פסקי דין על מנהל העיזבון יחזקאל שבו | פסקי דין על ג'ורג' יוסף ג'ראיסי | פסקי דין על הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית בירושלים | פסקי דין על פרויקט גבעת תלפיות החדשה |

643/14 עא     27/05/2015




עא 643/14 מנהל העיזבון יחזקאל שבו נ' ג'ורג' יוסף ג'ראיסי, הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית בירושלים, פרויקט גבעת תלפיות החדשה בע"מ




פסק-דין בתיק ע"א 643/14
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים


ע"א 643/14



לפני:

כבוד השופטת א' חיות


כבוד השופט ע' פוגלמן


כבוד השופט י' עמית


המערער:
מנהל העיזבון יחזקאל שבו



נ


ג


ד



המשיבים:

1. ג'ורג' יוסף ג'ראיסי



2. הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית בירושלים



3. פרויקט גבעת תלפיות החדשה בע"מ


ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 1.12.2013 בה"פ 7926-04-13 שניתן על ידי כבוד השופט א' דראל


תאריך הישיבה:
כ"א באדר התשע"ה

(12.3.2015)

בשם המערער:
עו"ד ניר רבר


בשם המשיב 1:
עו"ד שלמה סירקיס



בשם המשיבה 3:
עו"ד תמי אבשלום
; עו"ד הילה סעד

פסק-דין

השופטת א' חיות

:


ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט
א' דראל
) בה"פ 7926-04-13 אשר קיבל בחלקה את תביעתו של המערער וקבע כי זכויותיו בכל הנוגע למקרקעין הידועים כגוש 30288 חלקה 2 (להלן:
המקרקעין
), נוגעות להכנסה הצפויה מהם בלבד וכי אין לרשום בהם הערת אזהרה לטובתו.

רקע עובדתי

1.
המשיבה 2 (להלן:
הפטריארכיה
) הינה הבעלים הרשום של המקרקעין, מגרש בן 44 דונם בירושלים. ביום 21.8.2007 נכרת בין הפטריארכיה למשיב 1 הסכם שכירות (להלן:
הסכם השכירות
) במסגרתו השכירה הפטריארכיה את המקרקעין למשיב לתקופה של 8 שנים וכן העניקה לו זכות קדימה לרכישתם. מר סלים שבו ז"ל, שעזבונו הוא המערער (להלן:
המנוח
), החזיק בקרקע הגובלת במקרקעין מושא הערעור וביום 15.3.2009 נכרת בין המשיב למנוח הסכם לשיתוף עסקי במקרקעין (להלן:
ההסכם לשיתוף הפעולה
או:
ההסכם
), לפיו הסכימו השניים לשתף פעולה בניצול הזכויות הנתונות למשיב על פי הסכם השכירות וכן על חלוקה ביניהם של טובות ההנאה והרווחים שיצמחו מכך. אף שההסכם נחתם על ידי המנוח, אין חולק כי מצליח שבו, בנו של המנוח (להלן:
מצליח
), הוא שפעל בשמו בכל העניינים הרלוונטיים לפרשה זו.

2.
לאחר חתימת ההסכם לשיתוף פעולה, ביקש המשיב, בעצתו של מצליח, לרשום הערת אזהרה לטובתו במקרקעין מתוקף הסכם השכירות. או אז התברר לו כי נתקבלו אצל רשם המקרקעין בקשות נוספות לרישום הערות אזהרה, וזאת מתוקף התחייבויות של הפטריארכיה לצדדים שלישיים הנוגדות את התחייבותה של הפטריארכיה כלפיו על פי הסכם השכירות. אחת מאותן התחייבויות ניתנה למשיבה 3, חברה שהתעתדה להקים פרויקט בניה במקרקעין (להלן:
החברה
). בעקבות כך, פנה המשיב לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן

פסק דין
הצהרתי הקובע כי העסקאות האחרות שביצעה הפטריארכיה במקרקעין בטלות. במסגרת הליך זה הגיעו המשיב, הפטריארכיה והחברה להסכם פשרה (להלן:
הסכם הפשרה
) שקיבל תוקף של

פסק דין
ומכוחו אף נרשמה הערת אזהרה במקרקעין לטובתו של המשיב.


