פסקי דין על יניב בר | פסקי דין על ליאורה בר (מרזוק) | פסקי דין על מרדכי גולדמן ואח' | פסקי דין על פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ

36446-10/12 א     07/05/2015




א 36446-10/12 יניב בר, ליאורה בר (מרזוק), מרדכי גולדמן ואח' נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 36446-10-12 גולדמן ואח'
נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ

ת"א 41209-10-12 בר ואח' נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ


בפני


כב' השופט רחמים כהן


תובעים

1. יניב בר
2. ליאורה בר (מרזוק)
3. מרדכי גולדמן

4. מזל גולדמן
ע"י עו"ד אברהם שלו


נגד

נתבעת
פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ
ע"י עו"ד גור טננבאום

פסק דין


לפניי תובענות שעניינן טענה לירידת ערך דירות בבניין
a
בפרויקט "לב הדרים" ברחובות (להלן – הבניין).

תובענה אחת (ת.א. 41209-10-12) על סך של 189,500 ₪, שהגישו יניב בר
וליאורה בר מרזוק ביחס לדירה מס' 21 הממוקמת בקומה החמישית בבניין (להלן – דירת משפחת בר). תובענה שנייה (ת.א. 36446-10-12) על סך של 176,000 ₪, שהגישו מרדכי ומזל גולדמן ביחס לדירה מס' 17 הממוקמת בקומה הרביעית בבניין (להלן – דירת משפחת גולדמן).

הנתבעת בשתי התובענות היא חב' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ
ממנה רכשו התובעים את הדירות (להלן – הנתבעת).

