פסקי דין על מיכאל יצחק לוצקי | פסקי דין על נעמה ורד לוצקי | פסקי דין על איוטה סוחולוצקי

21013-08/14 תק     20/04/2015




תק 21013-08/14 מיכאל יצחק לוצקי, נעמה ורד לוצקי נ' איוטה סוחולוצקי








בית משפט לתביעות קטנות בירושלים



ת"ק 21013-08-14 לוצקי ואח' נ' סוחולוצקי ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' הרשמת בכירה
יהלום בלהה


תובעים

(נתבעים שכנגד)

1.מיכאל יצחק לוצקי

2.נעמה ורד לוצקי



נגד


נתבעת

תובעת שכנגד

איוטה סוחולוצקי




פסק דין



בפני
י תביעה ותביעה שכנגד שעניינה סיום שכירות נכס שהושכר על ידי הנתבעת מהתובעים.

עיקרי העובדות וטענות הצדדים

1.
בחודש יולי 2011 רכשו התובעים משרד במגדל העיר בירושלים. במועד הרכישה הפעילה הנתבעת בנכס מרפאת שיניים ודמי השכירות המשיך להשתלם לתובעים.

2.
בחוזה השכירות נקבעו שתי אלטרנטיבות לסיום ההתקשרות. האחת, בכל עת, על ידי מציאת שוכר חלופי (להלן: האלטרנטיבה הראשונה). השניה, בתחנות יציאה המפורטות בחוזה (להלן: האלטרנטיבה השנייה). תחנת היציאה הרלבנטית לענייננו הינה בדרך של מתן הודעה על עזיבה עד ליום 1.4.12 ועזיבה בפועל שלושה חודשים לאחר מכן, עד לתאריך 30.6.12.


בחודש מרץ 2012 הודיעה הנתבעת כי בכוונתה לממש את תחנת היציאה הקרובה ולעזוב את המושכר ב-30.6.12. התובעים הציעו לנתבעת לנהל מו"מ והתחייבו שעד ליום 1.4.12, הוא התאריך האחרון להודעה כאמור, הם לא יציעו את המשרד להשכרה.

המשא ומתן בין הצדדים כשל. או אז ביקשה הנתבעת לפרש את החוזה כך שמרגע ההסכמה על סיום ההתקשרות עומדים לרשותה שלושה חודשים לעזיבת המושכר, ללא קשר לתאריך הנקוב בחוזה. היות שהמשא ומתן כשל באופן סופי ביום 16.6.12, הרי שרשאית היא להיוותר בנכס
למשך שלושה חודשים נוספים וכך עשתה גם בפועל. הנתבעת הודיעה כי תאריך הפינוי מבחינתה הוא ביום 16.9.12 (ערב ראש השנה).

3.
התובעים טענו כי לא הסכימו לעזיבת הנתבעת במועד האמור בשום פנים ואופן. במידה והנתבעת סבורה כי הודעתה, בחודש מרץ 2012, על הפסקת השכירות בינה לבין המשכירים תקפה, הרי שהיה עליה לעזוב ב-30.6. אם סבורה היא כי הודעתה בטלה בשל המשא ומתן, הרי שחוזה עומד בתוקפו ועליה להמתין לתחת היציאה הבאה או למצוא שוכר חלופי.
התובעים טענו שבפועל ניסתה הנתבעת למצוא שוכר חלופי בהתאם לאלטרנטיבה הראשונה אך משלא נמצא, ביקשה את התובעים לחתום על הסכמה להיוותרותה בנכס עד ליום 16.9.12 ו"איימה" כי ככל שלא יחתמו, היא תפסיק לאלתר לשלם ארנונה ודמי ניהול, וצרפו התכתבות בדואר אלקטרוני מתאריך 15.9.12 בו שלחה הנתבעת "זיכרון דברים" במטרה לקבל את הסכמת התובעים, בכתב לעזיבת המושכר בתאריך שרצתה ולא לפי החוזה.

