פסקי דין על בת שבע קפרא | פסקי דין על איתי צנעני | פסקי דין על הדר צנעני |

3520-04/14 עא     27/01/2015




עא 3520-04/14 בת שבע קפרא נ' איתי צנעני, הדר צנעני








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד


27 ינואר 2015
ע"א 3520-04-14 קפרא נ' צנעני ואח'


לפני:
כבוד השופט אילן ש' שילה
, סג"נ – אב"ד
כבוד השופטת מיכל נד"ב
כבוד השופטת ורדה פלאוט

המערערת:
בת שבע קפרא


נגד

המשיבים:
1.איתי צנעני
2.הדר צנעני



פסק דין

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות, מיום 11.02.14 (כב' השופטת הבכירה עיריה מרדכי), הקובע כי הוכחו עילות פינוי כנגד המערערת - הפרת הסכם ונטישת הנכס – מורה על פינויו ומעניק למערערתסעד מן הצדק "הפוך" לפיו תפנה המערערת את הנכס תמורת תשלום של 90,000 ₪ שישלמו המשיבים. בית המשפט הוסיף והעמיד את דמי שכירות על 200 ₪ לחודש מיום הגשת התביעה ועד למועד הפינוי שנקבע בפסק הדין, וככל שהמערערת לא תפנה את הנכס במועד, יעמדו דמי השכירות מאותו היום והלאה ע"ס 2500 ₪ לחודש.
1.
העובדות העולות מפסק הדין
המערערת מחזיקה בנכס, דירה בת שני חדרים ברחוב אברבנאל 26 ברחובות, כדיירת מוגנת על פי חוזה שכירות שנערך בין בעלה המנוח לבין הבעלים המקוריים, ביום 28.11.66. כנגד המערערת הוגשו מספר תביעות לפינוי, הן ע"י הבעלים המקוריים הן ע"י המשיבים, אשר רכשו את זכויות הבעלים המקוריים בשנת 2006.
כך, במסגרת תביעת פינוי שהגישו הבעלים המקוריים, הגיעו הצדדים להסכמה לפינוי בנה של המערערת מהמושכר תוך 45 יום. הסכמה זו קיבלה תוקף של

פסק דין
ביום 28.9.00. עוד הוסכם כי המערערת תשוב לדירה, ואם לא תעשה כן תוך המועד שנקבע, ייחשב הדבר כנטישה.
בפסק הדין נושא הדיון דן בית משפט קמא בשתי תביעות , שהגישו המשיבים בחודש מאי 2010,
ואשר נדונו במאוחד:
בת"א 12341-03-10 נדונה תביעת פינוי שהגישו המשיבים. במסגרת תביעה זו הוסכם שתצהירי עדויות ראשיות של בעלי הדין יוגשו מבלי שאלו ייחקרו על תצהיריהם, וכי מי שייחקרו יהיו רק השכן מר ויקטור גולבנקין ואביהם של המשיבים - עו"ד צנעני (ר' פרוטוקול הדיון מיום 2.1.13, מוצג 12 בתיק מוצגי המערערת). המשיבים טענו כי המערערת נטשה את המושכר לטובת בנה ומסרה לו את החזקה בדירה, בעוד קיים כנגדו

פסק דין
לפינוי, כי התנהגות המערערת מבזה ומטרידה, כי למערערת דירה אחרת שירשה עם אחותה, כי המערערת אינה זכאית לסעד מן הצדק, וכי כאמור יש לפנותה.
בת"א 37033-05-10 הגישו המשיבים תביעה להגדלת דמי השכירות החודשיים לסך 2,000 ₪, במקום 85 ₪ ששולמו בעת הגשת התביעה.
2.
תמצית פסק הדין של בית משפט קמא
בית משפט קמא מצא כי הוכחו עילות פינוי כנדרש. בשנת 2000 ניתן תוקף של

פסק דין
להסכמת הצדדים כי בנה של המערערת יפנה את הדירה. למרות זאת, הבן חזר והתגורר בדירה לתקופה לא מבוטלת ובלא שהמערערת התגוררה בה. נדחתה הטענה כי ההסכמה שאושרה בשנת 2000 הייתה "ארעית וזמנית", שכן מדובר ב