תמצית טענות הצדדים

כתבי התביעה
מעלים טענות דומות בדבר הטעיה, תרמית ומצג רשלני במסגרת משא ומתן לפני כריתת הסכמים לרכישת דירות.
ביום 29.4.2011 נרכשה דירת משפחת בר וביום 31.3.2011 נרכשה דירת משפחת גולדמן. קודם לרכישת הדירות ניהלו התובעים משא ומתן עם נציג מכירות של הנתבעת. בין יתר הנושאים שעמדו על הפרק נדונה סוגיית בית הקברות הנמצא במרחק של כ- 500 מטר ממזרח לפרויקט (להלן – בית הקברות). במעמד זה התחייב נציג המכירות מטעם הנתבעת, כי חזית הדירות פונה דרומה (כיוון כללי). לחיזוק דבריו מסר נציג המכירות מפה עליה סימון משולש שחור וכיתוב "קבוצת שילר". כלומר, הנוף הנשקף מחזית הדירה הוא לכיוון קבוצת שילר. על סמך זאת חתמו הצדדים על הסכמי רכישה על נספחיהם (להלן – הסכמי הרכישה). בחודש נובמבר 2011 התאפשר לראשונה ביקור בבניין או אז התחוור לתובעים, כי הנוף הנשקף מדירתם הוא בעיקרו לכיוון בית הקברות. ביום 1.2.2012 הודיעו התובעים לנתבעת בכתב על הפרה מהותית של הסכמי הרכישה. הנתבעת דחתה טענותיהם ומשכך הזמינו חוות דעת שמאי המצביעה על הפחתת ערך בשווי הדירות.
הנתבעת מכחישה את טענות התובעים במסגרת כתבי ההגנה ומדגישה, שלא הוצג מצג שווא כלשהו ביחס לכיוון הדירה וכי התובעים לא הוטעו. הנוף הנשקף מהדירות לא השתנה ממועד חתימת התובעים על הסכמי הרכישה והוא היה ונותר לכיוון קבוצת שילר. התקשרות הצדדים נעשתה עת היה קיים כבר היתר בניה ויסודות הבניין היו גלויים. כלומר, התובעים יכלו לראות בעצמם את מיקום הדירות. עוד טוענת הנתבעת, שהתובעים לא טרחו לצרף מסמך לאשש טענותיהם בעל פה אשר סותרות מסמכים בכתב. בתוך כך מפנה הנתבעת לסעיפים שונים בהסכם הרכישה ובנספחיו, המורים על זניחת טענות מסוג אלה שנטענו על ידי התובעים בכתב תביעתם.
בכתב התשובה, מתייחסים התובעים להסכמי הרכישה כחוזים אחידים מקפחים ומבהירים את הסתייגויותיהם מנספחיו. עוד מטעימים, כי הואיל ואינם בעלי מקצוע אין לדרוש מהם ידע הקושר בין מיקום יסודות הבניין לכוון הנשקף ממרפסות הדירות.
דיון
יש לדון תחילה בשאלה, האם השכילו התובעים לשאת בנטל הנדרש לגבי היסודות העובדתיים של תובענתם. בתוך כך מוטל על התובעים לבסס טענותיהם בדבר הטעיה או תרמית או מצג רשלני במסגרת המשא ומתן שקדם לחתימתם על הסכמי הרכישה.
לאחר עיון בחומר הראיות, שמיעת העדויות וביקור במקום, בדירת משפחת בר ביום 25.05.2014, ניתן לקבוע, שהתובעים לא עמדו בנטל הנדרש להוכחת טענותיהם ולפיכך התובענות נידחות.
הרחבת חזית
כתבי התביעה בשתי התובענות מתמקדים בנוף הנשקף ממרפסת הדירות. הטענה העיקרית היא, שהנוף הנשקף מהדירות היה אחד הנושאים ש"על שולחן המשא ומתן" טרם חתימת הסכמי הרכישה וכי הובטח לתובעים, שלא יראו את בית הקברות. באופן דומה, כתב התשובה לכתב ההגנה מתייחס אף הוא לפער בין המובטח לכאורה לתובעים לבין הנוף הנשקף מהדירות, הגם שההתייחסות בו היא בעיקרה לנספח ו' להסכמי הרכישה: "לו הייתה התייחסות בסוגית הנוף הנשקף מהמרפסת במפרט הטכני או בכל מסמך אחר דיינו, אך בהעדר התייחסות המצג הוא מצג תקף ואין בכוחו של נספח ו' כדי לבטלו" (סעיף 5 לכתב התשובה, ההדגשה הוספה). אף במסגרת קדם המשפט הנושא שעמד על הפרק הוגדר מפי ב"כ הנתבעת כך: "יש טענה למהות הנוף הנשקף מהדירה" (עמ' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 11.4.2013, ההדגשה הוספה). יובהר, כי במעמד הדיון התייחס ב"כ התובעים אך ורק לתשלומים עבור הדירות וקבלת מפתחות הדירות ולא הביע כל הסתייגות מהאופן בו הוצג הנושא שבמחלוקת על ידי ב"כ הנתבעת (שם).
סוגיית כיווני הדירות – האם הן לכיוון דרום מערב או לכיוון דרום מזרח - עלתה בשלב מאוחר יותר על ידי התובעים. בדיון ההוכחות הזדעק ב"כ הנתבעת והדגיש, כי הוא מתנגד להרחבת חזית אסורה (ראו: עמודים 8, 14, 26, 27, 35 לפרוטוקול).
ליאורה בר (מרזוק)
(להלן – ליאורה) ציינה בתצהירה, כי בעקבות פרסום בעיתון מקומי שוחחה בטלפון עם נציג הנתבעת אילון כהן (להלן – אילון) ושאלה אותו מספר שאלות ביחס לבניין העתיד להיבנות. אחת מהשאלות היתה, "'בקצה השני יש בית קברות האם אותו אראה?' אז אמר חד משמעית: 'לא'" (סעיף 4 לתצהירה). ליאורה סיפרה למשה גולדמן (להלן – משה), בנם של בני הזוג גולדמן, אודות הבניין, עדכנה אותו בדבר שיחת הטלפון והשניים נפגשו עם אילון. משה בתצהירו ציין, כי "במהלך הפגישה שאלנו שאלות רבות וקבלנו מידע ספציפי על הפרויקטים. בסופה של הפגישה צויידנו בפרוספקטים ובמפה אזורית. על המפה האזורית שרטטה הנתבעת משולש שחור קטן ובתוכו אותיות
a b c
(הכוונה לשלושת הבנינים) ומתחתיו את שושנת הרוחות והכיתוב 'קבוצת שילר' במעמד זה שאלנו את איילון לגבי הנוף הנשקף מדירת 4 חדרים בבניין
a
שבו ספציפית היה בכוונתנו לרכוש דירה, נאמר לנו במפורש על-ידו שהנוף יהיה ירוק לכיוון קיבוץ שילר. וכאשר שאלנו במפורש האם נראה מהדירה את בית הקברות נאמר לנו 'בשום פנים ואופן לא' היה חשוב לי לשאול את השאלה מכיוון שהורי מבוגרים והיה ברור לי שהנושא רגיש בעיניהם..."

