פסקי דין על אברהם תמיר ואח' | פסקי דין על י.זילברמינץ ובנו | פסקי דין על תדהר בניה | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה-רחובות ואח' |

19140-11/12 א     01/02/2015




א 19140-11/12 אברהם תמיר ואח' נ' י.זילברמינץ ובנו בע"מ, תדהר בניה בע"מ, הועדה המקומית לתכנון ובניה-רחובות ואח'








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד



ת"א 19140-11-12 תמיר ואח'
נ' י.זילברמינץ ובנו בע"מ

ואח'




תיק חיצוני:



בפני

כב' השופט
אורן שוורץ


התובעים

אברהם תמיר ו- 11 אחרים
על ידי בא כוחם עו"ד זקי דיאב


נגד


הנתבעות

1. י.זילברמינץ ובנו בע"מ
2. תדהר בניה
בע"מ
על ידי בא כוחם עוה"ד עופר צילקר
וכרמית פרוסט
3. הועדה
המקומית
לתכנון ובניה-רחובות
4. עיריית רחובות
על ידי בא כוחם עו"ד יעקב אסולין
5. הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז
על ידי באת כוחה עו"ד שוש נרי

צדדים שלישיים:


1. נכסים ייזום ופיתוח (נ.י.פ) בע"מ







על ידי באת כוחה עו"ד מיכל ירום דרור





2. גל-דקל השקעות ובניין בע"מ






על ידי בא כוחה עו"ד דורון טאובמן





3. ישראלום חברה לבניה (1989) בע"מ






על ידי באת כוחה עו"ד קרן ריבר





החלטה

ההליכים וטענות הצדדים:
1.
עניינה של התביעה שלפניי בפרויקט הידוע בכינויו "מגדלי אייזנברג – גורדון" (להלן: "הפרויקט"). התובעים הינם בעלי דירות השכנות לפרויקט, ברחוב גורדון ברחובות. במסגרת התביעה דנן עתרו התובעים לקבלת פיצוי כספי בסך 2,972,000 ₪ וזאת בגין השפעתו לרעה של הפרויקט על ערך דירותיהם ועל בריאותם.

2.
הנתבעות 1 ו- 2 אשר רכשו את המקרקעין נשוא הפרויקט ובנו את בנייניו, נקטו בבקשה לסילוק על הסף של התביעה. במסגרת הבקשה העלו שלוש טענות עיקריות: העדר פירוט של עילת התביעה, העדר עילת תביעה והתיישנות. גם הנתבעת 5 נקטה בבקשה לסילוק על הסף של התביעה, במסגרתה העלתה אף היא טענות סף: העדר עילת תביעה, התיישנות, מעשה בי-דין והעדר סמכות עניינית.

3.
טענה מרכזית שהעלו הנתבעות 1 ו- 2 והנתבעת 5 (להלן, ביחד: "המבקשות") נגעה לדרישת התובעים לקבלת פיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לכאורה לנכסיהם.
בהקשר זה טענו התובעים, בסעיף 35 לכתב תביעתם, כי לדירותיהם נגרמה ירידת ערך בשיעור ניכר. על פי הטבלה המצורפת לסעיף 35 לכתב התביעה, ירידת ערך זו הינה בסך 2,472,000 ₪.

4.
אליבא המבקשות, אין בידי התובעים עילת תביעה ביחס לנזק זה, שכן מדובר בפגיעה במקרקעין על ידי תכנית, ענין המוסדר באופן ייחודי בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). הואיל והתובעים לא נקטו בתביעה לפי סעיף 197 לחוק, לא עומדת להם כיום עילת תביעה מכוח פקודת הנזיקין בגין הפגיעה בדירותיהם.

5.
לאחר שהצדדים מיצו את זכות הטיעון בכתב, ולאחר שאפשרתי השלמת טיעון בעל-פה במסגרת ישיבת קדם המשפט, הוצע לצדדים הסדר דיוני שכלל, בין היתר, את מחיקת עילת התביעה המיוחסת לירידת ערך הדירות. עוד הוצע לצדדים כי לנוכח הפחתת סכום התביעה תימצא התביעה בסמכותו העניינית של בית משפט השלום ומכאן שתועבר אליו.
בסופו של יום, לא נתקבל אישור מלא ומוחלט להסדר הדיוני בכללותו, ומכאן הצורך בהכרעה בבקשות שלפניי.

דיון והכרעה:

6.
סעיף 197 לחוק קובע את הזכות לקבלת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה:

"(א) נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200
(ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התוכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה ".

