פסקי דין על משלב פאוזי עאטף | פסקי דין על עו"ד חוסאם אל קאסם

51346-12/10 א     05/03/2015




א 51346-12/10 משלב פאוזי עאטף נ' עו"ד חוסאם אל קאסם








בית משפט השלום בקריות



ת"א 51346-12-10 משלב נ' אל קאסם




בפני

כב' השופטת
עידית וינברגר


5 מרץ 2015





התובע

משלב פאוזי עאטף
ת.ז. 20890224
באמצעות עו"ד עיסא ברבארה


נגד


הנתבע

עו"ד חוסאם אל קאסם
ת.ז. 059870741




פסק דין


1.
תביעה כספית על סך 1,260,570 ₪ המבוססת על עילת הפרת חוזה ועל עוולת הרשלנות.
התובע התקשר עם הנתבע, עורך דין במקצועו, בהסכם בעל פה, למתן שירותים משפטיים, במסגרתו התחייב הנתבע לפעול עבור התובע, לביצוע עסקת חליפין עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"המינהל"), ולשם כך התחייב לפעול לרכישת חלקות שאותן ניתן יהיה להציע למינהל בתמורה לקבלת זכויות בחלקה סמוכה למפעלו של התובע באבו סנאן.

2.
במסגרת ההתקשרות, העביר התובע לנתבע סכומי כסף לצורך רכישת מקרקעין. לטענת התובע, הפר הנתבע את הסכם ההתקשרות עמו והתרשל כלפיו, כאשר רכש עבורו רק חלקה אחת, ולא ברור מה עלה בגורלה של יתרת הסכום שהעביר אליו, לצורך רכישת חלקות נוספות. לטענת התובע, עסקאות המקרקעין אשר כביכול נחתמו בשמו, למעשה לא נחתמו כלל, וכל טענות הנתבע בנדון אינן אמת.

3.
לטענת הנתבע, העביר אליו התובע סכומים נמוכים מהנטען, והם הועברו על ידיו לבעלי הזכויות בחלקות שנרכשו, ולבעלי הזכויות בחלקות לגביהן נוהל משא ומתן. ביחס לאותן חלקות, לטענת הנתבע, לא נחתמו הסכמים בסופו של דבר, משום שהתובע לא עמד בהתחייבויותיו החוזיות כלפיהם, ולא הבטיח את תשלום המסים מראש. לטענת הנתבע, מבוססת התביעה על הטענה כי לאחר ששילם עבור החלקות שנרכשו מתוך הכספים שהועברו אליו, נותרו בידיו כספים אותם התובע מבקש לקבל בחזרה, אך טענה זו של התובע, לא הוכחה לטענת הנתבע.
זוהי בתמצית המחלוקת נשוא התביעה. להלן אעמוד על פרטיה בהרחבה.

רקע כללי:
4.
התובע, תושב אבו סנאן, בעל מפעל לייצור משקאות קלים בכפר, פנה אל הנתבע בשנת 2005, לאחר שקיבל המלצה לגביו ממכר בשם סמיח סאלם (להלן:"סמיח"). מטרת הפניה אל הנתבע, היתה רצונו של התובע לבצע עסקת חליפין עם המינהל לצורך קבלת קרקע סמוכה למפעל שלו, על מנת להרחיבו. התובע היה מעוניין בחלקה 10 בגוש 18795.

5.
הנתבע הציג עצמו כמומחה בתחום, וכבעל נסיון רב בביצוע עסקאות חליפין מול המינהל, והתובע התקשר עמו בהסכם לפיו נטל על עצמו הנתבע את כל הטיפול באיתור חלקות וברכישתן עבור התובע, לצורך ביצוע עסקת חליפין עם המינהל. ההסכם שנכרת בין הצדדים היה הסכם בעל פה, אך אין חולק על עצם כריתתו ועל תוכנו.

6.
לצורך ביצוע ההסכם, העביר התובע לנתבע מספר המחאות וסכומי כסף במזומן. לטענת התובע, העביר לנתבע בסך הכל סכום של 1,078,000 ₪. הנתבע מכחיש כי קיבל את הסכום הנ"ל במלואו. לטענתו, חלק מההמחאות חוללו, ולא התקבל תמורתן כסף במזומן. בנוסף, חלק מההמחאות לא הגיעו כלל לידיו, לטענתו. הפלוגתא הראשונה, בה נדרשת הכרעה, הינה, אם כן, השאלה מהו הסכום ששילם התובע לנתבע.

מהו הסכום שקיבל הנתבע מהתובע?
7.
לטענת התובע, במהלך חודש אפריל 2005 נמסרו לידי הנתבע 4 המחאות על סך 150,000 ₪ כל אחת, בסך הכל 600,000 ₪. מאוחר יותר, בחודש ספטמבר או סמוך לכך, נמסרו לנתבע 4 המחאות נוספות בסך 112,000 ₪ כל אחת, ובסך הכל 448,000 ₪. בנו של התובע, סיף משלב (להלן: "סיף") שהיה מעורב בכל ההתקשרות בין התובע לנתבע, הצהיר על ביצוע התשלומים בתצהיר עדותו הראשית, אליו צורפו העתקי חשבוניות מס' 2420 מיום 30.4.05 וחשבונית מס מס' 2460 מיום 6.9.05 המאשרות קבלת 8 המחאות כאמור, בסכום כולל של 1,048,000 ₪ (נספחים 1 ו- 2 לתצהיר סיף).


8.
התובע וסיף הצהירו עוד, כי מאוחר יותר ביקשו מהנתבע להחזיר להם 2 שיקים מסדרת ה- 150,000 ₪ ותמורתם שילמו לנתבע 150,000 ₪ במזומן, עבור אחד השיקים, ובמקום השיק השני בסכום זה מסרו לידיו 5 שיקים על סך 30,000 ₪. לבקשתו, מסרו לו שיק נוסף בסכום זהה, כלומר בסך הכל 180,000 ₪ (במקום אחד השיקים על סך 150,000 ₪). עוד הצהירו התובע וסיף, כי ביקשו מהנתבע להשיב להם 2 שיקים מסדרת ה- 112,000 ₪ אותם החליפו ב- 8 שיקים על סך 28,000 ₪ כלומר בסכום זהה. לטענתם, השיקים והסכומים שקיבל הנתבע מידיהם במזומן, הסתכמו יחדיו ל- 1,078,000 ₪.

9.
לטענת התובע, נמסרו כל השיקים ישירות לידי הנתבע, ולא לאדם אחר מטעמו. כל השיקים על סך 30,000 ₪ נרשמו לפקודתו, ואילו 8 השיקים על סך 28,000 ₪ נמסרו לידיו מבלי למלא את שם המוטב, לבקשתו.

10.
לתמיכה בטענתו בדבר הסכום ששילם לנתבע, מפנה התובע למכתב אותו כתב הנתבע, לבקשת סיף, ובו הוא מאשר את פירוט התשלומים, ואת ארבע החלקות שבגינן מתנהל משא ומתן לרכישה, בשם התובע. המכתב, שלמצער אינו נושא תאריך, צורף כנספח נספח 3 לתצהיר סיף וסומן כמוצג נ/15.

11.
לטענת הנתבע, המכתב עליו מסתמך התובע, נערך בחודש פברואר 2006, ועולה ממנו כי חלק מהשיקים, בסכום כולל של כ- 400,000 ₪ טרם נפרעו, שכן טרם הגיע מועד פרעונם. לטענת הנתבע, כבר באותו מכתב, נמסר לתובע כי התחייב לרכישת ארבע חלקות בסכום כולל של 1,100,000 ₪. לטענת הנתבע, העביר טיוטת המכתב לסיף בפקס, וסיף שלח לו מסמך עם הערות לתיקון. לטענתו, תחילה שלח אליו מכתב בנוסח מקוצר (נ/7ב') ואז שלח סיף בפקס תיקונים, על גבי המסמך (נ/8), ואף שלח לו פירוט עם טבלת התשלומים אותה הוא מבקש שיכלול במכתב (נ/9).

12.
כאמור, לטענת הנתבע, במועד בו שלח לסיף את המכתב נ/15, טרם הגיע מועד פרעונם של חלק נכבד מהשיקים, שכן המכתב נשלח בחודש פברואר 2006. לטענת התובע, אין ממש בטענה, שכן מעיון בשורת משלוח הפקס אותה ניתן לראות בהעתק המסמך שצורך לתצהיר התובע וסומן נספח 3 לתצהיר סיף (בעמוד השני) ניתן ללמוד כי המכתב נשלח ממכשיר הפקס במשרדו של הנתבע בתאריך 4.10.2006, היינו לאחר הגיע מועד פרעונם של כל השיקים המפורטים במכתב.


13.
העובדה שמסמך זה יצא תחת ידיו של הנתבע, כשאינו נושא תאריך, פועלת לחובתו, ומעבירה אליו את נטל הבאת הראיות להוכיח מתי נשלח המכתב על ידיו. מכל מקום,
מעיון בשורת הפקס בתחתית העמוד, ניתן לראות כי המסמך נשלח ממשרדו של הנתבע בתאריך 4.10.06 ובמועד זה חלף כבר זמן פרעונם של כל השיקים. הנתבע לא סיפק כל הסבר לעובדה זו, ולפיכך הוכיח התובע כי המסמך נשלח על ידי הנתבע לאחר מועד פרעונם של כל השיקים.

14.
אמנם, מעיון במוצגים נ/7-נ/8 עולה כי שורת הפקס בתחתית אותם מסמכים מעידה על משלוח בחודש פברואר 2006 אולם אין חולק כי אלו מסמכים שנשלחו מסיף אל הנתבע, ובהחלט ייתכן כי נשלחו אליו כבר בפברואר 2006 שכן סיף עצמו העיד כי לקח זמן רב עד שהנתבע החזיר לו את האישור המפורט המבוקש על ידיו. מכל מקום, המסמך שיצא בסופו של דבר ממשרדו של הנתבע, בחתימת ידו, יצא באוקטובר 2006, על פי שורת הפקס אותה ניתן לראות בעותק המצורף לתצהיר סיף (העמוד השני בנספח 3 לתצהיר סיף- אשר סומן על ידי התובע ת/4).

15.
לא מתקבל על הדעת כי הנתבע חתם על המסמך ואישר קבלת הסכומים המפורטים בו, אם אכן חוללו השיקים המפורטים בטבלה, ולא שולמה תמורתם במזומן.
ברור, אם כן, כי המכתב שכתב הנתבע לסיף, לבקשתו, ואשר נשלח ממשרדו בתאריך 4.10.2006 (נ/15 או נספח 3 לתצהיר סיף) מהווה הודאה בכתב מצד הנתבע, כי קיבל לידיו סך של 1,078,000 ₪.

16.
טענה נוספת בפי הנתבע, לפיה חלק מהתשלומים לא הועברו לידיו, אלא לידי סמיח. התובע וסיף לא הכחישו את הטענה, אלא שלטענתם שילמו לסמיח סכום חד פעמי של 80,000 ₪.
סיף אישר, בחקירתו, כי סך של 80,000 ₪ שולם לידי סמיח, לבקשת הנתבע (עמ' 97 לפרוט' ש' 1-5). עוד לפני כן, אישר סיף בחקירתו כי העביר חלק מהסכום לסמיח, אך הבהיר כי הנתבע הציג את סמיח כשותף שלו, ולפיכך כל סכום ששולם לסמיח הגיע לידי הנתבע (בעמ' 11 ש' 18-32).
טענה זו נתמכת בעדותו של סמיח.

17.
לאור העובדה שהנתבע אישר במכתב שהוציא בעצמו, כי התובע העביר לו תשלומים המסתכמים ב- 1,078,000 ₪ (נ/15) אין הוא יכול להישמע כיום בטענה כי חלק מאותם סכומים לא הגיעו לידיו, אלא נמסרו לידי סמיח ולא הועברו אליו מעולם. הנתבע הינו עורך דין וותיק ומנוסה, ולא מתקבל על הדעת כי יחתום על מסמך בו הוא מאשר קבלת כל הסכומים הנ"ל, אם לא כולם התקבלו בידיו.

18.
ביחס ל- נ/15, טוען הנתבע כי התובע הסתיר מבית המשפט את העובדה שסיף פנה אליו לאחר ששלח לו נוסח אחר של מכתב, וביקש לבצע בו תיקונים, וכי נ/15 הינו המסמך שיצא ממשרדו לאחר התיקונים שביקש סיף. הערותיו של סיף על גבי המכתב הראשון שהוציא הנתבע, מופיעות על גבי המסמך שסומן נ/8 (מצורף לתצהיר הנתבע) ובהמשך לאותו מכתב, מצרף סיף טבלה ובה פירוט השיקים שהעביר התובע לנתבע (עמוד שני לנ/8 ו- נ/9 אשר צורפו לתצהיר הנתבע). העובדה שהמסמך לא הוצג על ידי התובע, אין בה מאום, וגילוי המסמך על ידי הנתבע אינו יכול להועיל לו.

19.
בנוסף, בטענותיו של הנתבע עצמו, ניתן למצוא הודאה מפורשת בקבלת הסכום הנטען. כך למשל, בסיכומים שהגיש הנתבע בבקשה לביטול צו העיקול הזמני, שהוגשה על ידיו בתאריך 6.1.2011 כתב הנתבע, בסעיף 52 לסיכומים:
"...עד היום הועברו לבעלי הזכויות ומיופה כוחם, על ידי הח"מ ועל ידי מר סמיח ישירות, סך של 1,032,000 ₪ והמבקש נותר חייב סך של 92,000 ₪ וכן סילוק המסים המתחייבים."

מדובר בהודאת בעל דין ברורה, בקבלת סך של 1,032,000 ₪.
בטענה זו, מקופלת ההודאה כי גם סכומים שקיבל סמיח העביר לבעלי הזכויות בחלקות, בידיעתו ובאישורו של הנתבע, כך על פי הודאתו. רק מאוחר יותר ניסה הנתבע לטעון כי סכומים שנתן התובע לסמיח לא הגיעו לידיו או לידי בעלי הזכויות בחלקות.

לא נעלמה מעיני העובדה שברישא לאותו סעיף, כותב הנתבע סייג לדבריו, בנוסח הבא: "נכון להיום המבקש סילק באופן מלא את מחיר חלקות 3 ו- 68 וכפוף להמצאת ראיה על פרעון כל השיקים הדחויים המופיעים ברשימה שהוכנה על ידי סיף, הוא נותר חייב על חשבון חלקות 17 ו- 21 סך של 92,000 ₪..."
עם זאת, הסייג מעיד על חוסר תום לב ועל רשלנות מצד הנתבע, שכן מועד הגשת הבקשה והסיכומים, היה מאוחר באופן ניכר לזמני פרעונם של כל השיקים, ובאותו מועד ידע הנתבע, או היה עליו לדעת היטב אם נפרעו השיקים, או אם הוחלפו בכסף מזומן. הטענה לפיה על התובע להוכיח כי נפרעו, ואם נפרעו הרי שהנתבע העביר את מלוא הסכום לרוכשים, הינה טענה עובדתית חלופית שאין לקבלה, ולמעשה מהווה הודאה בקבלת הסכום במלואו. הטענה החלופית לפיה אם התקבל הסכום הרי שהועבר, מעידה לכל הפחות על כך שהנתבע לא ניהל כל מעקב אחר הסכומים שלטענתו הועברו ממנו לבעלי הזכויות בחלקות. בכך, ללא ספק, הפר את חובת הזהירות שלו כלפי התובע.

20.
הנתבע מציין כי שיק אחד, שזמן פרעונו 30.6.06 ע"ס 28,000 ₪ חולל (בסעיף 50 לסיכומים בבקשה לביטול צו המניעה). לפיכך, לטענתו, במידה שכל יתר השיקים נפרעו, מסתכם הסכום ששילם התובע ב- 1,050,000 ₪ ולא 1,078,000 ₪ כטענת התובע.
טענה זו מלמדת אף היא, כי אין בפי הנתבע כל טענה בדבר שיקים נוספים שחוללו, מעבר לאלה שלגביהם הודה התובע וטען כי הוחלפו, שכן אם נמסרו, כטענתו, לבעלי הזכויות בחלקות, ברור כי היו מתלוננים בפני
ו על שיק שחולל.

