פסקי דין על סח'י מוסא ג'רייס | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה חבל אשר

31983-12/11 א     15/04/2015




א 31983-12/11 סח'י מוסא ג'רייס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חבל אשר








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 31983-12-11 ג'יריס נ' הועדה האזורית לתכנון ובניה חבל אשר


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופט
אברהם אליקים


תובע

סח'י
מוסא ג'רייס
ת"ז 3548004
ע"י ב"כ עו"ד ראמי חזאן


נגד


נתבע

הועדה המקומית לתכנון ובניה חבל אשר
ע"י ב"כ עו"ד דרור לביא אפרת




פסק דין


מבוא וטיב המחלוקת
התובע טוען כי הוא זכאי לפיצוי בגין הפקעת 2,000 מ"ר מתוך 3,000 מ"ר שהיו בבעלותו, סכום הפיצוי לו הוא טוען עומד על 2,000,000 ש"ח.

אין מחלוקת כי הנתבעת הפעילה סמכויותיה לפי
פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943
(להלן-
פקודת הרכישה
) והפקיעה כ-2,000 מ"ר, מחלקה 22 בגוש 18138 (להלן-החלקה), ששטחה הכולל
עומד על 10,860 מ"ר.

השאלות העיקריות הטעונות הכרעה:

-מה טיב זכויותיו של התובע והאם התובע שזכויותיו אינן רשומות בלשכת המקרקעין, זכאי לפיצוי בגין הפקעה על פי פקודת הרכישה?
-בהנחה שייקבע שהתובע הוא בעל הזכויות בחלק מסוים מהחלקה (בשטח של
3,000 מ"ר כטענתו) המזכות בפיצוי במקרה של הפקעה, יש לקבוע האם אותם

2,000 מ"ר שהופקעו, הופקעו מתוך חלקו של התובע ומה משמעות הקביעה באשר לעצם מתן פיצוי, דהיינו האם מדובר ב-הפקעת 2,000 מ"ר מתוך 3,000 מ"ר שהם 66.66% או הפקעת 2,000 מ"ר מתוך 10,860 מ"ר שהם 18.6%.
-ובסופו של יום אם ייקבע כי התובע זכאי לפיצוי, יש לקבוע מהו סכום הפיצוי, לרבות זכותו לפיצוי "סבל", (“
hardship
”), דהיינו פיצוי בגין החלק שנותר בידו ולא הושבח.
-עוד עומדת להכרעה זכותה של הנתבעת להעלות טענת שיהוי, שלא נטענה בכתב ההגנה. הנושא התעורר בקדם המשפט מיום 26.10.2014 וקבעתי כי אכריע בו במידת הצורך בסופו של ההליך.

התביעה במקור הוגשה נגד שני נתבעים אחרים, בהסכמה נדחתה ביום 12.5.2013 התביעה נגד נתבעת 2 ובהסכמה תוקן ביום 25.11.2013 שמה של נתבעת 1 כך שהנתבעת היחידה בתיק זה היא "הועדה המקומית לתכנון ולבניה חבל אשר".

התובע מבסס טענותיו על תצהירו מיום 10.2.2014, התצהיר כולל נספחים שונים, לרבות חוות דעת שמאי, אבו ריא סאלח, (נספח יז לתצהיר).
הנתבעת הגישה מטעמה את תצהירו של מהנדס הנתבעת, האדריכל עופר קורט עוז.

[התובע הגיש
תצהיר עדות ראשית מטעמו ביום 22.11.2013 ותצהיר נוסף ביום 10.2.2014 כאמור, שבעיקרו דומה לתצהיר הראשון. לכל תצהיר צורפו נספחים, בחלקם זהים, אך מספורם שונה. ב"כ התובע הודיע בישיבת קדם המשפט מיום 18.2.2014 כי הוא מסתמך על התצהיר האחרון ולכן אתייחס בהפניות להלן, לתצהיר מיום 10.2.2014 על נספחיו].

סמוך לישיבת ההוכחות, הגיעו הצדדים להסדר דיוני ולפיו הוסכם כי הראיות שהוגשו מטעמם ישמשו כמוצגים מבלי שהדבר יהווה הסכמה לתוכנם או לקבילותם וכי המחלוקות יוכרעו בהתאם לסיכומים בכתב, שאכן הוגשו על ידם לאחר מכן.

דיון
בטרם אנתח את טענות הצדדים בקשר לשאלות שבמחלוקת, להלן תמצית כרונולוגית של כל המסמכים השונים שצורפו לתצהירי הצדדים, מסמכים אשר תוכנם העובדתי והמשפטי, ביחד עם המסמכים והראיות שלא צורפו, (על כל המשתמע מכך), יהוו הבסיס להכרעה.

-ביום 15.2.1971 קיבל התובע הודעה מהועדה המחוזית לתכנון ולבניה כי הוא מוזמן להעלות טענותיו בפני
הועדה בקשר לערעור שהגיש בענין התוכנית 1130, (נספח א לתצהיר התובע).
משבחר התובע שלא להציג את תוכן הערעור ומה הוחלט בערעור, לא אייחס משקל כל שהוא להודעה זו.