פסק דין
סופי, והסכמת הצדדים הייתה כי אסור למערערת לשכן את בנה בדירה ולמסור את הדירה לשימושו. על כן המערערת לא היתה זכאית לשכן את בנה בדירה והפרת האמור מקימה עילת פינוי.
הוכח כי המערערת עשתה פעולות האופייניות לאדם שעבר להתגורר במקום אחר, למשל, בכך שהעבירה את מספר הטלפון שלה לכתובת אחרת. גם השכן, מר גולבנקין העיד כי הדייר המתגורר דרך קבע בדירה הוא הבן, וכך גם מצא החוקר הפרטי. הנה כי כן, על פי מבחן ההסתברות, בנה של המערערת לא היה "אורח לרגע", אלא התגורר בדירה דרך קבע ועשה בה שימוש ייחודי אשר שלל את החזקה של המערערת. בכך הפרה המערערת את התחייבותה החוזית כלפי בעל הבית.
גם עילת הנטישה הוכחה על שני יסודותיה, שהרי, מבחינה עובדתית המערערת עזבה את הדירה לתקופה לא מבוטלת לטובת בנה.
נדחתה עילת ההטרדה.
אף שהמערערת לא ביקשה בכתב הגנתה סעד מן הצדק, מצא בית המשפט לתת לה סעד מן הצדק "הפוך", היינו כי כנגד הפינוי ישלמו לה המשיבים
90,000 ₪.
3.
תמצית טענות המערערת
עילות הפינוי מתייחסות לתקופה שקדמה לרכישת הדירה בידי המשיבים, בעוד התחייבויותיה, ככל שהיו, הופנו כלפי הבעלים הקודמים שאינם צד לתביעה דנן. אמנם המערערת נעדרה (אז) לתקופות מסוימות מהארץ, אך היה זה לצורך ביקור בנה החולה בחו"ל, ומכל מקום לא קמה עילת נטישה מאז רכשו המשיבים את הזכויות בדירה בשנת 2006.
המערערת מתגוררת בדירה משנת 1967 והיא קורת הגג היחידה שלה.
דו"ח החוקר לא נתמך בתצהיר והוא כלל מעקב קצר וחלקי (חמישה ימים ושעות בודדות בלבד). אין להסתמך על עדות אביהם של המשיבים ולא על עדות השכן, שעימו המערערת מסוכסכת, מה גם שהשכן חתם על תצהיר בשנת 2009 בעוד התביעה הוגשה בשנת 2010. המערערת היא זו המתגוררת בדירה ולא הבן, ומכל מקום הדירה לא הושכרה לבן. הבן מגיע לדירה אך כדי לבקר את אימו.
סכום הסעד מן הצדק ה"הפוך", 90,000 ₪ בלבד, לא יאפשר למערערת למצוא מגורים חלופיים.
4.
תמצית טענות המשיבים
המשיבים תומכים בממצאים המפורטים בפסק הדין ובמסקנותיו.
המשיבים מוסיפים וטוענים כי רכשו את
זכויות הבעלים הקודמים, לרבות זכויות התביעה שהיו להם כנגד המערערת, אפילו לא המציאו את חוזה הרכישה.
5.
דיון והכרעה
5.1
עילת הנטישה
הלכה היא שכדי להוכיח כי דייר מוגן נטש את המושכר, באופן המזכה את הבעלים בפינויו של הדייר, על תובע הפינוי להוכיח קיומם של שני תנאים מצטברים:
1.
יסוד פיזי עובדתי של נטישה, היינו שהדייר אינו מחזיק עוד בנכס.
2.
יסוד "נפשי", כלומר, שאין הדייר מתכוון עוד לשוב ולהתגורר בנכס (יסוד סובייקטיבי)
(ר', ד. בר אופיר,
סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה- עדכון מס' 6 (2014), עמ' 126(1)).
בענייננו, המשיבים ויתרו על חקירת המערערת על תצהיר שעשתה כעדות ראשית. בנסיבות שכאלה, וכאשר