21.
יתרה מכך, בסעיף 53 לסיכומיו באותה בקשה, טוען הנתבע כי טענת התובע לפיה עלות רכישת ארבע החלקות הסתכמה ב- 400,000 ₪ בלבד נסתרת נוכח "הסכומים שהועברו למוכרים" כלשונו, שכן אין זה מתקבל על הדעת שהנתבע "תורם" לתובע מאות אלפי שקלים מכספיו. במילים אחרות, טענת הנתבע מהווה הודאה בכך שכל סכום שהעביר למוכרי החלקות היה סכום ששולם לו על ידי התובע.
את גובה התמורה, כפי שסוכמה בין הצדדים, בהסכמת התובע, לטענתו, מסכם הנתבע עצמו בסעיף 17, כדלקמן:
עבור שטח של 1,383 מ"ר בחלקה 68 בגוש 19027 – סך של 130,000 ₪.
עבור שטח של 2,350 ₪ בחלקה 21 בגוש 19033 סך של 265,000 ₪.
עבור שטח של 500 ₪ בחלקה 17 בגוש 19034 סך של 81,000 ₪.
עבור שטח של 3,201 מ"ר בחלקה 3 בגוש 19034 סך של 648,000 ₪.
סך כל התמורה, אותה התחייב התובע לשלם, הינה לטענת הנתבע, 1,124,500 ₪.
קריאת סעיף 17 לסיכומים, עם סעיפים 50, 52 ו- 53 מובילה למסקנה אחת ויחידה לפיה, רק שיק אחד בסך 28,000 ₪ חולל, ומלוא התמורה, למעט סך של 92,000 ₪ התקבל מהתובע והועבר לבעלי החלקות, היינו הנתבע מודה בקבלת סך של 1,032,000 ₪ מידי התובע.

22.
כאמור, בשלב זה, היינו בראשית שנת 2011, זמן קצר לאחר הגשת התביעה, הודה הנתבע, כי גם סכומים שהתקבלו בידי סמיח למעשה התקבלו בידיו, ואין בפיו כל טענה לפיה סמיח נטל אותם לכיסו. רק מאוחר יותר, העלה הנתבע טענה כבושה לפיה סכומים שמסר התובע לסמיח לא הגיעו כלל לידיו או לבעלי הזכויות.

23.
בסיכומים מטעמו, מפנה הנתבע לחקירתו של סיף בדיון שהתקיים בתאריך 13.1.11 שם אישר סיף כי חלק מהסכומים מסר התובע לסמיח, אלא שסמיח היה שותפו של הנתבע ולפיכך ברור שהסכומים התקבלו בידיו (סעיף 246 לסיכומי הנתבע). לטענת הנתבע, רק מאוחר יותר שינו התובע וסמיח את עמדתם והעידו כי לא מסרו לסמיח אלא סך של 80,000 ₪. בחקירתו אליה מפנה הנתבע, נשאל סיף למי מסר את השיקים על סך 28,000 ₪ ואת השיקים ע"ס 30,000 ₪ והשיב כי חלק מסר לנתבע וחלק לסמיח או שלפעמים היה הנתבע מגיע עם סמיח אליו למשרד.

24.
איני סבורה כי מדובר בסתירה, או בטענה שהנתבע יכול להיבנות ממנה, שכן הנתבע אינו מכחיש כי כל סדרת השיקים על סך 30,000 ₪ נמסרה על ידיו לאבו ריא וביחס לסדרת השיקים ע"ס 28,000 ₪ הנתבע עצמו טוען כי ארבעה מתוכם נמסרו לאבו רומחין, אחד נטל לעצמו כשכר טרחה, ושיק נוסף בסכום זה חולל. משמע, אין בפי הנתבע טענה לפיה שיקים מסדרת ה- 30,000 ₪ או מסדרת ה- 28,000 ₪ נמסרו לסמיח ולא הגיעו ליעדם, אליו או בשמו לאבו רומחין ולאבו ריא (אבו רומחין הינו נציג בעלי הזכויות בחלקה 3 בגוש 19034 שנרכשה על ידי הנתבע עבור התובע ואבו ריא הינו לטענת הנתבע נציג בעלי החלקות הנוספות – על חלקם בפרשה ארחיב בהמשך).


25.
הוכחת הסכום שקיבל הנתבע מבוססת, כולה, על הודאותיו של הנתבע בסכומים שהעביר הוא עצמו לבעלי הזכויות בחלקות, מאחר שלטענתו לא העביר סכומים שלא התקבלו מידי התובע.

26.
לשם תמיכה בבקשתו לביטול צו העיקול הזמני, צירף הנתבע את תצהירו של גאנם אבו ריא (להלן:"אבו ריא"). אבו ריא היה בעבר עורך דין, עד שבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין הורה בתאריך 25.1.09 על הוצאתו מהלשכה החל מיום 1.2.09, לאחר שהורשע בעבירות זיוף וקבלת דבר במרמה (החלטת בית הדין סומנה ת/3).

ערעורו של אבו ריא לבית הדין המשמעתי הארצי נדחה בתאריך 31.5.10 (ד"א 15/09) ובקשה להארכת מועד להגשת ערעור נדחתה אף היא על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (עמל"ע 13465-10-10).

27.
החלטת בית הדין המשמעתי ניתנה לאחר שאבו ריא הורשע, על פי הודאתו, בת"פ 3146/06 בעבירות של קבלת דבר במרמה וזיוף בנסיבות מחמירות, עבירות בהתאם לסעיפים 415 ו- 418 סיפא לחוק העונשין, התשל"ז – 1977 (גזר הדין סומן כמוצג ת/4). על פי העובדות בכתב האישום התחייב אבו ריא כלפי המתלונן לרכוש עבורו חלקה ולבצע לאחר מכן חליפין עם מינהל מקרקעי ישראל. בהמשך, חתם הנאשם על זכרון דברים עם המתלונן, לאחר שהציג עצמו כמיופה כוחם של בעלי הזכויות בחלקה, חתם על הסכם מכר כוזב, ובהמשך זייף גם מכתב של קק"ל לפיו קיימת הסכמה לביצוע עסקת החליפין. על סמך המכתב המזויף וההסכם הכוזב, גבה מהמתלונן 35,000$. פסק הדין קביל בהתאם לסעיף 42א לפקודת הראיות (נוסח חדש) התשל"א – 1971 שכן אחריותו של הנתבע בתיק זה, נובעת מאחריותו של המורשע, כפי שאפרט בהמשך.

28.
עמדתי על פירוט נסיבות העבירות בהן הורשע אבו ריא, לאור העובדה שעם תום שמיעת הראיות, עולה חשש כבד כי גם התובע שלפניי נפל קורבן לעבירות דומות.

אבו ריא היה, לטענת הנתבע, נציגם של בעלי הזכויות בשלוש מתוך ארבע החלקות נשוא דיוננו (כל החלקות למעט חלקה 3 בגוש 19034). ממסכת הראיות שנפרשה לפני בית המשפט, עולה כי אבו ריא והנתבע חברו יחדיו לביצוען של שלוש מתוך ארבע העסקאות נשוא הדיון.

29.
בתצהירו, מפרט אבו ריא את תמורת ארבע החלקות, כפי שמפרט אותן הנתבע. כן מצהיר אבו ריא כי, כמיופה כוחם של הבעלים בחלקות מס' 68, 21 ו- 17, קיבל מהנתבע את מלוא התמורה המוסכמת עבור שלוש החלקות הנ"ל, למעט סך של 50,000 ₪ עבור חלקה 17 וסך של 42,000 ₪ עבור חלקה 21 אותם נותר התובע חייב.
מתצהירו של אבו ריא, שהוגש מטעם הנתבע עצמו, עולה אם כן, בבירור, הודאה בכך שהנתבע קיבל מהתובע, עבור שלוש החלקות הנ"ל סך של 384,000 ₪ (המחיר המוסכם עבור 3 החלקות – 476,000 ₪ בניכוי סך של 92,000 ₪ שלטענת הנתבע נותר התובע חייב).
בנוסף, טוען הנתבע כי שילם את מלוא התמורה לאבו רומחין, בעליה של חלקה 3, ותמורה זו מסתכמת, לטענתו ולטענת אבו ריא ואבו רומחין ב- 648,000 ₪. מכאן שהנתבע מודה גם בקבלת סכום זה מהתובע, שהרי העיד כי לא נתן לבעלי הזכויות כסף מכיסו.

30.
במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע, בתאריך 16.12.13 העיד כי נתן לאבו ריא כסף עבור 3 החלקות שבאחריותו, מבלי לייחד סכומים לכל אחת מהחלקות (בעמ' 79 לפרוט' ש' 7-8). בהמשך, לשאלת בית המשפט מהו הסכום המדויק שהעביר לידי אבו ריא עבור 3 החלקות השיב כי אינו זוכר עכשיו, וכי "צריך לעשות עבודת נמלים" (בעמ' 79 ש' 9-11).
הדעת נותנת כי עו"ד שלקוחו בוטח בו, ומעביר לו סכומי כסף נכבדים, במזומן, מתוך אמון מלא בו, לצורך רכישת חלקות עבורו, ומעניק לו יד חופשית לפעול כרצונו, ינהל לכל הפחות רישום מדויק אודות הכספים שהעביר מכספי הלקוח לצד ג'. אין ספק, כי התנהלות הנתבע אינה עולה בקנה אחד עם התנהגות המצופה מעורך דין סביר וזהיר, וכי בהתנהלותו הפר את סטנדרט הזהירות הנדרש מעורך דין כלפי לקוחו. העובדה שהנתבע התחייב למעשה לבצע עבור התובע, עבודות תיווך במקרקעין אגב הטיפול המשפטי מהווה עבירה על כללי לשכת עורכי הדין (עיסוק אחר) תשס"ג – 2003 אך אין לעסוק בכך במסגרת פסק הדין.
31.
כאמור, לטענת הנתבע מחירו של החלק הנמכר מחלקה 3 היה 648,000 ₪. אבו רומחין העיד כי מלוא התמורה שולמה לו. לטענתו קיבל 575,900 ₪ ישירות מהנתבע, ובנוסף קיבל 4 שיקים על סך 28,000 ₪ כל אחד מסמיח (ראו התייחסות לעדותם של אבו רומחין וסמיח בהמשך). לטענת הנתבע, תמורת הזכויות בחלקה 3 שילם הוא עצמו לאבו רומחין סך של 579,000 ₪.
במהלך חקירתו הנגדית של סיף, טען בפני
ו הנתבע כי אבו רומחין, בעליה של חלקה 3, קיבל ממנו 579,000 ₪ מתוך הכספים שהעביר אליו התובע, ואף מפרט באילו שיקים מתוך חשבון הפקדונות שלו שולם הסכום (ראו בעמ' 92 לפרוטוקול הדיון מיום 8.9.13 ש' 11-16).
מאוחר יותר, בתאריך 8.12.13 העיד הנתבע כי שילם לאבו רומחין עבור חלקה 3 סך של 536,000 ₪ (בעמ' 95 לפרוטוקול הדיון מיום 8.12.13 ש' 30 – קיימת כפילות במספרי העמודים בשתי ישיבות הנ"ל).
שוב, ניתן לראות כי הנתבע אינו יכול לומר מהו הסכום ששילם לאבו רומחין עבור חלקה 3, אדון בכך בהרחבה בהמשך.

32.
כפי שאראה להלן, הטענה לפיה זה היה הסכום שהועבר לאבו רומחין תמורת חלקה 3 לא הוכחה ואין לקבלה, אך אם מודה הנתבע בהעברת מלוא הסכום, בסך 648,000 ₪ לאבו רומחין, יש בכך ממילא הודאה בקבלת מלוא הסכום הזה מהתובע.
אם נוסיף סכום זה לסך של 384,000 ₪ אשר הנתבע טוען, בתמיכתו של אבו ריא, כי העביר לידיו תמורת 3 החלקות האחרות, נמצא כי העביר לבעלי הזכויות בארבע החלקות, לא פחות מ- 963,000 ₪ ומאחר שהנתבע עצמו העיד על עצמו כי אינו "תורם" כספים לתובע, יש בכך הודאה מלאה בקבלת סכום זה מהתובע. כלומר זהו לכל הפחות הסכום אותו מודה הנתבע שקיבל מהתובע.
אין באמור כדי לגרוע ממסקנתי, כפי שפורטה לעיל, לפיה
הודאת הנתבע מתייחסת לסכום גבוה יותר של 1,032,000 ₪

33.
לאור האמור, ברור כי טענת הנתבע לפיה חלק מהשיקים שמסר לו התובע חוללו באי פרעון אינה יכולה להישמע. עם זאת, אדון בה להלן.

34.
ביחס לסדרה של 6 שיקים על סך 30,000 ₪ כל אחד, העידו התובע וסיף, כי אלא נמסרו כולם לידי הנתבע עצמו, במפעלם באבו סנאן.
מנספחי תצהירו של סיף, עולה כי 4 מתוך ששת השיקים הנ"ל נפרעו על ידי הנתבע לחשבונו האישי (נספחים ת/48-ת/56).
ביחס לשני השיקים הנותרים הצהיר סיף (בסעיף 10.6 לתצהירו) כי אחד השיקים חולל ואת השני ביקש מהנתבע לא להפקיד, לטענתו שילם לו במזומן תמורת שני שיקים אלה.

35.
לטענת הנתבע, חלק מהשיקים נמסרו על ידי התובע וסיף לסמיח, ולא הגיעו כלל לידיו. סמיח נחקר על ידי הנתבע בנושא, והעיד כי הסכום היחיד שקיבל לידיו מהתובע ובנו היה סכום של 80,000 ₪ במזומן, אותם העביר הנתבע, לדבריו, לאבו רומחין, על חשבון תמורת חלקה 3. הנתבע ניסה לטעון כי סמיח היה עמו בביתו של אבו רומחין בשעה שהוא העביר לו את הסכום, וחתנו טען שחלק מהשטרות מזויפים, אך סמיח הכחיש כי היה עמו בבית אבו רומחין (בעמ' 60-61 לפרוט').
מכאן כי גם טענת אבו רומחין לפיה קיבל מסמיח 4 שיקים על סך 28,000 ₪ כל אחד מוכחשת על ידי סמיח.
סמיח הכחיש כי קיבל מהתובע או מבנו שיקים על סך 30,000 ₪ (בעמ' 61 ש' 19) אך העיד, כי יום אחד התלווה אל הנתבע כאשר נפגש עם אבו ריא, והנתבע עצמו העביר לאבו ריא 5 או 6 שיקים על סך 30,000 ₪ כל אחד (בעמ' 61 ש' 15-16).

36.
לטענת התובע, 8 שיקים על סך 28,000 ₪ נמסרו לנתבע ללא ציון שם המוטב, לבקשתו.
ביחס ל- 4 מאותם שיקים, הוכח כי נרשמו לפקודתו של אבו רומחין, נציג בעלי הזכויות בחלקה 3 (נספחים ת/56 עד ת/63 לתצהיר סיף). אחד מאותם שיקים, שזמן פרעונו 25.6.06 (נספח ת/64 לתצהיר סיף) נפרע על ידי הנתבע לחשבונו, לטענתו כשכר טרחה (סעיף 61 לתצהיר הנתבע), אף שלטענת התובע כלל לא הסכימו לתשלום שכר טרחתו כאמור.
סיף הצהיר כי שיק אחד ע"ס 28,000 ₪ חולל והוא שילם תמורתו לנתבע במזומן, קיבל לידיו את השיק וקרע אותו, וביחס לשני שיקים נוספים מהסדרה, ביקש מהנתבע לא להציגם לפרעון ומסר לו את תמורתם במזומן. סיף הצהיר, כי לא היה אף שיק שחולל ולא שולמה תמורתו במזומן, וכי אם היה כזה, וודאי היו ננקטים הליכי הוצאה לפועל לשם גבייתו (סעיפים 10.7 -
10.6 לתצהיר סיף).
עדותו של סיף בנדון לא נסתרה.

בנוסף, העובדה שהנתבע לא הציג שיקים מחוללים ולא הביא לעדות מטעמו אף אחד מבעלי הזכויות שקיבלו אותם שיקים לכאורה, בטענה כי חוללו, מחזקת את גרסת התובע, ומוכיחה כי תמורת שיקים שלא נפרעו שילם התובע לנתבע סכומים במזומן.

37.
טענת הנתבע לפיה התובע נותר חייב סך של 92,000 ₪ למוכרי החלקות, יש בה כאמור, הודאה בכך שכל יתרת התמורה, בגין ארבע החלקות, כפי שמפרט אותה הנתבע בתצהירו ובתצהיר אבו ריא מטעמו, התקבלה.

38.
עם זאת, איני מקבלת אף את טענת הנתבע לפיה נותר לתובע חוב בסך של 92,000 ₪ כלפי מוכרי החלקות.
התובע וסיף העידו כי מעולם לא קיבלו מהנתבע כל פניה, בה נטען כי עליהם להעביר לנתבע סכום כסף נוסף. עדותם זו לא נסתרה.
המסמך עליו חתם הנתבע, בחודש אוקטובר 2006 (נ/15) מהווה, יותר מכל, ראיה לכך שהתמורה המוסכמת, כפי שהציגה הנתבע, שולמה במלואה.
במהלך השנים הרבות שחלפו מאז העביר התובע לנתבע את הסכום נשוא התביעה, ביקש התובע, בכל מאודו, לשים קץ לפרשה שגרמה לו עגמת נפש רבה. התובע לא החמיץ כל הזדמנות להקטין את נזקיו, ולשם כך גם נחתמה עסקת המכר בין אבו רומחין לסלאמה (לגביה יפורט בהמשך), על מנת שהתובע יוכל לזקוף את שווי החלקה כנגד חובו לסלאמה. ברי, אם כן, כי לו ניתן היה להשלים את ביצוע העסקות אותן לטענת הנתבע ביצע עבורו, בכפוף לתשלום סכום של 92,000 ₪, בנוסף ל- 1,078,000 ₪ שכבר שולמו, היה התובע פועל להעברת הסכום.

