פסקי דין על מוסא סאבא | פסקי דין על אלכסנדרה שאהין קובטי | פסקי דין על ז'ק לנקרי | פסקי דין על חנה לנקרי |

3333-08/13 תאח     24/03/2015




תאח 3333-08/13 מוסא סאבא, אלכסנדרה שאהין קובטי נ' ז'ק לנקרי, חנה לנקרי








בית משפט השלום בראשון לציון



תא"ח 3333-08-13 סאבא ואח' נ' לנקרי ואח'





בפני

כב' השופטת
ד"ר איריס סורוקר

התובעים
1.מוסא סאבא

2.אלכסנדרה שאהין קובטי
ע"י ב"כ עו"ד יצחק יניב


נגד

הנתבעים
1.ז'ק לנקרי

2.חנה לנקרי
ע"י ב"כ עו"ד אלישע חנינוביץ'




פסק דין


כללי
התובעים, רוכשי נכס מקרקעין -- חנות ברחוב הרצל 55 ברמלה (גוש 5609 חלקה 25), הגישו תביעה לפינוי הנתבעים מהנכס, בשלוש עילות: שינוי ייעוד השכירות מקונדיטוריה לחנות בגדים; אי תשלום דמי שכירות מאז 22.12.2005; וכן נטישת החנות למעלה ממחצית השנה בטרם הוגשה התביעה. הנתבעים טענו כי מעמדם הוא של דיירים מוגנים וכי לא מתקיימת עילת פינוי: לטענתם, מטרת השכירות שונתה בהסכמה של עמידר בשנות השבעים; שכה"ד שולם עד לשנת 2005, ומאז עמידר הפסיקה את הגביה; הנתבעים ביקשו לשלם שכ"ד לבעלים הקודמים שמכרו את הזכויות לתובעים (חב' גבסו), אך אלה ויתרו על התשלום בהיותו זניח וכן משום שגרמו נזקים למושכר בעבודות בניה. הנתבעים הוסיפו והכחישו את טענת הנטישה. לדבריהם, הנתבעת מפעילה במושכר חנות בגדים בעלת מוניטין למעלה מ- 40 שנים, אם כי מחמת גילה ומחלות הנתבע צמצמה לאחרונה את שעות הפעילות בחנות, כפי נוחותה.

במישור הדיוני
: מטעם התובעים הצהירו התובע, מר דימיטרי שאהין, מר גיא אשכנזי, ובנוסף העידו עו"ד אגמי עזר ומר חיים גבסו. מטעם הנתבעים הצהיר כל אחד מהם וכן מר כמיל ברוך ומר רושצקי מאיר. כל העדים נחקרו. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב.

השאלות המתעוררות בהליך זה מתייחסות למעמד הנתבעים במושכר ואם יש לראות בהם דיירים מוגנים; וכן – אם הוכחה אחת מעילת הפינוי הנטענות: שינוי ייעוד, אי תשלום שכ"ד, ונטישה. כן מתעורר הצורך לבחון הענקת סעד מן הצדק. להלן אדון בסוגיות כסדרן.


דיון והכרעה
מעמד הנתבעים
– מהתשתית הראייתית עולה כי הנתבעים מחזיקים במושכר כדיירים מוגנים:

בנסח רישום המקרקעין רשומה חב' אלברטו גבסו ובניו בע"מ כבעלים. אין חולק כי התובעים רכשו מהבעלים את הזכויות במקרקעין, בהסכם מיום 3.9.2009 (נספח ב' לתצהיר התובע). ב"והואיל" רביעי להסכם נרשם כי "הממכר מוחזק ע"י שני דיירים מוגנים שונים כלהלן... החנות המסומנת באות ב' מוחזקת ע"י גב' חנה וז'ק לנקרי
".

ב"חוזה שכירות" מיום 22.5.1973 מופיע כי הנתבעים שוכרים "חנות קונדיטוריה" מעמידר לתקופה של 7 חדשים (נספח ד' לתצהיר התובע). ב"חוזה שכירות – עסקים" מיום 1.3.1979 הושכר מחסן בנוסף לחנות, כ"תוספת בניה לחוזה המקורי" (נספח ה' לתצהיר התובע). בחוזה זה נרשם כי "השוכר מצהיר כי עוד לפני עריכת החוזה קיבל את ההחזקה במושכר מידי מר... שהוא היה השוכר של המושכר הנדון וויתר על זכויותיו במושכר לטובת השוכר וזאת תמורת דמי המפתח".