-ביום 15.10.1971 פורסמה למתן תוקף תוכנית בנין ערים מפורטת 1130,
(להלן-התכנית) החלה גם על החלקה, (נספח ב לתצהיר התובע). ההליכים שקדמו לתאריך זה מפורטים על גבי התוכנית ואין רלבנטיות באיזכורם, יצוין כי הצדדים מכנית התוכנית ג/1130.
אין מחלוקת כי החלקה כולה היתה בבעלות רשות הפיתוח ובהתאם לבדיקה שנעשתה עובר להכנת התוכנית, נקבע כי החלקה היא חלקת קרקע מסוג מירי, "
חלק מזרע וחלק עצים
", (נספח א לתצהיר מהנדס הנתבעת). בתוכנית נקבע כי שטח החלקה יהיה מיועד למגורים ול"
אתר לבנין ציבורי
", (ללא כל פירוט של השטחים לפי ייעוד הקרקע כאמור). בסעיף 17 לתקנון התוכנית נקבע כי השטחים המיועדים לדרכים ולהרחבות מיועדים להפקעה וירשמו על שם המועצה האזורית געתון וכי "
בעלי החלקות והמגרשים אשר ייפגעו...יהיו זכאים לפיצויי קרקע לבניה בהתאם להסדרים שייקבעו עם מועצה אזורית געתון ומינהל מקרקעי ישראל
".

-ביום 4.1.1973 פרסמה הנתבעת בילקוט הפרסומים הודעה לפי סעיפים 5 ו-7
לפקודת הרכישה
, לפיה הקרקע דרושה לה לצורכי ציבור וכל התובע לעצמו זכות או טובת הנאה כל שהן בקרקע ורוצה לקבל פיצוי על כך, נדרש לשלוח תוך חודשיים דרישה מפורטת ומנומקת. ביום 13.12.1973 פרסמה הנתבעת הודעה לפי סעיף 19
לפקודת הרכישה
לפיה הקרקע מאותו יום הפכה הקרקע לקנינה של המועצה האזורית געתון, (נספח ג לתצהיר התובע). לא הוצגה ראיה כי התובע שלח דרישה כל שהיא לפיצוי במועדים הנ"ל.

-ביום 1.2.1973 שלחה הנתבעת, ישירות לתובע העתק הפרסום מיום 4.1.1973, (נספח ד לתצהיר התובע).

-ביום 14.6.1973 חתמו התובע ואחיו חנה מוסא ג'רייס
על יפוי כח בלתי חוזר לפיו העבירו מתוך זכויותיהם בחלק מהחלקה, 400 מ"ר, במגרש הידוע כמגרש 36 לעלי ווחש סמניה בתמורה ל- 8,000 ל"י, (נספח ז לתצהיר התובע).

-ביום 6.2.1975 פורסמה הודעה נוספת לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הרכישה, וביום 25.3.1976 הושלמה ההפקעה (סעיף 9 לתצהיר מהנדס הוועדה).

-ביום 5.7.1976 חתם
אחיו של התובע, חנה מוסא ג'רייס
על יפוי כח
בלתי חוזר לפיו הצהיר כי הוא הבעלים של מחצית (נרשם בטעות ביפוי הכח "חמצית") של 2,600 מ"ר מהחלקה
"מהם 1,950 מ"ר אשר הופקעו ו-650 מ"ר שלא הופקעו
", וכי הוא מוכר לתובע את זכויותיו במחצית מ-650 מ"ר דהינו 325 מ"ר ואת כל הזכויות בפיצויים לגבי החלק שהופקע (מחצית מ-1950 מ"ר) תמורת סכום של 30,000 ל"י, (נספח ח לתצהיר התובע).

-בשנת 1976 הגיש התובע תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ת.א.1149/76) נגד 12 נתבעים שונים וביניהם הנתבעת, ובה ביקש כי יוצהר שהוא הבעלים של
החלק הדרומי של חלק ב
i
מתוך החלקה כפי שפורט בתרשים, חלק ששטחו 3,000 מ"ר, (נספח ה לתצהיר התובע, התרשים הוא חלק מנספח ו לתצהיר התובע).

-ביום 28.5.1978 חתם התובע על יפוי כוח בלתי חוזר לפיו הוא הבעלים של חלק מהחלקה וכי בתוך החלק שבבעלותו מגרש שמספרו 176 ואשר תרשימו צורף ליפוי הכח (אבל לא לתביעה בפני
י) ושטחו 650 מ"ר בערך, וכי הוא מעביר הזכויות בשטח זה לחאמד מוחמד חדאד תמורת 50,000 ל"י, ( נספח ט לתצהיר התובע).

-ביום 4.3.1979 התקבלה בהעדר הגנה ובכלל זה העדר הגנת הנתבעת, תביעתו של התובע בבית המשפט המחוזי (ת.א. 1149/76), אשר קבע
בפסק הדין כי לתובע זכות שביושר על מחצית בלתי מסוימת בחלק מהחלקה אשר שטחו הוא 3,000 מ"ר ונמצא בחלקו הדרומי של החלק המסומן ב
i
, (להלן-פסק הדין, פסק הדין והתרשים המהווה חלק ממנו צורפו לתצהיר התובע כנספח ו, מסמכים זהים למקור של נספח זה הוגשו בקדם המשפט).