39.
טענת הנתבע לפיה התובע לא הסכים לשלם את המסים החלים על המוכרים, אף היא לא הוכחה. ברור כי משלא הוכח כי התחייב בהסכם עם המוכרים לשאת בתשלום המסים לא חלה עליו חובה כזו, ומשהוכח כי לא היה צד למשא ומתן לכריתת הסכמים, וכי למעשה לא נחתמו הסכמים, לא הוכח כי הפר חובה כלשהי כלפי המוכרים.

אם היה ממש בטענות הנתבע, היו בעלי הזכויות בחלקות מלינים על חילול השיקים, או על העובדה שלא שולם להם סכום כלשהו להבטחת תשלום המסים. הנתבע נמנע מלזמן לעדות את בעלי הזכויות בחלקות, והימנעותו זו פועלת לחובתו.

40.
בסיכומיו, מפרט הנתבע את ההליכים המקדמיים שהתנהלו בין הצדדים, במסגרתם ביקש לקבל מהתובע צילומי פנים וגב לכל אחד מהשיקים המפורטים בטבלה המופיעה במסמך נ/15, זאת על מנת להוכיח את טענתו לפיה חלק מהשיקים חוללו וחלקם לא נפרעו לחשבונו שלו אלה לחשבונו של אבו רומחין, בעל הזכויות בחלקה 3 בגוש 19034.
לטענת הנתבע, הוכח כי רק שיקים בסכום כולל של 468,000 ₪ הופקדו בחשבונו.
בסיכומיו, חוזר הנתבע על טענותיו ביחס לשיקים שהפקדתם בחשבונו לא הוכחה, אך אין בטענותיו כדי לסתור את שהוכח על ידי התובע, העובדה כי הודה במספר הזדמנויות כי קיבל לידיו את מלוא הסכום המפורט במסמך נ/15.
התובע אינו מכחיש, כאמור, כי חלק מהשיקים לא נפרעו, אך לטענתו שילם תמורתם במזומן. טענה זו לא נסתרה. מכל מקום, טענותיו של הנתבע ביחס לשיקים אין בהן להוכיח את גרסתו, שכן ביחס לרוב השיקים שחתימת ההיסב שלו מתנוססת על גבם, טוען הנתבע כי זו אינה חתימתו (שיקים מספר 709, 710, 711, 713, 714).

41.
אמנם, נכונה טענת הנתבע לפיה נטל ההוכחה ביחס לאותנטיות החתימה מוטל על התובע, אלא שהתובע בחר להוכיח את תשלום מלוא הסכום לנתבע באופן אחר, מבלי להוכיח כי חתימות ההיסב של הנתבע הן, וכפי שפירטתי לעיל, טענת התובע אמנם הוכחה.

42.
תצהירו של סמיח סלים אשר הוגש מטעם הנתבע, נחתם בתאריך 24.4.11. באותו תצהיר, כותב סמיח כי ההסכמים שצורפו לבקשתו של התובע, אינם ההסכמים הנכונים או המחייבים ואינם כוללים את ההסכמות שגובשו בין הצדדים. בהמשך תצהירו הוא מפרט מה היו ההסכמות, ביחס למחירי החלקות, הכל כמפורט גם בתצהירי הנתבע ואבו ריא.

43.
בתאריך 16.5.13 חתם העד סמיח על תצהיר עדות ראשית מטעם התובע. באותו תצהיר, אישר סמיח כי הוא זה שהמליץ בפני
התובע על הנתבע, וכי ידוע לו משני הצדדים כי התובע שילם לנתבע כ- 1,000,000 ₪ בין בשיקים ובין במזומן, בפריסה לתשלומים. עוד הצהיר סמיח, כי ידוע לו משני הצדדים שחלק מהשיקים שנמסרו לנתבע על ידי התובע ובנו הוחלפו במזומן או בשיקים אחרים, וכי הוא עצמו התבקש פעם אחת בלבד להעביר לנתבע מאת התובע ובנו סך של 80,000 ₪ במזומן. לטענתו, זהו הסכום היחיד שהעביר לנתבע, בידיעתם של שני הצדדים ובאישורם.
בנוסף, הצהיר סמיח, כי מעולם לא ניהל מו"מ כלשהו עם מוכרי החלקות, ולא מסר להם כספים, ולמעשה לא הכיר אותם כלל.

44.
סמיח נחקר על תצהיריו, בתאריך 11.6.13.
בחקירתו, העיד כי לא היה מעורב במשא ומתן בין הנתבע למוכרי החלקות, לא הכיר את בעלי החלקות, וכי את הנתונים שכתב בתצהירו לגבי מחירי החלקות שמע מהנתבע עצמו, במשרדו, שכן לא היה מעורב בפרטים. למעשה העיד סמיח, כי אלו הנתונים שמסר לו הנתבע, וכי הוא אמר שזה "מחייב" (בעמ' 59 לפרוט' ש' 8-17). ביחס למסים, העיד סמיח כי אינו יודע אם התובע התחייב לשלם גם את המסים שחלים על המוכר, וכשנשאל על ידי הנתבע מדוע הצהיר, בתצהירו שמסר לטובת הנתבע, כי התובע התחייב לשלם את כל המסים השיב:
"זה לא אני שכתבתי את התצהיר. אתה כתבת ואני חתמתי." (בעמ' 59 ש' 31).
בהמשך, נשאל סמיח, על ידי הנתבע, האם נכון שהתלווה אליו לביתו של אבו רומחין על מנת למסור לו את הכסף שמסר לו סיף בנו של התובע והכחיש באופן מפורש כי היה במקום, אם כי אישר שקיבל מסיף 80,000 ₪ במזומן, אותם העביר לנתבע, והנתבע מסר לו מאוחר יותר כי העביר את השטרות לאבו רומחין, וכי באותו מעמד טען חתנו של אבו רומחין כי 28 או 29 שטרות מהסכום מזויפים (בעמ' 60 ש' 16-24).

סמיח הכחיש כי מסר לאבו ריא שיקים או כסף מזומן מהתובע או בנו (בעמ' 61 ש' 22).

45.
במהלך חקירתו על ידי הנתבע, הטיח בפני
ו הנתבע כי רכש רכב ממגרש רכבים בירכא באמצעות שיקים שמסרו לו התובע ובנו. סמיח העיד, כי אינו זוכר אם השתמש בשיקים שלהם לצורך רכישת רכב במגרש, שכן החליף רכבים בתדירות גבוהה, אך אם היו שיקים כאלה אין להם כל קשר לכספים שנתנו לו על מנת להעבירם לנתבע – שהסתכמו ב- 80,000 ₪ בלבד. סמיח העיד כי בינו לבין התובע ובנו יש יחסי קרבה, במסגרתם היו מחליפים ביניהם שיקים (בעמ' 62 ש' 26-31).
שאלה זו, שנועדה להטיל דופי בעד, וליצור ספק בדבר מהימנותו, נענתה על ידי העד בכנות, ואני מקבלת את עדותו.
בהמשך העדות התברר כי הנתבע וסמיח היו שותפים בחברה בשם לוטוס סחר ושיווק, במהלך שנת 2006 (בעמ' 63 ש' 7) ומכאן, כפי הנראה, המידע שהגיע לנתבע בדבר השיקים בהם השתמש לצורך רכישת רכבו באותה עת.

סמיח מאשר כי היה נוכח רק בעת מסירת 5 או 6 שיקים על סך 30,000 ₪ על ידי הנתבע לאבו ריא (בעמ' 65 ש' 27 ואילך).
עדותו של סמיח מהימנה בעיני ואני מקבלת אותה במלואה. נסיונו של הנתבע להציג את העד כמי שמעל באמונם של התובע ובנו ונטל לכיסו כספים שנתנו לא, לא צלח. הנתבע לא הצליח להוכיח את טענתו לפיה סכומים שניתנו לסמיח לא הועברו לידיו.

אציין כי טענת הנתבע לפיה סמיח הוא שהעביר לידי אבו רומחין ארבעה שיקים מידו התובע, טענה שאבו רומחין כולל בתצהירו שהוגש מטעם הנתבע, לא הוכחה, ואני מתקשה לראות מדוע ביקש הנתבע להוכיחה, שכן ממילא מדובר בסכום שהועבר לאבו רומחין בשיקים מטעם התובע, ועל כך אין חולק.

46.
עדותו של הנתבע היתה רצופת סתירות ואי דיוקים. גרסאותיו שונו חדשות לבקרים, ולא התיישבו עם עדויותיהם של העדים מטעמו. עדויותיהם של התובע וסיף, לעומת זאת, היו קוהרנטיות, והן מתיישבות עם השכל הישר ועם הראיות החיצוניות שהובאו. לפיכך, אני מקבלת את טענות התובע וקובעת כי הוכח שהנתבע קיבל מידי התובע סך של 1,078,000 ₪, כמפורט במסמך שהוצא תחת ידיו בחודש אוקטובר 2006 (נ/15).

מה עשה הנתבע בכסף? ואם אכן הועבר, כטענת הנתבע, לבעלי הזכויות בחלקות שלא נרכשו עד היום, האין זו התרשלות מצד הנתבע?
47.
הוכח, אם כן, כי הנתבע קיבל מידי התובע סך של 1,078,000 ₪ לאחר שהתחייב לפניו לבצע עבורו עסקאות במקרקעין, על מנת שיוכל לבצע חליפין עם מינהל מקרקעי ישראל, ובכך לקבל לידיו זכויות במקרקעין סמוכים למפעלו, לשם הרחבתו.
משהוכח שהנתבע קיבל לידיו סכום זה, ולטענתו עשה שימוש בסכום כולו על מנת לרכוש עבור התובע מספר חלקות, עליו מוטל הנטל להוכיח טענה זו, שהיא טענת הגנתו. הוכח כי הנתבע לא עדכן את התובע במהלכיו, לא שיתף אותו במשא ומתן לרכישת העסקאות, ולמעשה פרט לאותו מכתב נ/15 לא העביר לתובע כל דיווח על הנעשה בכספו. לפיכך, רק בידי הנתבע הנתונים בדבר הסכומים אותם העביר, לטענתו, למוכרי הזכויות בחלקה, ורק הוא יכול לספק ראיות שינכוהו מכל אחריות.

48.
לטענת הנתבע, עם קבלת המכתב נ/15, ידעו התובע ובנו מהן החלקות שרכש למענם, ובאילו סכומים. הטענה אינה מדויקת שכן במכתב פורטו אמנם כל ארבע החלקות, ונכתב כי מחירן הכולל כ- 1,100,00 ₪ אך לא צוין מחירה של כל חלקה. בנוסף, מאז אותו מכתב לא מסר הנתבע לתובע כל מידע נוסף, למרות שחלפו למעלה מ- 4 שנים ממשלוח המכתב ועד למועד הגשת התביעה.

49.
רק לנתבע ידיעה על פרטי העסקאות הרלוונטיות, על הסכומים שהעביר למוכרים, מועדי חתימת ההסכמים, ובפרט – האמצעים שננקטו לשם הגנה על זכויותיו של התובע, לקוחו.
כידוע, ל"ידיעה מיוחדת" אשר בידי צד אחד, השלכה ישירה על נטל הראיה המוטל על הצד השני, ראו בעניין זה דבריו של יעקב קדמי, בספרו על הראיות – הדין בראי הפסיקה, (מהדורה משולבת ומעודכנת, תש"ע), חלק רביעי, עמ' 1709, סעיף 3:

"
ל'ידיעה מיוחדת' השלכה גם במישור האזרחי: היא 'מכבידה' על היודע ו'מקלה' עם יריבו, הכל לפי מיהותו של הנושא בחובת ההוכחה. תובע הנדרש להוכיח עובדה המצויה ב'ידיעה מיוחדת' של הנתבע יוכל להסתפק, בשלב ראשון, בכמות הוכחה קטנה יחסית ...".

בע"א 6205/98
מייקל סקוט אונגר נ' דניאל עופר (2001), נה(
5) 71, בעמ' 82 פסק בית המשפט העליון:
"
הלכה שמכבר היא שמקום שבו מוטל על תובע להוכיח עובדה המצויה בידיעתו הייחודית של הנתבע, לא תידרש מן התובע, בשלב הראשון, אלא כמות הוכחה קטנה עד שהנטל להוסיף ולהביא ראיות יוטל על שכמו של הנתבע".

ראו גם:
ע"א 210/88
החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
, כפר סבא פ"ד מו(4) 627, בעמ' 644;

ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה (1993), פ"ד מז
(2) 402, בעמ' 409

50.
מכאן, שלאחר שהוכח כי הנתבע קיבל לידיו סך של 1,078,000 ₪ עובר נטל הבאת הראיות אל הנתבע, ועליו להוכיח מה עשה בכסף. יש לבחון, אם כן, האם עמד הנתבע בנטל המוטל עליו, להוכיח כי פעל כדין, וכי לא התרשל כלפי התובע במתן השירותים המשפטיים שנתן לו.

51.
במכתב ששלח הנתבע לבקשת סיף, באוקטובר 2006 (נ/15) אישר הנתבע, לכל המעוניין, כי "נכון להיום ולצורך קיום עסקת החליפין נרכשו על ידי מר פאוזי מספר חלקות במחיר כולל של 1,100,000 ₪ כמפורט להלן" בהמשך מפורטות ארבע החלקות נשוא התביעה, מבלי שמצוין מחירה של כל אחת מהן. המכתב מהווה אישור לכך שהחלקות כבר נרכשו, בלשון עבר.
בשלב מוקדם מאוד של ההליך, הציג הנתבע את גרסתו ביחס למחירי החלקות, כפי שלטענתו נקבעו, על דעתם של התובע ובנו סיף.
לטענת הנתבע, עבור שטח של 1,383 מ"ר בחלקה 68 בגוש 19027 – סך של 130,000 ₪.
עבור שטח של 2,350 ₪ בחלקה 21 בגוש 19033 סך של 265,000 ₪.
עבור שטח של 500 ₪ בחלקה 17 בגוש 19034 סך של 81,000 ₪.
עבור שטח של 3,201 מ"ר בחלקה 3 בגוש 19034 סך של 648,000 ₪.

52.
לפני שאפרט את העובדות שהוכחו לגבי כל אחת מהחלקות, אתייחס לטענת הנתבע, לפיה הסביר לתובע כבר מן ההתחלה, כי על מנת לבצע עסקת חליפין עם המינהל, יש צורך להציג לפני מחלקת חליפין במינהל הסכם לרכישת הקרקע אותה מבקש התובע להציע במסגרת עסקת החליפן, למינהל. לפיכך, ברור, לטענת הנתבע, כי ההסכמים שהציג למינהל לצורך הבירור הראשוני, על מנת לבדוק אם המינהל יהיה מעוניין בחלקה שבכוונתו לרכוש, אינם חתומים למעשה, ואינם מהווים התחייבות לרכישת אותה חלקה. לטענת הנתבע, ברור כי בשלב זה טיוטת ההסכם אינה מחייבת את הצדדים, ורק אם המינהל היה מביע הסכמתו לביצוע עסקת החליפין והיתה הסכמה לעניין התמורה ותנאי התשלום, היו נערכים הסכמים הכוללים את אותם תנאים הרלוונטיים לביצוע עסקת המכר, ורק אז היו נחתמים מש"חים שטרי מכר ויתר המסמכים המחייבים.

53.
הנתבע מפנה לכך שאבו רומחין אישר בעדותו כי כך התנהלו הדברים בכל הקשור לחלקה 3 בגוש 19034 שנרכשה ממנו ומבני משפחתו.
לטענת הנתבע, ייתכן שבית המשפט אינו מסכים עם שיטת עבודה זו, אולם כך התנהלו הדברים, והנתבע נהג באותה שיטה עם לקוחות אחרים ומעולם לא יצר הדבר בעיה.

54.
דין הטענה להידחות.
הגנתו של הנתבע מבוססת כולה על כך שהעביר את הסכומים שקיבל מהתובע אל בעלי הזכויות, מוכרי החלקות. משמע, למרות שהנתבע מודה כי לא נחתמו הסכמים מחייבים עם בעלי הזכויות, העביר הנתבע עצמו כמעט את מלוא התמורה, לטענתו, לבעלי הזכויות. משמע, הנתבע מבקש מבית המשפט לקבל את שיטת עבודתו, לפיה קודם כל משלם הקונה את מלוא התמורה, כולל הבטחת תשלום המסים שאינם חלים עליו על פי דין, ורק לאחר מכן מסכים המוכר לחתום עמו על הסכם מכר מחייב, להבדיל מהסכם מכר לא מחייב, עליו הוא חותם קודם לכן. דיווח למס שבח, נעשה אף הוא, לשיטת הנתבע, רק לאחר חתימת ההסכם המחייב, ולא לאחר חתימת ההסכם הלא מחייב.
ובכן, בית המשפט אכן אינו מסכים עם שיטת עבודה זו, המנוגדת לכל דין.