4.
התובעים מודים כי דיירים חדשים נכנסו למושכר ביום 1.1.13. משנחתם עמם הסכם כבר ביום 27.11.12 העמידו את תביעתם על גובה דמי השכירות, הארנונה ודמי הניהול בגין התקופה שבין עזיבת הנתבעת את הנכס (15.9.12) ועד לחתימת ההסכם עם השוכרים החדשים ביום (27.11.12), בלבד.

5.
בכתב הגנתה טענה הנתבעת כי מסרה את הודעת היציאה בתאריך 14.3.2012 קודם למועד הקבוע בחוזה. משבחרו התובעים לנהל עמה משא ומתן הרי שהסכימו, ולוּ במשתמע, לדחיית מועד מתן ההודעה, שהרי אין ודאות כי המשא ומתן יצלח. הנתבעת טענה שכך סוכם בעל פה עם התובעת כבר בתחילת המו"מ שהרי אין זה אפשרי שעם כישלון המשא ומתן תאלץ לפנות את הנכס לאלתר. מדובר במרפאת שיניים שנדרש זמן לאתר מקום חלופי להפעלתה, יש צורך לעדכן לקוחות וקופות חולים, לפרק הציוד ושאר האדמיניסטרציה הנלווית. לטענתה, הדרישה לעזיבה מידית נועדה להפעיל עליה לחץ על מנת שתישאר במושכר עד לתחנת היציאה הבאה.
הנתבעת עומדת על כך שעם כישלון המשא ומתן, בתאריך 15.6.12
החלו להיספר שלושת החודשים שבסופם עליה לפנות את המושכר וכך, לטענתה, עשתה.

6.
הנתבעת טענה שכבר בחודש אפריל 2012 הודיעה לתובעים כי בירור שערך רואה החשבון שלה העלה כי היא משלמת ביתר, באשר אין זה הגיוני כי תשלום צמוד מדד/דולר יהיה בסכום חודשי קבוע ללא שינוי. התובעים טענו כי על אף שדחו טענה זו, הנתבעת, על דעת עצמה, קיזזה סכום של 2,174 ₪ בחודש מאי 2012 וכן הפחיתה סכום של 164 ₪ מדמי השכירות בחודשים שלאחר מכן.

7.
יוסף כי בפי התובעים טענות ביחס למצב המושכר לאחר עזיבת הנתבעת. לטענתם, ביום הפינוי הוצאו הארוניות עם הכיורים והברזים, נעקרו מנורות ומראהו הכללי- חיצוני של המשרד נפגע. התובעים אינם דורש את השבת הברזים והכיורים אלא תיקון של יציאת תשתית המים שנותרה שבורה "ומכוערת". הנתבעת טענה כי אין המצב בו הותירה את המושכר היה המצב בו קיבלה אותו מהמשכיר המקורי. הקרמיקה אינה "שבורה" אלא "פתוחה" – כלומר בעלת תשתית לכיור. לטענתה, עם הגעתה למשרד תואם עם הבעלים הקודם שתוסיף כיור וארון לכיור ואלו יישארו אצלה לאחר סיום החוזה. כמחווה של רצון טוב הסכימה להשלמת הקרמיקה החסרה בתנאי של קבלת תנאי שאין לתובעים דרישות נוספות, מה שלא התקבל על ידי התובעים.

8.
בתביעה שכנגד, טענה הנתבעת כי התקינה במושכר מזגנים בהשתתפות חלקית של בעליו הקודמים של המושכר. משעזבה והותירה את המזגנים עותרת היא להשבת סך של 9,604.2 ₪. עוד עותרת היא לפיצוי בגין ייעוץ משפטי, עוגמת נפש ואובדן שעות עבודה. לטענתה התובעת הפריעה לה באופן בלתי פוסק הן בשעות העבודה והן בשעות לא שגרתיות ולא חדלה למרות בקשות חוזרות ונשנות. הנתבעת הלינה על כך שטרם הגשת תביעה זו הגישו התובעים תביעה לבית הדין הרבני ומשלא נענתה פנו לבית משפט זה.