(סעיף 6 לתצהיר משה, ההדגשה הוספה).
מתצהירה של ליאורה עולה, כי "אילון הציג לנו את הפרויקט, ואז הציג מפה והראה לנו על המפה שהנוף שנראה מהמרפסת זה של הקיבוץ בלבד..." (סעיף 7 לתצהיר ליאורה, ההדגשה הוספה). אף היא מציינת, שבמהלך הפגישה שאלה שאלות רבות ביחס למיקום הבניין וכן "... שאלתי לגבי בית הקברות אמר: לא תראי אותו בכלל, ואף הראה לי על גבי המפה את מיקום הבנינים ביחס לשאלות ששאלתי אותו" (סעיף 8 לתצהירה). ביחס לדירה 21 בקומה החמישית, "הוא המליץ על הדירה בבנין
a
בצד הימני של הבנין דירה שאמר שהיא דרום מערב ותמיד תהיה מוארת... הציג את הדירה כדירה שכיוונה הוא דרום מערב"

(סעיפים 9, 10 לתצהירה, ההדגשה הוספה).
עוד עולה מתצהירה, כי לאחר הביקור בבניין בחודש נובמבר פנתה מספר פעמים לאילון בשאלה, האם אראה את בית הקברות הגם שכבר ידעה שהנוף הנשקף הוא של בית קברות, "הוא המשיך בשקריו וטען לא אראה ואף הצטרפה בחורה אחרת בשם שלי שאיתה גם שוחחתי והיא טענה שלא אראה את בית הקברות..." (סעיף 15 לתצהירה).

עולה אפוא, כי משה בתצהירו מתייחס לעניין הנוף הנשקף מחלון דירת משפחת גולדמן בעוד שסוגיית כיוון הדירה נשמט הימנו. בעניין זה נשאל משה כך:
ש.
האם פניתם לעו"ד ברמי לפני הגשת התביעה בקשר לנוף הנשקף מהדירה?
ת.
לא היה צורך, כי היה ברור ומובן מאליו ומוחלט שאנחנו לא נראה את בית הקברות כי הסוגיה הזו עלתה לפני חתימת החוזה בדין ודברים עם נציגי הדברים, עם איילון כהן והיה ברור שאנחנו מקבלים דירה דרום מערבית ובית הקברות לא נשקף ממנה מהחזית של הבית. אם היינו מקבלים את מה שהובטח וסוכם, דרום מערב, בית הקברות לא היה נשקף.
ש.
אתה יכול להראות לי בתצהירך איפה הדברים האלה נאמרים שהדירה תהיה דרום מערב?
ת.
בתצהיר הצהרתי שנאמר לנו חד משמעית והעלינו את השאלה כמה פעמים עם איילון ונאמר לנו שלא ייראה בית הקברות. כל החומרים שקיבלנו במעמד דין ודברים עם איילון, הברושורים, השרטוטים והכל מצוין שם דירה דרום מערבית ולכן הסקתי והיה ברור לי מאיליו שלא אראה את בית הקברות שנמצא במזרח.
ש.
פעמים כבר אמרת שמר איילון כהן אמר לך שהדירה תהיה בכיוון דרום מערב, המילים דרום מערב לא מופיעות בתצהירך. כשערכת את התצהיר מדוע לא הכנסת את הדברים האלה בכתבן ובלשונן?
ת.
היות והסוגיה שעלתה עכשיו היא בית הקברות אז הכנסתי את נושא בית הקברות בתצהיר
(עמ' 6, 7 לפרוטוקול).

סוגיית כיוון הדירה כדרום מערב מוזכרת בתצהירה של ליאורה, חרף העובדה שלא נזכרה בכתבי הטענות. אך יש לקרוא את האמור בתצהירה בהקשר הנכון והוא – השאלה, האם תחזה בבית הקברות מחלון דירתה אם לאו. בחקירתה הנגדית עלה נושא כיוון הדירה ביחס לבקשתה להחליף את הדירה: אחרי ש"ראיתי שהכיוון בכלל מזרחה, כשלי הובטח שהדירה היא דרום מערב עם כיוונים והאוויר הכי טוב" (עמ' 12 לפרוטוקול). בעניין זה יש להבהיר, שהפנייה לאילון בבקשה להחליף את הדירה אף היא אינה מוזכרת בתצהיר. הנימוק להשמטה זו נעוץ בכך, שלא חשבה שהעניין משמעותי ומשום שראתה, כי היא "נתקלת בקיר אטום" (עמ' 13 לפרוטוקול). לצורך השלמת התמונה אף יוער, כי משפחת גולדמן לא ביקשה כלל להחליף את דירתה (עדות משה, עמ' 6 לפרוטוקול, עדות מזל גולדמן, עמ' 10 לפרוטוקול).
לטענת הנתבעת, התייחסות התובעים לכיוון הדירה להבדיל מהתייחסותם לנוף הנשקף מהדירה מהווה הרחבת חזית אסורה המלמדת על קלישות התובענות (סעיף 49 לסיכומיה) ועל כך, שהעדויות אינן אמינות ואינן מהימנות (סעיף 50 לסיכומיה). לדידה, הרחבת חזית זו מגלמת בחובה הסטת מוקד הדיון מטענות העומדות בזיקה למצגי שווא בשלב הטרום חוזי לעבר דיון מקיף ביחס לכיוון הדירה תוך ייחוס הטעיה המשתקפת בתשריטים המצורפים להסכמי הרכישה, שהוגשו לבית המשפט.
יש ממש בטענות הנתבעת ביחס להרחבת חזית.
בהתאם לכלל בדבר איסור הרחבת חזית, משקבע בעל דין את הפלוגתא בכתבי טענותיו הרי שזו גודרת את המחלוקת ומשרטטת את גבולות הדיון. ראו לעניין זה דברי כב' השופטת חיות בע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי:
האיסור "להרחיב חזית" עיקרו בכך שבעל-דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת, כפי שהוצבה בכתבי-הטענות, אלא אם כן נענה בית-המשפט לבקשתו לתקן את כתבי-טענותיו, או אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא..."

