פסקי דין על נתן אליהו תגר | פסקי דין על שמואל יוסף ברמינקה | פסקי דין על אברהם מרדכי וייס ואח' | פסקי דין על עו"ד מרדכי דגני | פסקי דין על עו"ד צחי נשר |

29664-09/13 א     01/07/2015




א 29664-09/13 נתן אליהו תגר, שמואל יוסף ברמינקה, אברהם מרדכי וייס ואח' נ' עו"ד מרדכי דגני, עו"ד צחי נשר








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 29664-09-13 תגר נ' דגני
1 יולי 2015






לפני:


השופטת יעל וילנר


התובעים
והנתבעים שכנגד:

1
.
נתן אליהו תגר
2. שמואל יוסף ברמינקה

3. אברהם מרדכי וייס
4. יהושע יעקב וייס
5. גיטי דוידוביץ
6. יהודה אריה לוריא
7. חיים בלאס
8. עקיבא טאגער
ע"י ב"כ עוה"ד א' שפירא ואח'



נגד


הנתבע
והתובע שכנגד:


עו"ד מרדכי דגני
ע"י ב"כ עוה"ד א' דגני ואח'



הנתבע 9
(בתביעה שכנגד):


עו"ד צחי נשר






פסק דין



1.
לפניי תביעה ותביעה שכנגד שעניינן סדרה של חוזים זהים שעסקו ברכישת קרקעות בעיר חדרה (להלן: "החוזים", צורפו כנספחים 12-2 לכתב טענות התובעים). כל אחד מן הצדדים טוען כי הצד שכנגד הוא זה אשר הפר את החוזים.

2.
התובעים 8-1 והנתבעים שכנגד (להלן: "התובעים") התקשרו עם הנתבע בחוזים שעניינם רכישת חלקים וזכויות בחלקה 49 בגוש 10041 בעיר חדרה (להלן: "החלקה"). התובע 1 הוא נתן תגר (להלן: "תגר"), אחד מן הרוכשים אשר עמד בקשר עם הנתבע. הנתבע והתובע שכנגד (להלן "הנתבע"), מרדכי דגני, הוא עורך דין במקצועו והבעלים של החלקה.


התובעים טוענים כי הנתבע הפר את החוזים הפרה יסודית וביטל אותם שלא כדין, ועותרים הם למתן סעד הצהרתי לפיו יוצהר כי הנתבע הוא זה אשר לא מילא אחר חיוביו על פי החוזים. כן עותרים הם למתן צו המורה על אכיפת החוזים.

3.
הנתבע הגיש כאמור תביעה שכנגד, נגד התובעים. הנתבע טוען כי הוא ביטל את החוזים כדין נוכח הפרתם היסודית על ידי התובעים ועותר הוא לחייב את התובעים בפיצויים בגין הפרת החוזים.


הנתבע 9 בתביעה שכנגד, עורך הדין צחי נשר (להלן: "עו"ד נשר") הוגדר בחוזים כנאמן לכספים ואחראי לרישום העברת הבעלות בחלקה.

השתלשלות העניינים

4.
בחודשים יולי ואוגוסט 2005 התקשרו התובעים במספר חוזים עם הנתבע לרכישת זכויות בחלקה שבבעלותו. תוכן החוזים זהה, מלבד גובה התמורה ומספר המגרש הנרכש. החוזים נוסחו על ידי הנתבע, בא כוחו, עו"ד נשר ונציגי הבנק - הוא הנושה של הנתבע (להלן: "הבנק"). החוזים היו חלק מהסכם פשרה בתיק הוצאה לפועל שנפתח נגד הנתבע. בעת החתימה על החוזים, הוגדרה החלקה לשימוש חקלאי, ברם הנתבע התחייב לקדם את שינוי ייעוד החלקה מחקלאות לבניה ומגורים.

