פסקי דין על מאיה שם-טוב | פסקי דין על בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתית בע"מ

1919-12/14 תק     02/02/2015




תק 1919-12/14 מאיה שם-טוב נ' בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתית בע"מ








בית משפט לתביעות קטנות בירושלים



ת"ק 1919-12-14 שם-טוב נ' בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתית בע"מ
ת"ק 1959-12-14

שם-טוב נ' בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתית בע"מ




בפני

כב' הרשם הבכיר
אופיר יחזקאל


התובעת

מאיה שם-טוב


נגד


הנתבעת

בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתית בע"מ




פסק דין


1.
הדיונים בשתי התביעות שבכותרת התקיימו לפני במאוחד ו

פסק דין
זה מתייחס לשתיהן.

2.
עניינן של שתי התביעות בדרישת התובעת, מתווכת מקרקעין במקצועה, לתשלום דמי תיווך מהנתבעת, חברה קבלנית המאוגדת כחברה ציבורית.


3.
כל אחת מהתביעות עוסקת בתיווך לעסקת מכר מקרקעין של דירת מגורים בפרויקט בנייה של הנתבעת בירושלים, בשם "טופ ארנונה" (שתי העסקאות בוצעו בשנת 2014). עסקה אחת נכרתה בין הנתבעת לבין מאיר ואריאלה כהן (להלן גם – כהן) ודמי התיווך הנתבעים בגינה הם בסך 22,000 ₪, ועסקה נוספת נכרתה בין הנתבעת לבין מר אמיר בר (להלן – בר) ודמי התיווך הנתבעים בגינה הם בסך של 21,000 ₪.

4.
השאלה העיקרית המתעוררת בתביעות, היא האם זכאית התובעת לתשלום דמי תיווך מהנתבעת, חרף העובדה שלא החתימה את הנתבעת ("הלקוח") על "הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין", כנדרש בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן – חוק המתווכים או החוק). כפי שיפורט להלן, לטעמי, בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, יש בעקרון תום הלב ובאיסור על עשיית עושר שלא כדין, כדי ליתן תשובה חיובית לשאלה זו.

5.
טענות התובעת הובאו בכתבי התביעה מטעמה, במכתב התראה ששלחה לנתבעת וכן במסגרת עדותה בהליך שלפני. לטענת התובעת, היא נהגה לעבוד, מזה מספר שנים, מול הנתבעת, כמו גם מול קבלנים גדולים אחרים, בתיווך לעסקאות מכר דירות. הסיכום שהיה בינה לבין הנתבעת לעניין זה הוא שבגין מכירת דירה ללקוח שהיא "מביאה", תשלם לה הנתבעת דמי תיווך בסך של 1% מהתמורה המשולמת על ידי הלקוח. לדברי התובעת, סיכום זה הושג מול מר איתן אנג'ל (להלן – אנג'ל), מנהל המכירות דאז של הפרויקט מטעם הנתבעת (אנג'ל העיד, כפי שיפורט להלן, בהליך זה, ואישר דברים אלה). לעניין זה הציגה התובעת חשבוניות המתעדות תשלומים ששולמו לה בגין דמי תיווך על ידי מספר קבלנים, לרבות חשבונית המתעדת תשלום מעין זה ששולם לה על ידי הנתבעת. לדברי התובעת, היא לא החתימה את הנתבעת על הזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שכן הנתבעת סירבה לכך. התובעת ציינה, כי קבלנים דוגמת הנתבעת, למרות שהם נוהגים לסכם עם מתווכים על תשלום דמי תיווך, ואף לשלם דמי תיווך בפועל, אינם נוהגים לחתום על הטופס האמור, והנתבעת מצדה, כאמור, סירבה לעשות כן. לדברי התובעת, הסיכום האמור בדבר תשלום דמי תיווך, היה מקובל גם על מחליפתו של מר אנג'ל אצל הנתבעת, מנהלת בשם מירי (להלן – מירי), ולדבריה, מירי אף הוקלטה על ידה כשהיא מאשרת דברים אלה, הן בכלל, והן באופן ספציפי לגבי העסקאות נשוא התביעות. ואולם, לדברי התובעת, בהמשך, החליטה מירי, מסיבות אישיות, שלא לפעול בהתאם לסיכום האמור, וסירבה לשלם לה דמי תיווך בגין עסקאות אלה. לא זו אף זו, מירי אף ציינה בפני
לקוחות שהביאה התובעת, כי הם נדרשים לשלם לנתבעת תמורה גבוהה יותר בגין הדירות הנרכשות על ידם, הואיל ו"הגיעו דרך התובעת". אשר לעסקאות הספציפיות נשוא התביעה, צירפה התובעת טופס הזמנה לביצוע פעולת תיווך החתום על ידי מר אליהו כהן, אחיהם של מאיר ואריאלה כהן, ומי שהיה, לדברי התובעת, הדמות הדומיננטית במשפחה. לדברי התובעת, מדובר במשפחה שאחד מילדיה הוא בעל צרכים מיוחדים (שלא ראיתי לנכון לפרט ב

