פסקי דין על יעקב בש | פסקי דין על מירב בש | פסקי דין על ב"כ מיכאל אוסטרובסקי | פסקי דין על שאול בצון | פסקי דין על ברק מזרחי |

29124-12/12 א     01/06/2015




א 29124-12/12 יעקב בש, מירב בש, ב"כ מיכאל אוסטרובסקי נ' שאול בצון, ברק מזרחי








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד



01 יוני 2015

ת"א 29124-12-12 בש ואח' נ' בצון ואח'



לפני:
כבוד השופט אילן ש' שילה
, סג"נ


התובעים:

1
.
יעקב בש

2
.
מירב בש
ב"כ מיכאל אוסטרובסקי
, עו"ד


נגד


הנתבעים
:

1.שאול בצון
ב"כ מירית חביה
, עו"ד
2.ברק מזרחי
ב"כ עו"ד רונן הורוביץ



פסק דין


פרשה של מכר דירה ובקשה להצהרה על בטלות המכירה, כאשר המכירה אינה אלא מסווה לפירעון
הלוואה חוץ בנקאית ו"פירותיה", בדרך של מכירת דירת הלווה לעושה דברו של המלווה.

1.
הקדמה
בני הזוג התובעים עותרים להצהרה כי הם הבעלים של דירה, שאותה לכאורה מכר התובע לנתבע מס' 1 ("בצון"), שלאחר חודשים אחדים מכרה לנתבע מס' 2 ("מזרחי").
המכר לבצון הושלם באופן שזכויות החכירה בספרי רשם המקרקעין נרשמו בשמו, אך המכר למזרחי לא הושלם והזכויות רשומות עדיין בשם בצון. על פי הסכמי שכירות שכרתו בצון והתובע, ולאחר מכן מזרחי והתובע, המשיכו התובעים להתגורר בדירה כשוכרים גם לאחר המכירות. כיום הם ממשיכים להתגורר בה מכוח הסדר פשרה זמני, שאליו הגיעו הצדדים בהמלצת בית המשפט העליון (השופט י' עמית), במסגרת דיון בבקשה לרשות לערער שהגישו התובעים, על החלטה שבה דחיתי את בקשתם לצו מניעה זמני שימנע פינוים מן הדירה, עד לתום הדיון בתובענה.

כפי שפתחתי בתחילת פסק הדין, אקדים את המאוחר ואומר כבר עתה, כי מדובר בפרשה שבה מכר התובע את דירת מגוריהם של התובעים, לצורך פירעון חוב שיסודו בהלוואה שנטל משולחו של בצון העוסק במתן הלוואות חוץ בנקאיות. בצון רכש את הדירה כעושה דברו של המלווה, כאשר המלווה עצמו ביקש להסוות את המכר כמכירה רגילה של מוכר מרצון לקונה מרצון, בעוד שמטרת המכירה הייתה גביית החוב שהמלווה סבר כי צמח מההלוואה.

הסוגיות המרכזיות שהעמידו הפרקליטים לדיון הן טיבן, כשרותן ותוקפן של עסקות המכר ובמיוחד המכר שמכר התובע לבצון, מחד גיסא, ומהותן וטיבן של זכויות התובעת בדירה, כאשר הדירה הייתה רשומה בשם התובע בלבד והתובעת לא נטלה כל חלק בחוזה המכר, מאידך גיסא.
סוגיה נוספת, שהיא סוגיה מרכזית, היא שאלת חוקיותו של חוזה המכר לבצון, לנוכח העדויות והראיות האחרות, המלמדות שהתובע מכר את דירתו למלווה (באמצעות בצון) בקשר עם פירעון הלוואה, שפרטיה והסכם ההלוואה לא הובאו בפני
י.

2.
מבוא שבו עיקר הטענות ודרך הילוכו של פסק הדין
בכתב התביעה (המקורי והמתוקן) התובעים טוענים, בין השאר, כי
"עסקינן במקרה קלאסי של תרגיל 'עוקץ' חמור במקרקעין. התובע 1 – אדם הלום קרב והתובעת 2 – אשתו, מתעוררים בוקר אחד ומגלים כי נוכלים (גורמים בשוק האפור) מכרו את המקרקעין שבבעלותם – דירת המגורים בה הם וילדם הקטין מתגוררים במשך 17 השנים האחרונות ברציפות וזאת בלא ידיעתם ובלא הסכמתם" (ס' 5 בכתבי התביעה), וכי "הדירה נמכרה על סמך מסמכים אשר אין להם כל תוקף משפטי מחייב שכן הושגו במרמה, תוך הטעיית התובע, והטחת איומים והפחדות אשר הופעלו כלפי התובע 1 מצד גורמים בשוק האפור מהם נטל התובע 1 הלוואה בסכום של 60,000 ₪ ... ויודגש כבר עתה כי ההלוואה אותה נטל התובע הוחזרה זה מכבר לנותניה" (ס' 6).
עוד התובעים מוסיפים כי התובע לא חתם מעולם על מסמכים בקשר למכירת הדירה, וכי סבר כי הוא חותם על הסכם הלוואה (ס' 7).

התובעים מוסיפים וטוענים כי התובע לא קיבל את התמורה שהיה אמור לקבל בגין המכירה, וכי הסכם המכר שבו מכר בצון את הדירה למזרחי הוא חוזה למראית עין "אשר מטרתו הינה אחת ויחידה, גזילת הדירה מאת התובעים", ההסכם "נערך מתוך מחשבה כי יעמדו לנתבע 2 טענות משפטיות לעניין הבעלות בדירה ויקל עליו הניסיון להביא לפינוים של התובעים מן הדירה ... " (ס' 30 בכתב התביעה המתוקן; ס' 26 בכתב התביעה המקורי), ו"הנתבע 2 לא העביר כספים כלשהם בגין רכישתו את הדירה לנתבע 1 עובדה אשר יש בה כדי להצביע על היות ההסכם למראית עין בלבד" (ס' 32 בכתב התביעה המתוקן).

עוד נטען כי לתובעת זכויות בדירה מכוח חזקת השיתוף, אך בתהליך מכירת הדירה התעלמו הנתבעים לחלוטין מעצם קיומה של התובעת ומזכויותיה בדירה.

בתצהיר עדות ראשית שעשה התובע הוא מוסיף וטוען כי נעשה כלפי התובעים "מעשה מרמה שפל", כי "הנתבעים נרשמו כבעלי זכויות בדירה בערמה, גזל והונאה" (ס' 58 ו-59), כי זויפה חתימתו על חוזה המכר, ועל מסמכים נוספים הקשורים במכר ובקבלת התמורה, כמו גם על הסכמי שכירות שנכרתו בין התובע לבין כל אחד מהנתבעים. עוד התובעים טוענים, בסתירה לטענה
שחתימות שהנתבעים טוענים כי הן חתימות התובע זויפו, כי התובע חתם על המסמכים עקב הטעייה שמדובר במסמכי הלוואה בלבד, וכי חתם עקב לחצים ואיומים שהופעלו עליו.

הנתבעים מכחישים את טענות התובעים, וטוענים כי התובע ידע בדיוק על מה חתם והוסיף וחתם, כי החתימות הן חתימותיו, שתי העסקות נעשו בתום לב, התמורה שולמה במלואה,
והעסקות כשרות ותקפות ונעשו במעמד עורכי דין. לטענתם התובע הוא הבעלים היחיד של הדירה, שאותה רכש בסיוע אביו, ואין לתובעת כל זכות בה.

בבואי לכתוב את פסק הדין, לאחר שהסתיימה פרשת הראיות והוגשו הסיכומים, התברר לי כי לכאורה עולה מחומר הראיות שחוזה המכר הוא חוזה פסול, שמטרתו לעקוף ולהפר את הוראות חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות, תשנ"ג-1993 ("חוק ההלוואות"). הואיל ועניין זה לא עלה במפורש בכתבי הטענות ובסיכומים, הוריתי לפרקליטים להשלים טענותיהם בסוגיה זו. הפרקליטים אכן טענו, ואדון גם בטענותיהם אלו.

להלן אסקור תחילה את סיפור המעשה על ההסכמים השונים שעשו בעלי הדין בקשר עם הזכויות בדירה, לאחר מכן אבחן את העדויות והראיות האחרות, ואדון בטענות בעלי הדין כפי שנטענו בסיכומיהם ובהשלמת הטענות בסוגיית החוזה הפסול.

3. זה סיפור המעשה
במשך 17 שנים, עד סמוך להגשת התובענה דנן, התגוררו בני הזוג התובעים (וכאמור הם ממשיכים להתגורר גם כיום) עם בנם הקטין, בדירה ביהוד, הידועה כחלקה 17/295 בגוש 6810 ("הדירה"), שאת זכויות החכירה בה רכש התובע בסיוע אביו ורשמן בשמו. התובע, בזמנו, נטל הלוואה מבנק לאומי למשכנתאות בע"מ ("בלמ"ש"), ורשם משכנתא להבטחת פירעונה. במועדים הרלוונטיים לענייננו עמדה יתרת חוב ההלוואה על כ- 80,000 ₪.

4. מכר הדירה לבצון
ביום 15.7.11 חתם התובע על חוזה, שעל פיו מכר את הדירה לבצון תמורת 1,780,000 ₪ ("חוזה המכר"). עו"ד יהודה עזרא ערך את חוזה המכר וזה נחתם במשרדו ובנוכחותו.

בחוזה המכר (ס' 5) נאמר כי סכום של 400,000 ₪ שולם לתובע במזומן עד למעמד החתימה על החוזה. התובע טוען שסכום זה לא שולם לו כלל.
סכום נוסף של 80,000 ₪ היה על בצון לשלם כעבור 11 יום, לצורך פירעון יתרת ההלוואה שבקשר עמה נרשמה המשכנתא לטובת בלמ"ש.
יתרת התמורה - 1,300,000 ₪ - הייתה אמורה להיות משולמת עד ליום 10.9.11, כשמועד זה נקבע גם כמועד מסירת החזקה בדירה.
עוד הוסכם בחוזה המכר, כי אם במועד שנקבע למסירת החזקה ולתשלום האחרון לא יהיו בידי התובע כל האישורים הנדרשים לרישום הדירה בשם בצון (ביניהם אישור מס שבח ואישור העירייה), אזי יופקד סכום של 400,000 ₪ מתוך היתרה בידיו הנאמנות של
עו"ד עזרא, שיפרע באמצעותו את התשלומים שיידרשו לקבלת האישורים, ואת יתרת הפיקדון יעביר לתובע.
אציין כאן כי בעת רכישת הדירה הייתה רשומה לזכותו של התובע הערת אזהרה בלבד, וכי הזכויות בדירה נרשמו בשם התובע בספרי המקרקעין רק לאחר כריתת חוזה המכר.

לשם מימון רכישת הדירה נטל בצון הלוואה בסכום של 930,000 ₪ מהבנק הבינלאומי הראשון, שבגינה נרשמה משכנתא על הדירה, לאחר שהוסרה המשכנתא לטובת בלמ"ש. סכום ההלוואה הגיע לידיו של עו"ד עזרא שפעל בו כפי שיפורט להלן.

נוסף על חוזה המכר, חתם התובע, בין השאר, על מסמכים אלו:
א.
ייפוי כוח בלתי חוזר, נושא תאריך חתימה 18.9.11, שנחתם במשרדו של עו"ד עזרא (כחודשיים לאחר החתימה על חוזה המכר, ולא כאמור בחוזה המכר במעמד החתימה עליו). בייפוי הכוח אישר התובע כי חתם על חוזה המכר, וייפה את כוחו של עו"ד עזרא לעשות את כל הפעולות הדרושות לרישום הדירה בשם בצון. אעיר כאן כי עו"ד עזרא אכן עשה שימוש בייפוי הכוח לצורך רישום הדירה בשמו של בצון, לרבות רישום הערת אזהרה וחתימה על שטרי מכר, וכי עשה כן בלי שטרח לבקש את התובע לחתום בעצמו על המסמכים הללו.
ב.
הסכם שכירות מיום 15.9.11, בין בצון לבין התובע, שנועד לכאורה לאפשר לתובעים להמשיך ולהתגורר בדירה תקופה נוספת לאחר מכירתה.
ג.
הסכם שכירות מיום 1.5.12 בין מזרחי, אשר רכש את הדירה מבצון. לבין התובע. מטרת הסכם שכירות זה דומה למטרתו של הסכם
השכירות הקודם.
ד.
הודעה על הסכם פשרה שבו הודה התובע כי הפר את הסכם השכירות שחתם עם מזרחי, והסכים למתן פס"ד לפינוי הדירה לאלתר. הסכם הפשרה נחתם עוד בטרם הוגשה תביעה לפינוי.
ה.
שורת הוראות ואישורים, שעליהם חתם התובע לעו"ד עזרא, בקשר לפעולות ביתרת תמורת הדירה שהגיעה לחשבון נאמנות שניהל עו"ד עזרא. פירוט המסמכים יובא בהמשך הדברים.