בתצהיר הכחישה המערערת הן את עובדת הנטישה הן את כוונת הנטישה, לא ניתן כלל להוכיח את התנאי הנפשי – הסובייקטיבי של כוונת הנטישה. בתצהירה הצהירה המערערת כי היא מתגוררת בדירה לבדה (ס' 4.1 בתצהיר מיום 15.02.12, מוצג 16 בתיק המוצגים מטעם המערערת), וכי מיום שהושכרה לה הדירה היא מעולם לא נטשה אותה
(סעיפים 4, 5 בתצהיר). משהמשיבים לא חקרו את המערערת הרי שתצהירה לא נסתר.
די בכך לדחות את התביעה בעילת נטישה. מעבר לדרוש נוסיף כי גם היסוד הפיזי לא הוכח.
מטעם המשיבים העיד השכן, מר גולבנקין, ועד זה נחקר. עדותו אינה תומכת כלל בטענות המשיבים. עד זה אישר כי נשלחו לכתובת הדירה מכתבים עבור המערערת (עמ' 13 שורה 2-3), כי פנה למערערת בנושא כלבה המציק לו (עמ' 13 שורה 7),
כי עוד קודם לחתימת תצהירו עזב הבן את הדירה והמערערת חזרה להתגורר בה (עמ' 14 שורות 1-4), ושמשנת 2000 עד שנת 2003 המערערת הייתה "באה והולכת" (עמ' 14 שורה 10). עדותו
של השכן האמור תומכת בטענת המערערת כי לא נטשה את המושכר.
הנה כי כן, סבורים אנו כי עילת הנטישה לא הוכחה, ואין מקום להורות על פינוי המערערת מטעם זה.
5.2
עילת הפרת
הסכם השכירות, או פסק הדין משנת 2000, באופן המזכה בפינוי
אנו סבורים כי גם בעניין זה יש ממש בטענות המערערת.
עילה זו מושתתת על הוראת סעיף 131(2) בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972, שזו לשונו:
"131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי
...
(2) הדייר לא קיים תנאי
מתנאי השכירות אשר אי- קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי"
וכך פורשה הסיפא של הוראה זו בפסיקה:
"... שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי קיומו של תנאי מסויים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את
תביעתו על עילה זו. למסקנה זו הגעתי קודם כל על- פי לשונה של פסקה (2). לא נאמר בה שכאשר זכאי בעל הבית לבטל את השכירות קמה לו עילת פינוי, אלא רק שיש לו זכות זו אם היתה הפרה של תנאי אשר אי- קיומו 'לפי תנאי השכירות' (ההדגשה שלי) מעניק את זכות הפינוי. לו הייתה כוונת המחוקק שבכל מקרה של זכות ביטול חוזה על–ידי בעל הבית קמה עילת פינוי, יש להניח שהיה מביע כוונה זו בלשון ברורה ופשוטה"
.
(ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב(2) 809, 812).
בענייננו, עיון בחוזה השכירות המוגנת (מוצג 3 במוצגי המערערת) אינו מעלה כי הופר, שהרי סעיף א' בחוזה קובע:
"א. השוכר מתחייב לא להשכיר את הבית לאחר, לא את כולו ולא חלק ממנו ולא להעביר
את החוזה על שם אחר בלי רשות המשכיר בכתב, ואם עבר השוכר על תנאי זה ... הרי זו היא הפרת חוזה והרשות ביד המשכיר לדרוש את פינוי הדירה מייד ...".
אלא שלא הוכח כי המערערת הפרה תנאי זה שבחוזה, מהטעם הפשוט שלא מדובר בהשכרת הדירה לבן או בהעברת החוזה על שמו.
אשר להפרת ההסכמה משנת 2000: אפילו היינו מוצאים כי הופרה ההסכמה,
עדיין
עיון בנוסח ההסכמה, אשר קיבלה תוקף של החלטה ביום 28.09.2000 (נספח 8 בתיק מוצגי המערערת), מעלה כי לא נכלל בה תנאי שהפרתו תהווה עילת פינוי. כל שהוסכם הוא שהיה והבן לא יפנה את הדירה הוא ייחשב לפולש, וניתן יהיה לפנותו "באמצעות משטרת ישראל על פי

פסק דין
זה" (סעיף 4 בהסכמה), וזאת להבדיל מתנאי הקובע כי הדבר יקים עילת פינוי נגד המערערת. לגבי המערערת נקבע כי אם לא תשוב להתגורר בדירה, לאחר פינויו של הבן, תיווצר עילת נטישה, אלא שעילה שכזו כאמור לא הוכחה.
התוצאה בנסיבות דנן היא כי לא הוכחה עילת פינוי כלשהי כנגד המערערת, שעל כן דין תביעת המשיבים היה להידחות. ממילא היה על בית משפט קמא לדחות את התביעה להגדלת שכר הדירה.
6.
סוף דבר
לפיכך, אנו מקבלים את הערעור, מבטלים את פסק דינו של בית משפט קמא ודוחים את התביעות.
המשיבים ישאו בשכר טרחת עו"ד של המערערת, בשתי הערכאות, בסכום של 40,000 ₪.
העירבון שהפקידה המערערת יוחזר לה.
ניתן היום,
ז' שבט תשע"ה, 27 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.





אילן ש' שילה
, סג"נ
אב"ד

מיכל נד"ב
, שופטת

ורדה פלאוט
, שופטת







עא בית משפט מחוזי 3520-04/14 בת שבע קפרא נ' איתי צנעני, הדר צנעני (פורסם ב-ֽ 27/01/2015)