פסקי דין על עיריית חיפה | פסקי דין על נונה (נינה) קצב

12047-02/12 א     28/06/2015




א 12047-02/12 עיריית חיפה נ' נונה (נינה) קצב








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 12047-02-12 עיריית חיפה
נ' קצב


תיק חיצוני:


לפני כבוד השופטת מירב קלמפנר נבון



התובעת
עיריית חיפה
ע"י ב"כ עוה"ד זיו פוקס ואח'


נגד

הנתבעת
נונה (נינה) קצב

ת.ז. 070849328
ע"י ב"כ עוה"ד ניר ברקון








פסק דין



לפני תביעה לפינוי וסילוק יד.

התובעת היא בעלי מקרקעין הידועים כחלקה 40 בגוש 10750 המצויים ברח' המלך דוד 34 בחיפה (להלן: "הנכס" או "המקרקעין"). הנכס האמור הוא קיוסק אשר הושכר לנתבעת על מנת להפעיל בו את עסקה בהסכם מיום 4/12/80. לטענת התובעת הסכם השכירות הוא בהתאם לחוק הגנת הדייר והושכר לנתבעת לצורך הפעלת קיוסק בלבד. לטענת התובעת הנתבעת אינה מפעילה את המושכר והוא עומד סגור לכל הפחות מאז חודש יוני שנת 2009 ועד ליום הגשת התביעה. עוד טוענת התובעת כי במהלך סיור שטח של פקחי התובעת בנכס ביום 20/4/09, הודיעו בנותיה של הנתבעת כי בכוונת הנתבעת לסגור את הקיוסק המופעל במושכר ולא להפעילו עוד בשל חוסר כדאיות כלכלית. עוד טוענת התובעת כי מאז חודש 7/11 לא שולמו מיסי הארנונה בגין המושכר ומשכך הופרו הוראות הסכם השכירות. לטענת התובעת, הנתבעת נטשה את המושכר וחדלה מלהחזיק או לעשות בו שימוש משך למעלה משנתיים עד להגשת התביעה והמושכר עומד ריק. התובעת טוענת כי הדבר מונע ממנה לנצל בצורה יעילה כרשות ציבורית את הנכסים אשר יש לה בהם זכויות קנייניות וכן כי אין לנתבעת כוונה רצינית או יכולת לשוב ולעשות שימוש בנכס. משכך טוענת התובעת כי קמה כנגד הנתבעת עילת פינוי בגין נטישת הנכס. עוד טוענת התובעת כי הפרת הסכם השכירות, כאשר הנתבעת אינה משלמת את מיסי העירייה מהווה עילה נוספת לפינוי הנתבעת מהנכס נשוא התובענה. לפיכך עתרה התובעת להצהרה כי לנתבעת אין עוד כל זכות, לרבות זכות דיירות מוגנת בנכס נשוא התובענה וכן לחיובה של הנתבעת לפנות את הנכס ולהשיב את החזקה בו לידי התובעת. ככל שלא תעשה כן הנתבעת, עתרה התובעת להתיר לה לפנות את הנתבעת בעצמה ולהטיל את הוצאות הפינוי על הנתבעת.

