פסקי דין על ניסים יחזקאל | פסקי דין על ראובן יחזקאל | פסקי דין על כדורי יחזקאל | פסקי דין על צביקה רז | פסקי דין על חב' "אבו מאפיה" |

2461/00 א     30/05/2002




א 2461/00 ניסים יחזקאל , ראובן יחזקאל , כדורי יחזקאל נ' צביקה רז , חב' "אבו מאפיה" בע"מ





1. ניסים יחזקאל

2. ראובן יחזקאל

3. כדורי יחזקאל

בעניין:
התובעים-הנתבעים שכנגד ב-ת.א. 2645/00
נעים שומר

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1. צביקה רז

2. חב' "אבו מאפיה" בע"מ


הנתבעים-התובעים שכנגד ב-ת.א. 2645/00
יוסי עקיבא

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין

א. העובדות

א.1 התובעים (הנתבעים שכנגד בת.א. 2640/00, אשר יכונו להלן: "התובעים"), הינם הבעלים של מקרקעין הידועים כגוש 2453 חלקה 140 באשדוד, הרשומים, החל משנת 98' כבית משותף. יחידות הדיור בבית המשותף, הוגדרו על ידי התובעים, כביתנים. (להלן: "המקרקעין").

א.2 בתאריך 19.12.93 שכר הנתבע מס' 2 (להלן: "רז") מהתובעים את ביתנים 5,6 לצורך הקמת בית מאפה בשם "אבו מאפיה", אשר לימים הפך לחברה בע"מ, הנתבעת מס' 1(להלן: "אבו מאפיה").
בין הצדדים נחתם חוזה, לפיו הביתנים הושכרו לתקופה של שנה, עם אופציה להאריך את התקופה, משנה לשנה, עד לתאריך 31.12.98 (להלן: "חוזה השכירות").

א.3 בתאריך 31.1.95 נחתם נספח לחוזה השכירות, לפיו התובעים השכירו לרז ביתנים נוספים, 4 ו -7 הצמודים לביתנים 5,6. (להלן: "הנספח").
בנספח נקבעו דמי שכירות לתקופות האופציה אשר עליהן, הסכימו הצדדים בחוזה השכירות, לפי הפרוט להלן:
בגין שלוש שנות האופציה הראשונות - החל מתאריך 3.2.96 ועד 2.2.99 - נקבעו דמי שכירות חודשיים על סך 3,000 דולר.
בגין שנת האופציה הרביעית - נקבעו דמי שכירות חודשיים על סך 3,900 דולר ובאשר ליתרת שנות האופציה , נקבעו דמי שכירות חודשיים על סך 4,485 דולר.

א.4 בתאריך 12.3.97, נחתם הסכם מכר, בין התובעים לבין אבו מאפיה, לפיו התחייבה אבו מאפיה לרכוש מהתובעים את ביתנים 5,6 בתמורה לסך כולל של 1,011,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר", הביתנים 5, 6 יכונו להלן "הנכס").

א.5 אבו מאפיה התחייבה לשלם לתובעים את תמורת הנכס, בשלושה תשלומים, לפי הפירוט להלן:

סך בש"ח של 235,000 ₪ לא יאוחר מיום 12.6.97
סך בש"ח של 438,000 ₪ לא יאוחר מיום 12.9.97
סך בש"ח של 337,000 ₪ לא יאוחר מיום 12.11.97.

א.6 אין חולק, כי התשלום הראשון, בסך 235,000 שולם במועדו. באשר לתשלום השני, הוא שולם חלקית, באיחור של 5 ימים, באופן ששולם הסך של 280,000 ₪ מתוך הסכום המוסכם בסך 438,000 ₪.
עד לתאריך 17.9.97 שילמה אבו מאפיה, על חשבון תמורת הנכס, סך כולל של 515,000 ₪, המהווה כמחצית מתמורתו.

א.7 החל ממועד 17.9.97 ואילך, יחסי הצדדים עלו על שרטון. אבו מאפייה חדלה לשלם את יתרת התמורה בגין הנכס. היא אף חדלה לשלם את דמי שכירות. לטענתה, התובעים מנעו מבעדה, בחוסר תום לב מלקיים את הסכם המכר ולפיכך, נבצר הימנה להשלימו. הואיל והתובעים החזיקו בכמחצית מתמורת הנכס, סברה אבו מאפיה, כי לא חלה עליה חובה לשלם את דמי השכירות בגינו.
התובעים טענו, מנגד, כי הנתבעים הפרו את ההסכמים שנכרתו בין הצדדים, הן את הסכם המכר והן את חוזה השכירות, הפרה יסודית, בכך שלא קיימו את חיוביהם, על פי ההסכמים.