הסכם הפשרה כלל, בין היתר, את ההוראות הבאות:

"5.
מוסכם על הצדדים, כי הסכם השכירות, שנחתם בין התובע לבין הפטריארכיה ביום 21.8.2007 (להלן: "הסכם השכירות"), על כל הוראותיו סעיפיו ונספחיו, הוא בטל ומבוטל בלי שהחברה והפטריארכיה מודות בכך שהיה אי פעם בעל תוקף כלשהו – ואין לתובע כל זכות מכוחו, בין מפורשת ובין משתמעת לרבות זכות קדימה.
6. מוסכם על הצדדים, כי ככל שיעלה בידי החברה להקים את הפרוייקט על גבי הנכס, כהגדרתם של הפרוייקט והנכס בסעיף 2 להסכם הקומבינציה, יהיה התובע זכאי לקבלתן בנכס של 5 יחידות דיור בנות 4 חדרים כל אחת (דירות ממוצעות בפרויקט). החברה תבחר מתחם או מבנן או קבוצת יחידות דיור בפרוייקט, הכוללים לפחות 30 יחידות דיור ממוצעות בפרוייקט שמתוכן יבחר התובע את 5 יחידות הדיור להן הוא זכאי כמפורט לעיל...".



ביני לביני נפטר המנוח, ומצליח פנה אל המשיב בשם עזבונו בדרישה להכיר בזכותם של יורשי המנוח לקבל 30% מתוך 5 הדירות שהמשיב אמור לקבל אם אכן יוקם פרויקט הבנייה במקרקעין (להלן:
הדירות
), וזאת מכוח ההסכם לשיתוף הפעולה. כמו כן דרש מצליח כי תירשם במקרקעין הערת אזהרה לטובת עזבון המנוח. משסרב המשיב להיענות לדרישות המערער וטען כי בנסיבות שנוצרו המערער אינו זכאי לקבל דבר, הגיש המערער לבית המשפט המחוזי את התובענה נושא ערעור זה.

פסק דינו של בית המשפט קמא

3.
שתי הפסקאות בהסכם לשיתוף פעולה אשר פרשנותם עמדה ועודנה עומדת בלב המחלוקת שבין הצדדים הן אלה:

"...והואיל וצד א' [המשיב] הציג לצד ב' [המנוח] את הסכם השכירות והציע לו שיתוף פעולה עיסקי בפיתוח המקרקעין, מימוש זכויות וניצולן הכלכלי בהתאם לזכות שיש לו מכוח הסכם השכירות למטרות המותרות על פי החוק" (הפיסקה הרביעית במבוא להסכם).

"חלוקת ההכנסות הצפויות מכל זכות הנובעת מהסכם השכירות ומכל מיזם עסקי, פעולה, הטבה הנאה וניצול כלכלי של המקרקעין תחולק לאחר ניכוי כל ההוצאות לרבות דמי השכירות, 70% לצד א' [המשיב] ו- 30% לצד ב' [המנוח]" (סעיף 4 להסכם).


בפסק דינו מיום 1.12.2013 קבע בית המשפט קמא כי ההסכם לשיתוף הפעולה מעניק למערער זכות לקבלת 30% מן ההכנסות הצפויות למשיב מן המקרקעין, אך לא זכויות בדירות עצמן. כמו כן קבע בית המשפט קמא כי אין מקום לרשום הערת אזהרה לטובת המערער. בית המשפט קיבל את גרסת המערער בכל הנוגע לנסיבות כריתתו של ההסכם לשיתוף הפעולה, לפיה במועד התגבשותה של ההסכמה זכות השכירות לא הפיקה כל תועלת או רווח ועל כן פנה המשיב למנוח ולמצליח על מנת שיסייעו לו לגרום לזכות השכירות להניב רווחים. מכאן, כך ציין בית המשפט קמא, נבעה הסכמתו של המשיב לוותר על 30% מהרווחים שיפיק אם יפיק מן המקרקעין.
עוד ציין בית המשפט קמא כי הסכם הפשרה אינו מבטל את ההסכם לשיתוף הפעולה או פוגע בהוראותיו.
ואולם שני הצדדים, כך קבע בית המשפט,
לא צפו כלל במועד כריתת ההסכם כי בסופו של דבר תתקבל תשואה בדמות חמש הדירות שזכאי להן המשיב על פי הסכם הפשרה.
בית המשפט קמא הדגיש כי מדובר בהסכם שהוראותיו ברורות ולשונו חד-משמעית והוסיף כי הסכמת הצדדים לחלוקת התועלת שתצמח ממימוש ההסכם האמור לא הוגבלה לניצול מסוים של הסכם השכירות אלא לכל הנאה או ניצול של המקרקעין.
בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי הסכמתם של הצדדים הייתה לשותפות מלאה בהכנסות הצפויות וציין כי כל פרשנות אחרת אינה מתיישבת עם ההיגיון העסקי. על כן, כך
קבע, זכאי המנוח ל-30% מההכנסות הצפויות למשיב מניצול המקרקעין והדגיש, כאמור, כי זכאות זו
איננה
לנתח בדירות עצמן אלא לחלק יחסי בשיעור של 30% מן ה"
הכנסות הצפויות מכל זכות הנובעת מהסכם השכירות ומכל מיזם עסקי, פעולה, הטבה הנאה וניצול כלכלי של המקרקעין
", כלשון ההסכם.