מלכתחילה טען התובע (בכתב התביעה המקורי ובתצהיר שעשה לתמיכה בבקשה למתן צו מניעה זמני) כי חתימתו זויפה. עוד הוסיף וטען (בכתב התביעה המתוקן ובתצהיר עדות ראשית) כי מדובר בתרגיל "עוקץ" שעשו לו גורמים בשוק האפור, כי הדירה נמכרה "על סמך" מסמכים מזויפים, אשר אין להם כל תוקף משפטי מחייב, ואשר הושגו במרמה "תוך הטעייתי והטחת איומים והפחדות אשר הופעלו כלפיי מצד אותם גורמים בשוק האפור מהם נטלתי הלוואה קטנה בסכום של 60,000 ₪" (ס' 3 בתצהירו). התובע הוסיף ופירט:
"אני נטלתי מאת בחור בשם 'עופר' ושותפו 'יואל בן חיים' הלוואה בסכום של 60,000 ₪, אותה התחייבתי להחזיר תוך מספר חודשים. עופר ויואל הביאו אותי למשרדו של עו"ד יהודה עזרא (אשר שוכן בסמוך למשרדם) כדי לחתום על הסכם להחזר ההלוואה. הגעתי למשרדו של עו"ד עזרא וחתמתי על מסמכים עת הוסבר לי כי אני חותם על הסכם להחזר הלוואה. זה ותו לא. בדיעבד ולאחר קבלת צו הפינוי מן הדירה, אשר הוצא בבית משפט השלום
בראשון לציון, על ידי הנתבע 2, התברר לי כי נערך הסכם מכר בגין הדירה על גביו זויפה חתימתי וכן כי הוחתמתי במרמה, תוך הפעלת לחצים פסולים ותוך הטעייה, אשר הפעילו כלפי עופר ויואל, על מסמכים לצורך מכירת הדירה ולא על מסמכים להחזר הלוואה."




(ס' 19)
בחקירה שכנגד מסר התובע גרסות שונות ואף סותרות, באשר למסמכים שעליהם מופיעה חתימתו, כשלטענתו הוטעה ולא התכוון לחתום על מסמכים אלו, והחתימות אינן חתימותיו. אולם בסופו של דבר אישר התובע כי חתם על המסמכים הקשורים במכר הדירה, ולמצער על מרביתם (והדברים יפורטו בהמשך).

5. יואל
הואיל והבאתי את דברי התובע באשר ל"יואל", אומר כי אותו יואל, הידוע כיואל בן חיים או יואל עטיה ("יואל") הוא השחקן המרכזי בפרשה הנדונה, ועם זאת נותר עלום. יואל היה זה שיזם את מכירת הדירה לבצון, אשר כפי שהתברר היה עושה דברו ואיש קש עבורו, יואל הוא שיזם לאחר מכן את מכירתה לנתבע 2 ("מזרחי"), שעמו היו לו יחסי לווה ומלווה, והוא שהיה מעורב ונוכח באירועים הקשורים במכירות הזכויות בדירה ובהשכרתה. הנתבעים לא זימנו את יואל למתן עדות, והסברו הכללי והבלתי מפורט של בצון, שלא הצליח לאתרו, אינו אלא טענה בעלמא.

6. חוזה השכירות בין בצון לבין התובע
ביום 15.9.11 נחתם הסכם שכירות בין התובע לבין בצון, שעל פיו שכר התובע את הדירה מבצון, למשך שנה אחת ואופציה להמשך השכירות לשנתיים נוספות, תמורת דמי שכירות חודשיים של 5,000 ₪ לחודש. אין חולק כי מי ששילם את דמי השכירות לבצון, ככל ששילם, לא היה התובע אלא יואל.

7. מכר הדירה מבצון למזרחי
ביום 1.4.12 כרתו בצון ומזרחי הסכם שעל פיו מכר בצון את הדירה למזרחי, במחיר של 1,500,000 ₪ ("הסכם בצון מזרחי"). מחיר זה פחות ב- 280,000 ₪ מהמחיר שבו רכש בצון את הדירה. הסכם בצון מזרחי נעשה במשרדו של עו"ד זיו רוטמנש, שפעל מטעם מזרחי. יואל היה נוכח גם במעמד זה.

יואל היה זה שפנה אל מזרחי והציע לו לרכוש את הדירה, ובדרך זו להיפרע ממנו חוב שחב לו. יש לציין כי יואל ומזרחי עסקו באותו זמן במתן הלוואות ובעסקי כספים, "צ'יינג'" כדברי מזרחי. מזרחי אף העיד כי לא אחת הלווה כספים ליואל, ומכאן גם מקור חובו של יואל למזרחי, שאותו פרע באמצעות מכירת הדירה למזרחי. כך לדוגמה, בהסכם בצון מזרחי אישר בצון כי קיבל במעמד החתימה סכום של 395,000 ₪ במזומן (ס' 4), אך אין חולק כי תשלום זה לא שולם בפועל. לדברי מזרחי
תשלום זה שולם בדרך של קיזוז מחוב שחב לו יואל, ומדובר בחוב שחב יואל למזרחי בגין הלוואה שזה העמיד לו.

תשלום נוסף שהיה על מזרחי לשלם לבצון, היה אמור להיות משולם בדרך של פירעון ההלוואה במשכנתא שנטל בצון (930,000 ₪), לצורך רכישת הדירה מהתובע. מזרחי אכן נטל הלוואה במשכנתא, בסכום של 1 מיליון ₪ מהבנק הבינלאומי הראשון, ופרע באמצעותה את ההלוואה שנטל בצון, כך שהמשכנתא בגין הלוואה זו נרשמה במקום המשכנתא שעשה בצון (כזכור גם כן לטובת הבנק הבינלאומי הראשון).

לא הוכח כי מזרחי שילם את יתרת מחיר הדירה בסכום של 175,000 ₪, ונראה כי גם סכום זה "קוזז" במסגרת יחסי ההלוואות ששררו בין מזרחי לבין יואל.

8. הסכם השכירות בין מזרחי לבין התובע, הסכם הפשרה ותביעת הפינוי
מועד מסירת החזקה בדירה למזרחי נקבע, בהסכם בצון מזרחי, ליום 1.8.12. הואיל והתובעים עדיין התגוררו בדירה, חתמו מזרחי והתובע, ביום 1.5.12, על הסכם שכירות ביניהם, שבו הוסכם על המשך השכירות לתקופה של שנה אח,ת החל מיום 1.4.12, בשכר דירה חודשי של 5,000 ₪. יואל הוא שמסר למזרחי שיקים מעותדים בחתימתו לתשלום דמי השכירות, וכמו בעניין הסכם השכירות שבין בצון לבין התובע לא הוכח כי התובע שילם את שכר הדירה.

משלא נפרע שיק שמסר יואל, עבור חודש יולי 2012, פנה מזרחי לעו"ד יהודה זינגר, לצורך הגשת תביעה לפינוי נגד התובע. עו"ד זינגר העיד כי ביום 15.7.12 הכין מכתב התראה לתובע בגין הפרת הסכם השכירות שבינו לבין מזרחי, כי בעקבות מכתב זה ביקש התובע להיפגש עמו, וכי הם נפגשו ביום 17.7.12, בקפה ארומה. לפגישה זו הגיע עו"ד זינגר עם נוסח מוכן של הסכם הפשרה, לאחר שלדבריו מזרחי מסר לו כי התובע רוצה להתפשר, ומוכן לשלם מיד דמי שכירות לחודש אחד. בו ביום באותה פגישה, ועוד בטרם הוגשה התביעה, כרתו מזרחי והתובע "הסכם פשרה". בהסכם נאמר כי "עו"ד יהודה זינגר יגיש תביעה משפטית (בהסכמה) לסילוק ידו של [התובע] מהדירה באופן מידי ויבקש פסיקתא למימוש

פסק דין
זה לפי תנאי הסכם זה". עוד הוסכם כי הפסיקתה תישאר בנאמנות אצל עו"ד זינגר, ב"כ מזרחי, שיהיה רשאי לעשות בה שימוש אם התובע ימנע מלשלם במועד את שכר הדירה כמתחייב מחוזה השכירות.

לאחר מכן הגיש עו"ד זינגר, לבית משפט השלום בראשון לציון, תביעה לפינוי נגד התובע. סמוך לאחר הגשת התביעה, הגיש עו"ד זינגר לבית המשפט גם את הודעת הפשרה. ביום 8.8.12 נתן בית משפט השלום בראשון לציון

פסק דין
, שבו אישר את הודעת פשרה והורה על פינויו של התובע (ת"א 43543-07-12).

על יסוד פסק הדין פתח מזרחי בהליכי הוצאה לפועל לפינוי התובע. רק בעקבות ההתראה שנשלחה מטעם ההוצאה לפועל, פנו התובעים לעורך דין שהגיש מטעמם תובענה זו, ובד בבד עמה גם בקשה לצו מניעה זמני שימנע את הפינוי.

9. הבקשה לצו מניעה זמני
דנתי בבקשת התובעים לצו מניעה זמני, שבמסגרתה שמעתי חקירות של התובעים (המבקשים) ושל עורכי הדין זינגר, עזרא ורוטמנש מטעם הנתבעים, בעוד שהנתבעים עצמם לא העידו בשלב זה. בתום הדיון בבקשה החלטתי לדחותה, מהטעם העיקרי שהתרשמתי, שלא כטענת התובע, כי הוא אכן חתם על מסמכי מכר הדירה.

התובעים הגישו בקשה לרשות לערער לבית המשפט העליון, וכאמור הגיעו שם (לפני השופט י' עמית) להסכמה שהתובעים ימשיכו להתגורר בדירה עד למתן

פסק דין
זה, תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים של 5,000 ₪ ותשלום חד פעמי של 40,000 ₪.

10. עיקר עדויות התובעים
את עיקר גרסתו של התובע הבאתי לעיל. אוסיף כי התובעת הגישה אף היא תצהיר עדות ראשית, הדומה בתוכנו לתצהירו של התובע, כשטענתה המרכזית היא שלא ידעה על כל ההתרחשויות באשר למכר הדירה והסכמי השכירות, ואלו נודעו לה רק לאחר שהתובעים נדרשו לפנות את הדירה, עפ"י צו ההוצאה לפועל. התובעת, כמו התובע, עומדת על זכותה בדירה מכוח חזקת השיתוף ונסיבות חייהם המשותפים של בני הזוג, שהתגוררו בדירה כ- 17 שנה וגידלו בה את בנם.
התובעים הגישו חוות דעת גרפולוגית מטעמם, שבאמצעותה ובאמצעות עדות עורכתה ביקשו להוכיח שחתימות התובע על המסמכים השונים אינן חתימותיו.

11. עיקר עדויות הנתבעים
אעבור עתה לסקור ולבחון את עדויות הנתבעים. אציין תחילה כי לא אפרט את גרסותיהם (למעט עדויות עורכי הדין מטעמם) באשר לעצם השתתפותו של התובע במעמד החתימה על המסמכים שעליהם מופיעה חתימתו, ובאשר לאמיתות חתימותיו, בעיקר משום שדי בראיות האחרות כדי לקבוע שהתובע אכן חתם על המסמכים.

12. עדויות שי ואודליה בצון
בצון הודה כי יואל היה בעל העניין ברכישת הזכויות בדירה, ולאחר מכן בדירה עצמה, והמוציא והמביא בקשר לרכישתה מהתובע, ומכירתה לאחר מכן למזרחי, כמו גם בענייני השכירות. יואל היה בן זוגה של אמו של בצון במשך שמונה השנים שקדמו לעסקת המכר, ו"הפך להיות חבר קרוב שלנו וסמכנו עליו מאוד" (תצהיר בצון ס' 2). יואל הוא שמימן את רכישת הדירה מהתובע, כדברי בצון בתצהיר עדותו: "פנה אליי יואל והציע לי לרכוש דירה להשקעה יחד איתו בשותפות" (ס' 3), באופן "שנרכוש דירה ... כשאנחנו ניקח משכנתה בסכום של כמחצית [מסכום התמורה] והיתרה תשולם על ידי יואל. מאחר שיואל לא יכול היה לקחת משכנתה בבנק ולא להיות הבעלים הרשום של הדירה, הוא ביקש שהדירה תירשם על שמי וכך סוכם" (ס' 6 ו-7).
עוד הוסיף בצון כי לא ראה את הדירה לפני שרכש אותה, כדבריו: "יאמר כי יואל היה זה שניהל את המו"מ עם בש וסיכם איתו את כל התנאים. אנחנו לא היינו בדירה ולא הכרנו את בש בשלב זה" (ס' 8). בצון גם לא טען כי ראה את הדירה אי פעם לאחר רכישתה. בחקירה שכנגד נשאל בצון מדוע לא זימן את יואל לעדות ופטר עצמו בתשובה "לא הצלחתי להשיג אותו, הוא ואימא שלי נפרדו. ניסיתי ולא הצלחתי. לא ראיתי בכך בעיה שהכול נעשה ע"י עו"ד" (פר' עמ' 69 ש' 29).
על תשובה זו כבר אמרתי כי אין בה ולא כלום.