א.8 הצדדים הגישו זה כנגד זה, תביעות בעילות שונות, במסגרת שלושה תיקים, אשר הדיון בהם אוחד, בפני
בית משפט זה. (ת.א. 2201/98, ת.א. 128/98, ת.א. 2253/98).

א.9 על פי הסדר דיוני, אליו הגיעו הצדדים, המחלוקות נשוא התובענות ההדדיות הוכרעו, על ידי בית המשפט, מכוח סמכותו לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט. לבקשת הצדדים, בית המשפט נימק את פסק הדין אשר ניתן בתאריך 6.1.00 (להלן: "פסק הדין").

א.10 הנתבעים לא השלימו עם תוצאות פסק הדין וערערו לבית המשפט המחוזי בבאר שבע. זה דחה את הערעור, בנימוק, כי אין להתערב בממצאי פסק הדין, אשר ניתן, על יסוד הוראת סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, אלא במקרים חריגים, אשר המקרה דנן לא נכנס בגדרם.
הנתבעים הגישו על החלטה זו, בקשת ערעור לבית המשפט העליון, אולם חזרו בהם, משיקולי אגרה.

א.11 התביעות המונחות עתה, בפני
בית משפט זה, הינן תביעות הדדיות, בין אותם צדדים, אשר נולדו, על רקע מחלוקות שהתעוררו ביניהם, באשר לדרך ביצועו של פסק הדין, לרבות מחלוקות שהתעוררו, לאחר המועד בו ניתן פסק הדין.

א.12 על אף ניסיונם המר של הנתבעים, אשר בקשו לשנות את תוצאות פסק הדין והדבר נמנע מבעדם - הם שבו והפקידו את ההכרעה במחלוקות הנטושות עתה, בינם לבין התובעים, בידי בית משפט זה - על פי הסמכות הקנויה בידו, מכוח סעיף 79א' לחוק בתי המשפט.

א.13 על פי הסדר דיוני, אליו הגיעו הצדדים,

פסק דין
זה ניתן, על פי כתבי הטענות, המוצגים, התצהירים והסיכומים שהוגשו מטעמם של הצדדים, ללא שמיעת ראיות.

ב. ממצאי פסק הדין

בתאריך 6.1.00 ניתן, כאמור, פסק הדין, אשר קבע כדלקמן:

ב.1 באשר לתביעה למתן

פסק דין
אשר יצהיר על ביטולו של הסכם המכר - התביעה נדחתה ונקבע כי הסכם המכר שריר ותקף, ויש לקיימו.

ב.2 באשר לתביעות ההדדיות לפיצויים מוסכמים - נקבע, כי שני הצדדים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, אשר בעטייה, כל אחד מהם זכאי לפיצוי המוסכם, בסך 40,000 דולר.
באשר לתובעים - הם הפרו את הסכם המכר, הפרה יסודית, בכך שלא גילו לאבו מאפיה גילוי נאות, בדבר המשכנתא הרובצת על המקרקעין והצהירו בפני
ה, בהסכם המכר, כי המקרקעין נקיים מכל שעבוד ומשכנתא. עם זאת, נקבע כי המשכנתא אשר רבצה על המקרקעין, כשלעצמה, לא מנעה מאבו מאפיה קבלת משכנתא על הנכס, הואיל והיא יוחדה לביתנים אחרים. ברם, אי גילוייה של העובדה ובתוך כך, מתן הצהרה העומדת בסתירה לאמת - מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר.
באשר לאבו מאפיה - נקבע כי זו הפרה את הסכם המכר, הפרה יסודית, בכך שלא שילמה לתובעים את תמורת הנכס, כפי שהתחייבה. טענתה, לפיה נבצר הימנה לקבל משכנתא, למימון תמורת הנכס, בשל מחדלי התובעים, אשר לא רשמו את המקרקעין כבית משותף, עובר למועד כריתתו של הסכם המכר ומשום כך, נמנעה הימנה האפשרות לקבל משכנתא - נדחתה. נקבע, כי אבו מאפיה לא גילתה את אוזני התובעים, על דבר כוונתה ליטול משכנתא לשם מימון תמורת הנכס, עובר לכריתתו של הסכם המכר. בנסיבות אלו, לא חלה על התובעים חובה לקיים את התנאים הנדרשים לקבלת המשכנתא, על ידי אבו מאפיה וממילא, הם לא היו ערוכים לכך.