55.
כאמור, לטענת הנתבע, לא שיטת העבודה שלו עומדת למבחן, אלא היקף הכספים שהועברו אליו, והשאלה האם נותרה בידיו יתרה כלשהי. אכן מדובר בפלוגתא מהותית ובה אדון להלן, אם כי גם אם יעלה בידי הנתבע להוכיח כי לא נותר בידיו סכום כלשהו, יתכן כי יחוב כלפי התובע מכח עוולת הרשלנות.


56.
בסיכומיו, שב וטוען הנתבע, כי לאחר גיבוש ההסכמות עם בעלי הזכויות בחלקות ובא כוחם, להפתעתו, מסרו לו התובע ובנו כי לא יוכלו לעמוד בתשלום התמורה במזומן, כמקובל, וביקשו לשלמה בתשלומים. לטענתו, הבהיר להם כי הדבר יביא לסירובם של המוכרים לחתום על ההסכמים, וכתוצאה מכך ימנע המשך הטיפול בעסקאות החליפין מול המינהל והימנותא, אולם לבקשת התובע ובנו פנה אל בעלי הזכויות. לטענת הנתבע, בעלי הזכויות ואבו ריא, שהיה מיופה כוחם של בעלי חלקות 68, 21 ו- 17 הביעו את נכונותם להצעת התובע, אך הדגישו כי לא יהיו מוכנים לחתום על הסכמי המכר המחייבים, ועל כל יתר המסמכים כגון מש"חים ושטרי מכר, אלא לאחר שהתובע ישלים את ביצוע כל התשלום ויבטיח את תשלום כל המסים המתחייבים מהעסקאות, שכן בהתאם לתנאים שסוכמו, התובע התחייב לשאת גם בתשלום המסים החלים על המוכרים. עם זאת, הוכח כי הנתבע לא שיתף את התובע ובנו במשא ומתן כלשהו שניהל עם מי מבעלי החלקות, וכי לא עדכן אותו במאום.

57.
התובע וסיף העידו כי מעולם לא פגשו במי מבעלי הזכויות, המוכרים הפוטנציאליים, וכי מעולם לא נוהל משא ומתן עימם או עם באי כוחם. לטענת התובע, מעולם לא נחתם כל מסמך בנוכחותו, וכלל לא ידע מהי התמורה אותה התחייב הנתבע להעביר בשמו, ומהם הסכומים שהעביר, לטענתו, למוכרי החלקות (ראו סעיף 10 לתצהיר התובע וסעיף 9 לתצהיר סיף).

58.
סיף הצהיר, בתצהיר עדותו הראשית, כי מאחר שהנתבע לא עדכן אותם בהליכי המשא ומתן, עמד על הוצאת מכתב שבו יאשר הנתבע מהם הסכומים שקיבל לידיו ומהן החלקות אותן לטענתו רכש עבורם כבר באותה עת, בשנת 2006. אז, לבקשתו, מסר לו הנתבע את אותו מכתב המאשר קבלת כל הסכומים מידי התובע, ואת פרטי החלקות אותן רכש (נ/15). (סעיף 10.10 לתצהיר סיף). עוד הצהיר סיף, כי פרט לאותו מכתב שהועבר אליו בשנת 2006 לא מסר להם הנתבע כל דיווח, אף לא על סכומי העסקאות ועל הכספים שהעביר על פי הנטען למוכרי החלקות, והם בתמימותם המתינו שנה אחר שנה לדיווח על סיום העסקאות.
לטענת התובע, פעל הנתבע על דעת עצמו, בקביעת סכומי התמורה הנטענת, בעד החלקות, מבלי שנתן לו פירוט ומבלי שעדכן אותו, ולו בדיעבד.

59.
הנתבע אישר, במהלך חקירתו כי התובע ואבו רומחין, בעליה של חלקה 3 כלל לא נפגשו. לטענתו, ההסכם נחתם על ידיהם בנפרד, והם אינם מכירים אחד את השני (בעמ' 81 ש' 27-29).
אבו ריא, נציג בעלי הזכויות בשלוש החלקות הנותרות ובעל זכויות בעצמו, אישר כי מעולם לא ראה את התובע ובנו קודם לדיון בבית המשפט וכי לא שוחח איתם מעולם, גם לא בטלפון, אלא הכיר אותם לראשונה מחוץ לאולם בית המשפט ביום 19.12.13 (בעמ' 130 ש' 18-27).
בהמשך העיד אבו ריא כי הוא ייצג את המוכרים באותה עסקה, ולא הכיר את הקונה. כי המוכרים פנו אליו ואמרו מהי התמורה שהם מבקשים, והוא הודיע לנתבע שזה המחיר המבוקש. כך נסגרה העסקה (בעמ' 131 ש' 13-16).
טענה זו של אבו ריא סותרת את המשך עדותו בה טען כי בעלי הזכויות בחלקה 21 כבר מכרו לו את זכויותיהם בחלקה, וכי הוא היה למעשה המוכר באותה עסקה.
אבו ריא אישר כי התובע מעולם לא התחייב בפני
ו למאום, וכי הוא אינו מכיר אותו כלל (בעמ' 114 ש' 1-2).

60.
לכל אורך ההליך, טען הנתבע כי העסקות נחתמו, וכי אם יבטיח התובע את תשלום המסים ניתן יהיה להשלים את הסכמי המכר ולבצע העברת זכויות על שמו. בסיכומים מטעמו חזר על טענה זו, אך מעולם לא הביא כל ראיות להוכחתה.
כך למשל העיד, בתאריך 16.12.13:
"אני יודע שחלקה 68 יש כבר חוזים חתומים על ידי הבעלים. חוזים, שטרי מכר, יש לי את כל הסט מוכן וחתום על ידי הבעלים" (בעמ' 79 ש' 22-23).
קודם לכן נשאל הנתבע האם אבו ריא העביר את התמורה שקיבל לידי המוכרים והשיב: "תשאל אותו כשיבוא", ובהמשך העיד כי הוא מניח שהעביר את הכסף לבעלים שכן לא היו חותמים על המסמכים אם לא היו מקבלים תמורה. תשובה זו מעידה, לכל הפחות, על רשלנות של ממש מצד הנתבע, אשר כמי שמייצג את הקונה העביר את מלוא התמורה לאבו ריא (או את רובה, שכן לטענתו חסר סך של 92,000 ₪ עבור 2 החלקות), מבלי שדאג להבטחת זכויותיו של התובע קודם לכן.
אפרט להלן את הראיות לגבי כל אחת מהחלקות.

חלקה 68 בגוש 19027
61.
במסגרת הדיון בבקשה לביטול צו המניעה הזמני, שהתקיים בפני
כב' השופט שחורי בתאריך 19.1.2011 התבקש הנתבע להציג את ההסכם הסופי לרכישת חלקה 68 שקיים לטענתו, והשיב: "כל המסמכים באוטו" (בעמ' 21 ש' 12-14) אך עד היום לא הומצאו.
עוד נשאל הנתבע במהלך חקירתו בתאריך 16.12.13 האם צירף לתצהירו את ההסכם החתום לגבי חלקה 68 והשיב: "לא למה שאצרף אותם" (בעמ' 82 ש' 5). בהמשך טען הנתבע כי בפעם הקודמת, כשהצדדים נפגשו אצל נדים סלאמה היו ההסכמים כבר חתומים, וכבר אז אמר, לטענתו, לב"כ התובע שאם ישלם את המיסים יקבל את הניירת.
בהמשך אמר הנתבע כי יביא את המסמכים "ביום חמישי" (בעמ' 84 ש' 13-15) אך גם ביום חמישי, המועד הבא שנקבע לשמיעת ראיות, לא הובאו.

62.
במהלך חקירתו ביום 19.12.13 העיד הנתבע כי אין הסכם חתום לחלקה 68, משום שהתובע לא שילם את מלוא התמורה (בעמ' 112 ש' 18-22).
לא הוצג אם כן כל הסכם ביחס לחלקה 68, לא נרשמה כל הערת אזהרה לטובת התובע בחלקה זו, ולא הובאה כל ראיה למכירתה.
עם זאת, אבו ריא העיד כי מכר 1,383 מ"ר מהחלקה בשם המוכרים תמורת 130,500 ₪ וכי קיבל סכום זה מהנתבע.

63.
במהלך חקירתו, נשאל אבו ריא על ההסכם לגבי חלקה 68 והופנה אל הטיוטה שהומצאה לתובע, אשר צורפה כנספח ת/25 לתצהיר סיף. תשובתו היתה מתחמקת ובלתי ברורה. לדבריו זהו הסכם מחייב, למרות שהוצג רק דף אחד ממנו, אלא שהתמורה המצוינת בו אינה משקפת את התמורה המוסכמת. כאשר נשאל מי חתם על ההסכם בשם בעלי הזכויות השיב כי "דאליה אשתו של אבוסדריס" היא שחתמה, משום שבעלה רכש את החלקים בחלקה מאביה והוא היה מעביר אותם ללא תמורה לבת (בעמ' 129-130).

64.
בכותרת ההסכם מופיעים כמוכרים גם יורשי המנוח סעיד חליל ח'טיב, אך הם אינם חתומים על ההסכם.
בתאריך 23.12.13 הוגשו לתיק בית המשפט נסחי רישום לארבע החלקות נשוא התביעה, אשר הוגשו בהתאם לצו שניתן בנדון, על ידי ב"כ התובע. נסחי הרישום כוללים רשומות מבוטלות.
עיון בנסח הרישום של חלקה 68 מלמד שדאליה אדריס, אותה גברת שלטענת אבו ריא חתמה על ההסכם, אינה בעלת זכויות בחלקה כלל, ולא היתה מעולם. סעיד חליל ח'טיב, שבכותרת טיוטת ההסכם נרשם כי יורשיו הם בעלי זכויות ומוכרים את החלקה, אף הוא אינו בעל זכויות בחלקה ולא היה מעולם.
בנוסף, עולה מעיון בנסח הטאבו הכולל רשימות מבוטלות, כי מעולם לא נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע בחלקה זו.

65.
לטענת הנתבע, אביה ומורישה של גב' דאליה אדריס רשום כבעל זכויות בחלקה. הטענה לא הוכחה. לא ברור מיהו מורישה, ולא הוצג צו ירושה. בנקל ניתן היה לזמן לעדות את בעלי הזכויות בחלקה על מנת להוכיח את טענות הנתבע, אך הנתבע נמנע מלזמנם.

66.
לטענת הנתבע, שילם מחשבון הפקדונות שלו לאבו ריא, שהיה לטענתו נציג בעלי הזכויות בחלקה 68 את מלוא התמורה – שיק אחד על סך 117,000 ₪ ז.פ. 18.7.05 ושיק שני ע"ס 13,000 ₪ (מוצגים נ/19 ו- נ/20).
הנתבע לא הוכיח כי שיקים אלה נפרעו מחשבונו, ולפיכך איני מקבלת את הטענה, אולם אף לשיטתו של הנתבע, יש בכך הודאה מצדו בתשלום מלוא התמורה המוסכמת, לטענתו, בגין החלקה, מבלי לקבל כל ערובה להבטחת זכויות התובע אותו ייצג. אין כל ראיה לכך שאבו ריא היה "נציג הבעלים". לא נרשמה מעולם הערת אזהרה, וגם כאן, לגרסת הנתבע מלוא התמורה מצויה בידי הבעלים מאז שנת 2006 – מלוא התמורה והחלקה גם כן.
ברור אם כן, כי אם העביר הנתבע את התמורה לאבו ריא, הרי שהתרשל התרשלות חמורה כלפי התובע גם בניהול המשא ומתן לרכישת הזכויות בחלקה 68 כאשר שם את כספו של התובע על קרן הצבי, ולמעשה גרם לאובדן מוחלט של כספו.
טענת הנתבע לפיה אין מניעה להשלים גם כיום את ביצוע ההסכם לא הוכחה ואני דוחה אותה.

חלקה 17 בגוש 19034
67.
במהלך חקירתו, נשאל אבו ריא על ההסכם לרכישת חלקה 17 בגוש 19034 וב"כ התובע הציג לו את טיוטת ההסכם עם אחמד נאצר מנסור, טיוטה הנושאת תאריך 27.6.05 אשר צורפה כנספח 6 לתצהיר סיף. אבו ריא השיב כי הסכם לגבי חלקה 17 לא נחתם בסופו של דבר. לדבריו, היו הסכמות, אך מאחר שלתובע לא היה כסף לשלם, לא נחתם ההסכם (בעמ' 129 לפרו' ש' 11-13).
בהמשך, נשאל אבו ריא איך מתיישבת טענתו שנשמעה לראשונה בחקירתו, לפיה ההסכם בוטל, עם תצהירו שבו הוא מציין כי שולמה תמורה עבור חלקה 17 למעט סך של 50,000 ₪.
גם כאן תשובתו של אבו ריא היתה בלתי ברורה. לטענתו, שילם 20,000 ₪ במזומן למנסור, ובתוך חודשיים היה אמור לשלם את יתרת התמורה, אך התובע לא שילם ולכן בוטלה העסקה.

68.
בסעיף 79 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע, מצהיר הנתבע, כי בגין חלקה 17 נותר התובע חייב 50,000 ₪ פרט למסים. משמע, לאור העובדה שלטענת הנתבע התמורה המוסכמת היתה 81,000 ₪ ניתן היה לצפות כי אבו ריא יצהיר שקיבל עבור המוכרים 31,000 ₪ אך כאשר נשאל מפורשות אם זהו הסכום ששילם לבעלי הזכויות, השיב בשלילה וטען ששילם רק 20,000 ₪. כאשר נשאל האם לאחר ביטול ההסכם השיבו לו בעלי הזכויות את הסכום ששולם בסך 20,000 ₪ השיב בשלילה (בעמ' 130 לפרוט' ש' 12-15).

69.
לא הוכח כי הנתבע או מי מטעמו פנה אל התובע ועדכן אותו על המשא ומתן עם מנסור ביחס לחלקה 17. הטענה לפיה ההסכם לא יצא אל הפועל משום שהתובע לא שילם הינה טענה חסרת כל שחר, ויש לדחותה.
טענת הנתבע לפיה העסקה בוטלה, משום שהתובע לא יכול היה להבטיח את תשלום המסים לא הוכחה ואני מוצאת כי אין בה כל ממש. הנתבע לא הוכיח כי פנה אל הנתבע בבקשה להבטיח את תשלום המסים. למעשה הוכח, כי עד מועד הגשת התביעה לא נשמעה טענה זו מפי הנתבע, או כל טענה אחרת, וכי הנתבע התעלם מכל פניותיו של התובע.

70.
מעיון בנסח הרישום, הכולל רשומות מבוטלות, לחלקה 17 בגוש 19034 עולה כי הערת אזהרה נרשמה לטובת התובע, בתאריך 22.2.2006 ונמחקה 17 יום לאחר מכן, בתאריך 9.3.06.
למרות זאת, לא פעל הנתבע, אשר היה בא כוחו של התובע, לאכיפת ההסכם, או לביטולו אגב דרישה לביצוע השבה. העובדה שהנתבע אפשר, במחדל לכל הפחות, את מחיקת הערת האזהרה, למרות שלטענתו נכרת הסכם מכר מחייב ושולם חלק מהתמורה, מעוררת תמיהה רבה. לכל הפחות, יש בה כדי להעיד על רשלנותו של הנתבע.

71.
עם זאת, נראה כי הדברים חמורים מכך, שכן אין המדובר בהערת אזהרה שנרשמה כדין. הוכח כי הערת האזהרה נרשמה על סמך מסמכים מזויפים.
בהחלטה מיום 19.1.14 התבקש ב"כ התובע לצרף לסיכומים מטעמו את העתקי השטרות מכוחם נרשמו הערות האזהרה ואת העתקי השטרות המבטלים אותן.
מהעתקו של שטר 3919/06 מיום 22.2.06 עולה כי בתאריך זה נרשמה הערת האזהרה לטובת התובע על זכויות אחמד מנסור מכח בקשתו של התובע, כביכול, כאשר אבו ריא מאמת את חתימתו.
בתאריך 9.3.06, מספר ימים לאחר מכן, נמחקה הערת האזהרה לטובת התובע, בשטר 5031/06. עיון בשטר מלמד כי נחתם, כביכול, על ידי התובע, שחתימתו אומתה על ידי אבו ריא.
אזכיר, כי אבו ריא עצמו אישר בחקירתו הנגדית, כי מעולם לא פגש את התובע או בנו עובר לדיון בבית המשפט, משמע, אין ספק כי הן הבקשה לרישום הערת אזהרה והן הבקשה לביטולה זויפו.
כזכור, העיד אבו ריא כי הערת האזהרה בוטלה משום שהתובע לא העביר את יתרת התמורה. העובדה שחלפו 17 יום בלבד ממועד רישום ההערה עד מועד ביטולה, מחזקת את המסקנה לפיה ביטול הערת האזהרה לא נבע מאי קיום חיוביו של התובע, אשר כלל לא ידע על העסקה. למעשה, לא הוכח כלל כי היתה עסקה.