אשר לר
י
שומה של הערת האזהרה לטובת המערער ציין בית המשפט קמא כי הערת אזהרה נועדה למנוע התקשרות בעסקה סותרת. המערער, כך קבע בית המשפט קמא, לא הניח תשתית מספקת שתצדיק רישום הערה או תיקון ההערה הקיימת, בהדגישו כי נוכח קביעתו לעניין מהותה של הזכות הקמה למערער, שאינה התחייבות לזכות קניינית ב-30% מהדירות, המערער אינו זכאי לרישומה של הערת אזהרה כאמור. עוד הדגיש בית המשפט קמא כי בכך שונה מעמדו של המערער מזה של המשיב, אשר כלפיו התחייבה הפטריארכיה בהסכם הפשרה למתן דירות בעין.

4.
בית המשפט קמא הוסיף וקבע עוד כי המנוח ידע על כך שהמשיב תבע את הפטריארכיה וכן ידע על המגעים שהתקיימו לקראת כריתתו של הסכם הפשרה, אך בחר משיקוליו שלא להעמיד עצמו בחזית ההתדיינות ולא הסדיר את זכויותיו בעת שזכויותיו של המשיב הוסדרו במסגרת הסכם הפשרה. על כן, כך סבר בית המשפט קמא, יש יסוד גם לטענת המניעות שהעלתה החברה בהקשר זה ולפיה רישום הערת האזהרה לטובת המערער יהא בו כדי להכביד על מימוש זכויותיה במקרקעין. לבסוף ציין בית המשפט קמא, כי לכל אורך הדרך הביע המשיב את רצונו להסדיר את מערכת היחסים עם המערער והמערער לא הצביע על כל סיכון הקיים מבחינת צדדים שלישיים לכך שהמשיב יפעל בניגוד לאופן שבו פורש ההסכם לשיתוף פעולה בין הצדדים. גם מטעם זה סבר בית המשפט כי אין מקום לרישום הערת האזהרה שנתבקשה.


המערער אינו משלים עם קביעותיו ומסקנותיו של בית המשפט קמא ומכאן הערעור.


טענות הצדדים


5.
המערער סומך את ידיו על פסק דינו של בית המשפט קמא ככל שהדבר נוגע לעצם זכאותו ל-30% ממה שיקבל המשיב מכוח הסכם הפשרה. המערער תוחם את המחלוקת שבמוקד הערעור לשתי טענות.
האחת
, כי שגה בית המשפט קמא עת קבע שזכותו של המערער אינה לנתח בדירות עצמן אלא להכנסה הצפויה מהן בלבד;
השנייה
,

כי שגה בית המשפט קמא עת קבע שאין מקום להורות על רישום הערת אזהרה לטובתו. המערער גורס כי פרשנותו של בית המשפט קמא באשר למה שהוסכם בהסכם לשיתוף פעולה הינה שגויה ולשיטתו על פי ההסכם זכאי המערער ל-30% מכל הכנסה לה זכאי המשיב – בעין או בכסף, בשווה כסף או במזומן. על כן, כך טוען המערער, ככל שהמשיב זכאי לדירות בעין, זכאי לכך גם הוא. עוד מוסיף המערער וטוען בהקשר זה כי החלטתו של בית המשפט קמא לפיה הוא אינו זכאי ל-30% מהדירות עצמן, מקימה חשש שמא ינסה המשיב להתחמק מניצול הדירות או ממכירתן ובכך יכפה עליו לשוב ולהידרש להליכים משפטיים מיותרים.