(פ"ד נח(2) 145, 151).
האפשרות להרחבת חזית הדיון היא כאשר בית המשפט נענה לבקשה לתקן את כתבי הטענות או כשבעל הדין שכנגד נתן הסכמתו לשינוי החזית במפורש או מכללא. במקרה דנן כתבי התביעה לא תוקנו ובאופן משלים, ב"כ הנתבעת לא הירפה מטענתו בדבר הרחבת חזית אסורה וזו חזרה אף בסיכומיו.
אם כן, יש לבחון את טענות התובעים בפריזמה אותה הם עצמם קבעו במסגרת כתבי הטענות ובמשמע, לבחון את טענותיהם בדבר הטעיה, תרמית ומצג שווא במשא ומתן טרם חתימה על הסכמי הרכישה.
טענות בדבר הטעיה, תרמית ומצג רשלני במסגרת המשא ומתן
התובעים בעדותם מאששים את חשיבות העניין עבורם, כלומר כוונתם היתה שלא לראות מביתם את בית הקברות. כך ליאורה בעדותה, "אני אישית לא מעוניינת להתגורר בבית קברות" (עמ' 11 לפרוטוקול), מזל גולדמן העידה כך: "... כשנכנסתי וראיתי אמרתי שזו לא דירה בשבילי, אני לא רוצה לראות בית קברות בגיל שלי... לא רוצה לגור בדירה שאני רואה ממנה בית קברות" (עמ' 10 לפרוטוקול). מרדכי גולדמן ציין בעדותו, שמשה ניהל את רכישת הדירה ובסופו של דבר זו נמכרה "בגלל שאני לא רוצה לראות בית העלמין" (עמ' 24 לפרוטוקול). מעדותם עולה לכאורה, כי לו ידעו בשלב המשא ומתן אודות הנוף שישתקף מחלונם לא היו רוכשים את הדירות.
ליבת טענתם עומדת בזיקה לפגישה שנערכה בין התובעים לבין אילון. לטענת התובעים, בפגישה זו נאמר להם מפורשות, כי לא יחזו בבית הקברות מחזית חלון דירתם. משה וליאורה העידו, שנושא נוף בית הקברות נשאל במפורש והתשובה כאמור, לגרסתם, הייתה חד משמעית "לא תראו".
מנגד אילון הצהיר, כי בפגישה לא עלה הנושא על ידי מי מהצדדים. לדבריו בפגישה "הסברתי להם בעל פה, באופן כללי ובלתי פורמאלי, על הפרוייקט מבלי שיהא בכך משום מצג מחייב ו/או התחייבות כלשהי. כך הסברתי בכלליות לגבי האיזור- קרי גני הילדים, בית הספר, מרכז הקניות והשטח החקלאי הסמוך. בנוסף ומיוזמתי, ציינתי בפני
הם כי בכיוון מזרח של בניין
a
מצוי בית קברות במרחק רב. אדגיש כי נושא זה עלה מיוזמתי המלאה ולא זכור לי כי גב' מרזוק ומר גולדמן הגיבו ו/או התייחסו לכך... במסגרת תפקידי כאיש מכירות אצל הנתבעת, אינני מנהל משא ומתן בשם ועבור הנתבעת... לא הצגתי מצגים מחייבים בכלל ומצגים המחייבים את הנתבעת בפרט... הסברתי לגב' מרזוק ולמר גולדמן כי בניין