ב.3 נקבע אפוא, כי על שני הצדדים חלה חובה לפצות זה את זה, בסכום הפיצוי המוסכם, אשר קוזז, זה כנגד זה.

ב.4 באשר לתביעת הפינוי - התובעים עתרו לפינויו של רז מהנכס, הואיל וחדל לשלם את דמי השכירות בגינו. נקבע, כי רז הפר את חוזה השכירות הפרה יסודית, בכך שהפסיק לשלם את דמי השכירות - מבלי שהיה רשאי לעשות כן. לפיכך, קמה לתובעים זכות לסעד של פינוי.
ברם, בהתחשב בנסיבותיו המיוחדות של המקרה, בעובדה שהנכס נרכש, לכאורה, על ידי אבו מאפייה, אשר רז שימש כמנהלה ובעל מניותיה - בנוסף להיותו נכס מושכר - ניתן פסק הדין מותנה, לפיו, ניתנה לרז ארכה לתשלום דמי השכירות, בתוך 90 יום - אשר בכפוף לתשלומם, פסק הפינוי לא ייכנס לתוקפו.

ב.5 בנוסף, נקבע כי רז לא עמד בהתחייבות נוספת שנטל על עצמו, לבנות קיר חוצץ בין הביתנים, אשר אף אותה הפר ואף בשל הפרה זו, קמה לתובעים זכות לפינויו של המושכר. ניתן אפוא,

פסק דין
מותנה נוסף, אשר איפשר לרז לתקן את הפגם שדבק בהתנהגותו, בתוך 60 יום. בכפוף לתיקונו, נקבע כי פסק הפינוי לא ייכנס לתוקפו.

ג. השתלשלות העניינים ממועד מתן פסק הדין

אין חולק, כי ממועד מתן פסק הדין, חלפה כשנה ומחצה. דומה, כי דבר לא השתנה, למעט בנייתו של הקיר החוצץ, באחד הביתנים, על ידי רז.
דמי השכירות - לא שולמו במועד שנקבע בפסק הדין, וחלקם לא שולם עד עצם היום.
יתרת התמורה בגין הסכם המכר - אף היא לא שולמה.

ד. התביעות ההדדיות

ד.1 ת.א. 2461/00 - התובעים עותרים לסילוק ידם של הנתבעים מהנכס. תביעתם נסמכת על פסק הדין שניתן כנגד הנתבעים, אשר לטענתם הופר. התובעים טוענים, כי חרף החיוב שחל על הנתבעים לשלם את דמי השכירות בגין הנכס- הם עמדו בסרבנותם ונמנעו מלשלמם.

ד.2 בנסיבות אלו, פתחו התובעים בהליכי הוצל"פ לפינויים של הנתבעים מהנכס. הנתבעים הגישו התנגדות, ברם הליכי ההוצל"פ לא עוכבו. בנסיבות אלו, עתרו הנתבעים לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, בבר"ע 674/00 לעיכוב הליכי ההוצל"פ. לטענתם, סכום דמי השכירות אשר עליהם לשלם, אינו עולה על זה שנקבע בחוזה השכירות.

ד.3 על פי הסדר שהושג בין הצדדים, בבית המשפט המחוזי בבאר-שבע, ואשר קיבל תוקף של החלטה, שילמו הנתבעים לתובעים סך כולל של 275,000 ₪, על חשבון דמי השכירות, כנגד עיכוב הליכי ההוצל"פ לתקופה של 3.5 חודשים, עד לתאריך 30.11.00, על מנת לאפשר לצדדים להידבר ביניהם, באשר למחלוקת הנטושה ביניהם, באשר לסכום דמי השכירות, שעל הנתבעים לשלם לתובעים, מכוח הוראות פסק הדין.

ד.4 תקופת הארכה על פי ההסדר - לא הניבה פירות. הנתבעים לא הוסיפו ושילמו סכומים נוספים, על חשבון דמי השכירות ומכאן, עתירתם של התובעים, לפינויים מהנכס, המושכר.