הנתבעת טענה כי היא אישה קשישה בת 85, אשר במשך שנים ארוכות עבדה למחייתה כמנקה בבית ספר הממוקם בשכונת נווה דוד עד אשר החליטה לשכור בשנת 1980 בשכירות מוגנת את הנכס נשוא התובענה וזאת על מנת למצוא לעצמה מקור פרנסה, גם לאחר גיל הפרישה מעבודתה כמנקה בבית הספר. לטענת הנתבעת קיבלה התובעת החלטה מינהלית בדבר הגשת תביעת הפינוי בלא שניתנה לה התראה, הודעה או כל פניה אחרת, דבר העומד בסתירה לחובת תום הלב החלה עליה כרשות מנהלית ופוגע בזכות הטיעון של הנתבעת. לטענת הנתבעת, כל אשר עומד לנגד עיני התובעת הוא הרצון לפנות את הנתבעת מן הנכס בלא מתן פיצוי או סידור חלוף. לטענת הנתבעת היא מעולם לא נטשה את הנכס והיא פועלת בצוותא עם בני משפחתה לשיפוץ הנכס והפעלתו בהקדם האפשרי. לטענתה, היא עודנה מפעילה את הקיוסק, אך לא באופן שוטף והוא אף נסגר לתקופה זמנית שכן בית הספר הסמוך נסגר בשנת 2009 ולפיכך לא היתה כדאיות כלכלית בהמשך ניהול הקיוסק הסמוך לו. לטענת הנתבעת, הראיות אשר הציגה התובעת לכך כי הנכס נטוש (אישורי צריכת מים אפסית ודו"חות סיור) משקלם נמוך ואין לנתבעת כוונה לנטוש את הנכס. עוד טוענת הנתבעת כי היא משלמת כסדרם את חיובי הארנונה וככל שנוצר חוב, היא ממהרת לפרעו תוך זמן קצר. לחלופין טוענת הנתבעת כי על בית המשפט, ככל שלא יקבל טענותיה, לתת לה סעד מן הצדק ולמנוע פינויה שכן תקופת נטישת המושכר היא קצרה ועל נקלה ניתן לתקן את ההפרה הנטענת. הנתבעת שבה וטוענת כי בכוונתה להוסיף ולהפעיל את הקיוסק בנכס נשוא התובענה וכן לשפצו. לחלופי חלופין עותרת הנתבעת למתן פיצוי הולם בגין פינויה מהנכס.

דיון :
אין מחלוקת בין הצדדים בדבר היותה של הנתבעת דיירת מוגנת בנכס נשוא התובענה מכוחו של הסכם השכירות מיום 4/12/1980.
התובעת טוענת לשלש עילות פינוי כנגד הנתבעת. האחת – עילת הנטישה, השניה – עילת הפרת הסכם השכירות המוגנת בהעדר תשלום סדיר של המיסים החלים על הנכס ואילו השלישית – כי הנכס דרוש לתובעת לצורך ניצול יעיל של משאביה כרשות מקומית.

אשר לעילת הפינוי – נטישה:
התובעת טוענת כי הנתבעת אשר ניהלה בנכס נשוא התובענה קיוסק, נטשה את המושכר וזה עומד בשממונו כבר מאז 6/09.
הנטל להוכיח את עילת הנטישה ביחס לנכס המושכר בשכירות מוגנת מוטל על בעל הנכס התובע את החזרתו לחזקתו. אלא שמשהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי השוכר נטש את הנכס, על הדייר להוכיח את העובדות עליהן הוא מסתמך, כדי להסביר מדוע אל לו לבית המשפט להסיק מראיות התובע שהיתה נטישה.
ראה בע"א 417/79 מרכוס נ. המר פ"ד לז (2) 337.
רע"א 5250/10 זיידן נ. בנדר (ניתן ביום 29/7/10)
לעניין נטל השכנוע קבעה הפסיקה כי אין הבדל בין תביעה בעילת נטישה של דירה לעילת נטישה של עסק אלא בכך שבדירת המגורים הקשר האישי שבין הדייר לבין הדירה הוא הדוק הרבה יותר מאשר הקשר האישי אשר בין דייר שהוא בעל העסק, למקום עסקו. השאלה אם דייר נטש או לא נטש את המושכר נמדדת בהתאם לנסיבות המיוחדות לכל עניין וכאשר מנוהל במושכר עסק חי, השימוש בו בהכרח מחייב הימצאות תדירה של הדייר בו.
הפסיקה קובעת כי לשם הוכחת עילת פינוי בשל נטישה יש להוכיח שני תנאים: האחד הינו נטישה פיזית ואילו האחר, העדר כוונה לחזור.