9.
בכתב הגנתם לתביעה שכנגד, טענו התובעים כי התביעה שכנגד הינה אמצעי לחץ נגד התביעה העיקרית. התובעים טענו כי לא היה כל סיכום עם הנתבעת לעניין המזגנים אשר הותקנו עוד בתקופת הבעלים הקודם. ככל שיש בפיה טענות בעניין זה עליה להפנותן אליו. לטענתם בחוזים מסוג זה, חוזים עסקיים לטווח ארוך, מזגנים מוחרגים מאחריות המשכיר. הותרת המזגן, כך טוענים הם, נבעה משיקול כלכלי שכן פירוק המנועים והרכבתם מחדש עתידה לעלות יותר משווים הנוכחי. ככל שישנה טענת קיזוז בעניין זה, מקומה מול המשכיר המקורי, בעליו הקודמים של הנכס.

דיון והכרעה
מועד פינוי המושכר
10.
לאחר עיון בטענות בעלי הדין זה מזה, ולאור דבריהם בדיון בפני
י, אני מוצאת כי הנתבעת לא עמדה בתנאי החוזה, אך לתובעים אשם תורם בהפרת החוזה בשיעור של 50%.
אפרט. אין מחלוקת כי בהתאם לחוזה השכירות בין הצדדים היה על הנתבעת למסור הודעה על סיום החוזה עד ליום 1.4.12.
ביום 14.3.12 שלחה הנתבעת מכתב בדואר אלקטרוני לתובעים בו כתבה: "ראשית רוצה להודות לכם על היחס הטוב והוגן מצדכם. ברצוני להביא את תקופת השכירות לסיומה כפי שצויין בחוזה הנוכחי (סעיף 21) אוכל להציע לכם שתי אפשרויות: 1. עזיבת מקום שכירות בסיום התאריך המצויין בחוזה הנוכחי (30.6.12) 2. ניסוח וכתיבה של הסכם (חוזה) חדש" (כל ההדגשות כאן ולהלן שלי ב.י.).

לכך ענו התובעים: "אנו מבקשים שתודיעי לנו בהקדם מהם הסעיפים בחוזה שאת מבקשת לשנות או להוסיף, כדי שנוכל לקבל על כך יעוץ (משפטי ועוד) מתאים. אם הבעיה היחידה היא הוספת תחנות יציאה-
אנו מוכנים בנקודה זו להתגמש, ויתכן שלא צריך לבטל את כל החוזה. כרגע איננו רואים את ההודעה מצידכם כהודעה מוחלטת. ולכן לא נציע את המקום לשכירות אחרים. בקשתנו היא שעניין שינוי החוזה ו/או כתיבת חוזה חדש תערך בימים הקרובים – לפני המועד האחרון להודעה, כך שאם לא נגיע לעמק השווה... יעמוד לרשותנו הזמן המגיע לנו כדי לחפש שוכר חלופי".

מחליפת מכתבים זו עולה כי שני הצדדים ביקשו לשמר הקשר ביניהם וניהלו משא ומתן מתוך כוונה שיישא פרי, אולם למרבה הצער, הצדדים לא השכילו לקבוע מנגנון ביניים עם תנאי עזיבה חלופיים והמשיכו את ניהול המשא ומתן תוך חלוף המועד האחרון למתן הודעה על עזיבה (1.4.12) בלי לקבוע מתווה או פתרון ביניים לעניין זה. בהגיע חודש יוני 2012 מגלה הנתבעת כי התובעים מציגים את הנכס להשכרה תוך הנחה כי הוא מתפנה בסוף החודש, מקום שהיא זקוקה למספר שבועות על מנת לעדכן את קופות החולים בשינוי הכתובת, איתור נכס המתאים לניהול מרפאת שיניים, מתן הודעה מתאימה למטופלים וכל האדמיניסטרציה הכרוכה במעבר כאמור.
איני מקבלת את טענת הנתבעת כי משהמשיך המשא ומתן יש להסיק כי קנויים לה שלושה חודשים לאחר כישלון מו"מ להיוותר במושכר. זאת לא הוסכם. משנתנה הודעה על סיום החוזה מועד הפינוי הינו 30.6.12 בהעדר כל סיכום אחר. מאידך גיסא, התובעים ידעו כי הנתבעת מתכוונת להיוותר בנכס, לא הבהירו כי ככל שהמשא ומתן לא יעלה עומדים הם על פינוי בסוף חודש יוני, והבהירו לנתבעת כי הם לא רואים בהודעתה "הודעה סופית" הם אינם מציגים את הנכס לשוכרים חלופיים והיה בהתנהלותם כדי לערער את הודעתה על סיום החוזה.