במכתב מיום 16.7.2013 כתב עו"ד עזר אגמי לתובעים: "הריני לאשר כבא כוחה של חברת אלברטו גבסו ובניו בע"מ הבעלים הקודמים של החנות שבנדון אשר נמכרה לכם, כי הדיירים המוגנים המחזיקים בחנות מר ג'קי וחנה לנקרי
לא שילמו דמי שכירות מיום 22.12.2005 ועד למועד מכירת החנות וזאת בניגוד לחובתם עפ"י הסכם השכירות תוך הפרתו המתמדת" (נספח ו' לתצהיר התובע). עו"ד אגמי העיד כי בהסכם המכר, ההתייחסות אל הנתבעים היא כאל דיירים מוגנים: "מצוין שהמקום מוחזק על ידי דיירים מוגנים. אם הם משלמים או לא, יש לפנות או לא, זה לא כתוב בהסכם וזה בכלל לא משאלת ההסכם. ... כתוב שהמצב הוא דיירים מוגנים. אם יש להם זכות להישאר או לצאת או צריך לפנות אותם, זה לא נרשם בהסכם" (פ' ע' 4 ש' 16-12).

הנתבעים הצהירו כי שילמו דמי מפתח (ס' 1 לתצהיר של כל אחד מהם), אם כי לא הציגו קבלה או נתונים אודות הסכום. במסמך של עמידר מופיעה הנתבעת ב"נתוני המחזיק", ומהות החוזה רשומה כ"חוזה שכירות מוגנת", בתשלום חודשי בסך 151.88 ₪ נכון ליום 1.1.2003 (נספח א' לתצהיר הנתבעת). מהות החוזה, והסכום הזעום, תומכים במסקנה כי הנתבעים מחזיקים במושכר כדיירים מוגנים.

הנתבעים הציגו העתק של כתב תביעה שעמידר הגישה כנגדם בשנת 1978 בבית משפט השלום ברמלה, לפינוי וסילוק יד (בנספחי א' לתצהיריהם). בסעיף 5 כתב התביעה נרשם כי "ועדת דמי המפתח אשר דנה בענינם של הנתבעים קבעה ביום 12.10.1977 את סכום דמי ההסכמה לסך של 12,000 ל"י". דמי מפתח אוזכרו גם במזכר מיום 23.11.1977 מאת עו"ד ישעיהו גלעד לנתבעת בענין "חוב דמי מפתח- התראה לפי משפט", שם הותרעה הנתבעת כי עליה לשלם לחב' עמידר את חלקה בדמי המפתח (שם).

על רקע סקירת הראיות דלעיל, אני קובעת כממצא עובדתי, כי הנתבעים מחזיקים במושכר כדיירים מוגנים. השאלה העומדת על הפרק עתה היא, אם צמחה עילה לפינוי הנתבעים.

שינוי ייעוד המושכר
– אין בסיס לטענה כי הנתבעים שינו את ייעוד המושכר ללא רשות הבעלים. בהסכם השכירות משנת 1973 נרשם יעוד העסק כ"קונדיטוריה". ואולם בהמשך מופיעים מסמכי עמידר המתארים את פרטי השימוש במושכר כ"חנות הלבשה" (ר' דו"חות ביקור בנכס משנת 1979 ואילך, בנספחי א' לתצהיר הנתבעת). תיאור זה בדו"חות הביקור תומך בתצהיר הנתבעת, לפיה "כבר בשנות ה- 70 ביקשנו מעמידר הסכמתה לשינוי מטרת השכירות באופן בו השימוש במושכר יהא לחנות בגדים. ההסכמה והרשות ניתנו ע"י עמידר כנהוג וללא עוררין וכך ניהלנו ואנו מנהלים משך עשרות שנים חנות ההלבשה במושכר" (בס' 7 לתצהירה). אשר על כן, אני דוחה את טענת התובעים בראש זה.

שונה הוא הדין בכל הקשור לתשלום דמי שכירות. הנתבעת הצהירה כי דמי השכירות שולמו בהוראת קבע לחב' עמידר במשך עשרות שנים (ס' 8א' לתצהירה). לפי הנטען, "עמידר הפסיקה בשנת 2005 את הגביה. בעלי פנה אז לגבסו בבקשה לקבל פרטי חשבון בנק לצורך מתן הוראת קבע חדשה ונענה ע"י גבסו כי מחד בשל הסכום הזעום והסמלי של דמי השכירות המוגנים ומאידך בשל מטרד אותם גרמה לנו גבסו בעבודות שיפוץ ובניה שביצעה אז בסמוך למושכר, מוותרת גבסו על דמי השכירות" (ס' 8ב' לתצהירה).

התובעים הפריכו טענה עובדתית זו, כאילו הבעלים ויתרו על דמי השכירות. מר חיים גבסו, הבעלים של חב' גבסו, העיד כי מעולם לא ויתר לנתבעים על דמי שכירות (פ' ע' 5 ש' 19-18). הוא הוסיף כי "בשלב מסוים שלחתי מכתב ובו דרשתי את דמי השכירות שמגיעים לי" (פ' ע' 6 ש' 22). לתמיכה בטענה זו הציג את מכתבו מיום 9.5.2007 לנתבע, בה דרש להעביר תשלום שכ"ד לתקופה שבין 10.6.2005 ועד 10.4.2007, בסך כולל של 3,341.36 ₪ (לפי 22 חדשים
x
151.88 ₪), וזאת לחשבון בנק שפרטיו נמסרו: חשבון 046100/52 בבנק לאומי סניף 800 (ת/5). אלה הם פרטים ברורים ומדויקים, המאפשרים ביצוע.