-ביום 25.3.1981 ניתן אישור מס רכוש להעברת הזכויות בקשר ל-3,000 מ"ר, מקוסטנדי סנטוס ומופיד נקארה, לתובע, ואישור מס שבח בענין העיסקה עם ג'מילה עבדל מג'יד. ביום 22.9.1986, ניתן אישור מטעם מס שבח לרכישת הזכויות של התובע ואחיו מג'מילה עבדל מג'יד, (נספח י לתצהיר התובע).

-ביום 3.6.1991 נרשמו בלשכת המקרקעין זכויותיו של חאמד מוחמד חדאד שרכש לכאורה הזכויות מהתובע, (נספחים יא
ו-טז לתצהיר התובע).

-בשנת 1994 נעשה לטענת התובע ניסיון לפרצלציה בין בעלי הזכויות, ניסיון שלא צלח (המפה שעמדה בבסיס המו"מ, צורפה כנספח יב לתצהיר התובע).
למסמך זה לא אייחס משקל כל שהוא, מדובר במסמך חלקי ללא תשריט מלא, התובע לא מופיע בו כבעל זכויות, אין תאור של מיקום ההפקעה, וחלק מבעלי הזכויות לכאורה המוזכרים במסמך, אינם בעלי זכויות לפי נסח הרישום.

-ביום 30.5.2005
פנה התובע אל הנתבעת בבקשה לבירור
בין השאר של "היקף השטח שהופקע" וסכום הפיצוי לו הוא זכאי (נספח יג לתצהיר התובע).

-ביום 27.5.2009 פנה התובע אל
הנתבע
באותה דרישה לקבלת פרטים באשר להיקף השטח שהופקע וגובה הפיצוי (נספח יד לתצהיר התובע), ביום 1.9.2009 דחתה הנתבעת את דרישתו במכתב מנומק (נספח טו לתצהיר התובע).

-ביום 18.12.2011 הוגשה התביעה.



מיקום השטח שהופקע
1.
בחינה מדוקדקת של ראיות התובע מצביעה מיידית על חסר אחד בולט, אין ראיה כל שהיא המצביעה על מיקומו של השטח שהופקע. יצוין כי להודעה לפי סעיף 19 לפקודת הרכישה מכוחה הופקע בפועל השטח, לא צורף תשריט, (נספח ג לתצהיר התובע).

ההפקעה במקרה זה היתה בחלק מחלקה ששטחה הכולל
עמד על 10,860 מ"ר, כאשר לטענת התובע הוא בעל זכויות רק ב-3,000 מ"ר מתוכן. בהתעלם ממשמעות הפקעת
חלקו של שותף במקרקעין בהן יש לאחרים זכויות בבעלות משותפת, שאלה ממנה מתעלם התובע, על מנת לבחון טענת התובע לפיה יש לפצותו כי בחלק שלו בוצעה ההפקעה, חשוב לדעת אם החלק שהופקע לא נפל בחלקו של בעל זכויות אחר.

בשנת 1976 הגיש התובע כתב תביעה כדי שיוצהר שהוא הבעלים של 3,000 מ"ר מתוך החלקה, הצהרה באמצעותה רצה לתבוע פיצוי בגין ההפקעה בשטח שלו. בתביעה הסביר התובע כי
בהתאם לפרסום בילקוט הפרסומים "החרימה" הנתבעת "בערך" 2,000 מ"ר מחלקו, (סעיף 18 לתביעה), גם לכתב התביעה משנת 1976 (נספח ה לתצהיר התובע) לא צורף תרשים המצביע על מיקום ההפקעה, להבדיל מתרשים המצביע על השטח שבו לתובע זכויות לטענתו, (התרשים, חלק מנספח ו לתצהיר התובע) ולכן גם בפסק הדין שניתן בהעדר הגנה אין התייחסות למיקום השטח בו בוצעה ההפקעה, (למרות שפסק הדין ניתן בשנת 1979 לאחר שכבר נתפס השטח על ידי המפקיעה).

משני מכתבי התובע אל הנתבעת שצורפו לתצהירו, ניתן להבין כי נכון לתאריך משלוח המכתבים, 30.5.2005 ו-27.5.2009, לא ידע ב"כ התובע מהו "
היקף השטח שהופקע
", והוא ביקש מהנתבעת פרטים בנושא,
(נספחים יג, יד לתצהיר התובע),
הנתבעת דחתה דרישתו על הסף, (נספח טו לתצהיר התובע).


[למעשה גם לא הוכח על ידי התובע גודלו המדויק של השטח שהופקע. בתביעה נטען שמדובר בשטח של 2,000 מ"ר, ביפוי הכוח שנערך בין התובע לבין אחיו נטען שהשטח עומד על 1,950 מ"ר (נספח ח לתצהיר התובע), מהנדס הנתבעת האדריכל עופר קורט עוז, מציין בסעיף 8 לתצהירו כי במדידה שביצע על בסיס תוכנית ג/1130 השטח שייעודו ציבורי (ואשר מכוחו בוצעה ההפקעה) הינו 1,870 מ"ר לערך].

2.
מבלי שהוכח הבסיס העובדתי כי היתה פגיעה בשטח בו לכאורה לתובע זכויות, דין התביעה להידחות. אך בטרם אעשה כן אעבור לבחינת חוות דעת השמאי מטעם התובע (נספח יז לתצהיר התובע) שהוגשה לשם הוכחת גובה הנזק ואך טבעי כי השמאי יבחן בפועל את החלק הספציפי שהופקע ביחס לחלקו של התובע וייתכן שמחוות הדעת
ניתן יהיה להגיע לקביעה עובדתית בנושא.