ד.5 ת.א. 2044/01 - התובעים עותרים למתן

פסק דין
הצהרתי, אשר יכריז על הסכם המכר כבטל ומבוטל. לטענתם, אבו מאפיה, הפרה את הוראות פסק הדין ונמנעה מלשלם את יתרת התמורה עבור הנכס.
בנסיבות אלו, היא הפרה את הסכם המכר הפרה יסודית ומכאן זכותם לביטולו.
ד.6 ת.א. 2645/00 - זוהי תביעת אבו מאפייה, נגד התובעים, לחייבם לפצותה בגין הפרת הסכם המכר, על ידי התובעים בסכום הפיצוי המוסכם, בסך 40,000 דולר. לטענתה, התובעים הפרו את הסכם המכר, בכך שלא שילמו את מס השבח שחל עליהם ובהימנעם מעשות כן - הם סיכלו את האפשרות לרשום את בעלותה של אבו מאפיה על הנכס. בנסיבות אלו, נבצר הימנה לקבל את כספי המשכנתא ועל שום כך, בין היתר, לא שילמה את יתרת חובה, על פי הסכם המכר.

ה. גדר המחלוקת

אי קיום הסכם המכר

ה.1 הסכם המכר לא קויים. המחלוקת הנטושה בין הצדדים, הינה באשר לגורמים שהובילו לאי קיומו. אבו מאפייה טוענת, כי התובעים לא קיימו את חיובם לשלם מס שבח ולפיכך, סוכלה זכותה לרשום את הנכס על שמה, ונמנעה ממנה האפשרות ליטול משכנתא, אשר קבלתה הותנתה, על ידי הבנק, ברישום בעלותה בנכס.

ה.2 אבו מאפייה טוענת, כי מהמועד בו ניתן פסק הדין, הוטלו על הנכס שני עיקולים מטעם מס הכנסה, אשר אף בעטיים, נמנע רישומו של הנכס על שמה.

ה.3. אשר על כן, לטענתה, האשם בגין אי קיום הסכם המכר, רובץ לפתחם של התובעים, אשר הפרו את ההסכם הפרה יסודית. בגין הפרה זו, עותרת אבו מאפייה לחייב את התובעים לפצותה בסכום הפיצוי המוסכם.

ה.4 בין הצדדים נטושה מחלוקת, אף באשר לסכום היתרה שעל אבו מאפיה לשלם לתובעים. אבו מאפייה טוענת, כי נותרה חייבת לתובעים, בגין רכישת הנכס, סך של 530,000 ₪ בלבד. (סעיף 14 ב' לסיכומיה).
ה.5 לטענתה, אין לחייבה בריבית פיגורים, בשיעור של 1.5% לחודש, בגין אי תשלום יתרת התמורה במועד המוסכם, הואיל וחוייבה בתשלום דמי השכירות, בגין אותה תקופה. לפיכך, ריבית הפיגורים, מהווה כפל תשלום. לשיטתה, התובעים אינם זכאים לשני התשלומים, הן דמי שכירות והן ריבית פיגורים, בגין אותה תקופה, ודרישתם זו, הינה בבחינת עשיית עושר ולא במשפט.

ה.6 התובעים טוענים, מנגד כי אבו מאפיה במחדלה - באי תשלום יתרת התמורה - הפרה את הסכם המכר הפרה יסודית. לטענתם, לו שילמה אבו מאפיה את יתרת התמורה, בצירוף ריבית הפיגורים, כפי שנקבעה בהסכם המכר - היה לאיל ידם לפרוע את חובם הן למס שבח והן למס הכנסה. לטענתם, יתרת חובה של אבו מאפייה, בגין רכישת הנכס בצרוף ריבית הפיגורים, עמדה על סך 1,031,640 ₪, נכון ליום 2.10.00.

אי תשלום דמי השכירות

ה.7 נטושה מחלוקת בין הצדדים, באשר לגובה דמי שכירות, אשר היה על רז לשלם, בגין התקופה שנפסקה בפסק הדין - האם היה עליו לשלם את דמי השכירות, הקבועים בחוזה השכירות, או שמא חלה עליו חובה לשלם את דמי שכירות, כפי שנקבעו בנספח.
ודוק; קיים פער ניכר, בין דמי השכירות היסודיים, כפי שנקבעו בחוזה השכירות, לבין אלו, אשר נקבעו בנספח, ואשר עלו, מעת לעת, עם מימושן של האופציות, לאורך השנים.