הנתבעת אישרה שמעולם לא שילמו דמי שכירות לחב' גבסו (פ' ע' 27 ש' 27-26). לטענתה, "זה תמורת הנזקים. נכון מאוד שלא שילמנו כי היחס ביננו היה משפחתי מאוד, הוא היה כמו הבן שלי. הוא אמר לי אני מתבייש לקחת ממך את ה- 300 שקל של כל התקופה הזו, גרושים, תראי מה עשיתי לך, תראי את הבגדים, הכל רטוב, תראי איזה נזק עשיתי לך, אף אחד לא נכנס" (פ' ע' 27 ש' 30-27). מר גבסו הכחיש טענה לנזק ממשי: "אנחנו בנינו פרויקט בחלקה שבה נמצאת החנות שלהם, פרויקט של 5 קומות בסמיכות של מה שנקרא קו אפס. לא מן הנמנע שבמהלך הבניה קרו כאלה דברים ואחרים. אני לא זוכר כרגע. אין נזק ממשי שאני יכול לזכור. אי נעימות של בניה של בית צמוד" (פ' ע' 5 ש' 26-24). הנתבעים לא הציגו כל מכתב דרישה בענין גרימת נזקים או קיזוז עלויות תיקון. כידוע, זכות הקיזוז טעונה הפעלה אקטיבית בהצגת "הודעה" (סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. וראו למשל: ע"א 377/82 התעשיה האוירית לישראל בע"מ נ' צור גת חברה לפיתוח ולגידור בע"מ, פ"ד מב(2) 725 בע' 734; ע"א 779/87 נח בליט נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד מד(3) 304 בע' 312-311; ע"א 5795/90 ד"ר אנדור סקלי נ' דורען בע"מ, פ"מ מו(5) 811 בע' 832).

ביום 25.11.2010 פנה ב"כ הנתבעים במכתב לתובע בענין דמי השכירות: "מר לנקרי פנה אליך כדי לשלם דמי השכירות המוגנים ואולם סירבת לקבלם בנימוק כי המדובר בסכום זעום. ה"ה לנקרי מעונינים לשלם דמי השכירות המוגנים לאלתר ובכל עת ומבוקש כי ימסרו פרטי ח-ן בנק לצורך הפקדתם" (נספח ב'2 לתצהיר הנתבעת; וראו גם תזכורת מיום 14.1.2011 - נספח ב'4 לתצהיר הנתבעת). אלה מכתבים מאוחרים, שנכתבו בחלוף כחמש שנים מעת שהנתבעים הפסיקו לשלם דמי השכירות (כאמור בס' 8ב לתצהיר הנתבעת). יושם אל לב שבמכתבים אלה אין זכר לדרישה לקיזוז נזקים. יוזכר כי במכתב מיום 16.7.2013 אישר בא-כוחה של חב' גבסו, עו"ד אגמי, כי הנתבעים לא שילמו דמי שכירות מיום 22.12.2005 ועד למועד מכירת החנות לתובעים, "וזאת בניגוד לחובתם עפ"י הסכם השכירות תוך הפרתו המתמדת" (נספח ו' לתצהיר התובע).

הדעת נותנת כי משכיר לא יוותר על תשלום דמי שכירות, כזכות חוזית המוקנית לו, וזאת אף אם ערכה הכספי נמוך יחסית. אמנם, ביום 6.2.2006, מר חיים גבסו פנה לנתבע בהצעה לפינוי החנות בתמורה (נספח ד' לתצהיר הנתבעת). במכתב זה לא אוזכר חוב דמי שכירות. מר גבסו הסביר: "המכתב הזה ענינו מו"מ שרצינו לקיים ביננו לבין הנתבעים והא אמור לשקף גישה חיובית, גישה של בואו נעשה ביחד עסק ואין בו שום כוונה להקים או לקדם מהלך של פינוי דרך בית המשפט. שמרתי את הזכות לעשות את זה. לא השתמשתי בשום זכות שהחוק מקנה לי לטובת פינוי. אם הייתי עושה את זה במכתב, וכותב עילות פינוי כגון אי תשלום, אז המסר החיובי שרציתי להעביר כאן ושיתוף הפעולה היה נפגע כי הם היו כועסים ולא עושים איתי עסקים. אני איש עסקים, יודע איך לכתוב מכתב שאני רוצה שיגיע ליעד הנכון שלו. לא ויתרתי על זכותי להשתמש ביתר האמצעים שעומדים לפני" (פ' ע' 8 ש' 15-9). תשובה זו מעוררת אמון משום ההגיון הטמון בה. היא גם נתמכת במכתב הדרישה מיום 9.5.2007, שאוזכר לעיל. דרישת התשלום מיום 9.5.2007 מאוחרת למכתב ההצעה לפינוי מיום 6.2.2006. היא מחזקת את טענתו של מר גבסו, כי לא ויתר על תשלומי השכירות.