ראה בע"א 417/79 בעניין מרכוס נ. המר אשר צוטט לעיל וכן בספרו של כבוד השופט בר אופיר "עילות פינוי וסעד מן הצדק" (הוצאת פרלשטיין גינוסר, מהדורה שניה 1988) עמ' 104.
בענייננו , המציאה התובעת דו"ח צריכת מים במושכר ולפיו לא נרשמה צריכת מים בנכס נשוא התובענה מאז 6/09 ועד לחודש 5/14 (נספח 3 לת/1). אמנם נכון הדבר כי קיימת פעמיים לאורך כל הדו"ח צריכה מזערית, ברם הדבר הוסבר בידי נציג התובעת, מר אבי שפירא בהחלפת המונה בידי תאגיד המים "מי כרמל". הצריכה לאחר החלפת המונה התאפסה שוב ולאורך השנים ניתן לראות כי לא נעשה שימוש בנכס נשוא התובענה לשם ניהול קיוסק ובכלל, שאחרת בוודאי היתה בו צריכת מים ההולמת את יעוד הנכס. העד מר שפירא נשאל על כך והסביר כי בשנת 2008 עד 2009 , השנה אשר קדמה לנטישת הנכס, הפעילו את העסק , ברם בהתאם לדו"ח צריכת המים הוא חדל מלפעול ואין בו צריכה שוטפת החל מ 6/09 (ראה עמ' 7 שורות 21-28 לפרוטוקול).
עוד המציאה התובעת דו"חות פיקוח, במסגרתם ביקר מר שפירא בימים שונים ושעות שונות ומצא כי הנכס סגור ומסוגר, מוזנח ואין בו איש, בוודאי לא עסק חי ומתפקד (ראה נספחים 4-11 לת/1).
מר שפירא העיד כי ביצע סיורים בנכס גם בשעות לא שגרתיות ובכולם מצא את הנכס ריק ועזוב כאשר הוא במצב מוזנח עד מאד. מר שפירא העיד עוד כי מה שחיזק את טענות התובעת בדבר נטישה היה אף שיחה אשר ערך מר שפירא עצמו עם בנותיה של הנתבעת והללו מסרו לו כי אין הן מתכוונות להפעיל את המקום מחמת חוסר כדאיות כלכלית (ראה עמ' 8 שורות 20-21 לפרוטוקול). הנתבעת עצמה בכתב ההגנה טוענת כי העסק נסגר לתקופה זמנית שכן בית הספר הסמוך נסגר בשנת 2009 ולפיכך לא היתה כדאיות כלכלית בהמשך ניהול הקיוסק הסמוך לו. מנסיבותיה של תובענה זו עולה כי אכן התובעת הוכיחה כי הנתבעת נטשה את הנכס ואינה עושה בו את השימוש אשר לשמו נחתם הסכם השכירות המוגנת ובכלל אינה עושה בו שימוש כלשהו.
הפסיקה בדעה כי העדרות ממושכת יוצרת הנחה של נטישה והחובה לתת הסבר הסותר חזקה זו מוטלת על הדייר. בגדר ההסברים המתיישבים עם רצון כן ובר סיכוי לחזור, הינה העדרות מחמת צורך רפואי, למשל.
ראה בעניין זה הדברים האמורים בעמ' 347 בע"א 417/79 בפסה"ד בעניין מרכוס נ. המר אשר צוטט לעיל.
כבר נקבע בעבר לא אחת, כי אין די ברצון ערטליאלי לחזור לנכס ביום מן הימים, אלא יש צורך ברצון ממשי המלווה במעשים גלויים.
ראה בע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ. נוסייבה פ"ד מו(3) 767.
הנתבעת טענה בכתב הגנתה כי בכוונתה לשפץ את הנכס ולהפעילו, אלא שבסיכומיה חזרה בה מטענתה זו והבהירה כי הגשת כתב התביעה גרמה לה ולמשפחתה שלא לשפץ את הנכס ולא להשקיע בו כספים על מנת להפעילו, מחשש שאלו ירדו לטמיון בסופו של יום, לו תפונה הנתבעת. עוד טענה הנתבעת עצמה בכתבי טענותיה כי אין כדאיות כלכלית בהפעלת הנכס כקיוסק משום שבית ספר סמוך למקום נסגר כבר ב 2009. הדברים מדברים בעד עצמם ואך מחזקים את המסקנה כי הנתבעת נטשה את הנכס שלא על מנת לשוב אליו.
הנתבעת לא הביאה ולו בדל ראיה אשר מוכיח רצון כן ובר סיכוי לחזור לנכס ואף לא טענה לצידוק כזה או אחר להעדרותה רבת השנים מהנכס. הנתבעת אף לא התייצבה לחקירתה אודות תצהיר עדות ראשית אשר ניתן מטעמה והוצגו מסמכים רפואיים המעידים על מצבה הבריאותי הרופף ברם אין בהם כל קביעה רפואית או אחרת אשר תעיד כי אין ביכולתה של הנתבעת להתייצב בבית המשפט. התיעוד הרפואי הוא מ 8/14, כאשר ב 11/14 מסרה תצהיר עדות ראשית במשרד בא כוחה ומשכך לא ברור מהו שמנע ממנה את ההתיצבות בבית המשפט לצורך חקירה אודות תצהירה. אם מצבה של הנתבעת אכן אינו מאפשר הגעה אל בית המשפט, הכיצד יוכח רצון בר סיכוי לשוב לנכס כדי לנהל בו עסק חי בהתאם ליעודו. לא הובא כל עד אחר או ראיה אחרת מטעמה של הנתבעת, אף לא בנותיה אשר נטען כי סייעו בעדה לנהל את העסק שהיה בעבר בנכס נשוא התובענה. העדרם של עדים נוספים כמו גם העדרן של ראיות נוספות עומד לנתבעת לרועץ ואינו תומך בטענותיה.
הנתבעת טענה כי המשיכה לשלם את דמי השכירות במושכר אלא שגם תשלום דמי שכירות בגין מושכר שננטש אין בו כדי לשלול את דבר הנטישה- ראה בע"א 683/82 דב דויטש נ. עזבון א. פרל ז"ל פ"ד לח(2) 729.
הנה כי כן, אני קובעת כי הנתבעת נטשה את הנכס נשוא התובענה ולא המציאה כל ראיה בדבר רצון כן ובר סיכוי לשוב אל הנכס נשוא התובענה ולנהל בו את עסקה ומשכך, קמה לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבעת.