גובה הנזק
3.
התובע מבסס
טענתו באשר לגובה הפיצוי על חוות דעת השמאי אבו ריא סאלח, חוות דעת מיום 3.1.2010 (נספח יז לתצהיר התובע). בפתח חוות הדעת מבהיר השמאי כי התבקש על ידי התובע לאמוד שווי של דונם אחד בייעוד מגורים בחלקה, נכון ליום עריכת חוות הדעת, ממוכר מרצון לקונה מרצון "

ללא קשר למועד ההפקעה או הוראות פרק ח' לחוק התכנון והבניה
", (פרק ח' הנ"ל עוסק בהפקעות).

לא הצלחתי להבין מה הטעם בהגשת חוות דעת בתביעת פיצוי בגין הפקעה כשהיא מוגשת "
ללא קשר למועד ההפקעה
", ללא התייחסות לשווי לפני ההפקעה ולאחריה, ליעוד המקרקעין הספציפיים שהופקעו, לפני ההפקעה ואחריה. בחירת יום אקראי-יום הכנת חוות הדעת, 3.1.2010, יכולה להועיל רק לגבי מחלוקת הקשורה באותו יום וזו אינה המחלוקת הרלבנטית לתיק זה.

על פי סעיף 12
לפקודת הרכישה
לצורך הערכת הפיצויים, יש להתעלם מהעובדה כי הקרקע נרכשה בכפייה (ס"ק (א)), דהיינו להידרש לפיקציה בדמות עסקה רצונית בשוק הפתוח כאשר נקבע במפורש שהבסיס לקביעת שווי הקרקע, יהיה המועד בו פורסם ברשומות על כוונה לרכוש את הקרקע, במקרה זה 4.1.1973.
במילים אחרות על התובע היה להוכיח מה היה שווי הקרקע שהופקעה נכון לאותו מועד וראיה כל שהיא לא הוצגה מטעמו בענין זה.
מאחר ובמועד ההכרזה, היתה התוכנית על הוראותיה בתוקף, הרי שהחלק שהופקע הפך חלק בייעוד של מבני ציבור וחוות הדעת לו היתה מוגשת היתה צריכה להתייחס לנתון זה כבסיס לחישוב, השמאי מטעם התובע התייחס לייעוד למגורים ולמועד שאינו רלבנטי להפקעה כאמור.

4.
איני סבור כי בנושא שכזה ניתן לערוך חישובים בשלב הסיכומים כפי שעשה התובע בסעיפים 114-116 לסיכומיו, בהסתמך על עיסקאות שלא נעשו במועד ההפקעה ולא בחלק המופקע שהיה בייעוד של מבני ציבור. כיצד עיסקה בינו לבין אחיו מיום 5.7.1976, רלבנטית לחודש ינואר 1973 וכיצד ניתן לדעת כיצד העריכו השניים את שווי הפיצוי הצפוי (שמהווה חלק מהתמורה הכוללת) ומדוע הערכה זו רלבנטית לשווי המקרקעין בפועל שלא הוכח.
גם הערכת רשות המיסים, אינה הערכה אלא אימוץ נתוני העיסקה שהוצגה לה, למועד לא רלבנטי וליעוד- חקלאי כנראה, שאף הוא לא רלבנטי.
וכיצד ניתן לאמץ עיסקה אחת מחודש יוני 1973, ביעוד לא מוגדר, כאמת מידה לפיצוי (סעיף 119 לסיכומי התובע).
צודק ב"כ התובע כי בית משפט אינו כבול לחוות דעת של מומחים, אבל בית משפט אינו "מייצר ראיות" מקום שלא הובאו מטעם הצדדים.

אפנה בענין המסגרת לחישוב לפסק דינו כל כב' הנשיא גרוניס (כתוארו אז):

"בהקשר זה נהוג לתאר את הפיצוי המגיע לבעל המקרקעין כפיצוי "דו-שלבי", כאשר בשלב הראשון מפוצה בעל הזכויות במקרקעין בגין הפגיעה שנגרמה על-ידי תוכנית המיתאר, שבה יועדו המקרקעין להפקעה; בשלב השני הוא מפוצה בגין ההפקעה עצמה" דנ"א 3454/13 חברת רכבת ישראל בע"מ נגד בית עדה (29.92014).

משמע- על עצם ירידת הערך -במידה והיתה כזו,
משינוי של יעוד חקלאי, ליעוד למבני ציבור, ושארעה לפני ההפקעה מעצם אישור התוכנית, עמדה לנפגע זכות תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הפיצוי על אובדן הבעלות עקב ההפקעה ייערך מנקודת מוצא שהחלק שנשלל מהתובע היה ביעוד למבני ציבור.

5.
סיכום עד כה- התובע לא הביא ראיות לגובה הפיצוי הנתבע על ידו וגם מסיבה זו דין התביעה להידחות.

6.
עיון בחוות הדעת השמאי מטעם התובע, מראה כי אין בה פתרון גם לחסר השני בראיות התובע. השמאי ביקר בשטח, הוא מתייחס לחלקה במלואה

(ראו מפה מ1 שצורפה כנספח לחוות הדעת), בתיאור החלקה נרשם כי במקום 12 מבנים ועוד מתחם לגני ילדים ובית ספר.