5.
התמורה לממכר הזכויות בחלקה הוגדרה בחוזים כדלקמן: סך של 5,000 דולר יופקד במועד החתימה על החוזים לידיו של עו"ד נשר, בליווי הוראות בלתי חוזרות מטעם הצדדים להעביר את הסכום לידי הבנק הנושה. סך של 19,000 דולר ישולם לפקודת הבנק, סמוך למועד חתימת החוזים ובכפוף לקבלת מכתב ההחרגה מהבנק (סעיפים 5.א. ו- 5.ב. לחוזים). סכום נוסף, של 7,000 או 8,500 דולר, בהתאם לחוזה, ישולם לפקודת הנתבע, תוך 20 ימים ממועד הפקדת תכנית בניה למגורים, וזאת בתנאי שהנתבע ימציא למוכרים את אישורי המיסים כפי שהוגדרו בחוזים (סעיפים 5.ג. ו-7.ב. לחוזים). במידה והנתבע לא ימציא אישורים אלו, נקבע בחוזים כי הסכום יופקד בידיו של הנאמן עו"ד נשר, ויועבר לנתבע רק לאחר המצאת המסמכים (סעיף 5.ד. לחוזים).

6.
אין חולק כי פרט לתשלום האחרון, שילמו התובעים לידי הגורמים המתאימים ובמועד את כל התשלומים. ביום 20.9.11 שלח הנתבע מכתב לעו"ד נשר, בו נאמר כי שינוי היעוד של החלקה הושלם במסגרת תכנית המתאר הכללית "חד/2020" שהופקדה, ועל התובעים לשלם את יתרת התמורה כפי שנקבע בחוזים (נספח 1 לכתב ההגנה). ביום 25.9.11 שלח עו"ד נשר מכתב לנתבע, בו טען כי הפקדת תכנית "חד/2020" אינה מהווה קיום של התחייבותו לתובעים במסגרת החוזים (ת/1). במקביל שלח הלה מכתב לתובעים, בו נכתב כי לאור הפקדת התוכנית הנ"ל עליהם לשלם את יתרת הסכום בסך של 10,000 דולר (נספח 13 לתצהיר העדות הראשית של תגר). בהמשך למספר התכתבויות בין עו"ד נשר לנתבע, שלח הנתבע לעו"ד נשר ביום 27.9.11 "הודעת התראה" על הפרת החוזים בשל אי תשלום סכום התמורה (נספח 2 לכתב ההגנה).

7.
התובעים סברו כי לא הבשילו התנאים לתשלום יתרת התמורה שכן לטענתם הפקדת תכנית "חד/2020" אינה מהווה את השלמת התחייבות הנתבע כפי שהוגדר בסעיף 5.ג. לחוזים. כמו כן, הנתבע לא המציא לתובעים את אישורי המיסים כנדרש בחוזים. לא זו אף זו, במהלך הזמן שחלף הוטלו על החלקה עיקולים שונים, דבר שהצדיק לעמדת התובעים את אי תשלום יתרת הסכום. מנגד, סבר הנתבע כי בעצם הפקדת תכנית "חד/2020" ובשינוי הייעוד שבמסגרתה יש כדי להשלים את התחייבויותיו החוזיות ולפיכך על התובעים לשלם את יתרת הסכום, כפי שהוגדר בחוזים.

8.
בחלוף הזמן, במהלך שנת 2012, פנה תגר, כך לטענתו, בשם יתר התובעים לעו"ד נשר,
ולטענתו, עו"ד נשר ביקש ממנו כי לא ישלם את יתרת החוב לנתבע בשל העיקולים הרובצים על החלקה. במהלך חודשים יוני ויולי 2012, פנה תגר לעו"ד נשר באמצעות דואר אלקטרוני, וביקש לקבל הבהרות בנוגע למצב העסקה (נספח 14 לתצהיר העדות הראשית של תגר). ביום 18.11.12 פנה תגר לעו"ד נשר במכתב נוסף וביקש להפקיד את יתרת הסכום בידיו הנאמנות (נספח 15 לתצהיר העדות הראשית של תגר). ביום 2.12.12 השיב עו"ד נשר לתגר במכתב, בו ציין כי הוא אינו משמש כנאמן לכספים, ועל התובעים להעביר את הסכום ישירות לידי הנתבע (נספח 16 לתצהיר העדות הראשית של תגר).