מהתשתית הראייתית שנסקרה לעיל עולה כי הנתבעים התחמקו מתשלום דמי השכירות משנת 2005 ואילך. מעת שעמידר מכרה את הזכויות במושכר, הנתבעים לא שילמו עוד דמי שכירות (ר' הודאת הנתבעת בס' 8ב' לתצהירה, ובעדותה בפ' ע' 27 ש' 27-26). זאת ועוד: הנתבעים העלו את טענת הקיזוז על דרך הסתם, ללא כל אסמכתא לנזקים ממשיים או לדרישה קונקרטית מזמן אמת. אף לא הוכח שפעלו באופן כן ואמיתי לתשלום דמי השכירות. היה בכוחם לפעול לפי מכתב הדרישה של מר גבסו מיום 9.5.2007 (ת/5). למצער יכלו לשלוח מיוזמתם צ'ק לטובת אלברטו גבסו ובניו בע"מ כתשלום דמי שכירות.

אי תשלום דמי שכירות מהווה הפרה של הסכם השכירות (ראו סעיף 3 להסכם מיום 1.6.1973). אי תשלום נמשך של דמי השכירות מהווה עילה לפינוי דייר מוגן (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב- 1972). אשר על כן, אני מקבלת את התביעה בראש זה, וקובעת כי התובעים זכאים לפנות את הדיירים מחמת אי תשלום דמי שכירות באופן נמשך ושיטתי.

נטישה
– התובעים טענו כי הנתבעים נטשו את החנות ואינם מפעילים אותה למעלה ממחצית השנה (ס' 6 לתצהיר התובע 1). הנתבעת מצידה טענה כי היא מפעילה במושכר חנות בגדים מזה למעלה מ- 40 שנה, ו"בחנות מצוי בכל עת מלאי בגדי נשים גדול ויוקרתי" (ס' 9 לתצהירה). "עם זאת הרי שמחמת גילי המתקדם מחד ומחלותיו של בעלי בחרנו לצמצם שעות פעילות המושכר. כך המושכר נפתח במתכונת מצומצמת שאינה קבועה, כפי נוחותנו ובהתאם לפניות מלקוחות ותיקים קבועים. מכל מקום, לא נטשנו מעולם המושכר וכל שכן לתקופה הנטענת ע"י התובע אנו משלמים מסי עיריה וכן חשבונות חשמל בגין המושכר באופן שוטף..." (שם).

מהתשתית הראייתית עולה כי הנתבעים לא מפעילים מזה זמן עסק במושכר. רמת הפעילות העסקית במושכר הלכה ודעכה עם השנים, עד שפסקה כליל:


א.
דו"חות ביקור של עמידר

-- כבר בתקופת הבעלות של עמידר ניכרה הפחתה ברמת הפעילות העסקית. כך, בדו"ח ביקור של עמידר במושכר מיום 7.6.1999 נרשם: "חנות סגורה". בדו"ח ביקור מיום 19.12.2001 נרשם: "אין במקום ובכתובת הנ"ל שום עסק ששייך ללנקרי חנה...". בהמשך לביקור זה נערך בירור, ונרשם: "ביקרתי במקום קיים בוטיק סגור. התקשרתי לדיירת חנה לנקרי
... לברר. הדיירת מוכרת לי. שוחחתי איתה בטל' והיא אמרה שהיא לא פותחת את החנות באופן רצוף כל היום. החנות מתפקדת, בעלה בחיים, לכן הביקור לא חריג" (נספח לתצהיר הנתבעת).

ב.
חשבונות חשמל

-- תשלומי החשמל במושכר מלמדים על פעילות זניחה. הנתבעת הציגה דו"ח לתקופה שבין 4.1.2008 ועד 24.4.2014. למשך תקופה זו, למעלה משש שנים, סך תשלומי החשמל עמדו על 2,899.37 ₪ בלבד. מדובר בתשלום חדשי ממוצע של כ- 38 ₪. מתוך סכום זה, משולם תשלום קבוע שאינו משקף צריכת חשמל, בסכום הנע בין 24-28 ₪ (ר' נספח ג' לתצהיר הנתבעת).

ג.
העדר עסקאות

-- הנתבעים לא הציגו מסמכים כלשהם המלמדים על רכישת סחורה מספקים או על מכירת סחורה ללקוחות, או כל תיעוד חשבונאי – כגון כרטסת הנהלת חשבונות – שישקף פעילות עסקית כלשהי במושכר. הנתבעת העידה: "אני אמרתי מראש שאנחנו פותחים כפי יכולתנו. אם בא לנו ללכת לקופת חולים עם בעלי לבדיקה, אז אני הולכת איתו והחנות סגורה... כל החיים היא היתה פתוחה כל הזמן. התבגרנו, העבודה הצטמצמה. מחמת גילי ומחלות של בעלי" (פ' ע' 26 ש' 26-22).