אשר לעילת הפינוי הפרת ההסכם –
התובעת טענה כי הנתבעת אינה ממלאה אחר חובתה לשלם את המיסים החלים על הנכס וכי נצבר לחובתה חוב בגין דמי ארנונה בגין הנכס נשוא התובענה. לא הומצאה לעיוני כל ראיה לעניין זה בדמות אישור המחלקה המתאימה אצל התובעת בדבר קיומו של חוב ארנונה ולפיכך אין מקום לקבוע כי הנתבעת אינה ממלאה אחר חובתה לתשלום המיסים החלים על הנכס ומשכך אין מקום לקבל טענותיה של התובעת לעניין זה כעילת פינוי.

אשר לעילת הפינוי- נחיצות הנכס לרשות מקומית –
התובעת טענה כי מחובתה כרשות לדאוג לניצול מקסימלי של המשאבים העומדים לרשותה ולא יתכן כי הנתבעת תחזיק בנכס נכסי התובעת ולא רק שלא תעשה בו כל שימוש אלא אף תמנע מהתובעת לעשות בו שימוש כרשות ציבורית. אכן לפי סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר הוענקה זכות הפינוי לרשות המקומית בהיותה בעלת בית ועליה להוכיח לשם כך צורך ציבורי חיוני ובית המשפט מוסמך לבדוק את קיומו ומידת החיוניות שבצורך זה וכן העמדת סידור חלופי לרשות הדייר.
ראה ע"א 361/66 מד"י נ. ארבספלד פ"ד כ(3) 526.
אלא שטענה זו נטענה בשפה רפה ובלא הוכחה של ממש מטעמה של התובעת כי אכן קיים צורך ציבורי חיוני בפינוי, כך שניתן היה לבחון באם אכן קיים צורך שכזה ומהי מידת החיוניות שבו. באשר להענקת סידור חלוף, הרי שעד התובעת העיד כי נציגיה נדברו עם הנתבעת אודות סידור חלוף ואף הומצאה חוות דעת שמאית מטעמה של התובעת, אלא שהנתבעת השיבה את פניהם ריקם. לא מצאתי איפוא כי התבססה עילת פינוי בגין צורך ציבורי חיוני ,דווקא בפינוי הנכס נשוא התובענה.