9.
בין הצדדים המשיכו להתקיים מגעים באמצעות בא כוחם של התובעים אותה עת, עו"ד אלקנה הולצר (להלן: "עו"ד הולצר"). משאלו העלו חרס, הפקידו התובעים את יתרת התמורה בנאמנות בידי עו"ד הולצר. ביום 6.3.13 הודיע עו"ד הולצר לנתבע במכתב על ההפקדה האמורה, ואף הודיע כי המכתב מהווה התראה בדבר הפרה יסודית של החוזים (נספח 20 לתצהיר העדות הראשית של תגר). ביום 10.3.13 השיב הנתבע במכתב בו הודיע על ביטול החוזים בשל טענות הדדיות על הפרה (נספח 21 לתצהיר העדות הראשית של תגר).

טענות התובעים

10.
התובעים טוענים כי הפקדת תכנית "חד/2020" ושינוי יעוד הקרקע מחקלאות לבנייה ומגורים במסגרתה אינם מהווים את השלמת התחייבות הנתבע כלפיהם כפי הנדרש בחוזים, ובפרט בסעיף 5.ג. לטענתם, התחייבות הנתבע רחבה יותר משינוי הייעוד גרידא, וכוללת אף חלוקת החלקה למגרשים ויצירת תנאים לצורך קבלת היתר בניה. התובעים מסבירים כי על התחייבות זו של הנתבע יש ללמוד מתוכן החוזים עצמם, מהנספחים לחוזים ומתוכנה של "תוכנית מפורטת" - "חד/1299" אשר הייותה רקע להתחיבויות הנתבע בעת חתימת החוזים.


עוד טוענים התובעים כי ככל ושינוי היעוד מהווה את קיום ההתחייבות שבסעיף 5.ג., הנתבע לא הציג להם או לבא כוחם אישורי המיסים כנדרש בסעיף זה, ולפיכך לא מילא הוא אחר התנאי המקים את חובתם להשלמת יתרת התשלום.

11.
עוד טוענים התובעים כי העיקולים הרבים שהוטלו על החלקה לאחר החתימה על החוזים ואי הסרתם על ידי הנתבע מהווים הפרת התחייבות הנתבע כפי שנקבע בחוזים, שכן לטענתם, על פי סעיף 6.א. לחוזים מסירת הממכר כשהוא נקי מעיקולים הוא חיוב שלוב בתשלום יתרת התמורה. לחילופין, טוענים התובעים כי ככל ולא מדובר בחיוב שלוב, אי הסרת העיקולים מהווה "הפרה צפויה" של החוזים על ידי הנתבע, ומצדיקים את עיכוב יתרת התשלום. לשיטתם, גם אם מבחינה משפטית זכותם בחלקה גוברת על זכות המעקלים, אין מדובר בסיכון שהם צריכים לקחת על עצמם, ומכל מקום הנתבע לא פרט מה מקורם של כל אחד מהעיקולים וכיצד זכותם מכוח הערת האזהרה שנרשמה לטובתם גוברת על העיקולים.

12.
עוד טוענים התובעים כי על אף שהנתבע הפר את החוזים ולא השלים את חלקו, ביקשו הם למלא אחר התחייבותם כמפורט בסעיף 5.ד לחוזים. כך, בעצם פנייתם אל עו"ד נשר להפקדת יתרת התמורה בנאמנות. ואולם, הלה סרב לקבל לידיו את התשלום, וביקש להעבירו ישירות אל הנתבע, בניגוד להוראות החוזים.