פסק דין
זה), ולכן ביקרה עם משפחה זו באתר הפרויקט כ-17 פעמים עד שאיתרה עבורם דירה מתאימה בפרויקט. ואשר לבר, לדברי התובעת, היא הייתה מעורבת גם במכירת דירתו בהר חומה, ובמסגרת זו איתרה עבורו דירה בפרויקט הנתבעת (ולכן לא החתימה אותו על הזמנה לפי חוק המתווכים לגבי עסקה זו). התובעת ציינה, כי הן מירי והן בר, הוקלטו על ידה כשהם מאשרים, כי היוותה הגורם היעיל בעסקה, וכי היא זכאית לדמי תיווך מהנתבעת (הנתבעת התנגדה להשמעת הקלטות אלה). לדברי התובעת, היא לא גבתה דמי תיווך מלקוחות אלה, שכן אלה אמורים היו להתקבל מהנתבעת.

6.
מטעם התובעת העיד אנג'ל, אשר עבד, כאמור, אצל הנתבעת בתפקיד מנהל מכירות בפרויקט טופ ארנונה, במשך כארבע שנים. לדברי מר אנג'ל, הוא נהג לעבוד מול מתווכים (בחקירה נגדית ציין כי היו כשישה או שבעה כאלה), ביניהם התובעת, ולשלם להם דמי תיווך בגין הבאת לקוחות, וזאת, באישור מירי, שהייתה מנהלת שיווק אצל הנתבעת, וכן באישור קברניטי החברה. לדבריו, התובעת רצתה להחתים את הנתבעת על טופס כנדרש לפי חוק המתווכים, אך הנתבעת התנגדה לכך. מר אנג'ל הסביר, כי הנתבעת נהגה לעבוד עם מתווכים ספציפיים, לבצע רישום פנימי כאשר מתווך הביא לקוח, ועם סגירת העסקה, לשלם (תמיד) לאותו מתווך, כפי ששולם בעבר גם לתובעת. עם זאת, הנתבעת לא נהגה לחתום על הזמנת שירותי תיווך כנדרש בחוק. מר אנג'ל ביקש להדגיש נקודה זו, בציינו כי אכן עבד עם מתווכים, ביניהם התובעת, כי נהג לשלם להם כאשר נסגרו עסקאות, וכי יחד עם זאת, מעולם לא חתם על הזמנת שירותי תיווך לפי חוק המתווכים. לדברי מר אנג'ל, מקום בו מעורב היה מתווך, הוא נהג לגלגל את דמי התיווך על הלקוח (באמצעות הענקת הנחות קטנות יותר ללקוח). מר אנג'ל העיד גם לגבי העסקה הספציפית עם כהן, וציין כי ההתנהלות בנוגע ללקוח זה הייתה מול "כל משפחת כהן". לדבריו, העסקה אמנם נסגרה לאחר שעזב את עבודתו אצל הנתבעת, אך כי מדובר בלקוח שהגיע דרך התובעת, וכי כך אף נרשם על ידו באופן אישי במערכת הממוחשבת של הנתבעת.

7.
מנגד טענה הנתבעת בכתבי הגנתה, כי בהתאם להוראות סעיף 14 לחוק המתווכים, זכאי מתווך כי ישולמו לו דמי תיווך מקום בו מתקיימים מספר תנאים מצטברים וביניהם עמידה בדרישות סעיף 9 לחוק, שעניינו חתימת הלקוח על הזמנה לקבלת שירותי תיווך. לפיכך, והואיל והנתבעת לא חתמה על הזמנה לשירותי תיווך מהתובעת, אין היא מחויבת לשלם לתובעת דמי תיווך. עוד נטען, כי על התובעת, לצורך זכאות לקבלת דמי תיווך "להיות הגורם היעיל אשר הביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב" וכי הואיל והנתבעת היא חברה ציבורית המשקיעה סכומי עתק במיתוג ושיווק, ואינה זקוקה למתווכים, אין ספק כי מאמציה שלה, ולא פעולות התובעת, הם שהובילו לכריתת העסקאות נשוא התביעה.