אביא כאן, מעט בהרחבה, שאלות שנשאל בצון בחקירה שכנגד, ותשובות שהשיב. יש בדברים כדי ללמד על מעמדו בפרשה זו, כרוכש הדירה ולאחר מכן כמי שמכר אותה, ולמעשה על מעמדו כשלוחו של יואל וכאיש הקש מטעמו:

"ש.
במה יואל עובד?
ת.
לא יודע. אני מבקש להוסיף משהו.
ש.
כמה שנים אתה מכיר את אפרים טויטו
[איש השוק האפור – אש"ש]?
ת.
לא מכיר אותו.
ש.
חתמת על הסכם שכירות עם בש?
ת.
לא איתו בדיוק. יואל החתים את בש, ואני חתמתי בנפרד.
ש.
לכן המקור של ההסכם, לא יכולת להביא לגרפולוגית כי נמצא אצל יואל?
ת.
אצלי אין.
ש.
איזה מסמכים מקוריים של רכישת הדירה?
ת.
יש את כל המסמכים שצריך. הסכם אצל יהודה
[עו"ד זינגר – אש"ש], כל מה שהצגנו לביהמ"ש.
...
ש.
הסכם השכירות של הרכישה מבש, יואל החזיק או אתה?
ת.
מה זאת אומרת החזיק?! זה היה אצל עו"ד עזרא.
ש.
זה לא היה אצלך?
ת.
לא.
...
ש.
כמה שכ"ט שילמת לעו"ד עזרא?
ת.
יואל טיפל בזה, לא אני.
ש.
כמה שילמת מס רכישה?
ת.
יואל טיפל בזה, לא אני.
ש.
בתשלום הראשון ששילמתם לכאורה עפ"י ההסכם, למי שילמת?
ת.
שילמתי בסה"כ את המשכנתא. יואל שילם לבש, לפי מה שרשום בהסכם.
ש.
החלק שלך בעסקה היה לטפל במשכנתא, כל שאר הדברים היו באחריות יואל?
ת.
בגדול כן.
ש.
לא ראית שיואל נתן פיזית לבש שקל, כי לא היית מעורב?
ת.
אבל בש אישר לי שהוא קיבל את זה.
ש.
אני שואל אם אתה ראית.
ת.
לא. אני פיזית לא ראיתי שהעברתי משכנתא, רק ראיתי שזה עבר.
ש.
אתה יודע שבש היה בבעיות כלכליות?
ת.
לא כל כך. ידעתי שהוא רוצה למכור את הדירה. לי הייתה הזדמנות לקנות דירה.
ש.
סיפרת בתצהירך שבש סיפר לך שיש לו אישה. ידעת שיש לו אישה?
ת.
בטח שידעתי. זה היה אצל עו"ד יהודה עזרא.
ש.
קונים דירה על שמך, לא בדקת מתי נרשם הערת אזהרה?
ת.
לא טיפלתי בזה. זו דירה ראשונה.
ש.
יואל טיפל?
ת.
כן.
ש.
אתה לא יודע לומר מתי שולם לבש ה-80,000 ₪ של הבנק?
ת.
זה רשום.
...
ש.
אתה לא טיפלת בזה?
ת.
לא, יש עו"ד בשביל זה. יהודה עזרא.
ש.
מתי נמסרה החזקה בדירה (מפתחות הדירה)?
ת.
זה נמסר ליואל. למרות שבש המשיך לשכור את הדירה.
ש.
למה לא החתמת את אשתו של קובי על הסכם השכירות?
ת.
מאותו סיבה שלא החתמנו אותה על מכירת הדירה. זה מה שבש אמר לנו.
ש.
אתה לא יודע איזה ערבויות בש נתן ע"ח הסכם השכירות?
ת.
לא. לא זוכר.
ש.
אתה לא יודע כמה תשלומים שולמו ע"ח דמי השכירות?
ת.
כיוון שבש היה מוגבל, הבנתי שהוא לא יכול לשלם בשיקים. הוא שילם ליואל, ויואל העביר לי שיקים כנגד.
ש.
אתה לא יודע אם העביר או לא?
ת.
לא. לא עניין אותי. כל עוד אני מקבל את השיקים, אין לי בעיה. כל עוד המשכנתא משולמת.
ש.
מתי יואל הפסיק לשלם את הכסף?
ת.
לפני כמה חודשים, אם אני לא טועה.
ש.
מי ערך את הסכם המכירה עם מר מזרחי?
ת.
רוטמן
[צ"ל רוטמנש].
ש.
מי טיפל בעסקה עם מר מזרחי?
ת.
יואל.
ש.
הוא התקשר אליך שמכר את הדירה?
ת.
לא בדיוק היה כך. אני ראיתי שהשיקים של המשכנתא קצת חזרו. יואל ניגש אלי, אמר לי: תשמע, אני חייב כסף וצריך למכור את הדירה. כמובן שהתאכזבתי, אבל אין מה לעשות. זה זכותו. החלטנו למכור את הדירה.
ש.
הזמנת את בש לפגישה שנערכה אצל רוטמן?
ת.
לא.
...
ש.
חוץ מההסכם, על איזה מסמכים חתמת בפגישה אצל רוטמן
[צ"ל רוטמנש]?
ת.
לא זוכר.
ש.
היו מסמכים נוספים?
ת.
היה ערימה של מסמכים, עיינתי. אני לא בדיוק זוכר.
ש.
למה לא צירפת את המסמכים?
ת.
לא יודע. לא ראיתי צורך. ביני לבין ברק אין טענות. לא יודע.
ש.
כמה כסף הועבר בפועל לחשבון הנאמנות של יהודה עזרא?
ת.
851,497 ₪.
ש.
מי זה זאב ארקש?
ת.
לא יודע.
ש.
מפנה לנספח ג' לתצהיר אשתך. זאב ארקש ששילם כיסה את סכום המשכנתא?
ת.
אני רואה את המסמך.
ש.
הסכם המכירה עם ברק מזרחי
. בהסכם שערכתם, אתה אומר שקיבלתם מברק 395,000 ₪ (סעיף 7.1.1 לנספח ז). מחיר המכירה היה 1.5 מיליון. מתי קיבלת את הסכום של 395,000 ₪?
ת.
זה עבר ליואל.
ש.
לפי סעיף 7.1.2 היית אמור לקבל סך של 175,000 ₪ לאחר רישום הערת אזהרה. אתה לא יודע אם קיבלת, כי הועבר ליואל?
ת.
אני לא זוכר. יכול להיות שיואל קיבל.
ש.
לפי מכתב הכוונות של הבנק, כדי לסלק את ההלוואה של בצון, היו צריכים לשלם 961,000 (נספח ט' לתצהירך). לפי החשבון שעשיתי הסכום הוא 1,531,920 ₪. קיבלת את הסכום של 1,531,920? אם קיבלת את הסכום של 395,000 + 175,000 ₪ + כיסוי המשכנתא היינו מגיעים לסכום כולל של 1,531,920 ₪. האם קיבלת 31,950 ₪?
ת.
אני אישית לא.
ש.
אתה יודע איך יש הבדל בסכומים?
ת.
כי היו פיגורים במשכנתא.
ש.
סגרתם על סכום של 1.5 מיליון ₪, זה גם מה שדיווחתם לרשויות המס. בפועל, לכאורה, לפי החישוב שעשית קיבל 1,531,920 ₪. אתה אומר שיואל טיפל בזה ואתה לא יודע?
ת.
אני אומר שזה בגלל פיגורים במשכנתא.
ש.
אבל סיכמתם על 1.5 מיליון.
ת.
המכירה של ברק וההסכם שעשיתי איתו היה כמה חודשים לפני כן. כשהוצאנו אח"כ וסגרנו את המשכנתא ראינו שהסכום גבוה יותר. מי שילם את זה? לא ידוע. לי היה חשוב שאני לא שילמתי.
ש.
כל תפקידך בשתי העסקאות, הסתכם בכך שחתמת על מסמכי המשכנתא, העברת את הכספים.
ת.
לעו"ד יהודה עזרא.
ש.
וברגע שאמרו לך למכור, מכרת ובזה הסתיים תפקידך. לא עניין אותך באמת כמה כסף שולם, אלא לכסות את המשכנתא שלא יהיו בעיות.
ת.
אוקי. אם בהתחלה הייתי בטוח שהדירה תהיה לאורך זמן, ולא ציפיתי למכור מהר. איך שהתפתחו הדברים, התפתחו. זהו. כן. היה חשוב לי לא להינזק מכל העסקה.
ש.
כל נושא הסכם השכירות, אתה לא יודע איזה ערבויות ניתנו ע"י בש?
ת.
לא יודע.
ש.
אתה לא יודע שניתנו למר מזרחי שיקים של בחור בשם ג'וי עטיה?
ת.
לא זכור לי.
ש.
תסתכל על הסכם השכירות בין בש לברק מזרחי
- אתה מכיר את הסכם השכירות?
ת.
לא.
ש.
כשאתה השכרת לבש את הדירה, אתה לא יודע אם נתן ערבויות כלשהן?
ת.
לא.
ש.
אמרת שהתחלקתם חצי-חצי בדירה, אתה מימנת חצי ויואל בן חיים מימן חצי. למה אתה כותב בתצהירך שקיבלת ממנו 4,000 ₪ לכסות המשכנתא והוא קיבל רק 1,000? אם הוא שותף לך צריך להתחלק חצי-חצי.
ת.
אני הבאתי 900,000, הוא היה צריך לשלם את ההפרשים.
ש.
למה לא הבאת את יואל לתת עדות?
ת.
לא הצלחתי להשיג אותו, הוא ואימא שלי נפרדו. ניסיתי ולא הצלחתי. כשראיתי שאני לא מצליח להשיג אותו, לא ראיתי בכך בעיה שהכול נעשה ע"י עו"ד.




(פר' עמ' 66 – 69)
ולסיכום החקירה:

"ש.
כלומר, אתם הייתם 'קוף' של יואל עטיה?

ת.
לא רוצה לענות על זה."

(פר' עמ' 69, ש' 33)

בצון סירב להשיב לשאלה האחרונה, אך סירובו דהיינו שתיקתו כהודאה דמיא. מכל מקום ברור, כי אילו היה בוחר להשיב לשאלה, תשובת אמת, היה משיב עליה בחיוב, שהרי הדברים נלמדים מתשובותיו האחרות ומשאר נסיבות העניין. אדגיש כי תשובותיו של בצון מלמדות שלא היה לו עניין של ממש בדירה, וכל שנדרש מצידו היה ליטול, בשמו שלו, את ההלוואה במשכנתא, ולרשום את הדירה בשמו, כתשובתו הסתומה לעיל: "מאחר שיואל לא יכול היה לקחת משכנתה בבנק ולא להיות הבעלים הרשום של הדירה, הוא ביקש שהדירה תירשם על שמי וכך סוכם".
בצון גם השיב תשובה חיובית לשאלה
"החלק שלך בעסקה היה לטפל במשכנתא, כל שאר הדברים היו באחריות יואל?"
אעיר בקשר לדברי בצון האחרונים כי אף על פי שנטל את ההלוואה במשכנתא בשמו ובאחריותו, היה זה יואל ששילם את תשלומי הפירעון של ההלוואה, כל עוד שילמם.


13. חוזה השכירות בין בצון והתובע
לאחר שנכרת חוזה המכר המשיכו התובעים להתגורר בדירה. ביום 15.9.11 כרתו התובע ובצון חוזה שכירות (נספח ה' לתצהיר בצון וס' 19 הימנו) לתקופה של שנה אחת, ואופציה לתובע להאריך את תקופת השכירות לשנתיים נוספות. בהסכם השכירות התחייב התובע לשלם דמי שכירות חודשיים בסכום של 5,000 ₪. לגרסת בצון יואל הוא שקיבל את תשלומי שכר הדירה מהתובע העביר מתוך כל תשלום 4,000 ₪ לבצון לצורך פירעון תשלומי ההלוואה שנטל, ו-1,000 ₪ נטל לעצמו (ס' 20). כזכור יואל לא העיד, שעל כן לא הוכחה גרסת בצון (שהיא לכל היותר עדות מפי השמועה) שהתובע הוא ששילם את תשלומי שכר הדירה. אכן נראה כי יואל הוא ששילם את התשלומים מכספו, כפי שנהג לאחר מכן עת הושכרה הדירה למזרחי, וטעמיו עימו.

14. לסיכום עדותו של בצון
אסכם ואומר כי האינטרס ברכישת הדירה מהתובע, ובהסכם השכירות עמו, כמו גם במכירת הדירה למזרחי, היה של יואל, שהוא היה בעל הדברים, שהסתתר מאחורי בצון. על כן יש לראות ביואל את רוכש הדירה מהתובע, ומי שמכרה למזרחי. בצון פעל למעשה כאיש קש עבור יואל ומטעמו, וכפי שהערתי לעיל (פסקה 12 סיפא) אף על פי שנטל את ההלוואה בשמו, הוא לא נשא בתשלומי פירעונה, ולא נראה שהיה לו אינטרס של ממש ולו בחלק מהדירה.

15. עדות הגב' בצון
בעדותה של הגב' אודליה בצון, לא היה כדי להוסיף לכאן או לכאן, שכן עיקר עדותה בא מפי השמועה (ר' חקירתה – פר' עמ' 62 ש' 24 – עמ' 63 ש' 1). אציין רק כי הגב' בצון לא הייתה צד לחוזה המכר, אף על פי שלגרסתה מלכתחילה היה בכוונתה ובכוונת בן זוגה לרכוש את הדירה יחד (ס' 4 בתצהירה). איני מקבל את ההסבר שנתנו בצון לאי צירופה של הגב' בצון כרוכשת, דהיינו שילדה שלושה ימים לפני מועד החתימה על החוזה (ס' 10 בתצהיר בצון וס' 12 בתצהיר גב' בצון).

16. עדות הנתבע ברק מזרחי
מזרחי מתאר עצמו כמי שביקש לרכוש דירה למגוריו, וכמי שהסכים להמשך מגוריו של התובע בדירה, למשך שנה אחת, בתמורה לדמי שכירות. לא התרשמתי שכך פני הדברים וסבורני כי מזרחי אינו כה תמים.

מזרחי העיד כי יואל, שאותו הכיר, הוא שהציע לו לרכוש את הדירה "במסגרת התחשבנות כספית שהייתה בינינו, היה חייב לי יואל סכום כסף בהיקף של כמה עשרות אלפי ₪" (תצהיר עדות ראשית ס' 17). לא כך בחקירה שכנגד, שבה אישר מזרחי כי התשלום הראשון שהיה עליו לשלם, בסכום של 395,000 ₪, לא שולם בפועל אלא קוזז מחוב שחב לו יואל. עוד יותר כך תמוה התשלום הנוסף, בסכום של 175,000 ₪, שמזרחי אינו מצהיר ואינו מעיד כי שילם אותו, ואין בפני
י ראיה שזה שולם. מזרחי נטל הלוואה, מגובה במשכנתא, בסכום של 1 מיליון ₪, שמתוך תמורתה נפרעה ההלוואה שנטל בצון בסכום של 930,000 ₪ והוסרה המשכנתא שנרשמה להבטחתה.