המערער מציין כי הפירוש השגוי שניתן על ידי בית המשפט קמא להסכם לשיתוף פעולה ולמהות הזכות הקמה לו מכוחו, גררה בעקבותיה שגיאה נוספת הנוגעת לקביעה לפיה הוא אינו זכאי לרשום הערת האזהרה לטובתו במקרקעין. המערער מדגיש כי על פי הסכם הפשרה זכאי המשיב לרשום הערת האזהרה לטובתו. על כן, לשיטתו, נתונה זכות זו גם לו ואין כל הצדקה משפטית למנוע אותה ממנו. בנוסף, כך טוען המערער, שגה בית המשפט קמא בקבעו כי אין מקום להכביד על קניינו של הבעלים ברישום הערת האזהרה. זאת משום שהפטריארכיה, שהינה בעלת המקרקעין, בחרה שלא להביע כל התנגדות לתובענה דנן ולפיכך הסכימה בשתיקתה לרישום הערת האזהרה. כמו כן טוען המערער כי שגה בית המשפט קמא בקביעותיו הנוגעות להתנגדותה של החברה לרישום הערת האזהרה, משום שלשיטתו להתנגדות זו אין כל נפקות והוא מציין כי סעיף 1 לחוק המחאת חיובים התשכ"ט-1969, מזכה את המשיב כנושה של החברה להמחות את זכותו במקרקעין גם ללא הסכמתה וכן כי הסכם הפשרה אינו מגביל את המשיב מלעשות כן והחברה ידעה על שיתוף הפעולה בין המשיב והמערער בטרם חתמה על הסכם הפשרה. לטענתו של המערער, די בכך על מנת לאפשר את רישום הערת האזהרה לטובתו.

6.
מנגד טוען המשיב כי קביעותיו של בית המשפט קמא שעליהן נסוב הערעור, בדין יסודן ואין להתערב בהן. לטענתו, זכויות המערער אינן יכולות לחרוג מן האמור בהסכם לשיתוף פעולה הקובע לכל היותר זכויות כספיות אובליגטוריות שאינן עולות כדי התחייבות לעסקה במקרקעין. עוד מוסיף המשיב כי כותרתו של ההסכם לשיתוף פעולה –"
הסכם לשיתוף עסקי במקרקעין
" – וכן סעיפיו השונים, מעידים כי אין מדובר בהסכם להקניית זכויות במקרקעין. המשיב מדגיש כי הצדדים התכוונו לפעול בשיתוף פעולה על מנת לממש את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בנכס, תוך נקיטת פעולות שונות כגון הגשת בקשות לקבלת היתרים. לעניין רישום הערת האזהרה טוען המשיב כי אם תידחה טענת המערער לעניין זכותו לבעלות בחלק מן הדירות עצמן, ממילא נשמטות גם טענותיו לעניין הערת האזהרה ולחלופין, מצטרף המשיב בהקשר זה לכל טענותיה של החברה.

7.

החברה טוענת כי צדק בית המשפט קמא עת קבע כי לא תירשם הערת אזהרה לטובת המערער. זאת משום שרישומה יהווה עקיפה של הסכם הפשרה שקיבל תוקף של

פסק דין
חלוט וכן משום שרישום כזה יהווה הכבדה על זכויות הקניין שלה במקרקעין וכן על קניין הפטריארכיה בהם, אשר התנגדה נחרצות לרישום כזה. לגופו של עניין מוסיפה החברה כי אין לכפות עליה פגיעה כה מרחיקת לכת בזכותה הקניינית בשל התחייבות לא לה ומכל מקום, היא מציינת כי בין אם החשש שמעלה המערער לגבי התנהלותו של המשיב מוצדק ובין אם לאו, החברה אינה צריכה לשלם את המחיר הכבד של הסיכון שנטל המערער ולהסכים ליצירת "גבנון" על המקרקעין שרכשה, במיוחד בהינתן העובדה שהמערער בחר שלא להיות חלק מהסכם הפשרה ועל כן, אין לו להלין אלא על עצמו.