11
לאחר שמיעת בעלי הדין איני סבורה כי מי מהם נהג בחוסר תום לב, וודאי שלא מתוך כוונת זדון. אני סבורה כי בעלי הדין האמינו בכל ליבם בפרשנותם שלהם לתמורות שחלו בחוזה עם קבלת ההחלטה – המוסכמת, המשותפת, לפנות למשא ומתן לכל היותר ניתן לתלות את התנהלות בחוסר ניסיון. עם זאת, התובעים אינם יכולים לצפות כי הנתבעת תפנה את המושכר בסוף חודש יוני ויהי מה. כלום היו סוברים כן לו היה המשא ומתן נכשל ביום 29.6.12?

12.
ערה אני לכך שהתוצאה אליה הגעתי אינה התוצאה המקובלת בפסיקה שעניינה הפרת חוזה. על פי רוב האחריות בהפרת חוזה הינה מוחלטת. אולם הפסיקה הכירה זה מכבר בדוקטרינת האשם התורם בדיני חוזים, הגם שקבעה כי מדובר ב

חריג

לכלל

הקובע

שהאחריות

החוזית

היא

אחריות

מוחלטת (ר'


ע"א 3912/90


eximin s.a

תאגיד

בלגי

נ'

טקסטיל

והנעלה

איטל

סטייל

פראררי

בע
"
מ
,

פ
"
ד

מז(4) 64, 81)

החלת דוקטרינת האשם התורם המאפשרת פתרונות שונים בספקטרום רחב, לאו דווקא כזו של אחריות מוחלטת על מפר אחד בעוד המפר השני משוחרר מכל אחריות.
בע"א 2688/95 יצחק פנחס נ' כרם מהנדסים פרש בעניין זה כב' השופט י. טירקל :

על הסוגיה של חלוקת נזק חוזי על-פי מידת האשם היחסי של צדדים לחוזה עמד

הנשיא שמגר בפסק-דינו בע"א 3912/90...שעליו סמך גם בית המשפט המחוזי. שם נדונה אמנם השאלה לגבי

צדדים לחוזה אחד, זה מול זה, ולא לגבי שני צדדים לשני חוזים נפרדים, שנעשו עם צד אחד, בינם לבין עצמם, כמו במקרה הנדון. אולם דומה שדבריו יפים גם לענייננו:
"מעניין לציין כי בסיטואציות דומות הכיר בית המשפט, גם אם בשתיקה, באפשרות לחלק נזק חוזי על-פי מידת אשמם של שני הצדדים. כך במקרים שבהם דן בית המשפט בשיערוך המחיר החוזי. בית המשפט נטה לנמק את השיערוך או היעדרו, בין השאר, בנימוקים הנוגעים לאשמם היחסי של שני הצדדים" (שם, בעמ'
85
).
עוד נאמר, שם, בעמ' 87: "קבעתי כי יש להכיר במקרה שלפנינו בחלוקת אחריות בין הצדדים. לא נותר אלא לקבוע כיצד בוצע חלוקה זו.
שלוש דרכים אפשריות הן
:
(א) חלוקה לפי השוואת מידת חוסר תום הלב, שדבק בכל אחד מהצדדים
;
(ב) חלוקה לפי השוואת התרומה הסיבתית של כל אחד מהצדדים לנזק
;
(ג) חלוקה תוך שילוב של מידת חוסר תום הלב והתרומה הסיבתית האמורה לנזק" (ההדגשה שלי ב. י.).