a
, המערבי ביותר בפרוייקט, נוטה לכיוון דרום מזרח וכי הכיוון הכללי שאליה פונה חזית הדירה הינו לקבוצת שילר..."
(סעיפים 6, 8 לתצהירו, ההדגשה במקור).
בחקירתו הנגדית השיב אילון, שאינו זוכר שיחת טלפון במסגרתה נשאל לגבי מיקום בית הקברות (עמ' 26 לפרוטוקול) עוד הוסיף, ש"סוגיית בית הקברות לא עמדה על הפרק בשלב הראשוני בכלל, גם אחרי החוזה זה לא הוזכר..." (עמ' 30 לפרוטוקול). בהמשך משנשאל, האם לא נאמרה שום מילה ביחס לבית הקברות בשלב שקדם לחתימת החוזה השיב, "נכון, הם קיבלו מפה" (שם).
בסיכומיהם סבורים התובעים, שמדובר בגרסאות סותרות נוכח העובדה שאילון בתצהירו מציין, שהעלה את נושא בית הקברות מיוזמתו ואילו בחקירתו הנגדית מבהיר, שהנושא לא הוזכר כלל. לכאורה, ישנה אי התאמה בדבריו, אולם זו ניתנת ליישוב בכך, שאילון ציין את עובדת קיום בית הקברות מיוזמתו, בעוד שהתובעים עצמם לא הזכירו זאת. הדברים עולים בקנה אחד עם עדותם של עדי הגנה נוספים וכן עם תצהיריהם המלמדים, שהתובעים בשלבי המו"מ השונים לא שאלו ולא ביקשו התייחסות להימצאות בית הקברות בקרבת מקום. ראו לעניין זה תצהירה של עוה"ד הודיה היינוביץ (להלן – היינוביץ), שניהלה בשם הנתבעת את המשא ומתן המשפטי למכירת דירת משפחת גולדמן ותצהירו של עו"ד אלדר שוחטמן (להלן – שוחטמן), שניהל בשם הנתבעת את המשא ומתן המשפטי למכירת דירת משפחת בר. היינוביץ ושוחטמן הצהירו כך: "המו'מ בין הצדדים התנהל מספר שבועות והתארך מעבר למקובל, עד לעריכת וחתימת נספח שינויים להסכם המכר. בכל הזמן הזה ועל אף שבדקו והתעקשו על הרבה דברים הכרוכים בהסכם, לא העלו משפחת גולדמן ו/או מי מטעמם כל טענה ו/או שאלה בדבר הנוף הנשקף... ו/או האם רואים את בית הקברות מהדירות ו/או מיקום הבניין ו/או הדירות..." (סעיפים 6, 7 לתצהיריהם). באופן דומה, אשר מנדל (להלן- מנדל), ששימש מנהל מכירות ארצי מטעם הנתבעת הצהיר, שהתקיים משא ומתן ארוך עם התובעים מעבר למקובל עד לעריכת וחתימת נספח שינויים להסכמי המכר (סעיפים 3, 11.7 לתצהירו). לטענתו, במהלך המשא ומתן שהתנהל בין עורכי הדין לא עודכן ביחס לכך, שהתובעים או מי מטעמם העלו טענות או שאלות בנוגע לנוף הנשקף מהדירה וביחס לבית הקברות, זאת לא במסגרת המשא ומתן ואף לא במעמד החתימה על הסכמי הרכישה (סעיפים 4, 5 לתצהירו). עוד עולה מתצהירו: "יצויין כי אתר משרד המכירות של הפרוייקט מרוחק היה אך במעט מאתר הפרוייקט. לפיכך כעניין של מדיניות, במידה וקונים מעלים במהלך חתימת הסכם שאלות לגבי האתר ו/או הכיוונים ו/או הנוף הנשקף וכיו'ב, הרי שהם הוזמנו לסור לאלתר לאתר הפרוייקט הסמוך ולהתרשם על כך במו עיניהם. נמסר לי ע'י עוה'ד כי התובעים לא ביקשו כלל לגשת לאתר הפרוייקט" (סעיף 11.3 לתצהירו). בהקשר זה אף אילון הדגיש בעדותו "הצעתי להם לבוא לשטח ולא עניין אותם" שכן יסודות הבניין כבר עמדו על תילם אולם התובעים בחרו שלא לעשות זאת חרף העובדה, ש"בשטח היתה מציאות של תחילת בניה" (עמ' 29 לפרוטוקול והשוו סעיף 12 לתצהירו).
נוכח העובדה, שהתובעים הם בעלי עניין זהה עולה קושי לקבוע, כי עדותם מטה את הכף באופן המאפשר הרמת הנטל. עם זאת, התובעים תולים יהבם במפה שהציג אילון בפגישה עמם (ת/1). מהמפה עולה, כי בית הקברות נמצא ממזרח לפרוייקט (סעיף 12 לסיכומי התובעים). התובעים מסתמכים גם על תשריט הבניין, אשר לטענתם מהווה מסמך המאשש את טענותיהם בבחינת, "ראיה נסיבתית בכתב עמה ניתן להעזר לצורך פיצוח הגירסאות הקוטביות. מדובר בתשריט הדירות ממנו עולה כי חזית הדירות הינה כלפי דרום מערב" (סעיף 13 לסיכומי התובעים) וכי "קיימת קורלציה בין המצג הטרום חוזי כפי הנטען ע'י התובעים לבין כיוון הדירה כפי שבא לידי ביטוי בתשריט הדירה" (סעיף 28.4 לסיכומי התובעים). בהקשר לתשריטי הדירות מטעים ב"כ התובעים ומציין, "ייאמר מיד, השימוש בתשריט אינו לצורך זה (הרחבת חזית – ר.כ.) התובעים מבקשים להשתמש בתשריט כראיה נסיבתית (לא כעילה) לצורך חיזוק אמיתות גרסתם ו/או כפרשנות לטענתם" (סעיף 25 לסיכומי התובעים). ציין ולא יסף. עם זאת, הואיל ומדובר בתשריט שהוכן על ידי הנתבעת ונמסר לתובעים במהלך החתימה על ההסכם, עיינתי בתשריט ובמפה. אין לקבל את טענות התובעים בעניין זה. המפה ותשריט הדירות גם יחד אינם מטים את הכף באופן שניתן יהיה לקבל את התובענות.
אילון, בתצהירו ובעדותו, מתייחס למפה (ת/1) בביטול מה: "מסרתי לגב' מרזוק ומר גולדמן מפה כללית של האיזור... שאינה מהווה כלי שיווקי כלשהו אצל הנתבעת, שנועדה להקל עליי להציג באופן כללי ובלתי מחייב את סביבת הפרוייקט בפני
מתעניינים פוטנציאליים. על גבי המפה מסומנים באמצעות שלושה משולשים שלושת הבניינים המתוכננים... המשולש המגלם את בניין
a
הינו הבניין המערבי ביותר בפרוייקט ונוטה ומשקיף בבירור לכיוון דרום מזרח. על גבי המפה סימנתי בכתב ידי את שושנת הרוחות ואת מתחם הפרוייקט. על גבי המפה עצמה מסומן מזרחית לפרוייקט בית הקברות. בהקשר זה אדגיש כי המפה הנ'ל נמסרת על ידי לכל מתעניין פוטנציאלי הפונה אליי, וזאת ללא שום קשר לבית הקברות"