ד.
ואולם מתברר כי העבודה לא רק הצטמצמה אלא הופסקה כליל. ראשית, הנתבעת הודתה כי אינה קונה עוד סחורה. היא לא הגישה חשבוניות כלשהן לתיעוד רכישות מספקים, מה היקפן ומתי בוצעו. לדבריה: "אני מ- 76' יש לי המון בגדים, היום זה וינטג'. כל הזמן אני קונה מלאי, מ- 76' אני בבגדים. בטח כבר כמה זמן אני לא קונה סחורה כי אני רוצה להפטר מזה. משהו כמו 8-7 שנים
אני לא קונה סחורה כי אני רוצה למכור את המלאי הקיים" (פ' ע' 28 ש' 27-25). ובהמשך: "אני לא קונה סחורה" (פ' ע' 31 ש' 17). שנית, הנתבעים לא הציגו מסמכים כלשהם המלמדים על מכירות ללקוחות, כמו חשבונית, קבלה, כרטסת הנהלת חשבונות. הנתבעת העידה: אין לנו מחזור גדול. מעט מאוד... מעט מאוד, כמה מכירות, מעט מאוד" (פ' ע' 30 ש' 28-26).

ה.
הנתבע העיד כי הוא יושב בחנות ו"מי שנכנס אני פחות או יותר מנסה למכור לו" (פ' ע' 35 ש' 16). ואולם גם לדבריו, בשנה האחרונה לא נקנתה כל סחורה, והוא לא ידע אם נקנתה קודם לכן, שכן "אשתי התעסקה בזה" (פ' ע' 35 ש' 30-27). גם הוא לא יכול היה להציג מסמכי מכירה לקליינטים (פ' ע' 35 ש' 31 עד ע' 36 ש' 7). לדבריו, המצב בו "הצטמצם הכל" נמשך כשנה (עדותו בפ' ע' 36 ש' 5-2).

ו.
עדי ראיה

-- הנתבעים הגישו את תצהיריהם של מר מאיר רושצקי ומר ברוך כמיל, שכנים העובדים בסמיכות למושכר. מר רושצקי נשאל "אם היה מצב דברים בו ה"ה לנקרי לא פתחו החנות למשך תקופה של 6 חודשים רצופים", והשיב: "אני פוגש בחנה לנקרי
מעת לעת ולא יכול להיות שלא הייתי רואה אותה לפחות פעם בחודש היא היתה מגיעה לחנות וזאת משך כל תקופת עבודתי במשרד התיווך" (ס' 3 לתצהירו). מר כמיל נשאל וענה באותו אופן בדיוק (ס' 3 לתצהירו).

ז.
עדויותיהם של מר רושצקי ומר ברוך תומכות בגרסת התביעה, לפיה המושכר אינו מופעל עוד כעסק, אלא שנעשים בו ביקורים אקראיים, בתכיפות של כפעם אחת בחודש. אין צורך לאמר, כי ביקור חודשי במושכר אינו מלמד על הפעלת חנות, אלא להיפך – על כך שאין עוד מפעילים עסק במושכר. מר כמיל הבהיר בחקירתו: "נשאלתי אם ב- 6 חודשים הרצופים שלפני חתימתי אם יכול להיות שראיתי אותה [את הנתבעת] לפחות פעם בחודש עת היתה מגיעה היא
לחנות וזאת במשך כל תקופת עבודתי במשרד. ש. אתה מתייחס לתקופה של חצי שנה מלפני מועד החתימה שלך? ת. ככה כתוב" (פ' ע' 23 ש' 8-4). מר ברוך חתם על תצהירו ביום 29.4.2014. התקופה אליה הוא מתייחס היא, לכן, מנובמבר 2013 ואילך. והנה, גם בתקופה זו – לאחר שהוגשה התביעה דנא – ביקורי הנתבעת במקום היו מועטים ביותר.

ח.
התובעים העידו את מר דימיטרי שאהין, המפעיל משרד עו"ד בסמוך למושכר. לדבריו, "אני עובד במשרד כל יום משעות הבוקר ועד הערב. כל יום אני עובר ליד החנות בבוקר, בצהריים ובערב וכל הזמן אני מבחין כי החנות סגורה ולא פעילה. החנות סגורה ונטושה תקופה ארוכה מעל לחצי שנה" (ס' 6-4 לתצהירו). בחקירתו אישר כי יש לו ענין בהצלחת התביעה (פ' ע' 16 ש' 16-15). על כן אמנע מלסמוך ממצאים על עדות זו.