ה.8 רז טוען, כי בהעדר הוראה אחרת, הינו זכאי לשלם את דמי השכירות, כפי שנקבעו בחוזה השכירות, בסך 1650 דולר לחודש, בצירוף מע"מ. מנגד, התובעים עמדו על תשלום דמי השכירות, כפי שנקבעו בנספח. בפועל, על פי תחשיב שהגישו התובעים, ערוך על ידי רו"ח מטעמם, הם העמידו את דרישתם, לתשלום דמי שכירות, בגין השנים 97' - 98' על סך 1650 דולר לחודש, בגין שנת 99', על סך 2,145 דולר לחודש ובגין שנת 2000'- על סך של 2467 דולר לחודש. (ראה טבלת חישוב, אשר צורפה לסיכומי התובעים. היתרה לתשלום ליום 2/10/00, עמדה על סך של 316,238 ₪ (אשר מתוכם שולמו 275,000 ₪, על פי ההסדר שהושג בין הצדדים).

ה.9 כל צד התבצר איפוא, בעמדותיו. דמי השכירות לא שולמו, לא הסכום השנוי במחלוקת ואף לא הסכום שאינו שנוי במחלוקת (למעט סכום ההסדר), נוכח סירובם של התובעים לקבל חלק מהסכום.

ה.10 התובעים סומכים את תביעתם לפינויו של רז מהנכס - על העובדה שלא שילם את מלוא דמי השכירות, בהתאם לנספח להסכם.

ו. דיון והכרעה

הסכם המכר

ו.1 אי השגת כספי המשכנתא - בפסק הדין נקבע, כי הכשלון בהשגת כספי המשכנתא, על ידי אבו מאפייה, אינו נעוץ במחדלם של התובעים. קביעה זו, יפה אף למחלוקת דנן. על פי הסכם המכר, לא חלה על התובעים חובה, מכל סוג שהוא, לבצע פעולה לשם הסדרת משכנתא, עבור אבו מאפייה, למעט חובתם לחתום על מסמכים שונים, אשר לגביה נקבע בפסק הדין, כי מדובר בחובה כללית.

ו.2 פסק הדין קבע מפורשות, כי אבו מאפייה לא גילתה, במהלך המשא ומתן, לקראת כריתתו של הסכם המכר, את דבר כוונתה ליטול משכנתא.
ודוק; המדובר במשכנתא, אשר שוויה כמחצית משווי הנכס. כפי שנקבע בפסק הדין, על אבו מאפיה היה להביא עובדה זו לידיעתם של התובעים ולידיעתו של עורך דין אלחריזי, אשר ערך עבור הצדדים את ההסכם.
זוהי עובדה מהותית, היורדת לשורשו של הסכם המכר. ראוי להערך לקראתה מבעוד מועד ולבצע את הבירורים הנדרשים, לשם נטילתה (טרם מועד כריתתו של הסכם המכר). בדרך זו, ניתן היה ליצור, בגוף ההסכם, מנגנון אשר יסדיר את מועדי תשלומי החובה, למס שבח והיטל השבחה, לרבות תשלומים נוספים, כדי לאפשר לאבו מאפיה ליטול משכנתא, עובר לרישום בעלותה על הנכס.
דא עקא, אבו מאפייה נמנעה מלגלות את דבר כוונתה ליטול משכנתא, ולפיכך, הינה מנועה מלהטיל את האחריות, באי קבלתה, לפתחם של התובעים.

ו.3 הסכם המכר כלל לא קבע מועד להעברת הנכס על שם אבו מאפייה. בסעיף 5א' להסכם נקבע, כי רישום הנכס על שם אבו מאפייה, ייעשה על ידי עו"ד אלחריזי. עוד נקבע, כי התובעים יחתמו, במעמד החתימה על ההסכם, על יפוי כוח בלתי חוזר, המייפה את כוחו של עו"ד אלחריזי להעביר את הנכס על שם אבו מאפייה.
לא נקבע, איפוא, מועד להעברתו של הנכס על שם אבו מאפיה.

ו.4 ייתכן, כי הצדדים נמנעו מלקבוע מועד לרישום הבעלות בנכס, על שם אבו מאפייה, הואיל ובמועד החתימה על ההסכם - המקרקעין טרם נרשמו כבית משותף ולא ניתן היה להעריך, בתוך איזה פרק זמן, הדבר ייעשה.

ו.5 בסעיף א' 3 להסכם המכר, נקבע, כי אבו מאפייה תשלם לתובעים, את יתרת התמורה, בגין הנכס, לא יאוחר מתאריך 12.11.97 "וכנגד מסירת החזקה במימכר, האישורים הנדרשים מצד המוכר להעברת הזכויות במימכר על שם הקונה...".
מסעיף זה עולה, כי על התובעים חלה חובה להציג אישור על תשלום חובם למס שבח, לא יאוחר מיום 12.11.97 וכנגד תשלום יתרת התמורה.
ודוק; אף בסעיף זה לא נקבע מועד להעברת הנכס ע"ש אבו מאפיה.