8.
מטעם הנתבעת טענה והעידה בדיון שהתקיים בתביעה גב' הלה פלד, סמנכ"לית שיווק אצל הנתבעת. גב' פלד חזרה על הטענה שעניינה העדר הזמנה כנדרש על פי חוק המתווכים. בנוסף, לדברי גב' פלד, הנתבעת פועלת רבות בעצמה לצורך שיווק הדירות וכלל אינה זקוקה למתווכים. יחד עם זאת, ציינה גב' פלד, כי מאז שנכנסה לתפקידה אצל הנתבעת, נוהגת הנתבעת להחתים את המתווכים על טפסי הזמנה כנדרש, לגבי כל דירה ספציפית, וכי כך נעשה בפרויקטים אחרים של הנתבעת. עוד ציינה, לעניין שתי העסקאות הספציפיות נשוא התביעה, כי הייתה מעורבת בצד הפיננסי של העסקאות, וכי הן לא תומחרו על ידה כעסקאות שמעורב בה מתווך. גב' פלד ציינה כי הנתבעת לא "הביאה" את מר בר, ולא תרמה למשא ומתן בנוגע לדירה שאותה רכש לבסוף, אלא הראתה לו שתי דירות אחרות, שלא מצאו חן בעיניו. ואשר לכהן, נטען כי מדובר במשפחה שרכשה מספר דירות בפרויקט, כאשר לתובעת לא הייתה נגיעה לעסקה הספציפית נשוא התביעה. לדבריה, היא שוחחה עם הלקוחות לאחר הגשת התביעה על מנת לוודא שהתובעות לא הייתה מעורבת בעסקאות עימם (אך לא ביקשה מהם להעיד בהליך).

9.
לאחר שעיינתי בחומר הרלבנטי ושקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל.

10.
על פי סעיף 14 לחוק המתווכים, מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך אם הוא בעל רישיון תיווך (תנאי שאין חולק כי מתקיים לגבי התובעת), מילא אחר הוראות סעיף 9 לחוק – הקובע כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך בהעדר טופס הזמנה – והיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

11.
אתייחס תחילה לשאלה האם הייתה התובעת הגורם היעיל לעניין כריתת עסקאות אלה, ולאחר מכן לשאלת עמידת התובעת בדרישות סעיף 9 לחוק (או ליתר דיוק, לנפקות שיש לייחס, בנסיבות המקרה הנוכחי, לאי עמידה בדרישות אלה).

12.
לטעמי, התובעת הוכיחה, במאזן ההסתברויות, כי הייתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הנתבעת לבין כהן ובר.

13.
אשר לעסקה עם כהן, העידה, כאמור, התובעת, כי הראתה ללקוח זה, בשל צרכיו המיוחדים, דירות רבות בפרויקט, עד אשר איתרה עבורו דירה שהתאימה לצרכיו, ושאותה רכש לבסוף מהנתבעת. עדות זו נתמכה בדברי אנג'ל, שאישר כי לקוח זה תווך על ידי הנתבעת, ואף ציין כי ביצע, במסגרת תפקידו אצל הנתבעת, רישום במחשבי הנתבעת, בנוגע לזכאותה של התובעת לדמי תיווך, ככל שתיסגר העסקה עם לקוח זה (העסקה נסגרה כאמור לאחר שעזב את תפקידו אצל הנתבעת). עדויות אלה היו מהימנות בעיני והחלטתי לאמצן. לעומת זאת, העדה מטעם הנתבעת העידה לעניין זה עדות שהייתה בעיקרה עדות מפי השמועה, וזאת, הואיל והייתה מעורבת בצד הפיננסי של העסקה ובשלביה המאוחרים בלבד, וטרם עבדה אצל הנתבעת בעת שבוצעו פעולות התיווך הנטענות. גם עדותה בנוגע לשיחות שקיימה עם הלקוחות בבוקר הדיון – לקוחות שלא ביקשה כאמור להעידם – היא בגדר עדות מפי השמועה, שאין בה, לפיכך, כדי להועיל לנתבעת.

