פסקי דין על אמיר עזרא בקשי | פסקי דין על מרב בקשי | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב

85025/12 ערר     03/06/2015




ערר 85025/12 אמיר עזרא בקשי, מרב בקשי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב




מדינת ישראל
משרד הפנים – מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר זהר עירון, שמאי מקרקעין ומודד
נציגת מתכנן המחוז: גב' מיכל מזוז

העוררים: אמיר עזרא בקשי
ומרב בקשי

ע"י ב"כ עו"ד דביר עודד
המשיבה: ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב

ע"י ב"כ עו"ד אושרת שפי
החלטה
בפני
נו ערר על חיוב בהיטל השבחה שהוטל על העוררים בגין מימוש בדרך של היתר בניה בגין תכנית ג/ 1 היא תכנית הגגות של העיר תל אביב.
הנכס נשוא השומה הוא דירת פנטהאוז בקומה החמישית ברחוב לוי אשכול 63 בתל אביב.
הערר הוגש כנגד עצם החיוב.
העוררים טוענים כי רכשו את הזכויות בנכס ביום 5.7.09, וכי הם אינם החייבים בהיטל השבחה מכוחה של תכנית ג/ 1 אשר אושרה ביום 4.9.07, כשנתיים טרם רכישתם את הזכויות בנכס.
הועדה המקומית אינה חולקת על מועד רכישת הנכס ע"י העוררים, אך לשיטתה ההחלטה בדבר מתן היתר הבניה לעוררים היתה המימוש הראשון בו ניתן היה לחייב בהיטל השבחה בגין תכנית זו.
דיון והכרעה
בשומת ההשבחה שנערכה למוכרים עסקת המכר (בה רכשו העוררים את הזכויות בנכס) קבע שמאי הועדה המקומית כי במועד עסקת המכר לא ניתן לממש את זכויות הבניה מכח תכנית ג/ 1, ולפיכך לא חלה השבחה בגין תכנית זו. קביעה זו התבססה על הוראה בתכנית ג/ 1 אשר אינה מתירה בנייתם של חדרים על הגג מקום שבו תכסית הקומה העליונה קטנה מ- 80% משטח הקומה שמתחתיה.
שמאי הועדה המקומית אשר ערך את שומת ההשבחה לעת המימוש במכר, ערך מדידה גרפית של היתר הבניה הקיים שהעלתה כי הדירה דנן אינה עומדת במגבלת תכסית זו, והסיק לפיכך כי לא ניתן לבנות בדירה חדר יציאה לגג ומשכך קבע כי אין תכנית ג/ 1 משביחה.
מכאן מסיקה הועדה המקומית כי במועד עסקת המכר לא ניתן היה לממש את זכויות הבניה מכוחה של תכנית ג/ 1.
לעת מתן היתר הבניה שביקשו העוררים, הורחב שטח דירת העוררים על חשבון שטחים משותפים שהיוו חלק מהרכוש המשותף בבניין. הרחבה זו העמידה את שטח דירת העוררים על 80% משטח הקומה שמתחת ולפיכך רק אז, לשיטת הועדה המקומית, התאפשר מימוש הזכות לבניית החדר על הגג מכוחה של ג/ 1 וחלה ההשבחה.
לא נוכל לקבל טענתה זו של הועדה המקומית.
כפי שעולה מדרפט הדיון והחלטת רשות הרישוי בבקשת העוררים – ולמעשה אין על כך חולק לפנינו – הרחבת דירתם של העוררים לא הצריכה הקלה או אקט תכנוני אחר המהווה אירוע השבחה. ההרחבה נבעה הלכה למעשה מניצול זכויות לא ממומשות שהיו מאושרות זה מכבר, עוד קודם לתכנית ג/ 1.