לא ברור מחוות הדעת באיזה בית ספר מדובר, בתרשים שצורף לחוות הדעת (מ2) שכונה "מפת הפורטל" יש הפנייה למבנה שנקרא גן ילדים בתוך החלקה ואילו בית ספר מופיע בתרשים בחלקה 19. בהמשך לחוות הדעת בסעיפים 7 ו-10 אין פירוט היכן בדיוק נמצאים 2,000 מ"ר שהופקעו.

לכך אוסיף כי לפי סעיף 14 לתצהיר מהנדס הנתבעת, בחלקה לא הוצאו היתרים למבני ציבור למעט היתר מיום 22.6.1977 למבנה בקומה אחת בשטח כולל של 394 מ"ר. צירוף הנתונים האלו ממחיש עד כמה חייב היה התובע להמציא ראיות באשר לשטח הספציפי שהופקע, בלעדיהן לא ניתן לדעת היכן הופקע השטח ביחס לשטח אשר התובע טוען כי הוא בעליו.

7.
לסיכום עד כה, חוות דעת השמאי מטעם התובע לא פתרה את החסר הראייתי בדבר מיקום החלק שהופקע והיא גם לא מבססת כאמור את גובה הנזק, ודי בשני חוסרים מהותיים אלו בראיות התובע כדי להביא לדחיית התביעה.

זכויות התובע במקרקעין והפגיעה בהן
8.
אקדים ואבהיר כי התובע אינו רשום כבעל זכויות בלשכת רשם המקרקעין, לטענתו בפסק הדין מיום 4.3.1979 הוצהר כי הוא בעל הזכויות, (ואני אדייק, זכויות שביושר במחצית מ-3000 מ"ר בחלק ב

i
) ולמרות זאת התובע לא השלים את הרישום עד היום.

ההפקעה בוצעה מכוח סעיף 17
לפקודת הרכישה
, (בהסתמך על סעיף 190(א) ל
חוק התכנון והבניה
), שקובע כי במקרקעין מוסדרים, כמו במקרה זה, בעל זכות הקנין שרשאי לתבוע פיצוי, הוא הבעלים הרשום. גם מסיבה זו, מאחר והתובע אינו בעלים רשום הוא לא זכאי לתבוע פיצוי, זכות שביושר כשמדובר בעיסקת מכירה, מקימה יחסים של נאמנות בין צדדי העסקה, במסגרתם מחויב המוכר-הנאמן להעברת הבעלות בזכויות על שם הרוכש-הנהנה, (ראו לענין זה ע"א 9555/10
הופמן נגד יפה,
(15.7.2013)).
התובע רכש לטענתו ממי שהיה נתבע 9 בתביעה שהגיש, זכויות במחצית בלתי מסוימת של 3,000 מ"ר וקבל לטענתו כנגד תשלום לאחיו את המחצית השניה.
זכויותיו של התובע מתמצות בכך

ששני המוכרים מחויבים להעביר את הבעלות על שם התובע, העברה שמשום מה לא בוצעה עד היום. חשוב להדגיש כי שני המוכרים לא היו בעלי זכויות רשומים במקרקעין, כך שגם אם היה טוען התובע להמחאת זכויות בנושא הפיצויים, בעל זכות להירשם כבעלים אינה זכאי לפיצויי הפקעה, כך שגם המחאת זכויות לא מועילה לתובע.

9.
בהתאם לבדיקה שנעשתה עובר להכנת התוכנית, נקבע כי החלקה הנ"ל היא חלקת קרקע מסוג מירי, "

חלק מזרע וחלק עצים
", דהיינו קרקע חקלאית (נספח א לתצהיר מהנדס הנתבעת). התובע טוען כי הגיש התנגדות לתוכנית, אלא שלא הציג את מסמך ההתנגדות ותוכן ההחלטה.
אמנם ביום 15.2.1971 קיבל התובע הודעה מהועדה המחוזית לתכנון ולבניה כי הוא מוזמן להעלות טענותיו בפני
הועדה בקשר לערעור שהגיש בענין התוכנית 1130, (נספח א לתצהיר התובע). אך גם נושא זה נותר עלום כי לא הוצגו מסמכים באשר טענות התובע ועמדת רשויות התכנון.

10.
ביום 15.10.1971 פורסמה הודעה בילקוט הפרסומים על אישור התוכנית אשר שינתה את יעוד החלקה מקרקע חקלאית (מסוג מירי) לקרקע המיועדת למגורים, לשטחי ציבור ולדרכים.
הנתבעת טוענת כי התובע לא הגיש תביעה מכוח סעיף 197
לחוק התכנון והבניה
משום שהתוכנית השביחה את החלקה.
הגם שאין מחלוקת כי תביעה שכזו לא הוגשה, איני סבור שעובדה זו רלבנטית לשאלת ההפקעה והפיצוי.