ו.6 הסכם המכר עלה על שרטון, זמן רב לפני הגיע המועד לתשלום השלישי. אבו מאפייה לא עמדה בחיובה, כאשר לא פרעה את מלוא היתרה נשוא התשלום השני ונותרה חייבת סך של 158,000 ₪, על חשבון תשלום זה, אשר נועד לתאריך 12.9.97.

ו.7 בהעדר מועד מפורש בגוף ההסכם, לחיוב התובעים לשלם את מיסי החובה, מס שבח והיטל השבחה - מקובלת עלי טענתם, לפיה, לא חלה עליהם חובה לפרוע תשלומים אלו, אלא עובר למועד השלישי אשר נועד לתשלום יתרת התמורה, בגין הנכס.

ו.8 בנסיבות אלו, ייתכן, כי אם אבו מאפייה היתה פורעת את יתרת התשלום השני - היתה קמה חובה מלפני התובעים, לפרוע את חובם כלפי מס שבח ומס הכנסה- עובר למועד התשלום האחרון, כדי שיתאפשר בידם להציג בפני
אבו מאפייה אישורי תשלום, כפי שהתחייבו - על פי הסכם המכר. אולם , כאמור, חובה זו הבשילה לכדי מעשה מחייב הואיל ואבו מאפיה כשלה בקיום חיוביה על פי ההסכם - עוד קודם לכן, כאשר לא השלימה את חיוביה בגין התשלום השני.

ו.9 בשולי הדברים, ראוי לציין, כי נהוג ומקובל, להתלות את התשלומים הראשונים, בהסכמי מכר, בהצגת אישור מס שבח, על העדר חוב. יצירת מנגנון כזה, מונעת מחלוקת כגון זו, הנטושה בין הצדדים, בדבר אי תשלום מס השבח במועד, לכאורה.

ו.10 למעלה מן הנדרש, יצויין, כי איש מהצדדים לא חשף בפני
בית המשפט, את גובה החוב, בגין מס שבח. היה ראוי כי עובדה זו תונח בפני
בית המשפט נוכח משקלה, שהרי גובהו של המס, ללא ספק, השפיע על שיקולי התובעים כאשר נמנעו מלשלמו. בא כוחם ציין, כי באמצעות תשלומי יתרת התמורה, היה לאיל ידם לפרוע את חיוביהם למס שבח ומס הכנסה. דא עקא - על פי הסכם המכר על התובעים היה להציג אישור תשלום מס שבח, עובר למועד התשלום האחרון. השאלה, אם כן, באם יתרת התמורה בגין התשלום השני היתה מאפשרת את פרעונו של מס השבח, כפי שנטען - נותרה עלומה.

ו.11 יוצא אפוא, כי אבו מאפייה לא השכילה להרים את הנטל המוטל עליה, להוכחת טענתה, כי התובעים, במחדלם - הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית. היא לא הוכיחה קיומה של חובה, אשר, לכאורה, חלה על התובעים, לשלם את מס השבח, במועד הנטען על ידה. היא אף לא השכילה להוכיח קיומה של הפרה צפויה, לכאורה.
אשר על כן, טענתם, לפיה התובעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית - נדחית ועמה נדחית אף תביעתה לפיצוי המוסכם.

ו.12 מסקנתי דלעיל, שומטת את היסוד לטענת אבו מאפיה - כי, התובעים במחדלם מנעו מבעדה לקבל את המשכנתא, לה נזקקו לשם מימון יתרת חובם. על אבו מאפייה היה לגייס את כספי התמורה בגין שני התשלומים הראשונים, שלא באמצעות משכנתא, ולפיכך, הייתה מנועה מלצפות מהתובעים, כי ינקטו צעדים, אשר יסייעו בידה ליטול משכנתא.

ו.13 אין נפקא מינא, איפוא, אם יתרת חובה של אבו מאפייה עמדה על הסך של 530,000 ₪ כגרסתה, או על סך של 1,031,640 ₪, כגרסת התובעים, נוכח הודאתה של אבו מאפייה כי אין לאיל ידה לגייס אף את היתרה הנטענת על ידה, בסך של 530,000 ₪.

ברי, איפוא, כי אין לאיל ידה של אבו מאפיה לעמוד בהמשך קיומו של הסכם המכר.