72.
ניתן היה לזמן את אחמד מנצור לעדות מטעם הנתבע. בדרך זו יכול היה הנתבע להוכיח כי אותו מנצור אמנם יוצג על ידי אבו ריא, וכי הוא עצמו ידע על העסקה אשר נכרתה, על פי הנטען, בינו לבין התובע. מנצור יכול היה לתמוך בטענת הנתבע ואבו ריא לפיה הוא עצמו ביטל את ההסכם משום שלא שולמו לו יתרת התמורה, וכי קיבל סכום כלשהו על חשבון התמורה (בין אם 20,000 ₪ כטענת אבו ריא ובין אם 31,000 ₪ כטענת הנתבע). משלא הובא מנצור כעד מטעם הנתבע, פועל הדבר לחובתו.
כלל ידוע הוא כי: "אי הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת , מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו, וכי בעל הדין שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה שכנגד"
ע"א 456/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתיתיהו ואח' פ"ד מה(4) 651, 658-659.
ראו גם: ע"א 548/78 שרון ואח' נ' לוי, פ"ד לה (1) 736, 760, ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר, פ"ד מד(4) 602.

73.
הנסיבות המתוארות לעיל, מעלות חשד כבד כי מנצור בעל הזכויות בחלקה 17, ודאליה אדריס, בעלת הזכויות הנטענת בחלקה 68 אינם אלא "אנשי קש" שכלל לא ידעו על העסקאות שנרקמו כביכול בינם לבין התובע, ובוטלו מספר ימים לאחר מכן, וכי מעולם לא קיבלו לידיהם סכום כלשהו.

חלקה 21 בגוש 19033
74.
ביחס לחלקה 21 בגוש 19033 הצהיר הנתבע, בסעיפים 73-75 לתצהיר עדותו הראשית, כי אבו ריא היה מיופה כוחם של הבעלים, וכי למעשה כבר נרשמה לטובתו הערת אזהרה על סמך יפוי כח בלתי חוזר.
עיון בנסח הרישום של חלקה 21 מלמד כי הערת האזהרה לטובת אבו ריא נרשמה רק ביום 19.6.08, היינו לאחר המועדים הרלוונטיים לתביעה זו.
למרות שלכל אורך ההליך נטען כי אבו ריא הינו "נציג הבעלים" בסופו של דבר הודה הנתבע כי אבו ריא הוא הבעלים (סעיף 210 לסיכומי הנתבע). אבו ריא עדיין אינו הבעלים הרשום, אך הוא זכאי להירשם כבעל חלקים מחלקה 21, לפחות על פי הראיות שהובאו לפניי.

75.
במהלך חקירתו, נשאל הנתבע האם הוא יכול להציג הסכם חתום לגבי חלקה 21 והשיב כי בפירוש לא, משום שנותרה יתרה לתשלום. הנתבע סירב להגיש עותק מההסכם לבית המשפט, והתרצה רק לאחר שנכתב בפרוטוקול כי הוא מסרב. עותק מההסכם התקבל כמוצג נ/18 (בעמ' 112 ש' 113-116).

76.
עוד הצהיר הנתבע, כי נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע בתאריך 19.7.2005 על זכויותיהם של מוחמד ופטמה סרחאן, אולם מאחר שהתובע לא כיבד את התחייבויותיו והשיקים חזרו, נמחקה הערת האזהרה. בסעיף 75 לתצהירו, כותב הנתבע שהתובע נותר חייב בגין חלקה 21 סך של 42,000 ₪. לאור גרסתו לפיה תמורת חלקה 21 התחייב בשם התובע לשלם 265,000 ₪ עולה בבירור מתצהירו כי אבו ריא קיבל ממנו סך של 223,000 ₪.
למרות זאת, נמחקה הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובע, כאילו לא עברו להם 223,000 ₪ מהנתבע לידי אבו ריא.
גם הפעם, אם אכן העביר הנתבע סך של 223,000 ₪ לאבו ריא, עוד בשנת 2006, ובשל קיומה של יתרה בסך 42,000 ₪ הסכים למחיקת הערת האזהרה לטובת לקוחו מבלי שהוא מבטיח את השבת הסכומים, מדובר ברשלנות רבתי.

77.
אמנם, מהראיות שהובאו לפניי לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי כי לנתבע עצמו היתה יד במחיקת הערת האזהרה, אולם הוכח כי הנתבע ואבו ריא פעלו כשותפים. השניים קבעו את "מחירי העסקאות" יחדיו, ככל שהיו עסקאות, ופעלו במשותף, כך לטענת הנתבע, לשם הוצאתן אל הפועל. לו היה הנתבע סבור כי אבו ריא פעל שלא כדין עת מחק את הערות האזהרה, היה מצופה ממנו, לכל המאוחר לאחר הגשת התביעה נגדו, להגיש הודעת צד ג' נגד אבו ריא. הנתבע לא הגיש הודעת צד ג' כאמור. למעשה, לא התגלעה כל מחלוקת בינו לבין אבו ריא, שכן הוא עצמו ניסה בטיעוניו להצדיק את העובדה שהערת האזהרה לטובת התובע נמחקה, ובדין נמחקה, לטענתו – משום שלא הבטיחו את תשלום המסים ונותרו חייבים 42,000 ₪ מתוך תמורה של 265,000 ₪.

מחיקת הערת האזהרה מעידה לכל הפחות, על רשלנות במחדל מצד הנתבע, אך הדברים אינם מסתכמים רק בכך, שכן הוכח כי גם הערת האזהרה בחלקה זו נרשמה בתרמית, על סמך מסמכים מזויפים.

78.
אבו ריא בעדותו, טען כי יש לו למעשה הסכם לפיו רכש את הזכויות בחלקה
21 מוהאדן (עמ' 128 ש' 25). כאמור, מעיון בנסח הרישום עולה כי הערת אזהרה לטובתו נרשמה בתאריך 19.6.08 (בשטר 13060/08).
מעיון בנסח הרישום (כולל רשומות מבוטלות) עולה כי הערת אזהרה לטובת התובע נרשמה בתאריך 19.7.05 בשטר 11377/05 ונמחקה בתאריך 15.7.07 בשטר 13165/2007/2.

מעיון בהעתק השטר (13165/07/2) עולה כי גם כאן הוגשה הבקשה למחיקת הערת האזהרה בחתימתו של התובע, כביכול, כשהיא מאומתת על ידי אבו ריא, שכזכור העיד כי מעולם לא פגש את התובע. לפיכך, ברור כי רישום הערת האזהרה ומחיקתה מאוחר יותר, נעשו על סמך מסמכים מזויפים.

79.
בהערת אגב אציין, כי באותו יום ובאותו שטר (13165/07) בוטלו 3 הערות אזהרה נוספות שהיו רשומות על זכויותיהם של מוחמד ופאטמה סרחאן ושל והדאן סרחאן כמפורט להלן:
הערת אזהרה שנרשמה לטובת סלימאן ואסמעיל עבדאללה על זכויותיו של והדאן סרחאן בתאריך 19.12.05 נמחקה בתאריך 15.7.07 בשטר 13165/2007/1.
הערת אזהרה שנרשמה לטובת התובע על זכויות מוחמד ופטמה סרחאן נמחקה, כאמור בשטר 13165/2007/2.
הערת אזהרה שנרשמה לטובת מחמוד חמודי בתאריך 21.11.2004 על זכויות והדאן סרחאן ואח' נמחקה באותו יום בשטר 13165/2007/3.
הערת אזהרה שנרשמה לטובת יוסף מנסור בתאריך 1.6.05 על זכויות חומד ופטמה סרחאן נמחקה באותו יום בשטר 13165/2007/4.
בשטר 13165/07 לא נרשמו פעולות נוספות בחלקה, כלומר הפעילות בשטר זה נועדה כולה "לנקות" את הנסח מהערות אזהרה.
הערה זו חורגת מהפלוגתאות בתיק זה, אך יש בה כדי להגביר את החשד לביצוע רישומים מזויפים נוספים בפנקסי המקרקעין.

80.
אף שמעיון בשטר מכוחו נרשמה הערת האזהרה לטובת התובע בחלקה 21 עולה כי אבו ריא הוא שחתום על הבקשה, בחקירתו לא זכר אבו ריא כי הוא רשם את הערת האזהרה.
כאשר נשאל היכן ההסכם למכירת חלקה 21, כשהוא חתום על ידי שני הצדדים, שכן הסכם כזה לא הומצא לב"כ התובע, השיב כי אין ברשותו עותק מההסכם, וכי הוא מסר את ההסכם חתום על ידי המוכרים לנתבע (בעמ' 128 -129 לפרוט').

81.
בשלב מאוחר של הדיון בתביעה, ביקש הנתבע לצרף תצהיר עדות ראשית של והדאן נמר סרחאן (להלן:"והדאן"), אחד מבעליה של חלקה 21 בגוש 19033. אישרתי את הגשת התצהיר, ובהמשך נקבעו מספר ישיבות לצורך חקירתו של העד. העד נמנע מלהתייצב להיחקר על תצהירו, ללא כל הסבר. לטענת הנתבע, בשל מצב רפואי נמנעה ממנו האפשרות להגיע לדיון, אף שאבו ריא עצמו הגיע אל ביתו בתאריך שנקבע לשמיעת עדותו, על מנת לקחת אותו אל בית המשפט, אך הוא לא נמצא במקום. אני מפנה לעניין זה לפרוטוקול הדיונים מיום 19.1.14 ו- 9.2.14. לבסוף, על מנת לא לגרום להתמשכות ההליכים בתיק,
ויתר ב"כ התובע על חקירתו של העד.

82.
עיון בתצהירו של והדאן מעלה מספר רב של תמיהות. והדאן מצהיר כי הוא ובני משפחתו הינם הבעלים הרשומים של חלקה 21.
כמו כן מצהיר והדאן, כי שמע מאבו ריא שהתחייב למכור לתובע את חלקיהם של פטמה ומוחמד סרחאן, המסתכמים ב- 2,350 מ"ר מהחלקה. עם זאת, בהמשך מצהיר והדאן כי, עוד בשנת 1999 מכרו הוא ובני משפחתו שטח של 11,349 מ"ר מהחלקה לאבו ריא. לתצהירו צורף העתק מהסכם שנחתם ביום 30.9.1999 ולפיו מכרו והדאן אחיו ואחיותיו ובני משפחה נוספים, את כל זכויותיהם בחלקה לאבו ריא.
לדבריו, במועד רכישת החלקה אמר להם אבו ריא כי יתכן שירצה למכור את החלקה לצד ג', והם הבטיחו כי יחתמו על כל הסכם או מסמך שיידרש, ובלבד שהקונה יבטיח את תשלום המסים.
עיון בהסכם שצורף, אשר נחתם בין בני משפחת והדאן לבין אבו ריא, מלמד כי בהתאם להסכם חל מס השבח על המוכרים, וכי תמורת השטח הנרכש שילם אבו ריא 50,000$.
והדאן מצהיר כי נודע לו מאבו ריא שמכר 2,350 מ"ר מהחלקה לתובע, שאותו מעולם לא פגש, וכי אין לו כל ידיעה לגבי המחיר בו נמכרו הזכויות, שכן אבו ריא יכול היה לדרוש כל מחיר שביקש, על מנת למכור את זכויותיו (בסעיף 11 לתצהיר). עוד מצהיר והדאן, כי התחייב לדאוג לכך שפטמה ומוחמד יחתמו על כל מסמך שיידרש, אך התנה זאת בהבטחת תשלום המסים על ידי הקונה.

83.
מתצהירו של והדאן, עולה אם כן, בבירור, כי המחיר שביקש אבו ריא תמורת חלקה 21 נקבע על ידיו, וכי אם הועבר סכום כלשהו מהנתבע לאבו ריא בגין חלקה 21, שלשל אבו ריא סכום זה לכיסו ולא העבירו לבני משפחת והדאן, אשר כבר משנת 1999 מכרו את זכויותיהם בחלקה לאבו ריא.
עוד עולה מהתצהיר, כי למעשה חיפש אבו ריא קונה אשר יסכים לשלם את מס השבח החל על העסקה, עוד בגין רכישת החלקה על ידיו, בשנת 1999. עסקה זו לא הסתיימה ברישום כפי הנראה משום שלא נמצא מי שישלם את המסים החלים על העסקה משנת 1999.

84.
בחקירתו, העיד אבו ריא, כי העביר את ההסכם למכירת חלקים מחלקה 21 לנתבע, חתום על ידי המוכרים. אולם כאשר הופנה לנספח 12 לתצהיר סיף, שהוא עותק בלתי חתום של טיוטת הסכם לגבי חלקה 21, אישר כי זהו כפי הנראה ההסכם (בעמ' 128 לפרוטוקול).

85.
מתצהירו של והדאן, עולה כי כלל לא נוהל משא ומתן בין הנתבע, כנציג התובע, לבין בעלי הזכויות בחלקה, שכן זכויותיהם בחלקה נמכרו לאבו ריא עוד בשנת 1999, ווהדאן רק התחייב להשיג את חתימתם של פטמה ומחמוד סרחאן בעתיד, לצורך חתימה על מסמכים, אם יובטחו המסים. ממה שלא נכתב בתצהירו, עולה כי עד כה טרם התבקש להחתים את פטמה ומחמוד סרחאן על מסמך כלשהו.
אמנם, כל עוד לא נגמרה העסקה בין והדאן לאבו ריא ברישום, אין מדובר אלא בהתחייבות לביצוע עסקה, אולם בעיניהם של בעלי הזכויות, בני משפחת והדאן, מדובר בעסקת מכר שהושלמה, שכן על פי עדותו של והדאן לפחות, קיבלו את מלוא התמורה בעד זכויותיהם בחלקה, ואבו ריא רשאי לעשות בה כרצונו, בעוד הם מחויבים רק לחתום על מסמכים לשם השלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

86.
בסיכומים מטעמו, מעלה הנתבע גרסה חדשה.
אם עד כה, משך כל ההליך, הצדיק הנתבע את העובדה שאבו ריא מחק את הערת האזהרה, מאחר שהתובע לא שילם את מלוא התמורה ולא הבטיח את המסים (ראו סעיפים 74-75 לתצהיר עדותו הראשית) הרי שבסיכומים, טוען הנתבע, לראשונה, כי על פי מה שנמסר לו על ידי אבו ריא, ביטול הערת האזהרה היה על פי הסכמה עם התובע, מאחר שהתובע לא עמד בהתחייבויותיו לשלם את מלוא תמורת החלקות שרכש מאבו ריא ומרשיו. עוד טוען הנתבע, כי הוא עצמו לא עודכן בזמן אמת על ההסכמות הנ"ל בין התובע לאבו ריא, והתובע העלים עובדה זו מבית המשפט במהלך כל הדיונים (סעיפים 104-105 לסיכומי הנתבע).

87.
הטענה מקוממת ודינה להידחות מכל וכל. ראשית, מדובר בטענה כבושה, המהווה שינוי חזית, ומועלית לראשונה בסיכומים כאשר לא הובאה כל עדות לגביה. שנית, הטענה אינה מתיישבת עם עדותו של אבו ריא לפיה מעולם לא ראה את התובע קודם לעדותו בבית המשפט, מעולם לא דיבר איתו או יצר עמו קשר כלשהו. ברור, כי בהעלותו טענה כבושה זו, מבקש הנתבע להרחיק עצמו ממחיקת הערת האזהרה, פעולה שנעשתה בידיעתו, ושאותה הצדיק עד כה.

88.
עוד טוען הנתבע בסיכומיו (סעיף 182) כי אף שעברו כשמונה שנים ממועד גיבוש ההסכמות, והתובע טרם שילם את מלוא התמורה, ולמרות כל זאת, אבו ריא העיד כי גם לפני מתן עדותו בבית המשפט ישב עם התובע מחוץ לאולם בית המשפט ואמר לו שאם ישלם לו את ההפרש, יוכל לקבל בעלות בחלקות 21 ו- 68.

89.
דין הטענה להידחות, אך עוד קודם לכן, ברור כי טענה זו מהווה שוב, הודאה נוספת מצד הנתבע בקבלת מלוא הסכום הנטען על ידי התובע, שכן אם לטענתו העביר לבעלי החלקות את מלוא התמורה המוסכמת, פחות 92,000 ₪ יש בכך הודאה כי זהו הסכום שקיבל לידיו מידי התובע.

90.
מכל מקום, כאמור, אבו ריא והנתבע מודים כי למעלה מ- 85% מהתמורה המוסכמת נמצאת בידי אבו ריא כבר למעלה משמונה שנים, והבעלות במקרקעין נותרה כפי שהיתה, אף ללא הערת אזהרה. בנסיבות אלה, ברור כי התובע זכאי לביטול ההסכם ולהשבה, ואין הוא חייב להסכים לאכיפתו. בנוסף, ברור כי טענה זו של אבו ריא ושל הנתבע הינה טענה בעלמא, שכן היתה לו שהות מספקת להשלים את העסקה, לו רצה להשלימה. הנתבע אינו מסוגל להשלים את העסקה ביחס לחלקה 68, בהעדר כל הסכמה עם הבעלים הרשומים, וביחס לחלקה 21, נראה כי אבו ריא מבקש להשאירה לעצמו.