אין מזרחי טוען ואין בפני
י ראייה ששילם לבצון את יתרת סכום ההלוואה שנטל, דהיינו ההפרש שבין 1 מיליון ₪, לבין כ- 930,000 ₪ יתרת ההלוואה שנטל בצון.

כך גם אין בפני
י כל ראיה שמזרחי שילם את יתרת הסכום של 1.5 מיליון ₪ שבו לכאורה רכש את הדירה. אם נצרף את הסכום של 395,000 ₪ שקוזז מחובו של יואל במעמד רכישת הדירה מבצון, ונוסיף לו את הסכום של 930,000 ₪ ששולם לצורך פירעון המשכנתא שרבצה על הדירה באותה עת, נמצא כי סכום של 175,000 חסר לתשלום מלוא מחיר הדירה. כאמור לא הובאה ראיה ששולם, ויש להניח כי אף סכום זה היה חלק מההתחשבנות שבין יואל לבין מזרחי.

גם המחיר שבו נקבו מזרחי ובצון, בהסכם בצון מזרחי, אומר דרשני.
מחיר זה (1.5 מיליון ש"ח) היה נמוך בשיעור מהותי מהמחיר שבו רכש בצון את הדירה מהתובע (הפרש של 280,000 ₪ המהווים כ- 16% מהמחיר המקורי, וזאת בתקופה של עליות במחירי דירות). אין בדבריה של גב' אודליה בצון, כי הפרש המחיר היה עניינו של יואל (תצהירה ס' 19), כדי להסביר מדוע נמכרה הדירה במחיר כה נמוך, או כדי להסביר מדוע ויתר יואל על סכום נכבד של כ- 300,000 ₪ ויותר, שיכול היה לקבל ממכירת הדירה לקונה מרצון.

גם מזרחי, כמו בצון, לא טרח לקבל את הסכמתה של התובעת, למצער להסכם השכירות שחתם עם התובע, או להסכם הפשרה שעל פיו תבע את פינוי הדירה.

הדברים מלמדים על עסקי הלוואות שניהלו מזרחי ויואל, ביניהם לבין עצמם ועם אחרים, ויש בהתגלגלותם ליצור יותר מרושם של קנוניה, שבה לקח חלק גם בצון, שמטרתה הייתה לנשל את התובעים מדירתם, ולפרוע בכך חובות, הן חוב שחב התובע ליואל (ולשותפיו), הן חוב שחב יואל למזרחי, ואולי גם חובות שחב יואל לאחרים (כגון טויטו).

17. עדות עו"ד יהודה עזרא
עו"ד עזרא היה כאמור מי שערך את חוזה המכר וטיפל בכל הקשור לביצועו. לגרסתו הוא ייצג את שני הצדדים יחד, אך לא חלק שאת התובע הכיר רק במעמד מכירת הדירה, ואף על פי כן ייצגו, לשיטתו.

עו"ד עזרא הסביר כי זיהה את התובע באמצעות תעודת זהות ואף המציא את צילום תעודת הזהות ששמר בתיקו. כן אישר כי הכין מסמך, שתאריכו כתאריך עריכת חוזה המכר, שבו אישר התובע כי הובהר לו שלא בוצעה בדיקה בעיריית יהוד לגבי מצבה התכנוני של הדירה, וכי הוא מוותר על כל טענה בקשר לכך כלפי עו"ד עזרא, לרבות כל טענה בקשר עם ביצוע בדיקה משפטית או מיסוית בקשר עם מכירת הדירה.
במסמך אחר שעליו חתם התובע לעו"ד עזרא, ביום 15.7.11, הוא הצהיר שקיבל את התשלום הראשון בעבור מכר הדירה, בסכום של 400,000 ₪ במזומן, שלא בפני
עו"ד עזרא, וכי הוא מוותר על כל טענה בעניין זה (נספח 2 לתצהיר עדותו הראשית של מזרחי).
על אותו מסמך שב התובע ואישר, ביום 7.9.11, את הדברים שכתב עו"ד עזרא: "הריני מאשר בנוסף קבלת 450,000 ₪ במזומן בהתאם להסכם המכר של הדירה, לא בפני
עו"ד יהודה עזרא ומוותר על טענה בעניין".

ביום 18.9.11 ערך עו"ד עזרא מסמך נוסף, שעליו חתם התובע בפני
ו (נספח 3 לתצהירו של מזרחי). במסמך זה אישר התובע כי מגיע לו כסף (851,497 ₪), בגין תמורת מכר הדירה, שהופקדה בחשבון נאמנות שפתח עו"ד עזרא בבנק לאומי, והורה לעו"ד עזרא בהוראה בלתי חוזרת להעביר לזכותו 250,000 ₪ במזומן ישירות מחשבון הנאמנות. בהקשר למסמך זה העיד עו"ד עזרא כי ניגש עם התובע לבנק, נתן הוראה לתשלום במזומן של הסכום האמור, פקיד הבנק פעל לפי הוראתו ומסר את הכסף לידי התובע, והתובע אכן אישר, בחתימתו על העתק טופס הבנק, כי קיבל את הכסף (דף נוסף של נספח 3 הנ"ל). ושוב, במסמך מאותו יום, הורה התובע לעו"ד עזרא לשלם מתוך כספי הנאמנות סכום של 550,000 ₪, בשני שיקים לפקודת אחד אפרים טויטו (נספח 4 לתצהיר מזרחי). אף כאן אישר התובע בחתימתו כי קיבל את השיקים. בהוראה נוספת מאותו תאריך (נספח 5) הורה התובע לעו"ד עזרא לגבות לעצמו סכום של 17,000 ₪ מחשבון הנאמנות כשכר טרחתו "בגין ייצוגי במכירת הדירה". את יתרת החשבון בסכום של 34,000 ₪ הורה התובע, במסמך מיום 22.9.11 (נספח 6), להעביר לו במזומן, ואישר בחתימתו על עותק טופס הבנק כי קיבל את כספו.

עו"ד עזרא הכיר את יואל ואת שותפו עופר יעקב שעסק גם הוא במתן הלוואות (פר' עמ' 24 ש' 23 – 28), ולראשונה הכיר את התובע כשזה הופיע אצלו במשרד עם עופר יעקב (עמ' 25). כן העיד עו"ד עזרא כי היה ער לכך שהתובע נשוי לתובעת, אך החליט שלא לזמנה לחתימה על חוזה המכר, מתוך הנחה שתצטרך לבוא אליו לאחר מכן לחתום על מסמכי ההלוואה במשכנתא שנטל בצון (עמ' 26 ש' 17 ואילך).

לא ברור מעדותו של עו"ד עזרא במה בדיוק ייצג את התובע בהתקשרות עם בצון, למעט בסיוע בהסדרת הרישום של דירת התובע בשמו. הרושם שקיבלתי הוא שעיקר מעייניו של עו"ד עזרא היו במתן שירותים ליואל ולעופר, ולא בהבטחתו של התובע. הדברים נובעים הן מעצם יצירת הקשר בין התובע לבינו, כשיואל הוא שבחר בעו"ד עזרא עקב היכרות קודמת, הן מזהירותו היתרה של עו"ד עזרא בהחתמת התובע על האישורים השונים, הן מכך שעו"ד עזרא החזיק בנאמנות במלוא התמורה שהתקבלה מההלוואה שנטל בצון (למעט הסכום של 80,000 ₪ ששימש לסילוק המשכנתא שרבצה על הדירה לטובת בלמ"ש), בעוד שעל פי חוזה המכר היה עליו להחזיק בסכום של 400,000 ₪ בלבד, הן מכך שלא טרח לברר עימו את הסכמת רעייתו למכר ואת זכויותיה, כשם שלא טרח לקבל את הסכמתה בכתב, הן מכך שעשה שימוש בייפוי הכוח שעליו חתם התובע ולא גרם לחתימתו של התובע עצמו על שטרי המכר, ועל מסמכים אחרים שנדרשו לביצוע חוזה המכר, והן מכך שלא שמעתי מעו"ד עזרא אלא דברים כלליים ביותר על ההסברים שנתן לתובע באשר למכר ולחוזה המכר, בלי שטרח לבחון עם התובע את הסיבות להתקשרותו במכר ואת טעמיו לקבלת תשלומי התמורה של מכר הדירה בדרך שבה קיבלם.

עו"ד עזרא אכן החתים את התובע על כל המסמכים המלמדים כי מכר את הדירה, וכי קיבל את מלוא התמורה, אך דומה שמדובר בעניינים פורמליים בלבד, שאין בהם כדי ללמד על רצונו של התובע ועל יעודה של התמורה. אדרבא, יש בהם כדי לעורר יותר מתמיהה.

18. עדות עו"ד רוטמנש
עו"ד רוטמנש טיפל בעריכת הסכם בצון מזרחי, ועשה זאת מטעם מזרחי. תצהירו ועדותו של עו"ד רוטמנש באו כדי להפריך את גרסת התובע שלא חתם על המסמכים, והדברים ידועים. הוא מאשר כי בפגישה שיזם לצורך עריכת ההסכם נכח גם יואל (ס' 3 בתצהיר). עו"ד רוטמנש ערך תחילה גירסה ראשונה של הסכם בצון מזרחי, שבו כתב תנאי מתלה, שעל פיו תירשם הדירה בשם בצון תוך 10 ימים. באותו הסכם מותנה ציין עו"ד רוטמנש את בני הזוג בצון כבעלי הזכויות בדירה. מייד לאחר החתימה על ההסכם (ביום 29.3.12), שלח עו"ד רוטמנש את יואל, כשהוא מצויד בעותק ההסכם ובייפוי כוח מטעמו, כדי לרשום הערת אזהרה לטובת מזרחי (פר' עמ' 11 ש' 28 – 32). רק לאחר שיואל חזר מלשכת רישום המקרקעין, בלא שהצליח לרשום את ההערה, התברר לעו"ד רוטמנש כי בעל הזכויות בדירה הוא בצון לבדו (להבדיל מרעייתו), שאז הכין עו"ד רוטמנש נוסח חדש של ההסכם (מיום 1.4.12), שבו המוכר הוא בצון לבדו (ס' 12 – 13 בתצהירו).
הדעת נותנת כי החתימות של בצון, על הנוסח הראשון של ההסכם, לא נחתמו בפני
עו"ד רוטמנש, שהרי אילו היה משוחח איתם היה נודע לו מיד כי מי שרכש את הדירה הוא שי בצון לבדו.

19. עדות עו"ד זינגר
עו"ד זינגר טיפל מטעם מזרחי בעריכת הסכם שכירות עם התובע, בעריכת הסכם פשרה וההודעה על הסכם פשרה, בהגשת תביעה נגד התובע לפינוי עקב הפרת הסכם השכירות ובקבלת

פסק דין
לפינוי.
עו"ד זינגר גם ייצג את מזרחי בשלבים הראשונים של הדיון בתובענה דנן.

הסכם השכירות נחתם ביום 1.5.12, כאשר תחילת תקופת השכירות נקבעה ליום 1.4.12 ודמי השכירות ל- 5,000 ₪ לחודש. כמפורט בהסכם השכירות מסר יואל למזרחי שיקים מעותדים בחתימתו, לתשלום דמי השכירות. יואל גם חתם על כתב ערבות שבו ערב לקיום כל התחייבויות התובע על פי ההסכם.

ביום 15.7.12 שלח עו"ד זינגר מכתב אל התובע שבו הודיעו על ביטול הסכם השכירות עקב אי תשלום דמי השכירות פעם ופעמיים, ודרש ממנו לפנות את הדירה לאלתר. יומיים לאחר מכן, ביום 17.7.12 ערך עו"ד זינגר "הסכם פשרה", שעליו חתם התובע ואשר בו הוסכם כי עו"ד זינגר יגיש "תביעה משפטית (בהסכמה) לסילוק ידו של [בצון] מהדירה באופן מיידי ויבקש פסיקתה למימוש

פסק דין
זה לפי תנאי הסכם זה" (ס' 3 בהסכם הפשרה). בהסכם הפשרה, שאותו הכין עו"ד זינגר עוד בטרם פגש בתובע, נקבע כי התובע ישא בשכרו של עו"ד זינגר בסכום של 5,000 ₪, וכי מזרחי יימנע מפתיחת תיק הוצאה לפועל ומפינוי התובע "כל עוד [בצון] ישלם את דמי השכירות במועדם, ללא איחור של אף לא יום אחד בלבד" (ס' 7). בד בבד עם כריתת הסכם השכירות, החתים עו"ד זינגר את התובע על "הודעה על הסכם פשרה", שבה חזר על עיקרי הדברים שבהסכם הפשרה. את ההודעה הגיש עו"ד זינגר לבית המשפט במסגרת תביעה לפינוי שהגיש תחילה, ובית המשפט אישר את הסדר הפשרה.

עוד יצוין כי התובע חתם על הסכם הפשרה ככתבו וכלשונו, למעט תוספת בכתב יד, שעל פיה נדחה תשלום של 5,000 ₪ שהיה אמור להיות משולם במזומן, ליום המחרת, והוסכם כי יתרת התשלומים תשולם בשני תשלומים חודשיים במקום בתשלום אחד.

כאמור מצאתי כי התובע חתם גם על מסמכים אלו.