ט.
לעומת זאת, אני נותנת משקל מכריע לעדותו של מר גיא אשכנזי מטעם התביעה, הן משום היותו עד ניטרלי והן משום שעדותו נסמכת על פעילות רצופה ואינטנסיבית בשטח, מכורח עבודתו. מר אשכנזי הצהיר כי הוא עובד כשוטר במשטרת ישראל ומיקום התחנה הוא מול המושכר (ס' 3 לתצהיר). לדבריו: "כל יום אני יוצא מביתי וחוזר לביתי וחלק מעבודתי הינו ביצעו סיורים יזומים בשד' הרצל בעיר רמלה. כל יום אני עובר מול החנות בבוקר, בצהרים ובערב וכל הזמן אני מבחין כי החנות סגורה ולא פעילה. הנני להצהיר כי החנות הנ"ל סגורה ונטושה תקופה ארוכה מעל לחצי שנה".

י.
בחקירתו העד אישר, כי "כל יציאה שלי ברגל מהתחנה זה ליד החנות. החנות מול התחנה" (פ' ע' 13 ש' 30). לדבריו: "אני מגיע לאזור הבית שלי לפחות פעמיים במשמרת. אני רואה את החנות שהיא נטושה וסגורה" (פ' ע' 14 ש' 3-2). הוא סיפר (פ' ע' 14 ש' 31-4):

"ש. נכנסת אי פעם לחנות?
ת. כן. פעם אחת לפני 3 שנים לערך.
ש. אז היה מישהו או מישהי בחנות.
ת. נכנסתי לחנות כי ראיתי שהיא פתוחה והיתה עגלת בגדים בחוץ. בדרך כלל שהחנות פתוחה, יש עגלת בגדים בחוץ. זה צמוד לדלת הבית שלי, אני רואה שהחנות פתוחה ויש שם אנשים.
ש. מזה שיש או אין עגלה בחוץ של בגדים, אתה מסיק אם החנות פתוחה או סגורה?
ת. לא רק, בדרך כלל העגלה כן אבל רואים שהדלת פתוחה ושיש תנועה בפני
ם. ברגע שהעגלה לא בחוץ, היא עומדת בדיוק ממול, אתה רואה שזה סתום.
ש. אתה מניח.
ת. רואים שהוא סגורה.
ש. לא בדקת את המנעול, אולי הוא סגורה בגלל המיזוג.
ת. אולי, אתה יכול לטעון.
ש. אתה בדקת פיזית?
ת. אני לא מנסה לפתוח את הדלת. אני עובר שם.
ש. אתה יכול לפסול את האפשרות שהדלת סגורה אבל לא נעולה, למשל בגלל המיזוג?
ת. לא, אבל אני רואה שהעגלה בדיוק על הפתח ואתה מבין שהחנות סגורה.
ש. הכסא של המוכרת, היכן הוא מצוי בתוך החנות?
ת. פעם אחת הייתי בחנות לפני 3 שנים ולפי מה שאני זוכר זה בסוף החנות. אולי היא שינתה, לא יודע.
ש. כיוון שאני מניח שלא עשית סקר ולא התבוננת לתוך החנות לראות לעומק מי נמצא, בהחלט יכול להיות מצב דברים שהמוכרת בסוף החנות, אין לקוחות והדלת סגורה בגל המיזוג.
ת. יכול להיות, לפי מה שאני רואה – החנות סגורה.
ש. לא טרחת לברר.
ת. אני נכנס ויוצא מהבית לפחות 7-8 פעמים ביום.
ש. אתה לא עוצר לברר ולהסתכל, אתה הולך וחוזר.
ת. לא מנסה לפתוח את הדלת, אבל רואים. אין משהו שמסתיר בחלון הראווה את תוכן החנות. אתה רואה שאין שם כלום".

יא.
מר אשכנזי חזר והדגיש: "זה סמוך אלי" (פ' ע' 15 ש' 16). ובהמשך: "הרכב שלי חונה על הכביש הראשי, בקדמה. אם אני מגיע עם רכב או ניידת שעוצרת לי, אני יורד ומגיע מהחלק הקדמי של התמונה [ת/1א]. רואים את החנות ורואים מה הולך. אני לא סוגר עיניים. זה סמוך אלי. אני חוצה את הכביש פה 8-10 פעמים ביום... אני דייר במקום. ... אני פוגש אותו [את התובע] פעמיים-שלוש ביום כשאני עולה ויורד במדרגות" (פ' ע' 15 ש' 27-22).

יב.
תמונות

-- בתמונות שבת/1 ובת/1א רואים ויטרינת זכוכית ובה שתי בובות בדמויות נשים, לבושות בבגדים. תמונות אלה תומכות בטענת הנתבעת כי היא מחזיקה בגדים במושכר (עדותה בפ' ע' 28 ש' 27-25). ואולם אין בהן כדי לתמוך בטענת הנתבעים אודות פעילות עסקית המתבצעת במושכר. יושם אל לב כי הנתבעים נמנעו מלהציג תמונות של פנים המושכר, אשר היו עשויות ללמד על מראה המדפים והמתלים, סידור הסחורה ותנועה של לקוחות.
ניתוח הראיות שנסקרו לעיל מוביל למסקנה עובדתית, לפיה הנתבעים אינם מקיימים עוד פעילות עסקית במושכר, מזה זמן. החנות – סגורה. לא מתבצעות בה מכירות. הנתבעים מבקרים בה באופן אקראי ובתדירות נמוכה. הם אינם רוכשים עוד סחורה מספקים, לא מנהלים פנקסי הנהלת חשבונות, ולא הציגו דיווחים או תשלומים למס הכנסה. הנתבעים אמנם משלמים מסי עיריה (ר' אישור מעת עירית רמלה מיום 19.8.2013 - נספח לתצהיר הנתבעת), ומחזיקים בחנות מלאי בגדים שנרכש בעבר הרחוק. ואולם תצרוכת החשמל הזניחה, כמו גם העדר הנהלת חשבונות, מוכיחים שלא קיימת שם פעילות עיסקית.