14.
אשר לעסקה עם בר, גם כאן העידה התובעת, כי היא זו שהראתה לבר את הדירה שאותה רכש לבסוף מהנתבעת. עוד ציינה כי הדבר, כמו גם זכאותה לדמי תיווך בגין עסקה זו, אושרו על ידי מירי, עובדת בכירה אצל הנתבעת, וכן על ידי בר עצמו, בשיחות רבות שניהלה עם השניים ושהוקלטו על ידה. גם עדות זו של התובעת הייתה אמינה בעיני, בעוד שהנתבעת מצדה התנגדה, כאמור, משום מה, להשמעת ההקלטות האמורות, ונמנעה מלהעיד את מירי – עדה המצויה בשליטתה – או את בר.

15.
בנסיבות אלה, אני קובע כממצא עובדתי ומשפטי, כי התובעת היא שהראתה לכהן ולבר את הדירות שאותן רכשו לבסוף מהנתבעת והייתה הגורם היעיל בנוגע לכריתת עסקאות אלה.

16.
נפנה לדון כעת בשאלת אי עמידת התובעת בדרישות סעיף 9 לחוק.

17.
אין חולק כי התובעת לא החתימה את הנתבעת על הזמנת שירותי תיווך – הזמנה המהווה, על פי החוק, תנאי לזכאות לדמי תיווך – והשאלה היא האם יש בכך כדי להביא לדחיית תביעתה.

18.
כפי שצוין לעיל, לטעמי, נוכח נסיבותיו המיוחדות של מקרה זה, התשובה לשאלה זו היא בשלילה.

19.
סעיף 14 מתנה את זכאות המתווך לדמי תיווך בעמידה בדרישות סעיף 9 לחוק; וסעיף 9 לחוק מתנה זכאות זו בחתימת הלקוח על הזמנה העונה על דרישות התקנות.

20.
דרישת סעיף 9 פורשה בפסיקה, ככלל, כדרישה מחייבת, וכך היא אף מנוסחת בחוק.

21.
יחד עם זאת, לצד פסיקה שקבעה כי מדובר בדרישה מחייבת וקוגנטית, שלא ניתן לעקפה באמצעות שימוש בעקרונות וכללים משפטיים דוגמת עקרון תום הלב ודיני עשיית עושר, קיימת גם פסיקה שקבעה כי ניתן, במקרים המתאימים, לעשות שימוש בכללים ועקרונות מעין אלה על מנת להשלים חסרים בטופס ההזמנה (לדיון בשאלות אלה מהזמן האחרון ראו למשל ת"א 36423-11-10 קינן נ' ב. יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה 1998 בע"מ (פורסם בנבו, 5.2.2013); תא"מ 12790-12-11 אפרתי נ' לוינר (פורסם בנבו, 21.8.2014) והאסמכתאות הרבות שהובאו בהחלטות אלה (טרם נקבעה הלכה בנושא זה על ידי בית המשפט העליון)). גישה שנייה זו בפסיקה לגבי חוק המתווכים, התבססה, בין היתר, על פסיקת בית המשפט העליון שבה נקבע כי בנסיבות מסוימות, "זעקת ההגינות" ועקרון תום הלב עשויים לגבור אפילו על דרישת הכתב במקרקעין (דרישה שנועדה בין היתר לאפשר הסתמכות של צדדים שלישיים על עסקאות במקרקעין, תכלית שאינה מתקיימת לגבי חוק המתווכים).

22.
המתח בין שתי הגישות האמורות נובע מכך שמחד גיסא, יש לקיים את תכליות חוק המתווכים, שעניינן, ראשית, יצירת איזון במערכת היחסים בין הלקוח, המצוי ברגיל בנחיתות אל מול המתווך, לבין המתווך, ושנית, מניעת התדיינויות רבות בשאלה האם נכרת הסכם תיווך; ומאידך גיסא, עמידת הלקוח על טענה בדבר העדרו של טופס הזמנה כנדרש, באותם מקרים שבהם ברור כי אכן סוכם על תשלום דמי תיווך, עשויה להוות חוסר תום לב ולהביא להתעשרות הלקוח שלא כדין.