7.
כעולה מפסיקת בית המשפט העליון, שני שיקולים עיקריים עומדים בבסיס חובת הפיצוי:
הראשון, שיקול של צדק חלוקתי המבוסס על הכלל, שגם אם התוכנית מביאה תועלת ורווחה עבור כלל הציבור, אין זה מן הראוי שאותם בעלים בהם התוכנית פוגעת לא יקבלו פיצוי בגין הרעת מצבם.
השני, הוא שיקול כלכלי ענייני שנועד להבטיח שרשויות התכנון יתנו משקל מספק לפגיעה שמביאה התוכנית, לצד יתרונותיה.
[ראו: ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ
נ' הוועדה המקומית, פ"ד מ"ו(4) 627,
639-640 (1992); דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נ"ח(6) 289, 293-294 (2004); בר"ם 10510/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' כהן, (ט.פ.)
[פורסם בנבו]
(2007)].

8.
בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק, נהוג להבחין בין פגיעה ישירה שנגרמה למקרקעין לבין פיצוי בגין פגיעה עקיפה שנגרמה למקרקעין [ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מ"ט(1) 463, 475-476 (1995)].

9.
על פי אותה אבחנה, הפגיעה הישירה במקרקעין נגרמת על ידי התוכנית עצמה במובן זה שהתוכנית משנה את הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין, כגון: תכנית שמקטינה את אחוזי הבניה. לעומת זאת, כאשר הפגיעה במקרקעין אינה נגרמת על ידי התוכנית עצמה, אלא על ידי מקור חיצוני, עסקינן בפגיעה עקיפה.

10.
בפרשת ברעלי לעיל, הובאה הדוגמא של תכנית המתירה לבנות על מקרקעין סמוכים מבנה שחוסם גישה או מפעל שגורם מטרד, כגון: מטרד של רעש או ריח. במקרה כזה, התוכנית אינה משנה את הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין. אולם, כתוצאה מביצוע התוכנית יורד ערכם של המקרקעין הגובלים.

11.
כעולה מסעיף 35 לכתב התביעה, נגרם לכאורה לתובעים נזק בסך 2,472,000 ₪, זאת בגין הפגיעה בדירותיהם. נזק זה הוערך באמצעות חוות דעתו של שמאי מקרקעין מר חיים אטקין, שצורפה כנספח לכתב התביעה.

12.
השמאי העריך את השפעת בניית הפרויקט על המבנים השכנים, כאשר מהותה של חוות הדעת בקביעת שווי הנכס במצב "לפני" אל מול המצב לאחר הקמת הפרויקט.
בסעיף 10 לחוות דעתו, העריך השמאי אטקין את שווי כל אחת ואחת מהדירות "לפני" (כך במקור – א.ש.).
בסעיף 11 לחוות דעתו נימק וביסס השמאי אטקין את ירידת הערך הנגרמת לנכסי התובעים.
בסעיף 12 לחוות דעתו העריך השמאי אטקין את מקדם הפגיעה באחוזים וזאת בגין הפרמטרים הבאים: פגיעה נופית ואסטטית בגין המגדלים שבפרויקט, מצוקת חניה, עיכוב במכירת הנכסים, צפיפות ופגיעה בפרטיות, מטרדי ריח ועשן, מטרדי רעש, הצללה, השקעה בבידוד אקוסטי ותרמי ועוד.
בסעיף 13 לחוות דעתו יישם את ממצאיו וקבע את "הקף הפגיעה וההפסד הצפוי ממכירת הנכסים". מדובר בטבלה הזהה כמעט לחלוטין לטבלה המפורטת בסעיף 35 לכתב התביעה.

13.
העולה מכתב התביעה עצמו על נספחיו, הינו כי הנזקים הכלולים בסעיף 35 לכתב התביעה הינם מסוג הנזקים הכלולים בסעיף 197 לחוק ומוגדרים כ"פגיעה עקיפה" במקרקעין.