כידוע, עילת הנטישה היא יציר הפסיקה. לפי ההלכה הפסוקה, נדרשים שני תנאים לביסוסה: עזיבה פיסית של המושכר, והעדר כוונה לחזור (ר' למשל ע"א 977/91 הועדה המקומית לתו"ב י-ם נ' נוסייבה, פ"ד מו(3) 758, בס' 7). שני תנאים אלה מתקיימים במקרה דנא: הוכח כי הנתבעים אינם משתמשים עוד במושכר, ואינם מפעילים בו עסק. הם מבקרים בו באופן אקראי, כדי "להציג נוכחות" באופן מלאכותי. אשר להעדר כוונה לחזור – זו מוכחת מתוך הנתונים העובדתיים עצמם: הנתבעים אינם מפעילים עסק במושכר מזה זמן. נוכח גילם המבוגר יחסית ומצבם הבריאותי, אין להניח שיוכלו לחזור ולפתוח בו חנות קמעונאית, בהתאם לחוזה השכירות וכפי שעשו בעבר.
אשר על כן, אני קובעת כי התובעים הוכיחו שתי עילות לפינוי הדירים: אי תשלום נמשך ושיטתי של דמי שכירות, ונטישת המושכר.

סעד מן הצדק ופיצויים
–
סעיף 131 לחוק הגנת הדייר מבחין בין עילות פינוי שהפעלתן מותנית ב"סידור חלוף" (סעיפים קטנים (7) – (11)), לבין עילות פינוי שאינן מותנות בסידור חלוף (סעיפים קטנים (1) – (6)). במקרה דנא, עילות הפינוי נעוצות באי תשלום נמשך של שכ"ד (סעיף קטן (1)), ובעילת הנטישה -- שמקורה פסיקתי. עילות אלה אינן מקימות זכאות אוטומטית לסידור חלוף או לפיצויים כספיים תמורתו.

עם זאת, בנסיבות הענין יש מקום להקנות לנתבעים פיצוי כנגד הפינוי, וזאת בגדרו של "סעד מן הצדק". כידוע, סעיף 132 לחוק הגנת הדייר מקנה לבית המשפט סמכות להימנע מלהורות על פינוי דייר מוגן, חרף קיומה של עילת פינוי, וזאת מטעמים של צדק. הוראת חוק זו מופעלת בנסיבות מיוחדות, בהן פינוי הדייר נוגד את תחושת הצדק הבסיסית, ואילו האינטרס הכלכלי של הבעלים ניתן ליישוב באמצעים אחרים, כגון בחיוב הדייר בהסרת ההפרה ובתשלום פיצויים לבעלים (ר' למשל רע"א 5071/12 ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ נ' אבשלום נג'י, מיום 24.7.2012).

ההלכה בענין סעיף 132 לחוק הגנת הדייר פותחה באופן המאפשר להפעילו "בהתנאה הפוכה", קרי: לחייב את הבעלים בתשלום פיצויים לדייר המוגן, וזאת כנגד פינויו (ע"א (ת"א) 3309/04 מדני נ מסיקה, מיום 13.7.06, בס' 9 לפסק דינה של כב' הש' ר' רונן). בית המשפט העליון נדרש לשאלה זו ופסק, כי סעיף 132 מאפשר להתנות את פינוי הדייר המוגן בפיצוי שישלם לו הבעלים, וזאת בהתאם ל"שיקולים של צדק" (רע"א 4020/13 יניב נ' פז מיום 16.9.2013, בס' 31 לפסה"ד). בתוך כך יש לשקול את טיבה של עילת הפינוי; אופיה של ההפרה ואם היא ניתנת לריפוי; התנהגותם ההדדית של הבעלים ושל הדייר; טיב ההשכרה ואם מדובר במגורים או בעסק; נסיבותיו האישיות של הדייר ומצבו הכלכלי; אם שולמו דמי מפתח עבור הדיירות המוגנת ומה היה מישכה של ההחזקה במושכר.