(סעיף 9 לתצהירו). בחקירתו הנגדית השלים את התמונה וציין, כי אין מדובר במפה שצוייד בה על ידי הנתבעת אלא "צילמתי את המפה של העירייה באופן אקראי וסימנתי על מנת שלאנשים יהיה ידע איפה זה נמצא באופן יחסי לקריית משה לרחובות החדשה, לקיבוץ שילר, לבית העלמין, לכל המכלול" (עמ' 26 לפרוטוקול). מנדל הבהיר בעדותו, שאין מדובר במפה של הנתבעת "זו מפה כללית של רחובות, של העירייה" (עמ' 39 לפרוטוקול).
עיון בת/1 ובכתוב בו, בשים לב לנסיבות בהן ניתנה המפה לתובעים כעולה מעדויות עדי הנתבעת – נסיבות שלא הופרכו - אינו מחזק את טענות התובעים ביחס להטעיה או מצגי שווא בשלב הטרום חוזי. לא מצאתי כי הכיתוב על גבי המפה מטעה ביחס לנוף וכך גם הטענה בדבר "הקורלציה" שבין המפה לתשריטי הדירות לא הוכחה כדבעי ואין בה לשמוט את גרסת הנתבעת לעניין זה.
הסכמי הרכישה
התובעים יוצגו על ידי עו"ד אהרן ברמי במשא ומתן לרכישת הדירות. עו"ד ברמי לא הובא לעדות מטעמם. ברי, שמדובר במי שיכול היה לשפוך אור על טענות התובעים ביחס למצגים הנטענים ולהבטחות הנטענות. כעולה מעדויות התובעים, לא פנו כלל לעו"ד ברמי בעניין התובענות דנן (ראו עדות משה, עמ' 7 לפרוטוקול ועדות יניב בר
, עמ' 19 לפרוטוקול). בעניין זה לא ניתן לשלול לחלוטין את טענת הנתבעת בדבר החזקה, שהימנעות מזימונו לעדות פועלת לחובתם (סעיף 34 לסיכומי הנתבעת).
זאת ועוד, הנפקות לכך שהתובעים היו מיוצגים על ידי עו"ד במסגרת המו"מ פועלת לחובתם בהיבט נוסף והוא הסכמי הרכישה ומשמעותם, כפי שיובהר להלן.
בעניין זה נשאל משה כך:
ש.
נכון שעו"ד ברמי ייצג אותכם במו"מ עם החברה?
ת.
נכון. עו"ד אהרון ברמי.
ש.
האם פניתם לעו"ד ברמי לפני הגשת התביעה בקשר לנוף הנשקף מהדירה?
ת.
לא היה צורך, כי היה ברור ומובן מאליו ומוחלט שאנחנו לא נראה את בית הקברות כי הסוגיה הזו עלתה לפני חתימת החוזה בדין ודברים עם נציגי הדברים, עם איילון כהן והיה ברור שאנחנו מקבלים דירה דרום מערבית ובית הקברות לא נשקף ממנה מהחזית של הבית. אם היינו מקבלים את מה שהובטח וסוכם, דרום מערב, בית הקברות לא היה נשקף
(עמ' 6 לפרוטוקול).