23.
הפסיקה התייחסה, בעיקר באמרות אגב, גם למצב, דוגמת הנוכחי, שבו אין מדובר בטופס הזמנה חסר, אלא בהעדר הזמנה בכתב. בעניין זה הובעה הדעה (ר' פסקאות 11-10 לתא"מ 12790-12-11 הנ"ל והאסמכתאות שם), כי ניתן יהיה לוותר על הזמנה בכתב רק בנסיבות מיוחדות, שבהן מדובר במרמה מצד הלקוח, ויתכן שגם בנסיבות יוצאות דופן אחרות, אך זאת רק ככל שהמתווך ביקש להחתים את הלקוח על ההזמנה, והלקוח הוא שסירב לכך.


24.
הגישה שלפיה, ככלל, דרישות סעיף 9 לחוק המתווכים הן דרישות מחייבות וקונגטיות, ושלפיה אין להידרש, ברגיל, לעניין זה ל"מסלול עוקף", בדמות עקרון תום הלב, מקובלת עלי.

25.
יחד עם זאת, לטעמי, במקרים מיוחדים ויוצאי דופן, הכוללים נסיבות דוגמת תרמית מצד הלקוח, או כאשר הלקוח הוא הגורם החזק במערכת היחסים מול המתווך, והוא (הלקוח) גם זה שמסרב, מטעמיו שלו, לבקשת המתווך לחתום על טופס ההזמנה, יהא זה בגדר חוסר תום לב מצד הלקוח להעלות טענת הגנה שעניינה העדר טופס הזמנה, והעדר הטופס לא יהווה מכשול בלתי עביר לצורך זכאות המתווך לדמי תיווך.

26.
לטעמי המקרה הנוכחי נכנס בגדר אותן נסיבות יוצאות דופן:

27.
הנתבעת היא הצד החזק במערכת היחסים מול התובעת ואינה זקוקה להגנת חוק המתווכים.

28.
התובעת ביקשה מהנתבעת לחתום על הזמנת שירותי תיווך והנתבעת היא שסירבה לכך.

29.
לצד הסירוב, הוכח (בהליך קצר ומבלי שנדרשה השקעת משאבים רבים) כי הנתבעת נהגה לסכם עם מתווכים על תשלום דמי תיווך ואף לשלם דמי תיווך בפועל, אך לא נהגה לחתום על טפסי הזמנה; כי הנתבעת התחייבה לשלם לתובעת דמי תיווך בגין לקוחות שהיא מביאה בכלל, ובפרט בנוגע ללקוחות נשוא התביעה; כי במקרה אחד הנתבעת אכן שילמה לתובעת דמי תיווך חרף העדרה של הזמנה בכתב.

30.
במצב דברים זה, העלאת הטענה על ידי הנתבעת בדבר העדר הזמנה בכתב, היא בגדר חוסר תום לב ואין מקום לאפשרה. כמו כן, מתן האפשרות לנתבעת לנצל את כוחה העדיף אל מול המתווכים, על מנת לסכם עמם מראש על תשלום דמי תיווך, ובכך ליהנות משירותיהם, תוך שהיא מסרבת לחתום על הזמנה בכתב כנדרש בחוק, ובסופו של יום, מתנערת מהתחייבותה כלפיהם באמצעות טענה בדבר העדר אותה הזמנה (למשל באותם מקרים שבהם לא הצליחה "לגבות" את דמי התיווך מרוכש הדירה), תביא למצב שבו תתעשר הנתבעת שלא כדין על חשבון אותם מתווכים.

31.
בנסיבות אלה, אני סבור, כי הנתבעת מחויבת לעמוד בהתחייבויותיה כלפי התובעת, חרף העדרה של הזמנה בכתב.

32.
נוכח האמור לעיל, החלטתי לקבל את התביעות, ואני מורה לנתבעת לשלם לתובעת סך של 22,000 ₪ בת"ק 1959-12-14 וסך של 21,000 ₪ בת"ק 1919-12-14, וכן הוצאות משפט בסך של 750 ₪, בתוך 30 ימים מהיום.

33.
המזכירות תדאג לעדכן את פסק הדין בשתי התביעות במערכת "נט המשפט".

34.
ניתן להגיש בקשת רשות לערער על פסק הדין בתוך 15 ימים מהיום לבית המשפט המחוזי.







ניתן היום,
י"ג שבט תשע"ה, 02 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.














תק בית משפט לתביעות קטנות 1919-12/14 מאיה שם-טוב נ' בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתית בע"מ (פורסם ב-ֽ 02/02/2015)