דיון והכרעה

8.
השאלה העיקרית אשר בה נחלקו דעות המערער והמשיב בפני
בית המשפט קמא היתה השאלה האם קמה למערער זכות כלשהי כלפי המשיב מכוח ההסכם לשיתוף פעולה, נוכח הסכם הפשרה שנחתם בין המשיב ובין החברה והפטריארכיה. בסוגיה זו אימץ, כאמור, בית המשפט קמא את עמדתו העקרונית של המערער לפיה קמה לו מכוח ההסכם לשיתוף פעולה הזכות לקבלת חלקו מתוך מה שקיבל המשיב, והמשיב אינו כופר בכך עוד. משכך, וכפי שפורט לעיל, התמקדו טענות הצדדים בערעור בשתי סוגיות.
האחת
נוגעת לפרשנות ההסכם לשיתוף פעולה ולשאלה האם, כטענת המערער, ההסכם מעניק לו זכות קניינית, היינו זכאות ל-30% מזכויות הבעלות בדירות להן זכאי המשיב מכוח הסכם הפשרה, או שמא, כקביעת בית המשפט קמא, מדובר בזכות לתמורה כספית בשיעור של 30% מן ההכנסות שיצמחו למשיב מכוחה של זכות הבעלות בדירות.
הסוגיה
השנייה
העומדת לבירור בערעור נוגעת לזכותו של המערער לרשום הערת אזהרה לטובתו במקרקעין ושתי הסוגיות כרוכות ושלובות זו בזו, כפי שציין בצדק המערער בטיעוניו.


נדון בהן, אפוא, כסידרן.

מה טיב זכותו של המערער מכוח ההסכם לשיתוף פעולה - כספית או קניינית?

9.
כאשר משמעותן של הוראות בחוזה שנויות במחלוקת בין הצדדים שכרתו אותו ובית המשפט נדרש לפרשן, עליו להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי ואחר "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים" (ע"א 4628/93
מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ
, פ"ד מט(2) 265, 311 (1995) (להלן:
הלכת אפרופים
)). לצורך כך יש להידרש בראש ובראשונה ללשון החוזה המהווה, כפי שקבענו לא אחת, נקודת מוצא ונקודת משען מרכזית לכל הליך פרשני (ראו: רע"א 6565/11
החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ נ'
emi
music publishing
ltd

(22.7.2014), פיסקה 12 וההפניות שם (להלן:
עניין

החברה המרכזית
).


במקרה דנן מגלה לשון ההסכם לשיתוף הפעולה, על פני הדברים, כי הזכות שהוענקה למערער מכוחו הינה זכות כספית לקבלת 30% מן ההכנסות הצפויות של המשיב. כותרתו של ההסכם: "הסכם לשיתוף עסקי במקרקעין" מעידה עליו כי שיתוף הפעולה שאליו כיוונו הצדדים הינו בעל אופי עסקי-כספי ולא קנייני ובמבוא להסכם אף הודגש כי מדובר בזכות שכירות ובזכות קדימה
השייכות למשיב
על פי הסכם השכירות, לגביהן הוא מציע למנוח לשתף עימו פעולה על מנת לפתחן ועל מנת לממש את פוטנציאל הרווח הכלכלי הטמון בהן, תוך הדגשה כי זכויות אלה
שייכות לו
, וכלשון המבוא: "
הואיל וצד א' [המשיב]... הציע לו [למנוח] שיתוף עסקי בפיתוח המקרקעין... בהתאם לזכות שיש לו [למשיב] מכוח הסכם השכירות
". כך עולה גם מסעיף 4 להסכם, הקובע את זכאותו של המערער, שם נכתב כי: "חלוקת
ההכנסות הצפויות