11.
זה השלב לעבור לתיאור החלקה, כפי שמופיע בפסק הדין משנת 1979 והתרשים שצורף לו. על פי פסק הדין בהתאם להסכם
מיום 8.6.1990 (שלא הוצג כראיה בהליך שבפני
י) החלקה חולקה לשלושה חלקים: א, ב ו-ג.
חלק ב שטחו 6,510 מ"ר,
חולק לכאורה לשני חלקים:
i

ו-
ii
,

בפסק הדין נקבע כי לטענה הנ"ל לרבות
באשר לעסקאות שנעשו בחלקים אלו או בחלק מהם, לא הוצג מסמך בכתב.
עוד נטען כי מתוך חלק ב
ii
ששטחו הכולל 3,903 ש"ח, נמכר שטח של 3,000 מ"ר, לנתבעים 9
ו-10 באותו הליך (קוסטנדי נאיף גנטוס ומופיד דיב נקארה),
נתבע 9 מכר חלקו לתובע, נתבע 10 מכר חלקו לאחיו של התובע שהיה נתבע 11, שמכר חלקו לתובע.

בהסתמך על טענות התובע, ובהעדר הגנה של הנתבעים לרבות הנתבעת שהיתה צד להליך כנתבעת 12, נקבע כאמור כי לתובע זכויות שביושר באותם 3,000 מ"ר, המהווים חלק מ-ב
ii
, תוך


שבית המשפט מציין כי מדובר "
בשלשלת של עסקאות כולן נעשו מחוץ למשרד רשום המקרקעין
".

אין בפסק הדין קביעה באשר לזכותו של התובע לקבלת פיצוי בגין הפקעה וגם אין קביעה היכן בפועל מתוך החלקה כולה, בוצעה ההפקעה.
כל שנקבע כי לתובע זכות שביושר על מחצית בלתי מסוימת בחלק ששטחו 3,000 מ"ר
בחלקה, חלק הנמצא בחלק הדרומי של ב
i
, משמעות הקביעה היא כי לגבי אותה מחצית יוכל התובע להירשם כבעלים בכפוף לתשלום המיסים.

12.
מסיבות שלא הובררו, בחר התובע לתבוע את אחיו, כנתבע 11 באותה תביעה משנת 1976, מבלי לציין כי בכתב התביעה כי מדובר באחיו ומבלי לציין כנטען בפני
י, כי ביום
5.7.1976 חתם
אחיו של התובע, חנה מוסא ג'רייס
על יפוי כח
בלתי חוזר לפיו מכר לו לכאורה כנגד 30,000 ל"י את זכויותיו בחלקה ובפיצויים (נספח ח לתצהיר התובע).
להיפך, התובע טען בסעיף 17 לתביעה כי אותו נתבע 11 (שהוא אחיו כאמור) "

ויתר על זכויותיו
" בחלקה, ויתר ולא מכר, בחלקה ולא בפיצויים, התנהגות תמוהה זו חייבה מבחינתי הגשת תצהיר מטעם האח, במידה והוא כשיר להעיד באשר לאמיתות יפוי הכח והעיסקה בין האחים בקשר לפיצויים.
לא במקרה לא נקבעה קביעה מפורשת בפסק הדין לגבי זכויות האח, בית משפט קבע "
כנראה
" אחיו של התובע הוא בעל המחצית השניה של הזכויות.

13.
עוד יודגש כי שאלה מרכזית בקשר לזכות לקבל פיצויים, היא האם יוחד בין השותפים השונים במקרקעין חלק ספציפי לתובע מתוך שטח הכולל של החלקה, 10,860 מ"ר.
וזאת במיוחד שעל פי כל המסמכים השונים שהציג התובע בקשר לעסקאות השונות בחלק מהחלקה, אין הגדרות ספציפיות ליחוד שטח. יפוי הכח הבלתי חוזר שנערך לכאורה בין התובע לאחיו, לא מתייחס לחלק ספציפי של החלקה וגם לא לחלק ב

i
. (בפסק הדין התייחס כאמור בית משפט למחצית בלתי מסוימת מתוך 3,000 מ"ר, ומכאן שמשתמע כי גם התובע ואחיו רכשו חלק בלתי מסוים מתוך החלק שסומן ב
i
).

התובע הפנה ליפוי כוח בלתי חוזר מיום 14.6.1973 לפיו העבירו הוא ואחיו את זכויותיהם בקשר ל- 400 מ"ר, במגרש הידוע כמגרש 36 המהווים חלק מהחלקה לעלי ווחש סמניה בתמורה ל- 8,000 ל"י, (נספח ז לתצהיר התובע), אולם לא הוצג תרשים המתאר מהו אותו מגרש 36 וגם באותו יפוי כוח אין אזכור לסימון ב
i
. אזכיר כי סימון זה היה ידוע לתובע למצער ביום הגשת תביעתו בשנת 1976 בה ביקש
שיוצהר שהוא הבעלים של
החלק הדרומי של חלק ב
i
שפורט בתרשים, ששטחו 3,000 מ"ר, (נספח ה לתצהיר התובע). בתביעה הסביר התובע כי
בהתאם לפרסום בילקוט הפרסומים "החרימה" הנתבעת "בערך" 2,000 מ"ר מחלקו, (סעיף 18 לתביעה) ומשתבע פיצויים, דרשה ממנו הנתבעת כי יוכיח בעלתו על אותו חלק (סעיף 19 לתביעה).
ביום 28.5.1978
מכר התובע חלק מזכויות לחאמד חדאד, בקשר למגרש 176, לכאורה הפעם הוכן תרשים, התובע לא צרף לתביעה בפני
י את התרשים וגם לא מסמך המתאר מיקומו של מגרש 176, (נספח ט לתצהיר התובע),

תמוה בעיני ששתי העיסקאות עם סמניה וחדאד לא הובאו לידיעת בית המשפט המחוזי על ידי התובע ולכן גם לא הוזכרו בפסק הדין משנת 1979, שלכאורה תוכנו אינו מדוייק. עובר למועד פסק הדין, התובע ואחיו מכרו לכאורה 1,050 מ"ר מתוך ה-3,000 מ"ר, (2,000 מ"ר הופקעו לפני כן).