יש להסתייג מהדרך שבה נהג עו"ד זינגר. עו"ד זינגר הגיש לבית המשפט תביעה, כאשר למעשה אין מחלוקת בין בעלי הדין, ואין הצדקה להגשת תביעה. כל שביקש עו"ד זינגר היה לאשר הסכם וליתן לו תוקף של

פסק דין
, אך לא לכך נועד ההליך של הגשת תביעה, הטעון מחלוקת אמיתית בין בעלי הדין. יש משום הטעיה של בית המשפט בהגשת תביעה לאחר שנחתם הסכם הפשרה, בלי לציין כי כבר זה כבר נחתם, וההגשתה של הודעה על פשרה, שוב בלא ציון כי זו נחתמה עוד קודם להגשת התביעה. עו"ד זינגר לא הוכיח את עדותו, כי קיים את מצוות תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ("התקנות"), וכי המציא לתובע את כתב התביעה או כי יידעו אודות הגשתה. דרך המלך להוכיח את הטענה הייתה להמציא את אישור המסירה חתום בידי התובע, אך כזה לא הומצא. בכך גם חסם עו"ד זינגר את שערי בית המשפט בפני
התובע ומנע ממנו את זכותו היסודית להתגונן בפני
התביעה.

אף השתלשלות דברים זו מלמדת על הקשר שבין יואל לבין מזרחי, ועל כוונתם ורצונם המשותף להביא למכירת הדירה, כדי לסלק חובות הנובעים מהלוואות חוץ בנקאיות.

20. עדויות השמאים
הנתבעים זימנו לעדות שני שמאים (ה"ה תומר שאול ויאיר פלץ) ששמו את הדירה לצורך קבלת ההלוואות שנטלו מהבנק הבינלאומי הראשון. מטרת העדויות הייתה להוכיח שהתובע אכן ידע כי הוא מוכר את הדירה, ולאחר מכן שידע כי בצון מוכר את הדירה למזרחי. שני השמאים העידו כי ביקרו בדירה, כל אחד במועד אחר, וכי התובע נכח בעת הביקור.



21. עדויות המומחיות לכתב יד
התובעים העידו את הגב' מלי קדוש, והנתבעים העידו את הגב' איה שוחט, מומחית לכתב יד, שחוות דעתה ועדותה באו לסתור את חוות הדעת והעדות מטעם הגב' קדוש.

לאור חוות דעתה ותשובותיה בחקירה שכנגד של הגב' שוחט, ולנוכח חוות דעתה ותשובותיה של המומחית מטעם התובעים, הגב' מלי קדוש, ברור לי שיש להעדיף את חוות דעתה של הגב' שוחט. הגב' שוחט הסבירה הסבר היטב, הן בחוות דעתה הן בחקירה שכנגד, את הליקויים שמצאה בחוות דעתה של הגב' קדוש, כגון שזו הסתמכה על צילומים ולא על מסמכים מקוריים, או שלא היו בידיה דוגמות חתימה מספיקות, והוא הדין בנקודות נוספות שלא ארחיב לגביהן, והרי הן מנויות בעמודים 3 ו-4 בחוות דעתה של הגב' שוחט.

22. העד שלא העיד – מר טויטו:
שני הצדדים ויתרו, כל אחד מטעמיו, על העדתו של מר טויטו (עמ' 78).

ב"כ התובע ביקש להעידו כדי לברר מדוע קיבל סכום כסף ניכר (550,000 ₪) מתוך תמורת הדירה, אך החליט לוותר על עדותו. ב"כ מזרחי הודיע כי בידו קבלה וטופס שעליו חתם התובע, בקשר עם ניכיון שיקים אצל אותו טויטו. התובע מצדו טען שאינו מכיר את המסמכים, וכך גם לאחר שעיין במסמכים אך לא הכירם. אף על פי כן ויתר ב"כ מזרחי על העדתו של טויטו. לא הוכח אפוא כי התובע ניכה שיקים אצל טויטו, וברור שלא היה כל טעם שינכה את השיקים שמסר לו עו"ד עזרא, שהיו שיקים בנקאיים שאת תמורתם יכול היה לקבל בבנק לאלתר.

בנסיבות העניין נראה שהנטל להעיד את טויטו רבץ על הנתבעים, כדי להסביר להיכן הועבר סכום של 550,000 ₪ מתוך תמורת הדירה. שאלה היא מהיכן הכירו הנתבעים (או מזרחי) את טויטו, ויש להניח שטויטו, כמי שעוסק במימון, קשור עם יואל ועם הנתבעים, שאם לא כן כיצד קיבל ממנו מזרחי מסמכים, שלטענתו מלמדים שהתובע ניכה אצלו שיקים?
(עמ' 78). מכל מקום נראה כי אף על פי שהתובע חתם על הוראה לעו"ד עזרא, להמציא לו שני שיקים בסכום כולל של 550,000 ₪ לפקודת טויטו, לא היה זה הוא שיזם את התשלום, ובנסיבות שהתבררו יש להניח שמי שעמד מאחורי ההוראה היה אותו יואל. משטויטו לא העיד, אין לי אלא לקבוע כי הכסף חזר בדרך כלשהי ליואל, או למי מטעמו (כגון לצורך פירעון חוב של יואל לטויטו).

23. דיון
כבר אמרתי לעיל ואחזור ואומר כי טענת התובע שחתימותיו זויפו אינה מקובלת עלי. כאמור, התובע השיב בחקירה שכנגד כי מדובר בחתימותיו שלו (פר' עמ' 38 ש' 20 – עמ' 39 ש' 3). אפילו ניסה התובע לחזור בו ולסייג את תשובתו באמירה שחתם על המסמכים כפי שהעידה הגב' קדוש - המומחית לגרפולוגיה מטעמו (עמ' 39 ש' 14), עדיין סבורני שתשובתו הראשונה בעינה עומדת.

מסקנתי זו נתמכת גם בעדותו של עו"ד יהודה עזרא, שהעיד על מסמכים שעליהם חתם התובע, בעדויות של עורכי דין נוספים (עו"ד זינגר ועו"ד רוטמנש שפעלו מטעם מזרחי) שהעידו שהתובע חתם על מסמכים דהיינו הסכמי השכירות ומסמכי הפשרה, ובחוות דעתה וחקירתה של המומחית לבדיקת מסמכים וכתבי יד מטעם הנתבעים, הגב' איה שוחט.

מסקנתי באשר לעדות התובע בסוגית החתימה מקבלת משנה חיזוק למקרא דברי פרקליטו (שהחליף פרקליט קודם) כדלקמן:
"ראיתי שיש פער גדול בין ממצאים אובייקטיבים לכאורה, לבין דברים שנאמרו על דוכן העדים שעדות התובע לא תאמה בהכרח למה שהצהיר. ביהמ"ש בוודאי נוכח שאם היו שואלים אותו מי רצח את ארלוזורוב הוא היה משיב שהוא".





(ישיבת יום 14.9.14, פר' עמ' 60 ש' 12 – 14)

הפרקליט טען שהתובע "הלום קרב" (כפי שנאמר גם בכתב התביעה), אך אפילו הדבר נכון, לא מצאתי לטענה זו ראיה מספקת, שלא לומר ראיה שיש בה כדי לקשור בין מצבו הנפשי לבין סתירות ופגמים בעדותו. אף על פי כן אומר כי אף שאינני יודע אם היה התובע מודה ברצח ארלוזורוב, ואף שעדותו רצופה סתירות, עדיין התרשמתי שאכן מדובר באדם מבולבל. ייתכן והדבר נובע ממקור שלא הוכח.

אין צריך לומר כי עדות התובע, שלא ידע שהוא חותם על מכירת הדירה, אינה מספקת ואינה משכנעת, וזאת נוכח שורת המסמכים שעליהם חתם, בהזדמנויות שונות ובפני
עורכי דין שונים. הלכה ידועה היא כי "אדם מוחזק כמי שיודע את תוכנו של מסמך עליו הוא חותם, ומי אשר לא טרח לקרוא הסכם עליו חתם, אין לו להלין אלא על עצמו בלבד"

(ע"א 9044/04 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' צוניאשוילי (24.6.07; מפי השופטת ע' ארבל, פיסקה 20)
.

גם טענות התובע כי הופעלו עליו לחצים ואיומים, או שהוטעה לחשוב שהוא חותם על מסמכים בקשר להלוואה, אינה מיוסדת על תשתית עובדתית מספקת, שיש בה כדי להביא לממצא פוזיטיבי שכך אכן היה.

אף על פי שאיני יכול לסמוך על עדות התובע, באשר לזיוף חתימותיו ואי ידיעתו את מהות המסמכים שעליהם חתם, ואף על פי שעדותו חסרה תשתית עובדתית לטענותיו בדבר לחצים ואיומים, יכול אני לקבוע, על פי עדותו ועל פי מכלול העדויות והראיות האחרות, כי ראשיתה של הפרשה בהלוואה שנטל התובע מאותו יואל, ולהוסיף ולקבוע, כפי שהזכרתי לעיל, כי יואל הוא הקונה של הדירה, שהשתמש בבצון כאיש קש, הן ברכישתה מהתובע הן במכירתה למזרחי, והוא שפעל ולקח חלק בהשכרתה לתובע מטעם בצון ומטעם מזרחי. עוד אני מוצא כי התובע לא קיבל תמורה של ממש בגין מכירת הדירה, למעט פירעון המשכנתא לבלמ"ש (בסכום של 80,000 ₪), ותשלום של כ 34,000 ₪ ששולם מיתרת הכסף שהיה בנאמנות עו"ד עזרא. כל תשלום אחר ששולם היה לכל היותר בבחינת פירעון חוב שצמח מההלוואה שנטל התובע מיואל.

התובע העיד כי נטל מיואל הלוואה של 60,000 ₪, שבקשר עמה חתם על כל המסמכים שהוזכרו לעיל, דהיינו אלו שבאמצעותם מכר את הדירה, שכר אותה פעם ופעמיים, ושאר מסמכים לרבות הסכם הפשרה ואישורים בדבר קבלת התמורה ויעודה. עדותו זו של התובע לא נסתרה, ואין בפני
י ראיה או אפילו טענה כי ההלוואה שנטל התובע מיואל ושותפו עמדה על סכום גבוה יותר. מתקבל על הדעת שאותו סכום קרן שלווה התובע צמח לממדים אחרים, אם עקב ריבית שחושבה על בסיס הסכום המקורי של ההלוואה, ואם עקב נטילת הלוואות חדשות לצורך החזר ההלוואה המקורית, בצירוף הריבית שצברה עד לנטילת הלוואה חלופית. יש לדעתי ממש בעדות התובע, שהפרשה כולה התגלגלה כפי שהתגלגלה והביאה למכירת הדירה כתוצאה מאותה הלוואה שנטל מיואל.
ער אני לדברי התובע כי החזיר את ההלוואה, אך נראה שמדובר בהחזר הסכום של 60,000 ₪, בלי להביא בחשבון את הריביות שצבר, או נטילת הלוואות חלופיות או חדשות מעת לעת לצורך פירעון הריבית.

ממכלול הראיות עולה באופן ברור כי התובע התחייב בחוזה המכר למכור את דירתו, עקב החוב שחב ליואל (או למי מטעמו), וכי המכר נועד לשמש לפירעון אותו חוב שצמח מן ההלוואה. התובע העיד כי חתם על חוזה המכר, ועל שאר המסמכים בקשר עם הלוואה שנטל מיואל, וכאמור עניין זה בעדותו מקובל עליי. משמעות הדבר שהתובע מכר את הדירה כדי לפרוע באמצעות המכר את חובו בגין ההלוואה.

הקביעה שמדובר בהלוואה שנטל התובע מיואל עולה גם מהנסיבות של המכר הכפול ומנסיבות השכירות הכפולה, כמו גם מאופן התשלום, ונכון יותר אי התשלום, של תמורת המכר, וגם מנושאים נוספים ואפרט.

א.

הראיות מלמדות שמלוא התמורה עבור הדירה, שלטענת הנתבעים יואל הוא ששילמה בסכום כולל של 850,000 ש"ח (ובעניין תמורת ההלוואה במשכנתא שנטל בצון אעסוק בהמשך הדברים) שולמה במזומן. כך קובע ס' 5.1.1 בחוזה המכר: "סך של 400,000 ₪ (ארבע מאות אלף ₪) שולם למוכר במזומן וחתימת המוכר על הסכם זה מהווה אישור לקבלת הסכום במלואו". עו"ד עזרא, שערך את חוזה המכר, הבין כי תשלום בסדר גודל שכזה במזומן אומר דרשני, ואולי אף הוא יצטרך להסביר הדברים, לא הסתפק באישור התובע בגוף חוזה המכר, ודאג להוסיף ולהחתים את התובע, במעמד החתימה על חוזה המכר, על "אישור" שבו נאמר: "כמו כן, הריני לאשר כי בטרם החתימה על הסכם המכר של הדירה מהיום, הצהרתי בפני
עו"ד יהודה עזרא כי, הסך של 400,000 ₪ שולם לי במזומן ולא בפני
ו והנני מוותר על כל טענה בעניין זה" ("האישור"). תשלום במזומן בסדר גודל שכזה, ששולם קודם לכריתת חוזה המכר ושאין לגביו כל ראיה בכתב שקדמה להסכם המכר מצריך הסבר. הכיצד קיבל התובע סכום כה גדול במזומן? ועבור מה קיבלו? בהעדר ראיות והסבר, הדעת נותנת שמקורו בהלוואה ובריבית שצברה.