סעד מן הצדק , פיצוי לנתבעת -
ניתן להושיט לדייר מוגן בבית עסק אשר נטש את המושכר, סעד מן הצדק והדבר תלוי בנסיבות הענייניות. עליו לפעול בתום לב ובנקיון כפיים , לתקן את המעוות ולחזור לנהל את העסק בחנות, לפצות את בעל הבית אם נגרם לו נזק שניתן לפיצוי ולשלם הוצאות משפט אם בגלל הדיון נכנס בעל הבית להתדיינות ממושכת. ראה בע"א 300/71 קטן נ. ארוילי פ"ד כו(2) 796.
על בית המשפט לאזן את התנהגות שני הצדדים ולמנוע מצב דברים שבו הסנקציה של פינוי תהא חמורה מדי בהשוואה להפרה ויש להיזהר מפני נטיה לקולא לצד הדייר על מנת שמתן הסעד לא יהפוך עניין שבשגרה. כאמור, סעד מן הצדק ינתן אך ורק כשבכוונת המפר לתקן את ההפרה וסעיף 132 לחוק הגנת הדייר לא בא להכשיר הפרת חוזה אלא כדי לאפשר לדייר לתקן את המעוות.
ראה בספרו של כבוד השופט בר אופיר "סוגיות בדיני הגנת הדייר" מהדורה שניה מרץ 2014 , עמ' 176.
השיקולים העיקריים אותם יש לשקול הם טיב המושכר, מהות ההפרה, התנהגות הדייר והתנהגות המשכיר.
ראה ע"א 439/73 רמת חולון בע"מ נ. בנימיני פ"ד כח (2) 549.
במקרה שלפני טיב המושכר הוא קיוסק שנוהל בנכס נשוא התובענה והפרתה של הנתבעת את הסכם השכירות מתבטאת בנטישת הנכס למשך למעלה מחמש שנים בהן עמד בשממונו וגרם לכך כי התובעת אינה יכולה להשכירו לאחר ולאפשר לאותו אחר למצוא בו את פרנסתו כמו גם להפיק מהנכס את המירב עבור הקופה הציבורית ותושביה של הרשות המקומית. הנתבעת משך השנים הארוכות בהן נטשה את הנכס לא טרחה לחזור אליו, אף לא לאחר שהוגשה כנגדה התביעה לפינויו וטענה כי אין בכוונתה להשקיע בו ממון, שמא תפונה והשקעתה תרד לטמיון. מכך ניתן ללמוד כי אין בכוונת הנתבעת לתקן את ההפרה ומשכך איני רואה מקום לתן לה סעד מן הצדק.
הנתבעת טענה כי היה על התובעת לפנות אליה טרם הגשת התביעה ולהעניק לה את הזכות להישמע לפניה בטרם תוגש תובענה לפינויה מהנכס נשוא התובענה. לטענתה אין זו התנהלות תמת לב מצדה של הרשות המקומית ובנגוד לחובותיה כרשות מינהלית. לטעמי, בשים לב לנסיבותיה של תובענה זו , כאשר הנתבעת נוטשת את הנכס בשל העדר כדאיות כלכלית החל
מ 6/09 ומתמידה בכך בלא מתן התראה כלשהיא מצדה לתובעת, מהלכן של השנים עד לימים אלו, חוסר תום הלב הוא דווקא נחלתה של הנתבעת ולאו דווקא של התובעת אשר המתינה עם הגשת תביעתה שמא תחזור בה הנתבעת עד לשנת 2012 ובאה בדברים עם הנתבעת אודות פינוי כנגד תשלום חלקה של הנתבעת
בדמי מפתח. מכלל האמור הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום להושיט לנתבעת סעד מן הצדק, בנסיבותיה של תובענה זו. הנתבעת ממילא אינה מצויה בנכס כך שאין פרנסתה עליו והנזק אשר עשוי להיגרם לתובעת כתוצאה מאי הפינוי, עולה על זה אשר יגרם לנתבעת כתוצאה ממתן צו פינוי. גם לו היתה פרנסת הנתבעת על הנכס, הפסיקה כבר הדגישה כי תלותו של דייר בנכס לשם פרנסתו איננה יכולה להצדיק כשלעצמה את מתן הסעד המבוקש, שהרי אחרת היה מתרחב השימוש בסעד עד בלי די ומרוקן מתוכן את הוראת החוק בנוגע לפינוי דייר מהמושכר.
רע"א 8334/07 דאלי בע"מ נ. בירמן דינים עליון פו 362.