91.
בנוסף, הטענה כי ניתן להשלים את כל העסקאות תמורת תשלום סכום נוסף של 92,000 ₪ והמסים בגין העסקאות לא הוכחה, ונדחתה גם על ידי עד התביעה סלאמה, אשר העיד כי ניסה בכל מאודו להביא את הצדדים לידי הסכמה, והבין שהדבר אינו אפשרי. לדברי סלאמה:
"אם היה מדובר רק על 92,000 ש"ח ועוד מיסוי לא היינו מגיעים לתביעה הזו..." (בעמ' 54 ש' 3).

92.
ממכלול הראיות עולה התמונה הבאה. אבו ריא ביקש מחיר לחלקה 21 לא עבור בעלי הזכויות הרשומים אלא עבורו – אבו ריא לא פעל כנציג הבעלים, המוכרים, אלא מטעם עצמו בלבד. הוא עצמו היה המוכר ולא נציג הבעלים (ראו גם הודאתו המפורשת בעמ' 123 לפרוט' הדיון מיום 19.12.13 בשורה 23). הנתבע, שהיה נציג התובע בעסקה, אף הוא לא שיתף את התובע בפרטי המשא ומתן ופעל על דעת עצמו.

93.
לא הוכח כי הנתבע העביר סכום כלשהו לאבו ריא בגין מכירת חלקה 21. עדותו של אבו ריא
בלתי מהימנה בעיני לחלוטין, ואיני יכולה לקבוע, בהסתמך על עדות זו, כי קיבל עבור חלקה 21 סך של
265,000 ₪ בניכוי 42,000 ₪ שנותר התובע חייב בגין חלקה זו, לטענת אבו ריא והנתבע. הנתבע עורך דין ותיק ומנוסה, ובלתי מתקבל על הדעת כי העביר לאבו ריא סך של 223,000 ₪ מבלי שקיבל בטוחה כלשהי. אם אכן העביר כנטען, לא היה מסכים לביטול הערת האזהרה לטובת התובע, בתאריך 15.7.07, או לכל הפחות היה פועל להשבת הסכום.

94.
עדותו של אבו ריא בלתי מהימנה בעיני לחלוטין. בעלי הזכויות בחלקות 17 ו- 68 לא זומנו לעדות מטעם הנתבע, ויש בכך לפעול לחובתו. הטענה לפיה אבו ריא הינו נציגם ומוסמך לנהל מו"מ בשמם ולקבל כספים בשמם לא הוכחה. ביחס לחלקה 21, דווקא תצהירו של והדאן, מי שהיה בעל חלקים מהחלקה עובר למכירתה בשנת 99 לאבו ריא, מחלישה את טענות הנתבע ומוכיחה כי המוכרים כלל לא היו צד למו"מ וכי למעשה לא נוהל כל מו"מ.

95.
אם אכן העביר הנתבע סכום כלשהו לאבו ריא מבלי להבטיח חתימה על הסכם, ועל יפוי כח בלתי חוזר לטובת התובע, פעל ברשלנות רבתי.
עם זאת, ממכלול הראיות עולה המסקנה כי אבו ריא והנתבע פעלו כשותפים, לאורך כל הדרך, וכי הכסף שהתקבל מהתובע, למעט הסכום ששימש לרכישת חלקה 3, נשאר בידיהם.
העובדה שהנתבע רואה עין בעין עם אבו ריא, ומצדיק את ביטול הערת האזהרה, למרות שלטענתו סך של
223,000 ₪ - סכום המהווה 84% מהתמורה המוסכמת, נמצא בידיו של אבו ריא, מלמדת יותר מכל על כך שהנתבע ואבו ריא פעלו במשותף.

סיכום ביניים
:
96.
הנתבע לא הרים את נטל הבאת הראיות המוטל עליו, להוכיח כי רכש עבור התובע את חלקות 68, 17 ו- 21. כן לא הוכחה טענתו לפיה ניהל משא ומתן עם בעלי הזכויות בחלקות לצורך מכירתן, ואלה נמלכו בדעותיהם בשל אי תשלום סכום כלשהו מצד התובע. הוכח כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת התובע בחלקות 17 ו- 21 נרשמו על סמך מסמכים מזויפים, ונמחקו לאחר מכן באמצעות מסמכים מזויפים נוספים.
הנתבע נמנע מלזמן לעדות את בעלי החלקות, והסתפק בתצהיר של והדאן, אחד מבעלי הזכויות בחלקה 21, אך מתצהירו עולה כי הוא ובני משפחתו מכרו את זכויותיהם בחלקה לאבו ריא עוד בשנת 1999.
הוכח, אם כן, כי לא היתה כל סיבה להעביר למי מבעלי הזכויות בחלקות אלה, או לאדם אחר, תשלום כלשהו. מאחר שלטענת הנתבע העביר סכומים ניכרים לאותם בעלי זכויות, באמצעות אבו ריא, ברי כי הוכחה לכל הפחות רשלנות רבתי מצד הנתבע, אשר הפר את חובת הזהירות שלו כלפי התובע, ומעל באמונו.

97.
הוכח, אם כן, כי התובע העביר לנתבע סך של 1,078,000 ₪ וכי מתוך כספים אלה רכש עבורו רק 3,201 מ"ר מחלקה 3 בגוש 19034.
לטענת הנתבע, תמורת הזכויות בחלקה 3 שילם לאבו רומחין סך של 648,000 ₪ וסכומים נוספים העביר לדבריו לאבו ריא בתמורה לחלקות 21 ו- 17. כך לטענתו, הסתכמה התמורה המוסכמת בגין שתי חלקות אלה ב- 346,000 ₪ והתובע נותר חייב בגינן 92,000 ₪ כלומר העביר בשם התובע לאבו ריא 254,000 ₪.

98.
עדויותיהם של הנתבע ואבו ריא בלתי מהימנות בעיני לחלוטין. לא אוכל לקבוע כל ממצא עובדתי בהסתמך עליהן. לפיכך, אני קובעת כי הנתבע לא הוכיח מה עשה עם כל הסכום שמסר לו התובע, למעט רכישת חלקים מחלקה 3 בגוש 19034.

99.
הנתבע פעל כעורך דינו של התובע, וכשלוחו לביצוע המשא ומתן לקראת כריתתם של הסכמים לרכישת מקרקעין. הנתבע אף הציג עצמו כנציגו של התובע בפני
נציגת מנהל מקרקעי ישראל, גב' פטריסיה פרץ.
הנתבע אישר, כי בכל ארבע העסקאות ייצג את התובע, באומרו: "ברור. זה אני קונה עבורו" (בעמ' 83 ש' 11-12).
במסגרת פעילותו כבא כוחו של התובע, הפר הנתבע את חובת הזהירות שהוא חב כלפי לקוחו, כאשר העביר, לטענתו, סכומים שונים, המסתכמים במאות אלפי שקלים לצדדים שלישיים, מבלי להבטיח את זכויותיו של התובע, מבלי שיחתמו הסכמים בין מוכרי הזכויות לבין התובע כקונה, ואף מבלי לעדכן את התובע ולקבל את אישורו לביצוע העסקאות. מדובר לכל הפחות, בהתרשלות חמורה כלפי התובע, אם לא למעלה מכך.
100. הנתבע אחראי כלפי התובע להשבת כל הסכום ששילם לו התובע, פרט לתמורה ששולמה עבור רכישת חלקה 3 בגוש 19034.
העובדה שהעד אבו ריא הודה בקבלת סכומים מהנתבע עבור ביצוע עסקאות המכר, אין בה כדי להקים לתובע עילת תביעה כלפי אבו ריא, או לשחרר את הנתבע מחובת ההשבה. הסכומים נמסרו במלואם, לנתבע, אשר עמו התקשר התובע בהסכם, ורק כלפיו קיימת לו עילת תביעה, הן מכח הפרת ההסכם לייצוגו בנאמנות, והן מכח עוולת הרשלנות. אם אכן העביר הנתבע סכומים כלשהם לאבו ריא, קיימת לו עצמו עילת תביעה כלפיו.

101.
הוכח, כי הנתבע הפר את ההסכם שנכרת בינו לבין התובע, כאשר לא פעל לרכישת הזכויות במקרקעין ולביצוע עסקת חליפין עם המינהל.
בגין הפרת ההסכם, קמה לתובע הזכות לעתור לביטול והשבה של הסכומים שהעביר לתובע במסגרת ההסכם. השבה זו צריכה להעשות בערכים כספיים ריאליים (ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין (1978) בע"מ נ' רבקה הורוביץ פ"ד לה(3) 533).
עם זאת, אין חולק, כי מהסכום שעל הנתבע להשיב לתובע יש לנכות את הסכום ששילם הנתבע לצורך רכישת הזכויות בחלקה 3 בגוש 19034.
כן הוכח, כי הנתבע התרשל והפר את חובת הזהירות שלו ואת חובת האמון שהוא חב לתובע, כלקוחו. בשל התרשלותו זו, על הנתבע לפצות את התובע בגין הנזק שנגרם לו עקב התרשלותו. שוויו של הנזק הינו הסכום שהעביר לנתבע ואשר לא נוצל לשם רכישת מקרקעין.

102.
לפיכך, על הנתבע להשיב לתובע את כל הסכום ששולם לו, בניכוי הסכום ששילם לרכישת חלקים מחלקה 3.
אין מקום לנכות כל סכום נוסף, פרט לסכום בו נרכשו הזכויות בחלקה 3 שכן הנתבע הוא שקיבל לידיו את הסכום כולו, ואם העביר חלק מהכסף או את כולו לצד ג', אין בכך להקנות לתובע יריבות כלשהי עם צד ג'. אם נבחן את הסוגיה באספקלריה של דיני הנזיקין הנתבע הוא המזיק, ועליו חובת הפיצוי.

103.
מחלוקת נוספת בין הצדדים נסבה סביב הסכום ששולם תמורת רכישת הזכויות בחלקה 3. שומה עלי לקבוע, אם כן, מה היתה התמורה ששילם הנתבע עבור חלקים מחלקה 3 בגוש 19034.

שווי חלקה 3 בגוש 19034
104.
כאמור, טענת הנתבע היא כי תמורת הזכויות שרכש עבור התובע בחלקה 3 בגוש 19034 מנור אבו רומחין ובני משפחתו, שילם לאבו רומחין סך של 648,000 ₪.
לטענת התובע, שוויה של חלקה 3 היה נמוך הרבה יותר. אמנם, התובע לא עודכן על ידי הנתבע ביחס למחיר בו נרכשו זכויות אבו רומחין בחלקה 3, אולם לטענתו, בעת מכירת הזכויות בחלקה לסלאמה, בנסיבות אותן אפרט להלן, קבע הנתבע, אשר ערך את הסכם הרכישה, כי שווי החלקה 380,000 ₪.

על מי מוטל הנטל להוכיח מהו שווי החלקה?
105.
לטענת הנתבע, מוטל הנטל להוכיח את שווי הזכויות בחלקה 3 על התובע, ואם לטענתו שווי השוק של דונם באזור גילון/ציקלון (שם נמצאת חלקה 3) מסתכם ב- 11,000$ היה עליו להוכיח טענתו זו בחוות דעת שמאי מטעמו, זאת לא עשה.
דין הטענה להידחות.

106.
הפסיקה הכירה בהעברת הנטל אל הנתבע, המפר, מקום בו, בשל התנהגותו של הנתבע, נוצר קושי מצד התובע להוכיח את גובה הנזק, או את שווי ההשבה. במקרה הנדון נגזר הקושי לקבוע את שווי ההשבה מהקושי לקבוע מה היתה התמורה ששולמה עבור הזכויות בחלקה 3, וקושי זה, מקורו בהתנהלות הנתבע.
ראו סקירת ההלכה לעיל בדבר העברת נטל הבאת הראיות במקום בו לנתבע ידיעה מיוחדת לגבי העובדות.
כן ראו דברים שנכתבו על ידי בית המשפט העליון בע"א 7905/98
aerocon c.c
.
נ' הוק
תעופה בע"מ פ"ד נה(4) 387:
"חריג שלישי, והוא המעניין אותנו בנסיבות אלה, הוא החריג שבו בשל התנהגות הנתבע,

נמנעה מן התובע האפשרות להוכיח את נזקו. בעוד שבחריג השני, שנזכר לעיל, קיים קושי אובייקטיבי להעריך את גובה הנזק – קושי שנגרם שלא באשמתו של אף אחד מן הצדדים, במקרה זה מדובר בקושי סובייקטיבי – דהיינו, קושי שנגרם כתוצאה מהתנהגות הנתבע. במצב כזה שיקולי צדק והרתעה מביאים למסקנה שראוי שייהפך הנטל ביחס להוכחת גובה הנזק (ראו באופן כללי א'
פורת, א' שטיין "דוקטרינת הנזק הראייתי: ההצדקות

לאימוצה ויישומה במצבים טיפוסיים של אי-ודאות בגרימת נזקים" [12]
, בעמ' 241-254)."


מאחר שרק בידי הנתבע מצויים הנתונים בדבר התמורה ששילם לאבו רומחין עבור הזכויות בחלקה 3, והמועד בו שולמה התמורה, מוטל עליו הנטל להוכיח את גובה התמורה, והוא עצמו נמנע מהגשת כל ראיה בנדון. גם צו שניתן על ידי בית המשפט, המחייב אותו להמציא את הסכם מכירת הזכויות לסלאמה ואת ההצהרה למס שבח לא קוים על ידי הנתבע, ולא הותיר לבית המשפט כל ברירה, אלא להטיל על ב"כ התובע את מלאכת הבאת הראיות באמצעות תעודת עובד ציבור מטעם מיסוי מקרקעין.

107.
לקראת תום שלב הבאת הראיות, שקלתי למנות מומחה מטעם בית המשפט על מנת לקבוע את שוויה של חלקה 3 כיום, ובשנת 2006. התובע הסכים מיד, אך הנתבע התנגד בכל תוקף למינוי. לאור התנגדותו של הנתבע, ומאחר שסברתי כי יהיה בכך משום התערבות יתרה של בית המשפט בהבאת הראיות מטעם הצדדים, החלטתי להימנע ממינוי כאמור (החלטה מיום 19.1.14.)

108.
עם תום שלב הבאת הראיות, ולאחר שהוגשו סיכומי התובע, צירף הנתבע לסיכומים מטעמו חלקי שומות שנערכו ביחס לחלקות שונות, אשר לטענת הנתבע הן "חלקות סמוכות ובאותה רמה ואיכות" (כנטען בסעיף 89 לסיכומיו).
ברי כי לא ניתן היה לצרף קטעי שומות בלתי רלוונטיות אלה לסיכומי הנתבע, ובהחלטתי מיום 17.11.14 דחיתי את בקשתו של הנתבע בנדון, וקבעתי כי פסק הדין יינתן בהתעלם מחוות דעת אלה. נותר לבחון, אם כן, האם הרים הנתבע את הנטל המוטל עליו להוכיח כי התמורה ששילם עבור הזכויות בחלקה 3, מתוך הכספים שהעביר לו התובע, היתה כפי שטען 648,000 ש"ח.
טענת הנתבע לפיה שילם עבור חלקה 3 סכום הנקוב בדולרים, אשר הסתכם באותם ימים ב- 648,000 ₪ עומדת בסתירה למחיר הנקוב בהסכם המכר, שהוצג על ידי הנתבע, ממנו עולה כי התמורה המוסכמת הסתכמה ב- 270,000 ₪ בלבד.

109.
לטענת הנתבע, טיוטות ההסכמים שהוצגו לפני הגופים השונים, בשלב הראשון, ובתוכם המינהל, לא כללו את התנאים הנכונים או המחייבים של מכירת החלקה, מן הטעם שבשלב זה טרם התקבלה הסכמת הגוף הרלוונטי והמשא ומתן לרכישת החלקה היה מתנהל אך ורק לאחר קבלת אישור אותו גוף אודות החלקה הרלוונטית.
נדמה שבהעלותו טענה זו, שוכח הנתבע כי החלקה כבר נמכרה – פעמיים למעשה; בפעם הראשונה לתובע, כך לטענת הנתבע, ובפעם השניה, בוטלה העסקה עם התובע, על מנת להשלים את עסקת המכר בין אבו רומחין לסלאמה, בהסכמת התובע. מאחר שהחלקה נמכרה, ואבו רומחין עצמו אישר כי קיבל את מלוא תמורתה עוד בשנת 2006, ברור כי הטענה לפיה טרם סוכמו התנאים וטרם נחתם הסכם מחייב, אינה יכולה להישמע. הסכם מחייב אחר כלשהו כבר היה צריך להיחתם, גם לשיטת הנתבע. משלא הוצג כל הסכם אחר בין התובע לאבו רומחין, ברור כי ההסכם שהוצג הוא ההסכם היחיד, ולפיכך גם "ההסכם המחייב" – כלשון הנתבע.