הדברים האחרונים נכונים גם לגבי התשלום השני, בסכום של 450,000 ש"ח ששילם לכאורה בצון (ולדבריו יואל) לתובע במזומן, ללא מעורבותו של עו"ד עזרא. עם זאת, עו"ד עזרא שב והחתים את התובע על ה"אישור", ביום 7.9.11, תחת כיתוב שהוסיף שם: "הריני מאשר בנוסף קבלת 450,000 ₪ במזומן בהתאם להסכם המכר של הדירה, לא בפני
עו"ד יהודה עזרא ומוותר על טענה בעניין זה".

אמור מעתה, קרוב למחצית תמורת הדירה שולמה לכאורה במזומן, שלא בפני
עו"ד עזרא, ומבלי שהובאו תימוכין כלשהם למועד ולאופן התשלום. אישורים על קבלת כסף מזומן, בסכום המתקרב למיליון ₪ בשני תשלומים, ללא תיעוד קודם וללא כל הסבר מצד מי ששילמם (יואל), תומכים במסקנה האחת כי מדובר בקיזוז של חוב נטען שצמח מההלוואה שהעמיד יואל לתובע.

בתי המשפט הביעו לא פעם את אי נוחותם מתשלומים במזומן, ללא תיעוד של ממש. כך אמר השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין:
"שורש הרע במערך עסקאות מסוג זה שנגלה - נגלה חלקית - במשפט זה הוא, כפי שציין חברי, היעדר תיעוד ופתלתלות הנתיבים בהם עברו הכספים. הדעת נותנת, כי אנשים ישרי דרך ינהלו עסקיהם, לא כל שכן מקום שמוקמת חברה בע"מ ובמיזם רחב יריעה, באופן מתועד כראוי, ובמיוחד לא במזומן. מזומן ועסק 'נקי' הם לא אחת, בעולם דהאידנא של כרטיסי אשראי ושיקים, תרתי דסתרי. המזומן יישמר ככלל לסוג העסקות הפשוט, כמו נסיעה באוטובוס או רכישות קטנות יחסית, ולא ישמש במיזם גדול כגון דא. מעבר לכך, החשש הוא, כי 'אם יהיו עסקיכם במזומן, כעב ישחירו'. לא בכדי נאבק השופט קמא עם פרטי הפרטים של הגרסאות ואף שיכול להן, האמין כי לעיניו גילוי טפח ושלא לעיניו כיסוי טפחיים."
(ע"א 288/08 לוין נ' בלום (8.11.09))

ב.
בהקשר לתשלומים במזומן נזכור כי גם מזרחי שילם תשלום ראשון על דרך של קיזוז חוב שחב לו יואל בסכום של 395,000 ₪. לעניין תשלום זה העיד מזרחי כי יואל חב לו כסף, עקב הלוואות שנטל ממנו, ואין מדובר בהלוואות של גמילות חסד. כאמור לא הוכח כי מזרחי שילם את יתרת התמורה בסכום של 175,000 ₪.

ג.
אשר לתמורת ההלוואה במשכנתא שנטל בצון: גם תשלומים נוספים לתובע ששולמו לכאורה על חשבון התמורה, מתוך כספי ההלוואה במשכנתא, שולמו בדרך האומרת דרשני.

עו"ד עזרא קיבל לידיו הנאמנות את תמורת ההלוואה שנטל בצון, כאשר לאחר ניכוי כ-80,000 ₪ לסילוק המשכנתא שרבצה על הדירה לטובת בלמ"ש, עמדה על כ-850,000 ₪. עניין זה, דהיינו הפקדת מלוא הסכום האמור בידיו של עו"ד עזרא, תמוה כשהוא לעצמו, שהרי בתנאי חוזה המכר נקבע כי סכום של 400,000 ₪ בלבד מתוך התמורה יופקד בחשבון נאמנות של עו"ד עזרא, וזאת לצורך הבטחת קבלתם של כל האישורים הדרושים לרישום הדירה בשם בצון (ס' 5.1.4). והנה הועבר לחשבונו של עו"ד עזרא סכום כפול ואף יותר מכך, ללא כל הסבר מדוע ולבקשת מי נעשה הדבר. האינטרס היחיד להפקיד את יתרת התמורה, בסכום שהוא יותר מכפול מהסכום הנזכר בחוזה המכר, ולפעול בו לאחר מכן כפי שנראה להלן, הייתה של יואל, שעו"ד עזרא פעל מטעמו.

ד.
את יתרת הפיקדון (כאמור כ- 850,000 ₪) שילם עו"ד עזרא, לכאורה לתובע, כשאת רוב רובה של היתרה (800,000 ₪) שילם במעמד אחד ביום 18.9.11, בסניף הבנק שבו ניהל עו"ד עזרא את חשבון הנאמנות, בשני תשלומים כדלקמן:



(1) תשלום במזומן של 250,000 ₪: התובע חתם בפני
עו"ד עזרא על אישור מודפס (נספח 3 לתצהיר מזרחי) שבו הוא מורה לו "להעביר לזכותי את הסך של 250,000 ₪ (מאתיים וחמישים אלף) במזומן ישירות מחשבון הנאמנות". אכן עו"ד עזרא העיד כי באותו יום הגיעו הוא והתובע לבנק ושם משכו במזומן את הסכום האמור. על המסמך הבנקאי, שנעשה בקשר עם משיכת המזומן, הוסיף עו"ד עזרא את אישורו של התובע בדבר "קבלת הסך של 250,000 ₪ במזומן במעמד קבלת הסך בסניף הבנק", והתובע חתם על הדברים.

אין בפני
י ראיה מדוע ביקש התובע לקבל במזומן סכום של 250,000 ₪, דרך פעולה
שלא קיבלתי לה הסבר. התובע עצמו מכחיש את קבלת הכסף, ואף על פי שחתם על קבלתו, נראה שהסיבה שהכסף שולם במזומן נעוצה ביואל ובעופר. מבלי לקבוע מסמרות בדבר, הרי אם חפץ התובע בתשלום במזומן, כעדותו של עו"ד עזרא, יכול היה עו"ד עזרא למסור לו שיק שייפרע לידי התובע במזומן מחשבון הנאמנות. לכאורה, הטרחה שטרח עו"ד עזרא לסור עם התובע לבנק, ולפרוט לידיו במזומן את הסכום האמור, מעלה חשש שאין מדובר בתשלום תמים לתובע, אלא באפשרות, מתקבלת מאוד על הדעת ולא מצאתי אחרת, שהכסף הגיע לידי עופר (שנכח במקום) או שותפו יואל, שעו"ד עזרא אינו זוכר אם נכח (עדות עו"ד עזרא בבקשה לצו מניעה זמני עמ' 28 ש' 16-10). לנוכח שאר נסיבות העניין, נראה שעל הנתבעים היה לבחון שאלה זו עם התובע ולא להסתפק בתשובתו שלא קיבל את הכסף, ולמצער לספק הסבר אחר. בהעדר תשובה, מסתברת ההנחה כי הסכום הועבר בו במקום ליואל ולעופר, שהיו בעצה אחת ובסברה אחת שהתובע חב לו כסף.


(2)
תשלום של 550,000 ₪ בשיקים: התובע חתם בפני
עו"ד עזרא על "הוראה בלתי חוזרת" (נספח 4 לתצהיר מזרחי) שבה נאמר: "הריני נותן לך הוראה בלתי חוזרת לשלם מסכום הנאמנות את הסך של 550,000 ₪ ב-2 שיקים של 275,000 ₪ כ"א לפקודת אפרים
טויטו ת.ז. 0344584 מרח' קרליבך 31 ת"א". במעמד התשלום במזומן הנזכר לעיל בסניף הבנק, המציא עו"ד עזרא, לכאורה לתובע, שני שיקים בנקאיים כאמור. גם בקשר עם תשלום זה, אישר התובע, על תצלומי השיקים, כי קיבל אותם לידיו. מיהו טויטו אין אנו יודעים, אך יש להניח כי עו"ד עזרא יודע מי נתן לו את פרטיו לרבות מספר תעודת זהות, ואיני סובר שהיה זה התובע. אמנם טויטו לא העיד, לאחר שהתובע ויתר על העדתו כאשר זה לא התייצב, אך כפי שראינו גם הנתבעים, שמלכתחילה ביקשו להעידו, ויתרו על כך (פר' עמ' 78). בנסיבות העניין נטל ההוכחה, באשר לעצם קיומו של חוב שחב התובע לאותו טויטו, מקור החוב והיחסים שבין טויטו ליואל, חל על הנתבעים. יש לזקוף את ויתור הנתבעים על העדתו של טויטו לחובתם, דהיינו שלא בכדי בחרו שלא לזמנו, שאילו זימנו אותו היה בעדותו כדי לפגוע בגרסתם.

דברים שאמרתי לעיל באשר לתשלום הסכום של 250,000 ₪ יפים אף לעניין התשלום של 550,000 ₪ לטויטו. נראה כי הוראות התשלום ואישורי הקבלה, שעליהם חתם התובע לעו"ד עזרא, הסדירו את הצד הפורמלי של התשלומים, אך אין בהם, כשהם לעצמם, כדי להצביע על האינטרס שהיה לתובע בתשלומים אלו, בעוד שיש במהות התשלומים ובדרך שבה שולמו, ולרקע כל שאר הנסיבות, כדי להביא למסקנה שבמעמד שבו קיבל התובע את הכסף המזומן, ואת השיקים הבנקאיים, הם יצאו מידיו של התובע לידי עופר או יואל ואנשי שלומם.

ה.
בסופו של דבר מתמורת המכר, בסכום של 1,780,000 ₪, קיבל התובע לידיו ממש סכום של 34,000 ₪, וכן נפרעה ההלוואה שנטל התובע במשכנתא לטובת בלמ"ש למשכנתאות שיתרתה עמדה על כ-80,000 ₪ (כאשר על הדירה רובצת כיום משכנתא לפירעון הלוואה בסכום של 1 מיליון ₪ שנטל מזרחי). כן שולם מהפיקדון שכר טרחה לעו"ד עזרא.

ו.
התובע מכר את הדירה בלי ליידע את רעייתו התובעת, המתגוררת עמו (ועם בנם) בדירה, בלי שמי מהקונים, דהיינו יואל, בצון ומזרחי, ביקש לבחון את הדברים עם התובעת ולקבל את הסכמתה למכר (לבצון ואחריו למזרחי), ולמצער לקבל את הסכמתה לפינוי הדירה בבוא המועד הנקוב בחוזה המכר או בחוזי השכירות. גם שלושת עורכי הדין שפעלו מטעם הנתבעים, לא טרחו לברר את עמדתה של התובעת למכירת הדירה ולפינויה, הן בקשר עם הסכמי המכר הן בקשר עם הסכמי השכירות. עורכי הדין שטיפלו בהשכרת הדירה לתובע לא טרחו לדאוג שהתובעת תהיה צד לחוזה השכירות, ולמצער לקבל את התחייבותה לפינוי הדירה. איני סבור כי מדובר במחדל של עורכי הדין שלא הבטיחו את זכויות מרשיהם לרכוש את הדירה ולקבלה (על פי חוזה המכר או על פי חוזי השכירות) כשהיא פנויה מכל אדם, וד"ל.

התעלמות הנתבעים ועורכי דינם מקיומה של התובעת מלמדת כי אלו סברו שכנראה יש לתובעת זכויות בדירה, וכדאי להם שלא להחריד דובים מרבצם. ר' בהקשר זה את חובת המלווה, המבקש למשכן דירת מגורים של אחד מבני הזוג, לברר את הסכמתו של בן הזוג האחר, כתנאי לתוקפה של המשכנתא (ע"א 3002/93 בן צבי נ' סיטין, פ"ד מט(3) 5, 20 (1995) מפי הנשיא מ' שמגר; רע"א 8791/00 שלם נ' טווינקו בע"מ (13.12.06) מפי הנשיא א' ברק), והלכה זו יפה לענייננו.


ז.
כבר הזכרתי כי בצון לא טרח לבקר ולראות את הדירה שרכש, אם לפני רכישתה אם לאחר מכן. גם מזרחי העיד כי ראה את הדירה רק לאחר רכישתה, כשהגיע אליה עם השמאי. דרכו של עולם שקונה תם לב רואה ובודק את הדירה קודם לרכישתה.

סיכום ביניים
: כאמור התובע העיד כי מדובר בהלוואה בסכום של 60,000 ₪, ואין בפני
י ראיה לסתור. הדעת נותנת שההלוואה, שנתן אדם העוסק בהלוואות חוץ בנקאיות, נשאה
ריבית בשיעור ניכר, באופן שהחוב גדל במהירות, וייתכן מאוד שגדל פי כמה וכמה. אפילו אניח כי ההלוואה שנטל התובע הייתה בסכום גדול יותר, לא יהיה בכך כדי לשנות לדינא.

נמצא כי ביסוד מכירת הדירה עמד פירעונה של ההלוואה שלווה התובע מיואל, כאשר הלוואה זו לא ניתנה לשם שמיים אלא כחלק מעיסוקו של יואל במתן הלוואות. אזכיר כי גם מזרחי עוסק במתן הלוואות חוץ בנקאיות; מזרחי ויואל מכירים זה את זה עוד קודם לעסקות המכר בדירה, היו ביניהם עסקות הלוואות, מזרחי הלווה לא פעם כספים ליואל, ולא בכדי "שילם" את הסכום של 395,000 ₪, כתשלום ראשון על חשבון רכישת הדירה מבצון, בדרך של קיזוז חוב שחב לו יואל.

ברור מפרשת הראיות כי יואל הוא שהביא לחתימתו של התובע על המסמכים השונים, לרבות מסמכי שכירות הדירה (כשהשיקים לתשלום שכר הדירה היו שיקים של יואל), וכי תכלית חוזה המכר, מבחינתו של יואל, הייתה לקבל לידו את תמורת הדירה, כדי לפרוע בכך חוב (קרן וריבית) שלשיטתו חב לו התובע, בגין הלוואה שהעמיד לו, ולשלם באמצעות התמורה חובות שחב הוא עצמו לאחרים, כגון מזרחי ואולי טויטו.