אשר על כן, אבו מאפייה הפרה את חיוביה, על פי הסכם המכר, הפרה יסודית.

ו.14 משכך, זכאים התובעים לסעד של ביטול ההסכם, בכפוף להשבת הסכומים שקבלו, על חשבון תמורת הנכס.
על התובעים להשיב לאבו מאפייה, את הסך של 235,000 ₪, אשר קבלו בתאריך 12.6.97 וכן את הסך של 280,000 ₪ אשר קבלו בתאריך 17.9.97. סכומים אלו יוחזרו, כאשר הם צמודים לשער הדולר האמריקאי היציג. (שער הדולר הבסיסי יהא השער היציג אשר פורסם, במועדים בו שולמו התשלומים, כפי שפורטו לעיל. שער הדולר היציג האמריקאי כפי שיפורסם ביום מתן

פסק דין
זה יקבע את שווי דמי הקיזוז, בשקלים, מתוך סכום ההשבה).

לסכום ההשבה תתווסף ריבית כחוק, לפי חוק פסיקת ריבית, מהמועדים בו שולמו הסכומים ועד למועד הקיזוז, אשר ייערך, כאמור, ביום מתן פסק הדין.

היה ותיוותר יתרה לתשלום, לאחר הקיזוז, אזי אף היא תשולם לפי אותם עקרונות, קרי, צמודה לשער הדולר היציג האמריקאי, כמפורט לעיל ובצירוף ריבית כחוק, עד למועד ההשבה בפועל.

ו.15 הפיצוי המוסכם

על יסוד הקביעה כי אבו מאפיה הפרה את הסכם המכר - זכאים התובעים לפיצוי בגין ההפרה.

התובעים עותרים לאפשר להם לקזז, מתוך סכום ההשבה, את סכום הפיצוי המוסכם, בסך 40,000 דולר. בהתחשב בנסיבות השתלשלות הענינים, אינני סבורה כי התובעים זכאית לקיזוז מלוא הפיצוי המוסכם.

ו.16 הואיל ו

פסק דין
זה ניתן, מכוח הסמכות הקנויה בידי בית המשפט, לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, אני מעמידה את סכום הפיצוי המוסכם, אשר על אבו מאפיה לשלם לתובעים, על הסך של 20,000 דולר, על פי שער הדולר האמריקאי היציג במועד מתן פסק הדין. הסכום ישא ריבית כחוק בצרוף הפרשי הצמדה ועד למועד התשלום בפועל. הקיזוז ייעשה, ביום מתן פסק הדין.

ו.17 דמי השכירות

סעיף 4 להסכם המכר קובע:
"הקונה מתחייב בהמשך תשלום דמי השכירות של ביתנים 5,6 עד לתשלום מלוא התמורה והוראות חוזה השכירות ימשיכו לחול עד מועד תשלום מלוא התמורה להלן".

אבו מאפייה טוענת, כי חובתה לשלם את דמי השכירות, הינה כפי שאלו נקבעו בחוזה השכירות, להבדיל מהנספח לו, אשר קבע דמי שכירות מוגדלים, לתקופות האופציה.

ו.18 כלל לא ברור, על מה סומכת אבו מאפייה טענתה זו. הנספח להסכם השכירות, מהווה חלק בלתי נפרד הימנו. על פיו, על אבו מאפייה לשלם לתובעים בגין ארבעת הביתנים ששכרה, קרי, בגין ביתנים 6,5 לפי חוזה השכירות ובגין ביתנים 7,4 בהתאם לנספח - דמי שכירות בסך כולל של 3,000$, אשר עליהם יתווספו סכומים לאורך, שנות האופציה.

ו.19 אבו מאפייה טוענת, כי דמי השכירות, ביחס לביתנים 6,5, נקבעו בחוזה השכירות להבדיל מדמי השכירות ביחס לביתנים 7,4 - אשר נקבעו בנספח. אם אכן כך, הרי שהסכום הכולל של דמי השכירות, שעל אבו מאפייה היה לשלם בגין ארבעת הביתנים, גם יחד, מגיע לסכום של 4,650 ₪ דולר לחודש. זוהי תוצאה בלתי סבירה, אשר חזקה על אבו מאפייה - כי לא התכוונה לה, קל וחומר שלא שילמה סכום זה בפועל - טרם התגלע הסכסוך.

אשר על כן, אני קובעת כי דמי השכירות, כפי שנקבעו בנספח, בסך 3,000$ ומעלה - חלים על כל הביתנים שנשכרו על ידי אבו מאפייה מהתובעים, לרבות ביתנים 6,5.