14.
בע"א (י-ם) 9682/06 עיריית ירושלים נגד נ' דרעי, (ט.פ.)
[פורסם בנבו]
(2008) נידון מקרה בו עתרו המשיבים לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך של בניין מגורים שבבעלותם, עקב אישורה של תכנית מתאר וסלילת כביש ראשי בעקבות אישור אותה תכנית. באותו עניין, קבע בית המשפט המחוזי בזו הלשון:

"ועדת התכנון והבניה מוסמכת לבדוק בכליה שלה ובמומחיותה, נזקיהם של בעלי המקרקעין, בהתייחס לפגיעה לאיכות המקרקעין ובשווים גרידא. אין זה מתפקידה של הוועדה לבחון שאלת נזקיהם האישיים של תובעי הפיצויים, משום שבחינה שכזו נדרשת לכלים ולמומחיות שונים בתכלית. בעלי הזכויות אינם מנועים כמובן מהגשתה של תביעה בגין עוולות נזיקיות שונות שסבלו (מטרדי רעש, לכלוך וכדומה), אך דרכם זו נפרדת ואין למזגה בתביעה מכוחו של סעיף 197 האמור".

15.
העולה מפסק הדין בע"א (י-ם) 9682/06 הוא, שהתביעה בגין הפגיעה העקיפה במקרקעין תתנהל ותתברר בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק, ואילו התביעות הפרסונאליות יתבררו בהתאם לעוולות הנזיקיות הרלוונטיות [לגישה דומה בפסיקת בתי משפט שלום ראו: ת.א. (ירושלים) 8558/02 יחזקאל נ' החברה לניהול תחנות בע"מ
, [פורסם בנבו] (2008); ת.א. (טבריה) 4494-01-08 חוגיראת נ' מועצה אזורית משגב, [פורסם בנבו] (2008); ת.א. 10290/08 (תל-אביב) ששון נ' עיריית רמת גן, (ט.פ.) [פורסם בנבו] (2009)].

16.
כעולה מכתב התביעה, סעיפים 33-35, מרביתה המכרעת של התביעה עוסקת בפגיעה העקיפה שנגרמה לדירות התובעים. רכיבי תביעה אלה בגין הפגיעה בדירות התובעים מסתכמים בסך 2,472,000 ₪. דינם של אלה להימחק מכתב התביעה הואיל והם נובעים מעילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק שאין דינה להתברר לפני בית משפט בהליך של תביעה אזרחית (אלא בהליך ייחודי לפני מוסדות התכנון הרלבנטיים).

17.
לאחר מחיקת רכיב זה, נותר חלקה של התביעה שעוסק בנזקי גוף ובפסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני. יתרה זו, של סכום התביעה מגיעה לסך 500,000 ₪ בלבד. התוצאה הינה כי סכום התביעה שהופחת לסך 500,000 ₪, אינו מצוי יותר בסמכותו העניינית של בית משפט זה.

18.
המבקשות העלו טענות נוספות אשר מצדיקות לדעתן את מחיקתה של התביעה על הסף. בחנתי טענות אלה, הנוגעות בעיקרן לשיהוי והתיישנות. מדובר בטענות המשלבות רכיב עובדתי ועל כן מקומן להישמע במסגרת ההליך העיקרי ולא כטענת סף.
אף הטענה לחוסר פירוט בעילות התביעה יכולה למצוא את מקומה במסגרת הליך של "פרטים נוספים" ואינה מצדיקה לכשעצמה את מחיקת התביעה.

19.
הואיל ובכתב התביעה מיוחסת למוסדות הרישוי חבות בגין התרשלותן באישור התוכניות, אשר לכאורה גרמו גם לנזקים שמעבר לפגיעה בערך הדירות, אין בידי להורות על מחיקת התביעה כנגדן.

20.
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

21.
סוף דבר - אני מורה על מחיקת העילה ביחס לירידת הערך בדירות התובעים. סכום התביעה יופחת לסך 500,000 ₪. הואיל והתביעה אינה מצויה כעת במסגרת סמכותו העניינית של בית משפט זה, אני מורה על העברתה אל אחד מבתי משפט השלום במחוז מרכז, לפי קביעת הנשיאה, כב' השופטת דפנה בלטמן.

22.
הצדדים העלו טענות שונות ביחס לחיוב התובעים בהוצאות. לאחר ששקלתי טענות אלה, אני סבור שמאחר שחלק מהבקשות התקבל אולם חלקן האחר נדחה, יישא כל צד בהוצאותיו ובשכר טרחת באי כוחו.


ניתנה היום, י"ב שבט תשע"ה, 01 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.













________________________







אורן שורץ, שופט






א בית משפט מחוזי 19140-11/12 אברהם תמיר ואח' נ' י.זילברמינץ ובנו בע"מ, תדהר בניה בע"מ, הועדה המקומית לתכנון ובניה-רחובות ואח' (פורסם ב-ֽ 01/02/2015)