במקרה דנא, מאזן הצדק מחייב שלא לאפשר לנתבעים להמשיך ולהחזיק במושכר. אין מדובר בבית מגורים, ולא מתעוררת שאלה של מדור. המושכר הושכר לצרכי ניהול עסק. והנה, מזה זמן רב שהנתבעים אינם מפעילים בו עסק כלשהו, והוא לא משמש עוד לפרנסתם (והשוו: ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' זלדה ביירלס, פ"ד לח(2)159 בע' 165; ע"א 88/81 וודאד אלסחורי נ' יוסף מזרחי, פ"ד לז(3)309 בע' 315). אין צורך לאמר כי החנות מהווה משאב כלכלי שניתן וראוי להפיק ממנו תועלת. החזקתה הנמשכת בידי הנתבעים - מבלי שהם משתמשים בה לייעודה - מותירה אותה כאבן שאין לה הופכין. בדרך זו לא
ניתן לנצל את המשאב באופן יעיל, והוא מבוזבז. נטישת העסק אף אינה ניתנת לריפוי, שהרי לא ניתן לחייב את הנתבעים להפעיל מחדש עסק במושכר, והם אף אינם חפצים בכך נוכח גילם ומצבו הבריאותי של הנתבע.

עם זאת, ראוי לפצות את הנתבעים בגין הפינוי. לענין זה, יש ליתן משקל לסממן המעין-קניני של הדיירות המוגנת, שנרכשה בדמי מפתח. אמנם, הנתבעים לא הציגו נתונים אודות הסכום ששילמו כדמי מפתח, ואולם אלה - שולמו. הנתבעים מחזיקים במושכר במשך תקופה ארוכה, מאז שנת 1973, ועשו בו לפרנסתם. עתה, מעת שבגרו והזקינו, אין הם מסוגלים עוד להפעיל בו חנות. אין חולק כי לו ביקשו לממש את זכאותם הסטטוטורית כ"דייר יוצא", היו זכאים לתשלום בשיעור 60% מדמי המפתח (סעיף 75(4) לחוק הגנת הדייר). אף אין חולק כי בין הבעלים הקודם לנתבעים התנהל מו"מ לרכישת הזכאות (ור' למשל מכתבו של מר חיים גבסו מיום 6.2.2006 שאוזכר לעיל, נספח ד' לתצהיר הנתבעת).

אשר לסכום הפיצויים
: הצדדים לא הציגו חוות דעת שמאיות או נתונים כלשהם מהם ניתן ללמוד על שוויה של החנות או של הדיירות המוגנת. ענינים אלה אינם "מן המפורסמות", אלא נושאים הטעונים הוכחה. הנתבעים אף לא ביקשו להגיש ראיות לענין סכום הפיצויים שהם מבקשים לקבל, היה וינתן כנגדם צו פינוי. עם זאת, ניתן במקרה דנא להעזר באומדנא: יש להתחשב בכך שמדובר בחנות בחזית בנין הפונה לרחוב ראשי. התובעים יוכלו למכרה או להשכירה להפעלת עסק, כגון עסק קמעונאי או משרד (ור' למשל פניתו של מר גבסו בהצעה לפינוי החנות מיום 6.2.2006, נספח ד' לתצהיר הנתבעת). אין חולק כי בצמידות למושכר פועלים מרפאת שיניים ומשרד רואה חשבון (ר' למשל בתמונה ת/1א). מנגד, יש לזכור כי הנתבעים מחזיקים במושכר משנת 1973, במשך כ- 42 שנים, וממילא כבר הפיקו טובת הנאה ממושכת מדמי המפתח ששילמו. משנת 2005 ובמשך כעשר שנים – הם מחזיקים במושכר מבלי לשלם שכ"ד.
בנוסף, ניתן להעזר בציפיותיהם הכספיות ההדדיות שבוטאו בהליך זה כאינדיקציה לסכום שהיה מתקבל במו"מ חופשי: ב"כ התובעים הציע פיצוי הנע בטווח שבין 50,000 ל- 150,000 ₪, ואילו ב"כ הנתבעים דרש פיצוי שלא יפחת מ- 80,000 ₪ ועד 400,000 ₪ (ר' פ' ע' 37 ש' 28-27). הסכום המרבי שהציעו התובעים, ואשר משקף את ערך הזכאות מבחינתם, נופל לטווח הפיצוי הסביר המתקבל על דעת הנתבעים. על כן, בנסיבות הענין הוא ראוי לאימוץ.

אשר על כן, אני מקבלת את התביעה, ומורה על פינוי התובעים מהמושכר. הנתבעים יפנו את המושכר מכל אדם וחפץ השייך להם, וזאת לא יאוחר מיום 1/6/2015 בשעה 13:00. מועד זה נקבע לצרכי התארגנות. התובעים ישלמו לנתבעים סך 150,000 ₪ בהעברה בנקאית או בצ'ק בנקאי, וזאת לא יאוחר מיום 1/6/2015. בנסיבות הענין, כל צד יישא בהוצאותיו.


ניתן היום,
ד' ניסן תשע"ה, 24 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.














תאח בית משפט שלום 3333-08/13 מוסא סאבא, אלכסנדרה שאהין קובטי נ' ז'ק לנקרי, חנה לנקרי (פורסם ב-ֽ 24/03/2015)