ו.20 בנסיבות אלו - על אבו מאפייה היה לשלם את דמי השכירות המלאים - על פי הנספח. נחה דעתי, כי טבלת החישוב שהוצגה ע"י התובעים, משקפת נכונה את דמי השכירות שעל אבו - מאפייה לשלם, בגין ביתנים 5 ו- 6.
היא לא היתה רשאית להפחיתם, כפי שביקשה - בשל שיקולי צדק, לכאורה.

ו.21 בעטיים של שיקולים אלה, בית המשפט הפחית, במידה ניכרת, את שיעור הפיצויים המוסכמים, אשר על קיזוזם ציווה, מסכום ההשבה. הסמכות להפחתת הפיצויים המוסכמים הקנויה בידי בית המשפט - אינה נתונה לאבו מאפייה, אשר עשתה דין לעצמה ונמנעה מלשלם את דמי השכירות החלים עליה מכח הסכם השכירות והנספח לו.

ו.22 יוצא איפוא, כי אבו מאפייה הפרה את הסכם השכירות, לרבות הנספח לו, הפרה יסודית, בכך שלא שילמה את דמי השכירות בהם חוייבה, במועד כפי שנקבע בפסק הדין. אשר על כן, זכאים התובעים לסעד של פינוי. לפיכך, ניתן צו כלפי הנתבעים ביחד ולחוד, לפיו עליהם לפנות את הנכס לאלתר.

ו.23 על מנת לחסוך בהליכים נוספים, מובהר בזאת, כי התובעים רשאים לקזז, מתוך סכום ההשבה, את יתרת דמי השכירות, אשר לא שולמה להם. סכום דמי השכירות אותו זכאים התובעים לקזז הינו, על פי תחשיב שהוגש מטעמם, בסך של 316,238 ₪, נכון לתאריך 2.10.00. סכום זה יתורגם לדולרים, לפי השער היציג נכון ליום 2.10.00. מתוך סכום זה, יש לנכות את הסכומים ששולמו, על פי החלטת כב' השופטת דברת, בימ"ש מחוזי ב"ש, בהתאם לשער הדולר היציג במועד תשלומם. יתרת הסכום, שנותרה לתשלום, תשולם באמצעות קיזוז, מסכום ההשבה, כמפורט לעיל, בצרוף ריבית כחוק והפרשי הצמדה לשער הדולר האמריקאי, היציג, שער הדולר הבסיסי כפי שפורסם - ביום 2/10/00.


ז. ס י כ ו ם

אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:

ז.1 הסכם המכר בטל ומבוטל.

ז.2 התובעים ישיבו לנתבעת את התמורה שקבלו, בצירוף הפרשי הצמדה לדולר, כפי שפורטו לעיל, לרבות ריבית כחוק.

מתוך סכום ההשבה יקוזזו הסכומים הבאים:

ז.1.2 סך 20,000 דולר בגין הפיצוי המוסכם. (על פי הפירוט לעיל).

ז.2.2 יתרת דמי השכירות בצירוף הפרשי הצמדה לדולר (כפי שפורטו לעיל) וכן ריבית כחוק.

ז.3 הנתבעים, ביחד ולחוד, יפנו את הנכס לאלתר.

ז.4 תביעת אבו מאפייה לתשלום פיצוי מוסכם - נדחית בזאת.

ז.5 ניתן בזאת צו לפיצול סעדים, כמבוקש על ידי התובעים.

הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך 10,000 ₪. מובהר בזאת, כי סכום זה לקח בחשבון את העובדה שהנתבעים חסכו מזמנו של בית המשפט, בהגיעם להסדר הדיוני, אשר איפשר הכרעה יעילה ומהירה בסכסוכים התלויים ועומדים בין הצדדים.
ניתן היום י"ט בסיון, תשס"ב (30 במאי 2002) במעמד הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי
מותר לפרסום מיום 30/05/02

ו. מרוז
- שופטת
002461/00א 139
3
בתי המשפט
א 002461/00
מאוחד עם ת.א. 2645/00
ו- ת.א. 2044/01
בית משפט השלום אשדוד
30/05/02
תאריך:
סגנית נשיא, כב' השופטת ו. מרוז

בפני
:








א בית משפט שלום 2461/00 ניסים יחזקאל , ראובן יחזקאל , כדורי יחזקאל נ' צביקה רז , חב' "אבו מאפיה" בע"מ (פורסם ב-ֽ 30/05/2002)