ביום 3.6.1991 נרשמו בלשכת המקרקעין זכויותיו של חאמד מוחמד חדאד שרכש לכאורה את הזכויות מהתובע, (נספח יא
ונספח טז לתצהיר התובע), והתובע ביקש לראות בכך תמיכה לטענותיו, אלא שבענין זה מקובל עליי ניתוח השטחים המתואר בסעיפים 18 ו-19 לסיכומי הנתבעת.
השטח שנרשם בלשכת המקרקעין, אינו השטח שלטענת התובע נמכר לחדאד, לא רק משום שביפוי הכח נטען כי השטח הוא 650 מ"ר ואין העברת זכויות של שטח בגודל זה לחדאד. חישוב פשוט מראה כי עד היום, בבעלות רשות הפיתוח השטחים שסומנו כחלק ב וחלק ג במלואם (6,510+350=6,860 מ"ר), כלומר עד היום החלק שסומן בפסק הדין כחלק ב (מתוכו טוען התובע לזכויות ב-ב
i
), רשום כולו בבעלות רשות הפיתוח, לא נערכה חלוקה בין בעלי הזכויות ולא נרשם חלק ספציפי מתוך חלק ב בבעלות גורם כל שהוא לאחר פסק הדין משנת 1979, למסקנה זו משמעות קריטית לבסיס עליו מבוססת התביעה.

את ההפקעה שבוצעה לכאורה בחלק ב, לא ניתן לייחס לחלק מסוים ממנו ולכן אם יש זכות לפיצוי, הוא צריך היה להיפסק לכלל בעלי הזכויות בחלקה ובהתחשב ביחס שבין השטחים שהוא קטן מ-40%, פטורה הנתבעת מתשלום פיצוי לתובע.
(אם מדובר בהפקעת 2,000 מ"ר לכל היותר, מתוך חלקה ששטחה לפי הרישום בלשכת המקרקעין עומד על 10,860 מ"ר, הרי שהיחס הוא 18.4% וגם חישוב בדרך שאינה נכונה לטעמי, חישוב של 2,000 מ"ר מתוך חלק ב שהוא 6,510 מ"ר, מביא ליחס של 30.7%), ואזכיר בענין זה את הוראות סעיפים 20(2)(א)
לפקודת הרכישה
וסעיף 190(א)
לחוק התכנון והבניה.

14.
המסגרת הנורמטיבית בענין מהותה של חלקה ואופן החישוב נקבעה

בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964,
(להלן-
החוק לתיקון)
שמגדיר את החלקה לעניינו כ
"

יחידת הרישום בפנקסי המקרקעין

"

.
חישוב גובה האחוז הפטור מפיצוי כמתואר בסעיפים 2 ו-4
לחוק לתיקון
, הוא ביחס לגודל החלקה כולה וכפי שציין ב"כ הנתבעת בסיכומיו, במקרה זה בוצעה הפקעה לפני תיקון מס 3
לחוק לתיקון
ולכן ביחס שקטן מ-40% כמו במקרה זה, אין זכות לפיצוי.

[לענין תיקון מס' 3
לחוק לתיקון
מיום 15.2.2010 ראו פסק דינו של בית המשפט העליון, שניתן בהרכב של 5 שופטים, ע"א 8622/07
וע"א 2685/10

רוטמן נגד
מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ
(14.5.2012), להלן-
ענין רוטמן
].

אשוב ואבהיר כי פסק הדין משנת 1979 שניתן לזכות התובע, לא נועד לדון בחלוקת החלקה ליחידות או תתי יחידות וכפי שציינתי לעיל, החלוקה הפנימית בתוך חלק ב, לא הוצגה בפני
בית המשפט המחוזי ולכן אין גם בפסק דינו התייחסות לחלוקה פנימית שכזו, (לא במקרה נקבעה כי לתובע "מחצית בלתי מסוימת..." בחלק ב
i
).

15.
מיותר לציין כי כפי שטוענת הנתבעת בהעדר אישור הועדה המקומית כנדרש לפי סעיף 143

לחוק התכנון והבניה
, ואין מחלוקת כי לא קיים אישור כזה, כפי שלא קיים תשריט ובו החלוקה לחלקים הנטענים למשל לזכות התובע בלבד, ממילא לא ניתן היה לבצע את רישום זכויות התובע בלשכת המקרקעין, על פי בסיס פסק הדין משנת 1979, לו היה רוצה התובע כי יירשם בבעלותו הייחודית, חלק ספציפי בן 3,000 מ"ר מהחלקה.
ואם היה נרשם התובע כבעלים במשותף, הדרה קושיא לדוכתא, הבעלים
הם בעלים במשותף של 10,860 מ"ר, מתוכם הופקעו לכל היותר 18.4%.