הנתבעים לא העידו את יואל, ויש לזקוף זאת לחובתם, שאילו העיד לא היה בעדותו כדי לסייע לנתבעים, אלא דווקא לתובעים.

24.
הדין
על הלוואה מסוג ההלוואה שהלווה יואל לתובע ועל פירעונה חלות הוראות חוק ההלוואות. הוראות החוק מטילות על המלווה חובות רבות, בין השאר חובת עריכת חוזה הלוואה בכתב (ס' 2), חובת גילוי רחבה הכוללת גילוי פרטים שונים באשר לצדדים ולהלוואה (ס' 3(ב)), לרבות
פרטים באשר לריבית ולכל תשלום אחר, תקופת ההלוואה ומועדי הפירעון לגביה (ס' 3(ב)(4) -ד (9)), וכן פירוט "הצעדים, על פי הדין ועל פי החוזה, שרשאי המלווה לנקוט בשל אי-תשלום במועד" (ס' 3(ב)(10)). עוד נקבע כי החוק "בא להוסיף על זכויות הלווה על פי כל דין ולא לגרוע מהן" (ס' 16), ו- "הוראות חוק זה יחולו על אף כל ויתור או הסכם נוגד, אלא אם כן הותנה עליהן לטובת הלווה" (ס' 17). החוק מגביל גם את שיעור הריבית (ס' 5) ואת שיעור ריבית הפיגורים (ס' 6), וקובע פרטים שעל המלווה לגלותם בתובענה או בבקשה בקשר עם חוזה ההלוואה (ס' 8). סעיף 4 בחוק ההלוואות, שכותרתו "אי קיום חובת הגילוי", קובע:

"מבלי לגרוע מזכותו של הלווה לסעדים לפי חוק זה או לפי כל דין אחר, יחולו הוראות סעיפים 12(ב) ו- 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973, לפי הענין, אם לא קיים המלווה את חובת הגילוי לפי סעיף 3".

סעיף 12 בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 ("חוק החוזים"), קובע את חובת תום הלב הידועה
בניהול מו"מ לכריתת חוזה, ואת הסעדים העומדים לנפגע מאי קיום החובה.
סעיף 15 בחוק החוזים מצווה:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, 'הטעיה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

עולה מצירוף הוראות החוקים הללו, כי מלווה שלא ערך חוזה הלוואה, ולא גילה עובדות שהיה עליו לגלותן לפי חוק ההלוואות, נהג בחוסר תום לב והטעה את הלווה, כשבמקרה שכזה עומדות ללווה התרופות שבחוק החוזים ובחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 ("חוק התרופות"), המאפשרות לו בין השאר לבטל את החוזה, כפי שעשה התובע בהגשת התביעה.

מסקנה נוספת, הנובעת מאי עמידה בהוראות חוק ההלוואות, שהסכם המכר הוא חוזה חסר
תוקף (
void
), ולמצער חוזה שניתן לבטלו (
voidable
), באשר הלכה למעשה הוא הסכם לפירעון חוב הלוואה חוץ בנקאית, בדרך של מכר הדירה, כאשר המלווה (או שלוחו) אינו מוכיח את קיום התנאים שבחוק ההלוואות, אינו מציג הסכם הלוואה, ואפילו אינו טוען כי התקיימו חובות הגילוי והחובות האחרות לפי אותו חוק. למקרה שכזה נתונה לבית המשפט הסמכות, מכוח הוראת ס' 9 בחוק ההלוואות, לבטל את החוזה אף ביוזמתו.

בע"א 9044/04 הנ"ל, ציינה השופטת ע' ארבל, כי נוכח מעמדו של חוק ההלוואות כחוק המיוחד לעומת חוק החוזים, ייתכן שאין צורך לעשות שימוש בהוראת ס' 4 בחוק ההלוואות בצירוף עם הוראת ס' 15 בחוק החוזים, שכן "סעיף 9 המהווה מעין 'רשת ביטחון', ומאפשר לבית המשפט לבטל את החוזה אף אם לא הוכחה הטעיה" (שם, פיסקה 22).

באותו עניין הוסיף השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין ועמד על חובת בית המשפט להקפיד במיוחד על הוראות חוק ההלוואות נוכח אופיין של ההלוואות נושא החוק, כדלקמן:


"אך דווקא אופיה הנשכני, הבוטה, של ההלוואה החוץ-בנקאית, ואופיו הבעייתי של השוק האפור ... לא רק מצדיקים אלא גם מחייבים הקפדה על כל תגיהן ודקדוקיהן של הוראות החוק, וחובתנו לעמוד על משמר זה. אכן, הלווים הבאים אל ההלוואות בשוק האפור יודעים היטב שלא באו לקופת גמילות חסדים ואף לא לבנק; אך כל שקבע המחוקק באשר לחובות המלווה כלפיהם צריך להישמר ללא פשרות. ... אין מנוס מכך, כשהמדובר גנרית - שוב, מעבר לתיק דנא - בחוזים שמיסודם אף ניתן היה להשיג על חלק מהם, למצער, כסותרים את תקנת הציבור (ראו
ה"פ (ת"א)503/93
ענבל מידע לתיירות נ' או. אי. אם חברה להשקעות (לא פורסם) (דברי הנשיא וינוגרד והשופטת חיות; צוטטו ברע"א 5777/04
מרנץ נ' רודיגז, פ"ד נט
(1) 420, 427 – 428)"

(שם, פיסקה ג')
ראו גם ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3) 934, 948 (2004).

גם בע"א 9348/09 ליבו נכסים והשקעות בע''מ נ' אריאל יהודה לשם (28.6.11; מפי המשנה לנשיאה א' ריבלין), עמד בית המשפט העליון על תכלית חוק ההלוואות, ועל הגשמתה בידי בית המשפט, באמצעות הסמכות שהוקנתה לו בס' 9, כדלקמן:


"תכליתו של חוק ההלוואות היא להביא לידי ביטוי את האיזון העדין בין הצורך לאפשר את קיומן של הלוואות חוץ-בנקאיות, וזאת בכדי לתת מענה לציבור הלווים שאינו יכול להשיג אשראי בנקאי; כמו גם השאיפה להגן על אותו הציבור שמצוי –באופן טיפוסי – בעמדת נחיתות מול המלווים. ...
סעיף 9
לחוק ההלוואות, שכותרתו 'ביטול או שינוי תנאי בבית המשפט' בא לאפשר לבית המשפט להגשים תכלית זו, במידת הצורך ובנסיבות המתאימות לכך. ... אמנם 'העיקרון המנחה בדיני חוזים הוא 'חוזים יש לקיים' תוך חתירה למלא אחר כוונת הצדדים', אולם 'יחד עם זאת, ישנן נסיבות המצדיקות את התערבות בית המשפט' ... מקובלת עלי הטענה כי חוזה הלוואה כפוף גם למערכת דיני החוזים הכלליים ...
"

(שם, פיסקה 8)

בע"א 6157/08
אסמאעיל נ' מילאדי

(5.9.11)
דן בית המשפט העליון בחוזה הפסול, בקשר עם תוצאות הפרתו של חוק ההלוואות.
באותו עניין ערבה המשיבה לחוב שחב אחיה עקב הלוואה שנטל מהמלווה, ואף מסרה למלווה ייפוי כוח לעשיית פעולות בנכס מקרקעין שלה, לשם הבטחת פירעון ההלוואה. הערבה טענה לבטלות ייפוי כוח, שמכוחו רשם המלווה הערת אזהרה על הנכס. בית המשפט המחוזי מצא כי המלווה לא עמד בחובותיו לפי דיני הערבות ולפי חוק ההלוואות, והורה על הביטול המבוקש. בית המשפט
העליון דחה ערעור שהגיש המלווה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ואישר את פסק דינו. וכך אמר בית המשפט העליון (מפי המשנה לנשיאה השופט א' ריבלין), באשר לתוצאות הפרת הוראותיו של חוק ההלוואות:


"לאותה תוצאה ניתן להגיע גם דרך חוק ההלוואות, החל על כל 'מי שנותן הלוואה, למעט תאגיד בנקאי ותאגיד עזר'. סעיף 3 לחוק ההלוואות מטיל על המלווה חובת גילוי רחבה כלפי הלווה. סעיף 12 לחוק קובע כי הזכויות העומדות ללווה מוקנות גם לערב להלוואה. לכן אף אם המערער לא עסק במתן הלוואות באורח קבע – לא היה חומק מדרישות הגילוי.
סעיף 9
לחוק ההלוואות מקנה לבית המשפט הכוח להורות על ביטול חוזה ההלוואה או שינוי תנאי מתנאיו, במקרה בו הפר המלווה את חובת הגילוי המוטלת עליו. על כן, בצדק קבע בית המשפט קמא כי ייפוי הכוח מבוטל, וכך גם האזהרה שנרשמה מכוחו
."





(שם, פיסקה 9)

בין אם נפרעה ההלוואה המקורית בסכום של 60,000 ₪ כטענת התובע, ובין אם לאו, הרי שמשלא העידו הנתבעים את יואל, ולא הגישו כראיה את הסכם ההלוואה ותנאיו, לרבות שיעורי הריבית, אין בפני
י ראייה כלשהי באשר לזכותו של יואל לפירעון סכום כלשהו בגין ההלוואה, לרבות הריבית ותחליפי ההלוואה. ס' 8 בחוק ההלוואות מחייב את המלווה לצרף לתובענה שהוא מגיש, בקשר עם הלוואה, את ההסכם עצמו, וכן לפרט בגוף התובענה פרטים נוספים, בין השאר, אלו הנזכרים בס' 3(ב) בחוק, התשלומים ששולמו לפירעון ההלוואה (קרן וריבית של כל תשלום), סכום יתרת ההלוואה והתשלומים שבפיגור. אמנם מבחינת לשונו של ס' 8 בחוק הדרישה לצירוף הסכם ההלוואה, ופירוט הפרטים הנדרשים, מופנית למלווה שמבקש לתבוע ולא למלווה שהוא נתבע, אך תכלית ההוראה ברורה והיא למנוע ממלווה לגבות את כספי ההלוואה החוץ בנקאית בדרך לא דרך ומבלי לחשוף בפני
בית המשפט את הסכם ההלוואה וכל הפרטים הרלוונטיים.
בהצעת חוק ההלוואות נאמר שתכלית החוק "בין היתר, היא למנוע ביצוע של שטרות שחתם הלווה בקשר לחוזה ההלוואה מבלי להבחין בין סכום ההלוואה וסכום הריבית" (דברי ההסבר בהצעת החוק – ה"ח 2172, כ"ט אדר התשנ"ג, 22.3.91, עמ' 119 בצד הוראת ס' 8). איני רואה שלא להחיל הוראה זו גם על ענייננו, שבו פעל המלווה לפירעון ההלוואה בדרך עקלקלה, השתמש בבית המשפט כדי לתבוע פינוי בלי לצרף את הסכם ההלוואה, והתחמק גם בענייננו מהגשת הסכם ההלוואה והפרטים האחרים לבית המשפט. אפשר לדמות את חוזה המכר ואת הסכמי השכירות (לרבות הסכם הפשרה) לאותו שטר שחתם לווה ושהמלווה העבירו לאחרים, שבפני
הם על הלווה להתגונן כאשר המלווה אינו צד להליך.

בע"א (ת"א) 4003/07 בס ארנון נ' אברהם אריה

(21.2.09) קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב ערעור על פסק הדין של בית משפט השלום בתל אביב, ופסק כי הוראות
סעיף 8
הנ"ל אינן
הוראות פרוצדורליות, וכי הפרתן, כשהיא לעצמה, מצדיקה דחיית תביעה. בית המשפט (מפי השופט (כתוארו אז) י' שנלר) הטעים כי כאשר מדובר בהלוואה שהחוק חל עליה, על בית המשפט לבחון את עסקת היסוד, ובראש ובראשונה את קיום דרישת הכתב לגבי חוזה ההלוואה, שכן בהעדר מסמך שכזה, אין לתובע עילת תביעה. בית המשפט הוסיף כי "יכול ולעיתים התוצאה תהא בלתי צודקת. אולם על בית המשפט לומר דברו תוך הדגשה כי מי שעיסוקו במתן הלוואות לרבות נכיון שיקים חייב לערוך חוזה הלוואה בכתב על כל פרטיו" (עמ' 22).

בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון נדחתה בהחלטת השופט (כתוארו אז)
א' רובינשטיין ברע"א 2132/09 אברם אריה נ' ארנון בס (8.7.09).

אי החוקיות בענייננו אינה אגבית, אלא עומדת ביסוד חוזה המכר. משההלוואה לא עמדה בדרישות חוק ההלוואות, הרי שגם חוזה המכר, שהוא הלכה למעשה מימושה של חובת פירעון ההלוואה, בדרך של פירעון ההלוואה והריבית שהצטברה, אינו חוקי. על חוזה המכר, כמו אביו מולידו חוזה ההלוואה, חלה הוראת סעיף 30 בחוק החוזים, שכותרתו "חוזה פסול" וזו לשונו: "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל". לא מצאתי עילה שלא להורות על ביטול חוזה המכר בנסיבות דנן.

התוצאה היא שאני מוצא כי חוזה המכר בטל.