13.
לחילופין, טוענים התובעים כי ככל שקמו התנאים לביטול החוזים על ידי הנתבע, הרי שאופן הביטול נעשה שלא כדין - הודעת ההתראה על ביטול החוזים הייתה חסרת מסוימות;
ההודעה נמסרה לנמען הלא נכון, עו"ד נשר, אשר לא היווה בא כוחם בעניין זה; הודעת הביטול נמסרה שנתיים לאחר מתן הודעת ההתראה, פרק זמן שאינו סביר, וכן כי עם מתן הודעת הביטול לא הושבו התשלומים ששולמו על ידי התובעים בעבר.

14.
על סמך טענותיהם לעיל, עותרים התובעים כאמור לצו לאכיפת החוזים, וכן צווים הצהרתיים באשר לאי השלמת התחייבויות הנתבע והפרת החוזים מצידו.




טענות הנתבע

15.
הנתבע טוען כי הוא השלים את התחייבויותיו החוזיות, כי קמה לתובעים החובה לשלם את יתרת הסכום כפי הקבוע בחוזים, וכן כי בעצם אי התשלום על ידם הפרו הם את החוזים. לטענת הנתבע, הוא התחייב בחוזים לשנות את יעוד הקרקע מחקלאות לבנייה למגורים - הא ותו לא. לטענתו, בהפקדת תכנית "חד/2020" המאפשרת את שינוי הייעוד, הוא קיים את התחייבותו זו, ובכך יצא הוא ידי חובתו.

16.
עוד טוען הנתבע כי לתובעים לא הייתה זכות לעכב את מתן יתרת התשלום נוכח העיקולים הרובצים על החלקה, שכן אין מדובר בחיובים שלובים. לשיטתו, מלשון החוזים עולה כי תשלום יתרת התמורה הוא חיוב עצמאי ונפרד שאינו כפוף להסרת עיקולים מהחלקה.


הנתבע אף סבור כי אי הסרת העיקולים אינה מהווה הפרה צפויה מצידו, שכן לטענתו קיום העיקולים אינו מהווה מניעה להעברת הבעלות בחלקה לידי התובעים. הנתבע מסביר כי על פי הקבוע בסעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכן בעניין אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999)), הן העיקול שהוטל טרם רישום הערת האזהרה והן העיקולים שהוטלו לאחר רישום ההערה, נסוגים בפני
זכויות התובעים בחלקה, ולפיכך זכויות התובעים תגברנה על זכויות המעקלים.

17.
עוד בפי הנתבע הטענה כי ביטול החוזים על ידו נעשה כדין. הודעת ההתראה נשלחה לגורם הנכון והמתאים - עו"ד נשר - אשר היה אותה העת בא כוחם של התובעים. עוד מסביר הנתבע כי גם לאחר ששלח הוא את הודעת ההתראה על הפרת החוזים, קיים הוא דין ודברים עם תגר ועו"ד הולצר, ורק לאחר שאלו לא הובילו להסכמות בין הצדדים, הוא הודיע לעו"ד הולצר על ביטול החוזים. הנתבע טוען כי התנהגות זו מהווה משא ומתן במטרה להגיע לפיתרון מוסכם בין הצדדים, ואינה מלמדת כי וויתר על זכותו לביטול החוזים. לפיכך, בפער הזמנים שבין הודעת ההתראה לביטול החוזים אין כדי להוות פגם והתנהלותו עומדת בדרישות החוק והפסיקה באשר לאופן ביטול חוזה.

18.
בתביעתו שכנגד טוען הנתבע כי לאור הפרת החוזים על ידי התובעים, יש לפסוק לזכותו סכום של 112,481 ₪, הכולל פיצויים מוסכמים כפי המופיע בחוזים, נזקי ממון, הוצאות מיסוי וכו'. עוד מבקש הנתבע מבית המשפט לקבוע כי עו"ד נשר אינו רשאי לעשות שימוש בייפוי הכוח שנמסר לו לצורך רישום בעלות התובעים בממכר, שכן לטענתו יפויי כוח זה בטל עם ביטולם של החוזים.