התובע לא הביא ראיות כל שהן, כי לפני יום 30.5.2005 (נספח יג לתצהיר התובע), תבע מהנתבעת פיצויים בקשר להפקעה. אני מניח כי טענתו בסעיף 19 לתביעה שהגיש בשנת 1976 כמו גם האמירה המרומזת
בסעיף 2 למכתב נספח יג הנ"ל, הן טענות נכונות, אבל מה בדיוק דרש, מכוח איזה זכויות ובעיקר מה היקף הפגיעה שטען, נותרו עלומים וללא ביסוס במסמכים.
(בתיק הנתבעת לא נמצאו דרישות כאלו ואם הסיבה לכך הוא עשרות השנים שחלפו ממועד ההפקעה, אין לתובע להלין אלא נגד עצמו ).

16.
טענתו החלופית של התובע כי שווי החלקה כולה פחת בגין ההפקעה, אינה נתמכת במסמכים.

כזכור חוות דעת מומחה התובע לא התייחסה כלל לענין ההפקעה ולפי נתוני העיסקאות שהוצגו על ידי התובע אינם יכולים לשמש בסיס לחישוב, בשל היותם אקראיים ולא בהכרח רלבנטיים למועד ביצוע ההפקעה.
בענין רוטמן
התייחס בית המשפט העליון לפיצויי "סבל" (“
hardship
”) שהגדרתם הנכונה היא פיצוי בגין "עוול" למשל בשל השטח הנותר שאינו ניתן לשימוש מועיל ואז יש לשלם פיצוי מלא על ההפקעה. אלא שבמקרה שפניי לא הוכח קיומו של "עוול" כל שהוא, התובע לטענתו מכר, די מהר את מלוא זכויותיו ביתרת השטח שנותרה בידו לכאורה לאחר ההפקעה, (שטח של 400 מ"ר
ושטח של 650 מ"ר) והוא לא טען ולא הביא ראיות על פגיעה או "עוול" כל שהם שנגרמו לו או לרוכשים ממנו בשל אותה יתרת שטח.

כב' השופט עוזי פוגלמן קבע
בענין רוטמן
כי מן הראוי לשלם פיצויי "סבל" בהעדר השבחה של הנותר, שכן אז תחשב
הפגיעה כבלתי מידתית.

גם לענין ההשבחה במידה והיתה או לא היתה נותרה התביעה נעדרת ראיות. אזכיר כי עובר להפקדת התוכנית, החלקה היתה מיועדת לחקלאות, לאחריה יועדה למגורים ול"אתר לבנין ציבורי", (ללא פירוט השטחים לפי כל ייעוד קרקע).


לו רצה התובע לטעון להעדר השבחה, היה עליו להעזר במומחה שיבדוק את השטח הספציפי שהופקע מול השטח שנותר בידיו ובעיקר יעריך מה משמעות שינוי היעוד מחקלאות למגורים שלכאורה מביא להשבחה ולא להיפך.

[אבהיר כי אין בכוונתי לקבוע בפסק דיני מימצא כלשהוא, מעבר ליחסים שבין התובע לבין הנתבעת].

טענת השיהוי
בישיבת 26.10.2014 לאחר שהוגשו תצהירי
העדות הראשית מטעם התובע, העלתה הנתבעת לראשונה טענת הגנה שלא נכללה בכתב ההגנה, טענת שיהוי שמתייחסת להגשת התביעה בשנת 2011 בגין הפקעה משנת 1976, שיהוי שגרם לה לטענתה לנזק ראייתי.

הנתבעת העלתה בכתב הגנתה שהוגש ביום 24.4.2012, טענת התיישנות, אלא שביום 21.3.2013 ניתן

פסק דין
על ידי בית המשפט העליון שקבע כי ניתן להעלות טענות התיישנות בהליכים דומים להליך זה, אך נקבע כי ההלכה לא תחול על הליכים תלויים ועומדים. בית המשפט העליון, לא שלל בפסק דינו אפשרות של העלאת טענת שיהוי לגבי תביעות אלו, (דנ"א 1595/06
עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נגד עירית פתח תקוה
, (21.3.2013)),
התובע התנגד להרחבת החזית, גם בשל עיתוי הגשת הבקשה.

לאור כל האמור לעיל מתיתר הצורך לדון בטענת השיהוי ואתעלם ממנה, הנתבעת למעשה טוענת לנזק ראייתי שנגרם לה, אלא שבמקרה זה, נטל הראיה מוטל על התובע, בלי קשר לנזק ראייתי ובנטל זה הוא לא עמד.

לא אדון גם בטענת הנתבעת לפיה פסק הדין משנת 1979 התיישן (סעיפים 41-45 לסיכומיה) שאף היא טענה חדשה שהועלתה לראשונה בסיכומי הנתבעת, עיתוי שמנע מהתובע אפשרות להתנגד להרחבת החזית.



סיכום
לאור כל האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה.

בהתחשב בסכום שנתבע ובהליכים שנוהלו אני מחייב את התובע לשלם לנתבעת שכר טרחת עו"ד בשיעור של 50,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום.





ניתן היום,
כ"ו ניסן תשע"ה, 15 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 31983-12/11 סח'י מוסא ג'רייס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חבל אשר (פורסם ב-ֽ 15/04/2015)