לשאלה, מדוע עו"ד ברמי לא עודכן בדברים שלכאורה הבטיח אילון השיב משה, כי עו"ד ברמי טיפל בצד החוזי, "נושא הכיוונים אני לא חושב שהיה בכלל צריך להגיד את זה, ברגע שהוצג לנו על ידי נציגת הנתבעת בצורה חד משמעית, נאמר לכמה אנשים בכמה הזדמנויות שלא נראה את בית הקברות. אני לא חושב שצריך להעלות את זה מול עו'ד ברמי" (עמ' 7 לפרוטוקול).
תשובתו בעניין זה אינה מניחה את הדעת, בפרט כאשר מדובר ברכישת דירה שהנה נכס יקר ערך. התשובה ודאי אינה מתיישבת עם התמונה העולה מעדויותיהם ומתצהיריהם של התובעים אשר שבו והדגישו את חשיבות ומשמעות בית הקברות הסמוך.
העדויות הצביעו על כך, שהנוף הנשקף מחלונות הדירות היווה נושא עקרוני וחשוב לתובעים ולפיכך תמוה כיצד נושא כה חשוב לתובעים לא מצא את מקומו בהסכמי הרכישה. זאת בשים לב לשני נתונים חשובים. האחד, התובעים ייוצגו על ידי עו"ד במסגרת המשא ומתן לרכישת הדירה והשני,
במסגרת זו נערכו שינויים בהסכמי הרכישה.
הסכמי הרכישה עצמם קובעים מספר "הנחות עבודה", שמאיינות את טענות התובעים כדלהלן:
סעיף 3 להסכמי הרכישה מציין כך:
הקונה מצהיר ומאשר כי ראה ובדק את המקרקעין וסביבתם לרבות התוכניות החלות עליהם וכי ראה ובדק את המפרטים, התשריטים, התוכניות, חוזה החכירה וההסכמים הנוגעים לפרויקט, לבנין ולדירה, לרבות השטחים, הכיוונים ומהות הזכויות הנרכשות על ידי הקונה בהתאם להסכם וכן כל גורם אחר העשוי להשפיע על החלטתו לרכוש את הדירה וכי הוא מצא את כל אלה טובים ומתאימים לצרכיו, מטרותיו ויכולותיו מכל הבחינות והוא מוותר בזאת על כל טענת אי התאמה או כל טענה אחרת הנוגעת לאמור לעיל בסעיף זה וכי התקשרותו בהסכם הינה מרצוני החופשי והטוב.