בנוסף, דווקא משום שההסכם נחתם, לטענת הנתבע, רק על מנת להציגו לפני המינהל, במטרה לקבל את הסכמתו לעסקת חליפין, ברור כי הנתבע היה מעוניין לציין בהסכם מחיר ריאלי לעסקה, ואף גבוה מהמוסכם, שכן ככל שערך החלקה גבוה יותר כך יתן לו המינהל תמורתה חלקה שערכה רב יותר.

110.
לשם הוכחת טענתו זימן הנתבע לעדות את נור אבו רומחין.
אבו רומחין העיד מטעם הנתבע, על נסיבות מכירתה של חלקה 3 בגוש 19034. בתצהירו, הצהיר כי הוא ומספר קרובי משפחה היו בעליה של החלקה, ובשנת 2005 החליטו למכרה. לטענתו, סיכם עם הנתבע כי התמורה תהיה 45,000$ לדונם, ובנוסף ישלם הקונה את כל המסים, כולל מס שבח. אבו רומחין הצהיר, כי לצורך הבדיקה מול מינהל מקרקעי ישראל, אם יסכים לעסקת חליפין, ביקש ממנו הנתבע לחתום על הסכם לפיו, כביכול, כבר מכרו את הזכויות למרשו.
אבו רומחין הצהיר כי מאחר שהוא סומך על הנתבע לחלוטין, ויודע כי הוא עורך דין אמין, הסכים לחתום על ההסכם, אם כי היה ברור גם לו וגם לנתבע שאין מדובר בהסכם מחייב, אלא בהסכם למראית עין בלבד, לצורך הצגתו למינהל. נראה כי אבו רומחין לא מצא כל סתירה בין ראשיתה של פסקה זו בתצהירו, לבין אחריתה.
בהמשך, על פי הכתוב בתצהירו, הודיע לו הנתבע כי מרשו מעוניין בעסקה, אך מבקש לבצעה בתשלומים. אף שסירב תחילה, הסכים, בתנאי שיהיו אלה מספר תשלומים בודדים, והוא עצמו לא יחתום על הסכם עד לאחר קבלת מלוא התשלום. אבו רומחין מפרט מהם הסכומים שקיבל מהנתבע עבור החלקה, והם מסתכמים ב- 575,900 ₪.
בנוסף, לטענתו, קיבל מסמיח שהגיע אליו לבית העסק, ארבעה שיקים המשוכים על חשבון חברת ס.משלב יזמות עסקית בע"מ בסך 28,000 ₪ כל אחד. סך כל הסכומים הנ"ל מסתכמים ב- 687,900 ₪.

111.
הנתבע הצהיר כי הוא עצמו העביר לאבו רומחין עבור חלקה 3 סך של 536,000 ש"ח (פרוטוקול הדיון מיום 18.12.13 בעמ' 95 ש' 30) אך בהזדמנות אחרת העיד כי העביר לו 579,000 ₪ (פרוטוקול הדיון מיום 8.9.13 עמ' 92 ש' 16).

112.
עוד הצהיר אבו רומחין בתצהירו, כי למעשה רכש ממנו הנתבע, עבור לקוח אחר, באותה תקופה, שטח נוסף של 870 מ"ר מחלקה 3 לפי אותו שווי, אך בגין עסקה זו קיבל מהנתבע
סכומים נוספים, במזומן.
בהמשך, הצהיר אבו רומחין כי העובדה שהנתבע משך את התשלומים על פני שנתיים, ושיקים שמסר חוללו, גרמה לו לחשוש מכך שלא יסלק את מס השבח שיכול על העסקה, ולפיכך לא נחתמו ההסכמים והמסמכים הנדרשים, והוא עמד על כך שההסכם ייחתם רק לאחר הבטחת תשלום המסים.

113.
אבו רומחין מצהיר כי כאשר חתם על הבקשה לביטוח הערת אזהרה ועל הסכם הביטול צוין תאריך ההסכם שמסר בזמנו לנתבע, לצורך הגשתו למינהל, שכן הסכם אחר לא נחתם מעולם, והסכם מחייב טרם נחתם.
למרות שלטענת אבו רומחין לא נחתם הסכם מחייב מעולם, מצהיר הוא עצמו, כי קיבל את מלוא התמורה עוד בחודש ינואר 2006.

114.
אם אכן נחתם ההסכם בתאריך 17.8.2005 ואבו רומחין קיבל את מלוא התמורה עוד בינואר 2006, ברור כי בידי הנתבע היה אז סכום מספיק להבטחת המסים, אך הוא לא העבירו לאבו רומחין וגם לא פנה בבקשה אל התובע לשלם סכום נוסף בגין המסים. אם אכן כך היה, נוצר מצב בו מלוא התמורה מצויה בידי המוכר כבר מינואר 2006, אין הסכם מחייב חתום, והחלקה נותרה בבעלות המוכר עד חתימת ההסכם עם נדים סלאמה בתאריך 26.1.2011 משך חמש שנים תמימות.
עם זאת, איני משוכנעת כי התמורה אכן הועברה לאבו רומחין בשנת 2006, ואין להוציא מכלל אפשרות כי העסקה עמו יצאה אל הפועל רק כאשר הביע סלאמה נכונות להשלימה, בשנת 2011, ורק אז שולמה לו התמורה.

115.
עדויותיהם של אבו רומחין והנתבע בנדון היו מלאות סתירות. אבו רומחין העיד כי מכר לנתבע 3.2 דונם עבור התובע ועוד 870 מ"ר עבור לקוח אחר, בסכום של 45,000$ לדונם. לדבריו, לא הבחין בין תשלום לטובת התובע לבין תשלום לטובת הרוכש האחר (בעמ' 115 ש' 16-30 ובעמ' 117 לפרוט' ש' 1-8).
הנתבע העיד כי שילם מחשבון הפקדונות שלו עבור שתי העסקאות לאבו רומחין. לדבריו:
"אני לא מבין את השאלה. נור אבו רומחין היה צריך לקבל ממני 45,000$ כפול 4 דונם. יכול להיות ש- 40,000 ₪ או 50,000 ₪ מתוך השיקים האלה שהעברתי לאבו רומחין מחשבון הפקדונות שלי כללו גם את העסקה השניה שהיא יותר מאוחרת ושם השלימו גם אחרי התקופה הזו את כל המחיר מול אבו רומחין." (בעמ' 102 לפרוט' ש' 1-5).

116.
משמע, מעדותו של הנתבע עולה הודאה מפורשת בכך שלא כל הסכום ששילם לאבו רומחין היה בגין העסקה של התובע. הנתבע אינו יכול לומר בוודאות איזה חלק מתוך הסכום ששילם מחשבון הפקדונות שלו היה עבור הלקוח הנוסף, אך הוא מבקש לטעון כי התשלום עבור העסקה השניה היה חלקי בלבד.
איני מקבלת את טענת הנתבע. ברור כי טענה זו נועדה לחזק את גרסתו לפיה תמורת עסקת הרכישה של התובע שולם סך של 648,000 ש"ח. העובדה שהנתבע אינו מסוגל לציין מהו הסכום ששילם עבור כל אחת מהעסקאות מלמדת על התרשלותו ועל חוסר המקצועיות בה התנהל, כאשר למעשה פעל כמתווך במקרקעין, ולא כעורך דין.
מכל מקום, הטענה בדבר הסכום הכולל ששולם לאבו רומחין, אף היא לא הוכחה ואני מתקשה לקבלה.

117.
לתצהירו של אבו רומחין צורפו המחאות משוכות על חשבון הבנק של הנתבע, לפקודתו של אבו רומחין. לא היה, אם כן, כל קושי לנתבע לקבל מהבנק שלו הוכחה לכך שאותם שיקים נפרעו מחשבונו, אך כל אישור כאמור לא הוצג, ומשמדובר בראיה בהישג ידיו של הנתבע, העובדה שלא הביאה פועלת לרעתו. אציין כי התביעה הוגשה בשנת 2010 ובאותה עת יכול היה הנתבע ללא כל קושי לקבל מסמכים אלה מהבנק.

118.
עדותו של הנתבע נתמכת בעדותו של אבו רומחין, אך גם אותה מצאתי בלתי מהימנה.
אבו רומחין הצהיר כי את ארבעת השיקים על סך 28,000 ₪ כל אחד קיבל מסמיח אשר הגיע אליו לביתו.
סמיח, בחקירתו, הכחיש מכל וכל כי ביקר אי פעם בביתו של אבו רומחין או כי מסר לו סכום כלשהו, עדותו של סמיח מהימנה בעיני מעדותו של אבו רומחין. לסמיח לא היה כל עניין להכחיש את ביקורו אצל אבו רומחין, אם אמנם ביקר במקום, שכן באותו מעמד נטען כי נמסר לאבו רומחין סכום במזומן על חשבון השיק שחולל. משהכחיש סמיח כי היה בבית אבו רומחין, אני מבכרת את עדותו על פני זו של אבו רומחין. עדותו של אבו רומחין אינה מהימנה בעיני.

119.
נדים סלאמה (להלן:"סלאמה") הינו איש עסקים, בעל חברה לשיווק דלקים, אשר התובע חב לו, במועד כלשהו בשנת 2011, חוב כספי בגין רכישת דלק. במהלך בירור התביעה הסכים סלאמה לרכוש את הזכויות בחלקה 3 בגוש 19034 שנרכשו עבור התובע, בתמורה להפחתה מחובו של התובע כלפיו. סלאמה העיד מטעם התובע, על המגעים לרכישת החלקה ועל המחיר ששולם.
לדברי סלאמה, בקביעת מחירן של הזכויות שרכש בחלקה 3, השתתף הנתבע באופן פעיל, שכן הנתבע ערך את הסכם המכר בין אבו רומחין לבינו. לדבריו, מחיר זכויותיו של התובע בחלקה 3, אותן רכש בתיווכו של הנתבע הועמד על
380,000 ₪. המחיר נקבע, לדבריו, בנוכחותו של הנתבע ובאישורו, כמי שערך את ההסכם (49 לפרוט' ש' 30).

120.
בחקירתו הנגדית, שאל הנתבע את סלאמה, האם נכון שמחיר החלקה לצורך קיזוז נקבע על ידיו לאחר התייעצות עם רואה החשבון שלו, וסלאמה הכחיש זאת בכל תוקף. סלאמה עמד על טענתו לפיה המחיר נקבע על ידי הנתבע, וכך אמר:
"לא נכון. לא נכון. לא נכון. אתה טיפלת בזה ואתה סגרת את הסכום ודרכך שולמו המסים ואתה קבעת את המחיר...אתה סגרת את המחיר." (בעמ' 55 ש' 13-25).

121.
סלאמה הבהיר, כי הקיזוז בכרטסת הנהלת החשבונות שלו, כנגד חובו של התובע, שהסתכם באותה עת ב- 997,689 ₪ היה בסך של 450,000 ₪ משום שבעת ביצוע הקיזוז התכוון סלאמה לרכוש גם את החלקים מחלקה 17 בגוש 19034, תמורת סך של 70,000 ₪, ומחירן של הזכויות בחלקה 3 הועמד על 380,000 ₪. בסופו של דבר, מאחר שלא הסכים לרכוש את חלקה 17, השיב לו התובע סך של 70,000 ₪, משום שאכן קוזז מהחוב סך של 450,000 ₪ כלומר 70,000 ₪ ביתר. סלאמה העיד כי התובע נתן לו שיק על סך 70,000 ₪ מאחר שהקיזוז היה גבוה ב- 70,000 ₪ מהמוסכם (בעמ' 48 לפרוט' ש' 31 ובעמ' 49 ש' 3-4).
עדותו של סלאמה שלא נסתרה, מהימנה בעיני, ולפיכך אני קובעת כי תמורתה של חלקה 3 בגוש 19034 הוערכה על ידי הנתבע עצמו, בשנת 2011 ב- 380,000 ₪.
אין חולק כי במעמד החתימה על ההסכם בין אבו רומחין לסלאמה לא הועברו סכומי כסף, שכן התמורה כבר התקבלה בשנת 2006 בידי אבו רומחין. בכל זאת, היה צורך להעריך את שווי החלקה, על מנת לדעת מהו הסכום שעל סלאמה לקזז מחובו של התובע כלפיו, והתמורה, לצורך קיזוז, הועמדה על 380,000 ₪.

122.
בסיכומיו, מעלה הנתבע טענות כנגד חוקיות הליך הקיזוז בספרי החשבונות של סלאמה, ומוסיף כי לא מתקבל על הדעת שהקיזוז בוצע כנגד חוב של החברה שבבעלות סלאמה, בעוד שהחלקה נרשמה על שמו. לטענתו, העיד אמנם סלאמה כי הוציא קבלה בגין התחשבנותו עם החברה, אך לא המציאה. הטענות שמעלה הנתבע אינן רלוונטיות לנושא המחלוקת. אף אם סלאמה פעל שלא כדין בניהול ספריו, ואיני קובעת כי כך היה, אין בכך כדי לשנות את העובדה שחובו של התובע כלפי החברה הופחת ב- 350,000 ₪ לאחר שמחיר זה נקבע על ידי הנתבע עצמו.

123.
בהערת אגב, אציין כי בתצהירו, מצהיר הנתבע כי נדים סלאמה הספיק כבר למכור את חלקה 3 לאחר, בתיווכו של אבו ריא, בתמורה לסכום של 700,000 ₪. מעיון בהסכם שבין נדים סלאמה לרוכש גריפאת מחמד (ת/1) והמש"ח שצורף לו, עולה כי הזכויות בחלקה 3 נמכרו על ידי סלאמה תמורת 450,000 ₪ ולא כנטען.

124.
הסכם המכר של הזכויות בחלקה 3 בגוש 19034 מיום 17.8.2005, צורף כנספח 29 לתצהיר סיף מטעם התובע. ההסכם חתום לכאורה על ידי אבו רומחין נור ושני בני משפחה נוספים, ועל ידי התובע, כקונה. ספק אם התובע חתם על ההסכם, אולם התמורה המצוינת בסעיף 6 להסכם אשר נכרת לכאורה בין אבו רומחין לבין התובע, הינה 270,000 ₪.

125
.

לא נעלמה ממני הידיעה כי למצער, לעיתים, על מנת להימנע מתשלום מס כחוק, ננקב בהסכם סכום נמוך מזה ששולם בפועל. אולם, על בעל דין הנוהג כך, ומפר את החוק ברגל גסה, יוטל נטל הבאת ראיות כבד על מנת לשכנע את בית המשפט כי הסכום ששילם גבוה מזה שעליו הצהיר לרשויות המס. במקרה הנדון, לא הורם הנטל.
גם כאן, פועלת לחובתו של הנתבע העובדה שכל העובדות והראיות נמצאות בידיעתו ולא הוכחו. משעה שבחר הנתבע לציין בסכום התמורה בהסכם משנת 2006 סך של 270,000 ₪ עליו מוטל הנטל לסתור טענה זו, והוא לא הרימו.

126.
אציין כי הסך של 270,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום האחרון בשנת 2006 ועד יום ביצוע עסקת המכר עם סלאמה, מסתכם בכ- 358,000 ₪ סכום הקרוב ל- 380,000 ₪. למותר לציין כי חוות דעת שמאי ביחס לשווי המקרקעין בשנת 2006 לעומת שווים בשנת 2013 לא הוגשה מטעם מי מהצדדים, ואין לבית המשפט אלא את אשר הניחו לפניו בעלי הדין.

127.
בסיכומיו, טוען הנתבע, כי התובע מנוע מלהתכחש לסכום בו לטענת הנתבע נרכשה חלקה 3, שכן לו היה יודע הנתבע, בשנת 2011, כי התובע אינו מקבל את טענתו לפיה תמורת חלקה 3 שילם 648,000 ₪ היה נמנע הנתבע מלהשלים את עסקת המכר עם סלאמה, ומוצא קונה טוב יותר לחלקה, במחירה הריאלי.
הטענה פועלת לחובת הנתבע דווקא, שכן מאחר ששני הצדדים היו מודעים להשלכה של קביעת מחיר העסקה על ההליך הנדון, חזקה עליהם כי הסכום שנרשם בהסכם המכר בין אבו רומחין לסלאמה, משקף את הסכמתם. הנתבע, כעורך דין מנוסה, וודאי הבין כי אם יסכים לרשום סכום נמוך מערך החלקה כפי שהוא לאמיתו של דבר, יפעל הדבר לרעתו בהליך זה, ובכל זאת העמיד את סכום העסקה על 380,000 ₪.
כאשר הסכימו הצדדים, בניסיון להקטין את נזקו של התובע, כי הזכויות שנרכשו עבורו בחלקה 3 יעברו לסלאמה, הסכימו, למעשה, גם על הסכום שיקוזז מחובו של התובע לסלאמה. הסכום שצוין בהסכם נקבע על ידי הנתבע עצמו. ברור, אם כן, כי הסכמה זו מחייבת את הנתבע, ואין הוא יכול להתכחש לסכום שהוא עצמו קבע כשווי החלקה, בעת ביצוע העסקה עם סלאמה. הנתבע מושתק מלטעון כיום, כי שילם תמורת אותן זכויות שנמכרו לסלאמה בשנת 2011 תמורת 380,000 ₪ סך של 648,000 ₪ 7 שנים קודם לכן.