אפשרות ההרחבה של דירת העוררים מכח זכויות בלתי מנוצלות קיימות אלה, היתה קיימת עוד טרם רכישת הנכס על ידם. אלא שעניין זה לא הובא כלל בחשבון ע"י שמאי הועדה המקומית לעת עריכת שומת היטל ההשבחה בעת המימוש במכר ע"י קודמיהם של העוררים. שמאי הועדה המקומית הסתפק במדידה גרפית של ההיתר והסיק כי אין הדירה עומדת בדרישותיה של ג/ 1 לשם בניית חדר על הגג. ייתכן שהועדה המקומית לא היתה מודעת לקיומן של זכויות בלתי מנוצלות אלה (כפי שעולה לכאורה מדרפט הדיון בבקשה להיתר), אך אין בכך כדי לשנות את התמונה – הרחבת הדירה התאפשרה מכוחה של תכנית שקדמה לרכישת הזכויות ע"י העוררים, ובהתאם גם בניית החדר על הגג התאפשרה מכוחה של תכנית ג/ 1 אשר קדמה לרכישת הזכויות ע"י העוררים. העוררים אינם החייבים בהיטל ההשבחה מכוחה של תכנית ג/ 1, וכאמור, אף לא אירע כל אקט אחר ממן האירועים שהתוספת השלישית מכירה בהם כארוע השבחה, אשר איפשר בניית החדר על הגג. כל שאירע הוא חישוב השטחים הבלתי מנוצלים לצורך היתר הבניה שביקשו העוררים, לאחר מימוש בדרך של מכר אשר אמור היה לכלול חיוב על כל התכניות שנכנסו לתוקפן טרם המכר.
הועדה המקומית טענה בפני
נו כי קודם למתן ההיתר לא ניתן היה לחייב בגין תכנית ג/ 1, מאחר שהזכויות שאיפשרו הרחבת הקומה שמתחת לדירת העוררים היו זכויות בבעלות משותפת והן נבנו על שטח שהינו "רכוש משותף" – עניין שהתאפשר רק לאחר שהעוררים רכשו את הסכמת שכניהם לבניה זו, ולא היה קיים בעת המימוש במכר ע"י קודמיהם.
אלא שהצורך בהסכמת שכניהם של העוררים או "רכישת" זכויות הבניה המשותפות הבלתי מנוצלות בבניין או הזכות לבנות בשטח המשותף אינם מהווים כשלעצמם אקטים משביחים בהתאם לתוספת השלישית. קבלת ההסכמה או רכישת הזכויות כאמור היו צריכים לבוא לידי ביטוי בהפחתות מתאימות של שווי האפשרות שעמדה כבר לקודמיהם של העוררים בנכס, להגדלת דירתם באותו האופן ולבניית חדר על הגג מכוחה של ג/ 1. (באותה מידה שהשמאי היה סבור כי הם מפחיתים משווי הזכות).
בפני
נו טענה הועדה המקומית כי הפחתות אלה אינן אפשריות שכן מקדם אי הודאות בהן הוא כה גדול עד כי אינן מתאפשרות. אלא שטענות אלה, שהינן שמאיות במהותן, לא באו לידי ביטוי כלל בשומת הועדה המקומית לעת המימוש במכר. כל שנעשה בשומה זו, כזכור, הוא מדידה גרפית של ההיתר ומסקנה כי לא ניתן לממש את תכנית ג/ 1 מאחר שהקומה העליונה קטנה מ- 80% משטחה של הקומה שמתחתיה. לא באה כל התייחסות לקיומן של זכויות בלתי ממומשות בבניין, לאפשרות מימושן או אף לאי הודאות האופפת את אפשרות מימושן ע"י בעלי הזכויות בקומה העליונה כפי שנטען בפני
נו היום.
העוררים אינם החייבים בהיטל ההשבחה בגין תכנית ג/ 1, מאחר שלא היו בעלם של המקרקעין בעת אישורה, כמשמעות המונח בסעיף 2 לתוספת השלישית, ואף לא ניתן לראות לטעמנו בבקשת ההיתר משום המימוש הראשון בו ניתן היה לחייב בהיטל השבחה בגין תכנית ג/ 1.
אנו מקבלים איפוא את הערר ומבטלים את חיובם של העוררים בהיטל השבחה בגין תכנית ג/ 1.
הועדה המקומית תישא בהוצאות העוררים בסך 3000 ₪. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום לאחר מכן ישאו הפרש הצמדה וריבית כחוק.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה התקבלה ביום: ט"ז בסיון, התשע"ה, 3 ביוני, 2015.
_______________________ _________________________
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב

ערר מס' : תא/85025/12
1








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85025/12 אמיר עזרא בקשי, מרב בקשי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב (פורסם ב-ֽ 03/06/2015)