סעיף 122.4 קובע כך:
תנאי ההסכם משקפים וממצים את המוסכם בין הצדדים. המוכר לא יהיה קשור בכל הבטחות פרסומים, הצהרות, מצגים, הסכמים והתחייבויות (להלן – 'מצגים או התחייבויות') בעל פה או בכתב, שנעשו (אם בכלל) לפני חתימתו ושאינם כלולים מפורשות בהסכם, על נספחיו. במידה שהקונה מסתמך על מצג או התחייבות שאינם כלולים מפורשות בהסכם עליו להודיע זאת למוכר עובר לחתימת ההסכם, ולצרף את פירוט המצגים ו/או הפרסומים ו/או ההתחייבויות עליהן בדעתו להסתמך כנספח להסכם. הקונה יחתום על מסמך היעדר מצגים נספח ו' להסכם זה. המוכר יהיה קשור במצגים או התחייבויות שנעשו לאחר חתימת ההסכם רק אם נעשו בכתב ונחתמו ע'י מורשה החתימה של המוכר. כל ויתור, ארכה, תוספת או שינוי של כל תנאי מתנאי ההסכם לא יהיו בני תוקף אלא אם כן נעשו בכתב ונחתמו על ידי הצדדים להסכם.
לשון נספח ו' כדלהלן:
...והואיל: ובמסגרת ההליכים שקדמו לחתימה על ההסכם בין הצדדים, ובכלל זה בהליכי השיווק והפרסום (בכתב, בתמונות, בהדמיות וכד'), יתכן ונפלו טעויות ו/או אי דיוקים במצגים או בהתחייבויות מטעם המוכר.... לפיכך, מוסכם על הצדדים: 1. בנוסף לאמור בסעיף 122.4 להסכם, הקונים מצהיר כי אין ולא תהיינה לו כל טענה או תביעה מכל מין וסוג שהם בכל הקשור למצגים או התחייבויות שקדמו לחתימה על ההסכם... .
טענות התובעים בכתב התשובה ובסיכומיהם באשר למהות הסכמי הרכישה כחוזים אחידים מקפחים וטרוניותיהם ביחס לנספח ו' – כנספח שאינו מחייב ונעדר תוקף – דינן להידחות מהטעמים הבאים: טענה מסוג זה יש להעלות בכתב תביעה ולא בכתב תשובה לכתב ההגנה, על מנת שהנתבעת תוכל להתייחס לטענה בכתב הגנתה. בנוסף, התובעים חתמו על הסכמי הרכישה ומכוח חתימתם רכשו דירות, החתימות נעשו בעת שיוצגו על ידי עו"ד ברמי, התובעים לא הביעו מורת רוח ביחס לסעיפים אלה, בעוד שכעולה מעדויות עדי ההגנה נערכו שינויים ואף צורף להסכמי הרכישה נספח שינויים. כלומר, היתה שהות בידי התובעים לערוך שינויים ככל שרצו והתובעים בחרו שלא לעשות כן ביחס לסעיפים המוזכרים וביחס לנספח ו'. באשר למשפחת בר עולה במפורש בתצהירו של שוחטמן כך: "... אדרבא, במעמד חתימת הסכם המכר הסברתי למשפחת בר את מהותו של נספח ו' להסכם המכר, הקראתי להם את תוכנו והסברתי להם מדוע הם נדרשים לחתום עליו, לרבות באמצעות המחשה..." (והשוו האמור בסעיף 11 לתצהירו של מנדל לעניין זה). ביחס למשא ומתן עם התובעים הדגישו שוחטמן, היינוביץ ומנדל, כי היה זה משא ומתן ארוך יחסית וכי הוכנסו בהסכמים שינויים, כפי שניתן אכן להבחין כשמעיינים בנספח א' לכתבי התביעה. אף במסגרת חקירתה הנגדית עמדה היינוביץ על כך, שהוכנסו תיקונים בהסכם הרכישה של משפחת גולדמן: "ערכתי. קיבלתי קובץ וערכתי בו שינויים" ואף הוחלפו טיוטות (עמ' 35, 36 לפרוטוקול).
כעולה מן המקובץ, הסכמי הרכישה ונספחיו מסירים את האפשרות להעלות טענות בדבר מצגים או התחייבויות שקדמו להסכמי המכירה בכתב. יש בכך היגיון רב. לאחר משא ומתן ארוך בו התובעים מיוצגים על ידי עו"ד מטעמם ולאחר שנערכו שינויים לשביעות רצונם, ישנה נקודת זמן שממנה ואילך מה שלא הוכנס להסכם הרכישה אינו יכול לעלות עוד. כך גם בנוגע לטענה לפיה, בית הקברות לא יהיה נוף הדירות.
למעלה מן הנדרש, שהרי דין התובענות להידחות, אתייחס לטענה בדבר ירידת ערך הדירות.
ירידת ערך הדירות
בית המשפט ביקר במקום לבקשת הצדדים. הביקור במקום מלמד, שהנוף ברובו צופה אל השטח הפתוח. אמנם, בית הקברות, שקדם בזמן לבניין, אף הוא נראה, אך ליאורה כבת המקום ידעה על קיומו קודם לכן כעולה מחקירתה הנגדית (עמ' 11 לפרוטוקול). בית הקברות נראה ממרפסת הדירה, אך לא ניתן לומר שהנוף הוא של בית קברות, משום שמדובר בבית קברות קטן יחסית שנבלע בנוף הכללי.

משכך, הטענות בדבר ירידת ערך הדירות בשל נוף בית הקברות תלויות על בלימה ולא ניתן לטעון לנזק של ממש שניתן לאומדו ולכמתו. יוער בעניין זה, שדירת משפחת גולדמן נמכרה בסכום גבוה ממחיר הרכישה (סעיף 30 לסיכומי הנתבעת). מבלי להיכנס לעובי הקורה יצויין עוד, שמקובלת עלי חוות דעת השמאי מטעם הנתבעת ולפיה, בנסיבות העניין, הנוף מדירות התובעים אינו מוריד את ערכן.


סוף דבר
התובענות נדחות.
לבקשת הנתבעת ובהתאם לפרק ל"ד לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ב"כ הצדדים יגישו את טענותיהם לעניין ההוצאות ושיעורן עד ליום 17.5.15.


ניתן היום, 7 מאי, 2015, י"ח אייר, תשע"ה, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 36446-10/12 יניב בר, ליאורה בר (מרזוק), מרדכי גולדמן ואח' נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ (פורסם ב-ֽ 07/05/2015)