128.
כאמור, הסכם המכר בין אבו רומחין לנדים סלאמה, לא הוצג על ידי אף אחד מהצדדים.
סלאמה העיד, כי הנתבע לא נתן לו עותק מההסכם (בעמ' 49 לפרוט' ש' 30). בא כח התובע, טען באותה ישיבה, כי הנתבע נמנע עד אותו מועד מלהמציא לו עותק מההסכם (עמ' 50 ש' 9-10). באותה ישיבה ניתנה החלטה לפיה על הנתבע להמציא עותק מההסכם תוך 10 ימים, לאחר שהנתבע עצמו התחייב להמציאו, אך עותק מההסכם לא הומצא עד היום (ראו החלטתי בעמ' 50 לפרוטוקול).

129.
בחקירתו הנגדית, בתאריך 18.12.13 נשאל הנתבע היכן ההסכם בין אבו רומחין לסלאמה למכירת חלקה 3 והשיב כי אינו נמצא עמו, אך יוכל להביאו לישיבה שנקבעה למחרת היום. בהחלטתי מאותו יום, הורתי לנתבע להביא עמו לדיון שנקבע למחרת את העתק ההסכם, העתקי טופסי הדיווח למיסוי מקרקעין ושוברי תשלום המס. הנתבע התחייב להמציא עותק מההסכם אך טען כי אין ברשותו העתקי מש"חים (בעמ' 105 לפרוט' ש' 20 ואילך). הנתבע לא המציא עותק מההסכם או את טפסי המש"ח בהתאם להחלטה.

130.
רק במצורף לסיכומים מטעמו, צירף הנתבע, לראשונה, את שוברי תשלום מס השבח ומס הרכישה.

131.
על מנת לא להשאיר מקום להשערות, הורתי, בהחלטתי מיום 27.1.15 על הגשת תעודת עובד ציבור ממיסוי מקרקעין, בה התבקש נציג המשרד לפרט מה היה סכום המכירה שהוצהר על ידי הצדדים לעסקה, אשר יוצגו על ידי הנתבע בעסקה זו, ועל סמך מה נערכה שומת המס.
בתאריך 25.2.15 התקבלה תעודת עובד הציבור, אליה צורף ההסכם בין אבו רומחין לסלאמה, ובתעודת עובד הציבור נכתב כי המחיר המוצהר של הזכויות בחלקה 3 היה 380,000 ₪ וכי לאור העובדה שעל פי ההסכם התחייב הרוכש לשאת בתשלום מס השבח, גולמה התחייבות זו, כחלק מהתמורה ולפיכך הועמדה השומה לצורך קביעת המס על סך 436,782 ₪.

132.
מהאמור עולה אם כן, כי בהסכם הועמד שווי הזכויות בחלקה על 380,000 ₪. שווין של הזכויות בחלקה 3 הוערך על ידי מיסוי מקרקעין בסכום גבוה מ- 380,000 ₪ אך הערכה זו נבעה רק מגילום סכום המס בו נשא סלאמה, הקונה. סכום המס אינו יכול להשליך על קביעת שווי הזכויות בעניין שלפני, אלא לחובת הנתבע.
אבאר; לו רצה סלאמה לדקדק עם התובע, היה עליו, למעשה, להפחית משווי החוב סכום נמוך מ- 380,000 ₪ על מנת שהסכום שנוכה מהחוב, בצירוף סכום המס ששולם מכיסו של סלאמה, יסתכמו ב- 380,000 ₪. אולם, סלאמה ניכה מסכום החוב של התובע כלפיו 380,000 ₪ למרות שלמעשה שילם עבור הזכויות בחלקה 3 סכום נוסף בגין מס שבח.
הרווח שצמח, אם כן, לתובע, בגין העברת הזכויות בחלקה 3 לסלאמה, הינו הסכום בו הופחת חובו, היינו 380,000 ₪, והנתבע אינו יכול "ליהנות" מכך שבעקבות גילום המס הוערך שווי הזכויות בחלקה בסכום גבוה מ- 380,000 ₪ - מכל מקום הטענה כלל לא נטענה על ידי הנתבע.

133.
סיכומה של הנקודה, הינו אם כן, כי הוכח שהתמורה ששולמה עבור הזכויות בחלקה 3 הועמדה על 270,000 ₪ בשנת 2005 וכי "תורגמה" ל- 380,000 ₪ בשנת 2011. סכום זה הופחת מחובו של התובע כלפי הקונה, סלאמה, וסכום זה יש לנכות מהסכום שעל הנתבע להשיב לתובע.

פיצוי בגין עגמת נפש
134.
התנהלותו של הנתבע מקימה חבות בנזיקין בגין עוולת הרשלנות, כאמור לעיל. בנוסף, הוכח כי הנתבע הפר הפרה יסודית את החוזה שנכרת בינו לבין התובע, אשר במסגרתו התחייב הנתבע לנהל בשם התובע משא ומתן לשם רכישת חלקות מקרקעין והצעתן למינהל במסגרת עסקת חליפין. הנתבע לא הוכיח את טענת ההגנה שלו, לפיה התובע הוא זה שגרם להפרת ההסכם.

135.
בגין הפרת ההסכם זכאי התובע להשבה מלאה של כל הסכום ששילם לתובע, בערכים ריאליים, בניכוי הסכום ששולם עבור חלקה 3 בגוש 19034.
בנוסף, זכאי התובע לפסיקת פיצויים בגין עגמת הנפש הרבה שנגרמה לו בשל הפרת ההסכם על ידי הנתבע. התובע מעמיד את סכום הפיצוי הנתבע בגין עגמת הנפש על 100,000 ₪. בנסיבות המיוחדות מאוד של ההפרה כפי שהתבררו בתביעה זו, אני סבורה כי מדובר בפיצוי הולם וראוי. בקביעת סכום הפיצוי בגין עגמת הנפש הבאתי בחשבון את העובדה שהתובע נתן אמון מלא בנתבע, ולאחר זמן מה הבין כי נפל קורבן להתנהלותו. משך למעלה מ- 8 שנים מנהל התובע מאבק מול הנתבע, במטרה לגלות מה עלה בגורל הסכום העצום שהפקיד בידיו, ללא הועיל. הנתבע שם את התובע ללעג ומשך כל תקופת בירור התביעה הוליך אותו בכחש, וניסה להטעותו ולגרום לו להאמין כי ניתן יהיה לבצע עסקאות נוספות במקרקעין, שעה שידע היטב שאין ממש בטענה.

136.
לפיכך, אני קובעת כי על הנתבע לפצות את התובע בגין עגמת הנפש שנגרמה לו עקב הפרת ההסכם בסכום של 100,000 ₪.

הסכום שאותו על הנתבע להשיב לתובע

137.
על הנתבע להשיב לתובע את מלוא הסכום שהתקבל בידיו, בניכוי הסכום שהוציא לצורך רכישת הזכויות בחלקה 3.
לסכום שהתקבל בידיו, בסך 1,078,000 ₪ יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 30.6.06. מועד תחילת ההצמדה נקבע בהתאם למועד פרעונו של השיק האחרון, שכן בסמוך למועד זה הושלם התשלום לנתבע.
קבעתי כי בעת שרכש את הזכויות מאבו רומחין, נציג בעלי הזכויות בחלקה 3 שילם לו הנתבע 270,000 ₪. לטענת אבו רומחין התמורה התקבלה בידיו כבר בינואר 2006. עם זאת, גם אם יש ממש בטענה, אשר לא הוכחה, אין לנכות את הסכום הנ"ל ממועד זה, שכן הזכויות בחלקה לא נמסרו לסלאמה, חליפו של התובע לעניין זה, אלא בחודש ינואר 2011.

138.
בתאריך 26.1.2011 קיבל חליפו של התובע את שווי הזכויות תמורת 380,000 ₪ שנוכו מחובו של התובע כלפיו, לפיכך, במועד זה יש להפחית את הסכום שבו הוערכו הזכויות, כאמור.

139.
אני קובעת, אם כן, כי על הנתבע להשיב לתובע סך של 1,078,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום 30.6.06 עד 26.1.2011. במועד זה יש להפחית ממנו 380,000 ₪ ולסכום המתקבל יש להמשיך ולהוסיף ריבית והפרשי הצמדה מאותו יום (26.1.11) עד מועד פסק הדין.
הסכום המתקבל, בחישוב במחשבון האתר המשפטי "נבו" הינו
1,167,674 ₪.

מספר הערות לפני סיום
140.
הנתבע ביקש להראות כי ניהל מו"מ עם המינהל ביחס להצעת החליפין. עם זאת, המכתב היחיד שנשלח אליו מטעם המינהל (נ/11) הינו מכתב מיום 24.5.06 בה מודיעה לנתבע גב' פטריסיה פרץ, ממונה מחוזית לחליפין במחוז הצפון כי המינהל יהיה מעוניין בחלקה 30 בגוש 10316. לא הוצג כל מסמך אחר מהמינהל. מכתבים שהוצגו מטעם הנתבע שהינם פניות שלו אל המינהל, אין בהם מאום, ולא ניתן לקבוע אם אמנם נשלחו או נכתבו, מכל מקום תשובה עליהם לא נתקבלה. בסיכומיו, טוען הנתבע כי התובע אישר שהיה מחתים אותו מדי פעם על מסמכים, וביניהם לטענתו, היו מסמכים ביחס לחלקה 30, וחלקות נוספות שלגביהן לא בוצעה עסקה בסופו של דבר. אין לקבל את הטענה – העובדה שהנתבע לא הצליח להראות כל תשובה של המינהל אליו ביחס לאחת מהחלקות שלטענתו רכש עבור התובע, מעידה כי כלל לא פנה אל המינהל ביחס לאותן חלקות. ממכלול הראיות, עולה התחושה כי לנגד עיני הנתבע לא עמדה טובת לקוחו, התובע, עת החליט באילו עסקאות מקרקעין להתקשר בשמו, לכאורה, אלא שיקולים זרים אחרים – כך למשל, העביר לשותפו וחברו אבו ריא מעל 200,000 ₪ לפי גרסת השניים, לשם רכישת חלקה 21 שהינה בבעלות אבו ריא, ונותרה בבעלותו גם לאחר קבלת אותו סכום! (אבהיר כי הזכויות בחלקה טרם נרשמו על שם אבו ריא, ולטובתו הערת אזהרה בלבד, כך שאינו הבעלים הרשום, אולם בעלי הזכויות והגאן אינם רואים עצמם עוד כבעלים, לאחר שחתמו לו כפי הנראה על יפוי כח בלתי חוזר, הכל כמפורט לעיל. המניעה לרישום נוסעת כפי הנראה מחוב המס, שאותו ביקש אבו ריא "להבטיח" באמצעות כספי התובע).

141.
בגרסאותיו הרבות של הנתבע נפלו סתירות גם ביחס לסכום שנטל לעצמו כשכר טרחה בגין השירות שניתן לתובע.

142.
בחקירתו הנגדית, נשאל הנתבע כיצד זה לא ערך הסכם בכתב עם התובע, גם ביחס לשכר טרחתו, ולמעשה לא הוסכם ביניהם דבר בנדון. הנתבע השיב כי לא מצא לנכון לערוך הסכם שכר טרחה, משום שלא חשב שיגיע לסכסוכים עם התובע. לדבריו, התובע אינו הלקוח היחיד שעמו לא ערך שכר טרחה משום שיש לו אמון בלקוחות, ומכל מקום התובע, לטענתו, לא שילם מאום כשכר טרחה בתיק זה (בעמ' 99 לפרוט' ש' 15-16).

143.
עדותו זו של הנתבע אינה מתיישבת עם גרסאותיו השונות האחרות.
בסעיף 92 לתצהיר עדותו הראשית הצהיר הנתבע כי נטל לעצמו רק 16,000 ₪ כשכר טרחת עורך דין על חשבון הטיפול המלא הכולל איתור החלקות לביצוע עסקאות החליפין, טיפול מול המינהל והימנותא, עריכת הסכמי המכר והעברת הזכויות עד להשלמת עסקת החליפין ורישום החלקות שיתקבלו על שם התובע. הטענה עומדת בסתירה לנטען בסיכומיו, שם טען כי למרות שהוציא חשבונית ע"ס 16,000 ₪ כשכר טרחה לא נטל לעצמו אפילו שקל אחד. לראיה מצביע הנתבע על כך שהתובע ובנו העידו שלא סוכם ביניהם מאום ביחס לשכר טרחתו (סעיפים 225-226 לסיכומי הנתבע).
הצהרה זו עומדת בסתירה לעדותו לפיה גבה שכר טרחה בסך 28,000 ולנטען בסעיפים 150 טו' ו- טז' לסיכומיו שם הוא כותב כי שיק אחד על סך 28,000 ₪ נטל לעצמו כשכר טרחה בגין שירותים משפטיים קודמים שנתן לתובע, אף שהתובע הכחיש קבלת שירותים משפטיים קודמים כלשהם מהנתבע. עוד טען הנתבע בסיכומיו, שביקש לפרוע שיק נוסף בסכום זהה כשכר טרחה, אך הוא חולל (סעיף 150 טז').
לטענת התובע, לא סיכמו ביניהם את גובה שכר הטרחה, והנתבע כלל לא אמר לו הנתבע מעולם כי נטל לעצמו סכום זה כשכר טרחה. אין חולק כי לא היה הסכם שכר טרחה בכתב, ואף זאת בניגוד למצופה מעורך דין.
למותר לציין, כי לאור העובדות שהתבררו במהלך הבאת הראיות, אין הנתבע זכאי לכל שכר טרחה בתיק זה.

144.
לסיכומים מטעמו צירף הנתבע מסמכים שלא התקבלו כראיה במהלך שמיעת הראיות, ולפיכך לא מצאתי מקום להתייחס אליהם. בנוסף, הועלו בסיכום טענותיו טענות רבות, ביחס לחילופי מכתבים שונים בינו לבין המינהל בגין חלקות נוספות שהציע למינהל לצרכי ביצוע עסקאות חליפין. הטענות אינן רלוונטיות למחלוקת נשוא תיק זה, ולפיכך לא מצאתי מקום לעסוק בהן.

145.
ממכלול הראיות שהובאו לפני בית המשפט, עולה חשד לביצוע עבירות פליליות. מהעדויות שנפרשו לפניי עולה תמונה מצערת של זיוף מסמכים לצורך ניהול משא ומתן עם מינהל מקרקעי ישראל, וביצוע "עסקאות" למראית עין, במאות אלפי שקלים ואף למעלה מכך, באופן שיטתי, תוך הונאתם של אנשים תמי לב.
הדברים חמורים מאוד, ומחייבים חקירת משטרה, חרף הזמן הרב שחלף מאז קרות האירועים, על גבול תקופת ההתיישנות.
עבירות מסוג זה, הינן בעלות פוטנציאל פגיעה בזכות הקניין של כל אחד מאזרחי המדינה, ויש בהן לערער את וודאות מרשם הזכויות בלשכות רישום המקרקעין. עבירות אלה עלולות לפגוע באמון הציבור במערכת רישום הזכויות במקרקעין, ומחייבות חקירה ואכיפה בלתי מתפשרת.

146.
לפיכך, אני מורה למזכירות להעביר עותק מפסק הדין ללשכת היועץ המשפטי להנהלת בתי המשפט, על מנת שיועבר ליחידה החוקרת המתאימה במשטרת ישראל.

כמו כן, יש להעביר עותק מפסק הדין לידיעת לשכת עורכי הדין במחוז חיפה.

סיכום
:

147.
אני מקבלת את התביעה, ומורה כדלקמן:
הנתבע ישלם לתובע סך של 1,167,674 בצירוף פיצוי בגין עגמת נפש בסך 100,000 ₪.
הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

כן ישלם הנתבע לתובע שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 141,600₪ והחזר בגין מלוא האגרה ששולמה בתביעה זו, בסך 32,846 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 22.5.13.
בקביעת שכר הטרחה נלקחו בחשבון סכום התביעה, והעובדה שבתיק זה התנהלו ההליכים זמן ממושך מאוד, וכללו שמיעת ראיות בהיקף נרחב. כן נלקחה בחשבון התנהלות הנתבע שגרמה להארכת ההליך והקשתה עד מאוד על בירור התביעה.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים, ולהנהלת בתי המשפט, כמפורט לעיל
.

ניתן היום, י"ד אדר תשע"ה, 05 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 51346-12/10 משלב פאוזי עאטף נ' עו"ד חוסאם אל קאסם (פורסם ב-ֽ 05/03/2015)