מכל
זכות הנובעת מהסכם השכירות ומכל מיזם עסקי, פעולה, הטבה הנאה וניצול כלכלי של המקרקעין תחולק לאחר ניכוי כל ההוצאות לרבות דמי השכירות, 70% לצד א' ו- 30% לצד ב'". מהוראה זו עולה בבירור כי למערער עומדת הזכות לקבלת 30% מן ההכנסות הצפויות להתקבל כתוצאה מזכויותיו של המשיב במקרקעין, אך לא מן הזכויות עצמן. לצורך כך אף מסמיך המשיב את המנוח בסעיף 3 להסכם לבצע פעולות שונות במקרקעין שמטרתן – השאת רווחים מן המקרקעין ומימוש הפוטנציאל הכלכלי הטמון בזכויות המשיב בהם. אומד דעת זה של הצדדים לא שינה את מהותו גם בעקבות ההתפתחויות המאוחרות שהתרחשו כמתואר לעיל ובראשן ההתקשרות בהסכם הפשרה. הסכם הפשרה נחתם, כזכור, במסגרת תובענה שהגיש המשיב נגד הפטריארכיה ונגד החברה ותובענה זו התבססה על הזכויות שהוקנו למשיב בהסכם השכירות. לסילוק טענותיו של המשיב בכל הנוגע לזכויות אלה, הוקנו לו בהסכם הפשרה זכויות קנייניות בחמש דירות מתוך פרויקט הבניה שעתיד להבנות במקרקעין על ידי החברה. לעומת זאת, למערער היתה לפני ההתקשרות בהסכם הפשרה זכות כספית בלבד לקבלת 30% מן ההכנסות שיפיק המשיב מזכויותיו במקרקעין, וזאת מתוקף ההסכם לשיתוף פעולה בינו ובין המשיב. טיבה הכספי של זכות זו נותר בעינו גם לאחר חתימת הסכם הפשרה, ועתה יש בידיו זכות כספית לקבלת 30% מן ההכנסות שיפיק המשיב מן הדירות.


הנה כי כן, מסקנתו של בית המשפט קמא לפיה יש לפרש את ההסכם לשיתוף פעולה ככזה המעניק למערער, בנסיבות שנוצרו, את הזכות לקבלת 30% מן ההכנסות שיופקו מן הדירות לאחר ניכוי ההוצאות, מתיישבת עם לשון ההסכם, תואמת את אומד דעתם של הצדדים בעת כריתתו ואין מקום להתערב בה.

10.
בית המשפט קמא ציין בפסק דינו ובצדק כי תיקון מס' 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשמ"ג-1973, אשר נכנס לתוקפו ביום 26.1.2011, אינו חל בענייננו. זאת ועוד, נראה כי הגישה הפרשנית שהיתה נקוטה טרם אותו התיקון נותרה בעינה גם לאחר אותו התיקון (ראו: עניין
החברה המרכזית,
פס' 12
). על כן, ממילא הוא אינו מעלה ואינו מוריד ומכל מקום, במקרה דנן אין כל סתירה בין הפרשנות הנתמכת בלשון החוזה לבין הפרשנות הנתמכת בנסיבות כריתתו, עליהן עמד בית המשפט קמא, וגם מטעם זה אין לתיקון חשיבות בענייננו. זאת ועוד - התנהגותם של המנוח ושל מצליח לאחר ההתקשרות בהסכם לשיתוף פעולה מלמדת אף היא על אומד דעתם באשר לטיב הזכויות שהוקנו למנוח על פי אותו הסכם (להתנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה כאינדיקציה לכוונתם בעת כריתתו ראו: עניין
החברה המרכזית
, פס' 19 וההפניות שם).
כך עולה מן הראיות שהוצגו כי מאז חתימת ההסכם לשיתוף פעולה, המנוח ומצליח היו שותפים מלאים להחלטות שקיבל המשיב בכל הנוגע לטיפול בזכויותיו במקרקעין. מצליח היה זה שהציע למשיב לרשום הערת אזהרה מכוח זכויותיו על פי הסכם השכירות ובעקבות כך התגלתה העסקה הנוגדת עם החברה. מצליח היה מעורב בהגשת התובענה נגד הפטריארכיה והחברה. הוא אף נכח בדיונים שהתקיימו בבית המשפט והיה איש הקשר בין המשיב לבא כוחו. כמו כן היה מצליח מעורב במשא ומתן לפשרה שהתנהל בין המשיב ובין הפטריארכיה והחברה בעקבות הגשת אותה התובענה, ולבסוף היה מעורב בהתקשרות בהסכם הפשרה עצמו, ומן הראיות עולה כי הכיר את הוראות הסכם הפשרה לפיהן תוענק למשיב בלבד הבעלות בדירות ותירשם הערת אזהרה על שמו. למרות כל אלה, מצליח מעולם לא דרש מן המשיב לכלול בהסכם הפשרה התייחסות כלשהי לזכות הקניינית בדירות שהוא טוען לה עתה, או לרשום הערת האזהרה לטובתו על הזכות הנטענת, ולראשונה העלה דרישות כאלה בפני
המשיב רק לאחר שהסכם הפשרה נחתם. התנהלותו זו של מצליח מלמדת, כאמור, אף היא כי על פי אומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים בעת כריתת ההסכם לשיתוף פעולה הזכות שהוקנתה למנוח היא זכות כספית ולא זכות קניינית.