אין בהסכם המכר בין בצון לבין מזרחי, שמכוחו נרשמה הערת אזהרה על זכות המוכר בדירה לטובת מזרחי, ונרשמה משכנתא לטובת הבנק הבינלאומי הראשון בגין ההלוואה שהעמיד למזרחי, כדי להשפיע על זכויות התובעים כלפי הנתבעים, במיוחד לנוכח הממצאים דלעיל באשר לקשר בין יואל לבין מזרחי, ומכל מקום כאשר עסקת המכר נעשתה בחוסר תום לב ולא נגמרה ברישום.

לפיכך דין הערת האזהרה לטובת מזרחי להימחק. על מזרחי יהיה גם להסיר את המשכנתא שרשם.

לא התבקשתי לדון בהשבת הסכום ששולם לתובע והסכום ששולם לפירעון ההלוואה שנטל מבלמ"ש, ומשנותרה המשכנתא על דירת התובעים איני רואה מקום לדון בחיוב שכזה, מה עוד שמצאתי כי עיקר מניינה ובניינה של התמורה לא הגיע לידי התובע.

25. פסיקה על פי עילה שלא נטענה במפורש
התובעים לא טענו במפורש כי החוזה פסול עקב אי קיום הוראות חוק ההלוואות, אם כי טענו שמדובר ב"תרגיל עוקץ" ובמעשה רמייה. אולם, לאחר שעברתי על סיכומי בעלי הדין, סברתי כי אפשר שאכריע שמדובר בחוזה פסול שאינו עומד בהוראת חוק ההלוואות, ושלפיכך יש לבטלו.
על כן הוריתי לצדדים, בהחלטה מיום 7.4.15, להשלים טיעוניהם בסוגיה זו.

בעלי הדין אכן הגישו סיכומיהם. ב"כ מזרחי אף הגדילו עשות ובד בבד עם השלמת הסיכומים ביקשו שאעיין מחדש בהחלטתי בדבר השלמת הטיעונים, מהטעם שהתובעים לא טענו כלל לקשר בין חוזה המכר לבין ההלוואה. בקשר לכך מסתמך מזרחי על החלטתי שבה דחיתי את בקשת התובעים למתן צו מניעה זמני, וקבעתי כי עדותו של עו"ד עזרא מקובלת עליי. באת כוחו של בצון הצטרפה לבקשת ב"כ מזרחי.

לא מצאתי יסוד לבטל את ההחלטה, משום שחרף דחיית חלקים מהותיים בעדות התובע אינם מקובלים עלי, עדיין מצאתי שיש להאמין לו בעניינים אחרים, כגון באשר לנטילת ההלוואה מיואל שהיא שעמדה ביסוד הפרשה שבה דנתי, ובאשר לכך שהסיבה למכירת הדירה הייתה דרישתו של יואל לפירעון ההלוואה. כפי שאמרתי לעיל, נראה שקרן ההלוואה צמחה, כמקובל בשוק האפור, ואפילו פרע התובע את הסכום המקורי של ההלוואה (בתשלומי ריבית) לא היה בכך כדי לפטור אותו מפירעון הקרן בצירוף ריבית נוספת. חוב זה הוא שהביא למכר הדירה.

אשר לעצם סמכותו של בית המשפט לפסוק בטענה שלא נטענה:

בתקנות סדר הדין האזרחי, נקבע כי על התובע לציין בכתב התביעה את הסעד שהוא מבקש, וכן לפרט את כל העובדות המהותיות המרכיבות את עילת התביעה (תקנות 9(5), 9(7), 14(ב)).

הכול ערים לעקרון היסודי כי "הלכה ותיקה היא כי 'לעולם לא יתן בית המשפט

פסק דין
על סמך עילה שונה מזו אשר נטענה בכתב התביעה'" (ע"א 6157/08 הנ"ל בפסקה 10, ופסקי דין רבים נוספים).
אולם שטר זה שוברו בצידו, וכך אומר בית המשפט העליון בהקשר לעקרון זה, בהתייחסו לכך שהתובעים באותו מקרה, לא הסתמכו על חוק ההלוואות:


"
אכן, המשיבה לא סמכה על
חוק הערבות
ועל חוק ההלוואות בכתבי הטענות שלה או בסיכומיה. המשיבה התמקדה בטענות של תרמית, חוסר תום לב ושל בטלות המסמכים. ... מאידך גיסא, תקנה 74(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984
קובעת כי אי הכללת הוראת חוק בעילת התביעה אינו מונע הסתמכות עליה. תקנה זו פורשה על ידי בית המשפט כקובעת שאין התובע חייב להציג את העילה המשפטית שעליה הוא מתבסס בתביעתו (ולא, למשל, רק את מספר הסעיף. ... להבדיל, על התובע לציין במפורש את הסעד המבוקש על ידו ואת העובדות המרכיבות את עילת התביעה ... עובדה שלא נטענה בכתבי הטענות – אין בית המשפט יכול לגלותה בעצמו ואין הוא יכול לסמוך עליה ... אלמלא כלל זה, עלול למצוא המשיב את עצמו מפסיד במשפט על סמך טענות עובדתיות שלא היה באפשרותו לצפות מראש.
במילים אחרות, על התובע להציג את כל העובדות המגבשות את עילת התביעה. עליו גם לציין את הסעד המבוקש על ידו. אולם אין תביעתו נדחית רק משום שלא נתן לעילה את ה'כותרת המשפטית' המתאימה ולא הפנה לחוק שממנו נובעת זכות תביעתו ...
"
(שם, פיסקה 10)

תקנה 74(ב) בתקנות קובעת כי "אין בעל דין מנוע מהסתמך על הוראת דין ... מחמת שלא הביא אותה בכתב טענותיו". בע"א 8845/12 זאב רום נ' גד זאבי (25.11.14; להלן: "עניין רום"), דן בית המשפט העליון בתקנה זו וקבע כי היא מעניקה מעין "פטור" רחב לתובע, שלא נדרש לפרט בכתב התביעה את הוראות הדין עליהן הוא מסתמך, להפנות לסעיף קונקרטי בחוק, ואף לא לפרט את העילה המשפטית שעליה מתבססת תביעתו.

אמנם, לא אחת, נקבע בפסיקה כי "היזקקות להנמקה משפטית שלא הועלתה בטיעוני הצדדים צריכה להיעשות בזהירות – על מנת למנוע מצב שבו בית המשפט פוסק על סמך טענה שלא ניתנה לבעלי הדין הזדמנות הוגנת להתמודד עמה" (ע"א 9255/11 יוסף דניאל נ' ברלינסקי (11.8.2013, פיסקה 24), ואכן, "טוב יעשה בעל דין אם יפרש בכתב טענותיו על איזו עילה הוא מסתמך, אחרת הוא מסתכן בכך שבית המשפט לא ימצא לפסוק על סמך נימוק תביעה שלא נטען, או שייטען כנגדו כי העלה טענה מפתיעה או טענה שלא ניתנה הזדמנות לצד שכנגד להתמודד עמה" (עניין רום הנ"ל, פיסקה 4 בפסק דינו של השופט י' עמית).

אולם, בירור וחקר האמת עומד ביסוד ההליך השיפוטי, ולעתים, במיוחד כאשר בנסיבות העניין אין בכך כדי לפגוע בזכויות מי מבעלי הדין, גובר הערך של חקר האמת על הכלל הדיוני.

בהקשר זה אמר הנשיא א' ברק:


"המשפט עומד על האמת. ביסוד ההליך השיפוטי עומדת חשיפת האמת ... מטרת ההליך השיפוטי כולו הינה – כלשונו של הנשיא זמורה – 'להוציא כאור משפט' ... תפקידו של ההליך השיפוטי – האזרחי, הפלילי והמינהלי – הינו 'לחשוף את האמת, וזו מטרתו העיקרית' ... תפקידו של השופט, הוא 'התפקיד לעשות כדי שהאמת תצא לאור העולם' ... "



(ע"א 1412/94 הסתדרות מדיצינית הדסה נ' גלעד, פ"ד מ"ט (2), 516, 522 (1995)
)

בפסק הדין בעניין רום עמד השופט ח' מלצר על חשיבות בירור האמת מחד גיסא לעומת ערך
ההגנה על הצדק הדיוני מאידך גיסא, וכך אמר:



"יש צורך פה לפיכך להחזיר את התיק לדיון מחודש בערכאה הדיונית תוך עדכון של הפלוגתאות – כדי להגיע לחקר האמת העובדתית והמשפטית. גישה זו תואמת תפיסה ששמה במרכז האיזון את השיקול של בירור האמת, שהוא ערך מסדר ראשון, ביחס להגנה על הצדק הדיוני, שמקומו בסדר – שני בתור, זאת על פי מודל שפותח לאחרונה ע"י ד"ר איתמר מירון בחיבור שהגיש לסנט אוניברסיטת בר-אילן לשם קבלת התואר: דוקטור לפילוסופיה ואשר נושאו: סדר הדין האזרחי – בין מהות לפרוצדורה במשפט העברי ובמשפט הכללי (כסלו-התשע"ד). דומה שהמודל האמור ראוי להשקל בכובד ראש

...
"

יתר על כן, דין הוא שבית המשפט לא יתן ידו לקיום חוזה בלתי חוקי, והדברים אף מפורשים בהוראת סעיף 9(א) בחוק ההלוואות הקובעת:


"ראה בית המשפט בתובענה בקשר לחוזה הלוואה, כי החוזה או תנאי בו אינם מתאימים להוראות סעיפים 5, 6 או 7, או כי המלווה לא גילה גילוי מלא של הפרטים המהותיים לחוזה ההלוואה, יורה בית המשפט, ביוזמתו או על פי בקשה, ולאחר שנתן הזדמנות לצדדים להשמיע טענותיהם, לבטל את החוזה או את התנאי או לשנותו, הכל במידה הנדרשת כדי להתאימו לדרישות החוק, ולפי הענין ... "

(ההדגשה שלי – אש"ש)

בענייננו כאמור לא גולה חוזה ההלוואה ולא הוכח שקוימה חובת הגילוי. התובעים נושלו מדירת מגוריהם בדרך לא דרך, תוך פגיעה קשה בזכויותיהם, במיוחד כאשר מדובר בדירת המגורים שאין צורך להכביר באשר למעמדה וחשיבותה כנכס העיקרי של כל משפחה ומשפחה.

די בכך לדחיית הבקשה לעיון מחדש ולביטול ההחלטה, כמו גם לדיון ביוזמת בית המשפט, ככול שזו נדרשה, בביטול חוזה המכר עקב אי עמידה בהוראות חוק ההלוואות.

26. זכויות התובעת בדירה
משמצאתי כי דין התביעה להתקבל, איני רואה צורך להמשיך ולדון בסוגיית זכויותיה של התובעת בדירה, בין השאר מפני שעיקר טענת התובעים היא כי חלה עליהם חזקת השיתוף בין בני זוג. לכאורה, טענה שכזו, שספק בעיניי אם היא טענה שבחוק או טענה שבעובדה, כשהיא נטענת בקשר עם בני זוג החיים במשטר של חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973, אינה מספקת. מצד שני ייתכן והתנהגותם ודרך פעולתם של הנתבעים, במעשים נושאי התובענה ובהליך עצמו, תומכת בטענה זו. כאמור לא ראיתי לעת הזו להכריע בשאלה.

27. לסיכום
מצאתי כי ביסוד מכירת הדירה עמדה הלוואה חוץ בנקאית שנטל התובע מיואל ושותפו עופר שאותה פרע התובע בדרך של מכירת דירתו ותשלום רובה ככולה של התמורה ליואל (ועופר) ובאמצעותם גם למזרחי. הוספתי ומצאתי כי יואל, בצון ומזרחי פעלו יחדיו בעצה אחת, בחוסר תום לב ובדרך שאינה מקובלת, כדי להביא למכירת הדירה. מכירת הדירה הייתה תולדה, המשך וביצוע של הסכם ההלוואה שלא הוצג, ואשר בהעדרו יש לקבוע כי לא עמד בדרישות חוק ההלוואות, וכי הנתבעים הפרו את הוראות חוק זה בנסיבות המאפשרות את ביטול המכר. עוד קבעתי כי הנתבעים התעלמו מקיומה ומזכויותיה של התובעת.

התוצאה היא כי התביעה מתקבלת וניתן

פסק דין
המצהיר כי חוזה המכר, שעל פיו מכר התובע את זכויותיו בדירה נושא התביעה לבצון בטל מעיקרא, שעל כן זכויות החכירה בדירה היו ונשארו של התובע, ולפיכך יש לבטל את המכר, ולהחזיר את רישום זכות החכירה בדירה על שם התובע.

התובעים לא תבעו את הבנק הבינלאומי הראשון שלטובתו רשומה המשכנתא, שעל כן אין ב

פסק דין
זה לחייב את הבנק.
לא כך לגבי מזרחי, ואני מחייב את מזרחי להסיר את המשכנתא הרובצת על הדירה, תוך 60 יום מהיום, וכל עוד לא יסירה אני מחייבו להמשיך ולשלם כסדרם את תשלומי הפירעון של ההלוואה שלהבטחתה נרשמה המשכנתא.

הערת האזהרה שנרשמה לטובת מזרחי בטלה אף היא ויש למחקה.

משבוטל המכר ישיב מזרחי לתובעים את התשלומים ששילמו על פי ההסדר הזמני שאליו הגיעו בבית המשפט העליון, אף זאת תוך 45 יום מהיום.

הנתבעים יישאו באגרת המשפט ובשכ"ט עו"ד של התובעים בסכום של 60,000 ₪.


ניתן היום,
י"ד סיוון תשע"ה, 01 יוני 2015, בהעדר הצדדים.









א בית משפט מחוזי 29124-12/12 יעקב בש, מירב בש, ב"כ מיכאל אוסטרובסקי נ' שאול בצון, ברק מזרחי (פורסם ב-ֽ 01/06/2015)