חלופה (ב) המוצעת על ידי כב' הש' טירקל תואמת את הסיטואציה שבפני
נו. מקום ששני הצדדים עצמו עיניים מלראות את צרכי הצד שכנגד ולא העלו על דעתם את תוצאותיו המשוערות של פעולה בהתאם למתווה הנבחר על ידם.

הפרשים בדמי השכירות
13.
כאמור, התובעים עותרים לפערי שכירות בסכום כולל של 2,748 ₪, בשים לב לטענות הנתבעת לקיזוז, אני דוחה את התביעה והתביעה שכנגד בגין רכיב זה. אפרט: התובעים לא הראו כי ביקשו את הנתבעת לשלם סכום זה בזמן אמת אלא "ספגו" אותו בהסכמה שבשתיקה, הסכמה זו עומדת להגנת הנתבעת ואיני רואה מקום לפסוק לטובת התובעת בעניין זה.

הוצאות משפט
14.
באשר לתביעת הנתבעת (היא התובעת שכנגד) לפיצוי בגין יעוץ משפטי, משצרפה קבלה על סך 500 ₪ הרי שככל שהייתה זוכה בתביעתה היה מקום לפסוק לה פיצוי בגין נזק מיוחד זה, אולם נוכח התוצאה אליה הגעתי אני קובעת כי התובעים יישאו אך מחצית מהסכום המוכח, 250 ₪.

באשר לטענותיהם ההדדיות של בעלי הדין לפיצוי בגין עוגמת נפש ואובדן ימי עבודה, הרי שאין זה מסוג המקרים בהם פוסק בית השפט פיצוי בגין עוגמת נפש.
איש מהצדדים לא הוכיח אובדן ימי עבודה במהלך המשא ומתן. מעבר לצריך אוסיף כי גם לו היה מי מהצדדים מוכיח כי הפסיד שעות עבודה בשל מסכת האירועים נשוא תביעה זו, הרי שמדובר במהלך עסקים רגיל, בו שני הצדדים נדרשים להשקעת כוחות ומשאבים, ואין מקום לפסוק פיצוי בגין ראש נזק זה.

קיזוז בשל הותרת המזגנים
15.
רכישת המזגנים נעשתה באישורו ובהשתתפותו של בעליו הקודמים של הנכס. אולם משתוקנו אך שנה לפני עזיבת הנתבעת את המושכר יש מקום לקבל את טענתה כי הנאתם של התובעים מהמזגנים יש בה משום עשיית עושר ולא במשפט. איש מבעלי הדין לא הביא ראייה בדבר שווים של המזגנים היום, ובלית ברירה אעריך על דרך האומדנא כי היא זכאית לקיזוז בסכום של 2,000 ₪.

נזקים למושכר במועד הפינוי
16.
התובעים טענו לנזק בגובה 450 ₪ שלא גובה באמסכתאות, ומבלי שהוכח הנזק למושכר. מדובר בנזק שארע כבר למושכר ובמובן זה מדובר ב"נזק מיוחד" הטעון הוכחה ואני דוחה את התביעה בגין רכיב זה.

17.
סופו של יום אני קובעת כי הנתבעת תפצה את התובעים בסכום של 4,880 ₪ כערכם בחודש דצמבר 2012.

התובעים יפצו את הנתבעת במחצית מסכום הייעוץ המשפטי בסך כולל של 250 ₪ ובגין הותרת המזגנים בסכום של 2,000 ₪.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מורה כי כל צד יצא בהוצאותיו.

סכומי פסק הדין ישולמו בתוך 30 יום מהיום, שאחרת יישאו ריבית והצמדה עד לתשלום בפועל.

על

פסק דין
זה אין זכות ערעור.
בקשת רשות ערעור יש להגיש לבית המשפט המחוזי בתוך 15 יום.


ניתן היום,
א' אייר תשע"ה, 20 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.
















תק בית משפט לתביעות קטנות 21013-08/14 מיכאל יצחק לוצקי, נעמה ורד לוצקי נ' איוטה סוחולוצקי (פורסם ב-ֽ 20/04/2015)