האם יש לרשום הערת אזהרה לטובתו של המערער?

11.
בהינתן המסקנה שאליה הגעתי מתייתר הדיון בטענתו הנלוות של המערער לפיה הוא זכאי לרשום הערת אזהרה לטובתו בגין חלקו הנטען בדירות. ההוראה הקבועה בסעיף 126(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן:
חוק המקרקעין
), מעניקה למי שהתחייב לבצע עסקה במקרקעין או למי שזכאי לפי ההתחייבות, זכות לרשום הערת אזהרה וההוראה הקבועה בסעיף 127 לחוק המקרקעין אוסרת על רישום עסקה הסותרת את ההערה שנרשמה. מן החוק עצמו ומן ההלכות הרבות העוסקות בהיבטים השונים של מוסד הערת האזהרה, ניתן ללמוד כי תכליתו של מוסד זה הינה להעניק פומביות לזכויות קנייניות ומעין-קנייניות ולמנוע בכך עסקאות נוגדות (ראו למשל: ע"א 2643/97
גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ
פ"ד נז(2) 385 (5.2.2003); ע"א 5205/05
שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ נ' נפ-גל בניין ופיתוח בע"מ
(20.3.2008) (להלן:
עניין שחם
); ע"א 7113/11
עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל
(27.2.2014); מיגל דויטש
קניין
415 (2006) (להלן:
דויטש
); אוריאל רייכמן "הערת אזהרה – מהות, יצירה והגנה כנגד עסקאות נוגדות"
עיוני משפט
י, 310-297 (1984)).


משקבענו כי אין בידי המערער מכוח ההסכם לשיתוף פעולה התחייבות לעיסקה במקרקעין, אלא זכות כספית בלבד לקבלת נתח מן ההכנסות הצפויות מן הדירות, ממילא אין מתקיים במקרה דנן כל צורך להגן על זכויותיו אלה או על צדדים שלישיים מפניהן באמצעות מוסד הערת האזהרה. עם זאת אני רואה להעיר כי במישור היחסים שבין המשיב למערער, ככל שהמשיב יתקשר בעיסקה למכירה או להשכרה של איזה מן הדירות, עשויה לקום חובה המוטלת על המשיב ליידע את המערער על דבר ההתקשרות בעיסקה כזו ועל תנאיה, כמי שזכאי לקבלת 30% מן ההכנסות הצפויות ממנה על פי ההסכם לשיתוף פעולה ותנאיו.


נוכח המסקנה שאליה הגעתי לא ראיתי צורך לדון בטענות נוספות שהעלו בפני
נו הצדדים, לרבות החברה, בסוגיית רישום הערת האזהרה.

12.
מן הטעמים שפורטו, אציע לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את המערער לשאת בשכר טרחת עו"ד בסך של 17,500 ש"ח, לטובת כל אחד מהמשיבים 1 ו-3.





שופטת
השופט ע' פוגלמן
:


אני מסכים.


שופט
השופט י' עמית
:


אני מסכים.


שופט


הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות
.


ניתן היום, ט' בסיון התשע"ה (27.5.2015).

ש ו פ ט ת


ש ו פ ט
ש ו פ ט


_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.


14006430_v08.doc

שצ

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il







עא בית המשפט העליון 643/14 מנהל העיזבון יחזקאל שבו נ' ג'ורג' יוסף ג'ראיסי, הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית בירושלים, פרויקט גבעת תלפיות החדשה בע"מ (פורסם ב-ֽ 27/05/2015)