בנסיבות בהן נטשה הנתבעת את הנכס נשוא התובענה בו התנהל עסקה, אין מקום לסעד של סידור חלוף שהרי אך ורק עילות הפינוי הנקובות בס. 131 (7) עד (11) מחייבות מתן סעד של סידור חלוף. יודגש ויצויין כי התובעת הגישה לבית המשפט חוות דעת מטעמה, אך הנתבעת, על אף שהצהירה כי ברצונה להגיש חוות דעת מטעמה וניתנה לה הרשות מטעמו של בית המשפט לעשות כן, בחרה שלא להגיש חוות דעת מטעמה לבית המשפט. התובעת לפנים משורת הדין, הביעה נכונותה לפצות את הנתבעת פיצוי כספי, לפנים משורת הדין, על אף שעילת הפינוי אינה מקנה לה
סידור חלוף, אך הנתבעת בכרה להציב דרישות כספיות מעל ומעבר לאשר הוצע לה ויש להצטער על עמדתה זו , באשר הוכח כי הנתבעת נטשה את העסק ואיבדה זכויותיה.

יש לקחת בחשבון לעניין זה אף כי הדעה הרווחת היא ככלל כי החוק מסמיך את בית המשפט שלא לתת צו פינוי אם נראה כי אין הדבר צודק אלא שאין הוא מסמיך את בית המשפט לתת

פסק דין
לפינוי המותנה בתשלום כזה או אחר.
ראה בת.א. 56243/08 חב' הירקון 278 בע"מ נ. מזרחי ואח' דינים שלום 2011(31)1377.

מכל האמור לעיל עולה כי כנגד הנתבעת קמה ועולה עילת פינוי בגין נטישתה את הנכס. נטישה אשר הוכחה היטב בידי התובעת ולא הוכחה כוונה לשוב אל הנכס או רצון בר קימא לשוב ולנהל בו עסק. אני קובעת איפוא כי לנתבעת לא נותרה עוד זכות דיירות מוגנת בנכס נשוא התובענה, דהיינו בקיוסק ברח' דוד המלך 34 בחיפה הידוע כחלק מחלקה 40 בגוש 10750. לא מצאתי בנסיבותיה של תובענה זו כי יש להעניק לנתבעת סעד מן הצדק ואף אין מקום לסעד של סידור חלוף או פיצוי כספי כלשהוא. משכך, יש לקבל במלואה את תביעת התובעת.

סוף דבר,

אני מורה לנתבעת לפנות לאלתר את הנכס נשוא התובענה - קיוסק ברח' דוד המלך 34 בחיפה הידוע כחלק מחלקה 40 בגוש 10750 ולהשיב את החזקה בו לידי התובעת כאשר הוא נקי מכל אדם וחפץ.

ככל שהנתבעת לא תפנה את הנכס נשוא התובענה, תהא התובעת רשאית לפנותו בכוחות עצמה וההוצאות תחולנה על הנתבעת.

בשל התוצאה אליה הגעתי ובשים לב למצבה הנטען של הנתבעת, נפסקו ההוצאות על הצד הנמוך לפנים משורת הדין והנתבעת תישא בהוצאות התובעת בסך 1500 ₪ וכן בשכ"ט עו"ד בסך
5000 ₪.
הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.


ניתן היום,
י"א תמוז תשע"ה, 28 יוני 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 12047-02/12 עיריית חיפה נ' נונה (נינה) קצב (פורסם ב-ֽ 28/06/2015)