דיון והכרעה

19.
אקדים ואומר כי לאחר עיון בטענות הצדדים, בחוזים, בעדויות ובראיות שהונחו לפניי, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל, ודין התביעה שכנגד להידחות.

מסקנתי היא כי הנתבע לא קיים את התחייבויותיו שבסעיף 5.ג. לחוזים, ולפיכך לא קמה לתובעים חובת תשלום יתרת הסכום. התובעים הגדילו לעשות ופנו אל עו"ד נשר בבקשה להעביר יתרת התשלום לידיו הנאמנות, אולם משסרב הוא לקבל את התשלום בנאמנות, לא נותרה בידם ברירה אלא להפקיד את הכסף בידיו של גורם שלישי - עו"ד הולצר.

האם היה על התובעים לשלם את יתרת הסכום
?

20.
סעיף 5.ג. לחוזים קובע כי:

"היתרה ... תשולם למוכר ... תוך 20 ימים ממועד הפקדת התוכנית לבניה למגורים בחלקה בועדה המחוזית, ובתנאי שעד אז המציא המוכר לקונה גם את כל אישורי המיסים שתשלומם על פי הסכם זה חל על המוכר לצורך העברת הבעלות בממכר בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה" (הדגשות שלי - י' ו').


שני תנאים מצטברים היה על הנתבע למלא על מנת שיקום חיובם של התובעים לתשלום היתרה:
הפקדת תוכנית לבניה למגורים בוועדה המחוזית, והמצאת כל אישורי המיסים.


האם מילא הנתבע אחר חובותיו אלה?

הפקדת התוכנית לבניה למגורים

21.
סעיף 145(ז) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 מגדיר אילו הוראות צריכות להיות בתכנית אשר על פיה יינתן היתר בנייה למגורים:

"(ז) מוסד תכנון לא יתן היתר, מכוח תכנית שהופקדה אחרי ט' בטבת תשנ"ו (1 בינואר 1996) אלא אם כן אושרה למקרקעין, שלגביהם מבוקש ההיתר, תכנית הקובעת הוראות בכל אלה:
(1)
פירוט יעודי הקרקע;
(2)
חלוקה למגרשים או לחלקות וגבולותיהם, אם אלו לא נקבעו בתשריט חלוקת קרקע;
(3)
קווי הבנין, מספר הקומות או גובה הבנינים;
(4)
שטחי הבניה המותרים
."


הלכה פסוקה היא כי תכנית המאפשרת מתן היתר בנייה אינה חייבת להיות "תכנית מפורטת", אלא תכנית אשר למצער מכילה דרגת פירוט סבירה. ראו לדוגמא את דבריה של הנשיאה כב' השופטת מ' נאור בעע"מ 2834/05 חנה לדרר נ' שיכון עובדים בע"מ, סעיף 17 לפסק דינה של כב' השופטת נאור (24.6.08):

"בטרם יוצא היתר בניה יש צורך בדרגת פירוט סבירה, שתיקבע את הפרטים הנוגעים לבניה ולשימוש בשטח. פירוט כזה אינו חייב להימצא דווקא בתכנית מפורטת, ואין זה מן הנמנע כי תכנית מיתאר מקומית תמלא את מקומה של תכנית מפורטת כשהיא עונה על רמת פירוט מספקת."

22.
בענייננו, אין חולק כי ביום 26.8.11 הופקדה בוועדה המחוזית חיפה תכנית "חד/2020". ואולם מעיון בתכנית זו, ברי שזו אינה תוכנית המאפשרת בנייה למגורים כנדרש בסעיף 5 לחוזים. תכנית "חד/2020" היא תכנית מתאר כללית של העיר חדרה אשר, בין היתר, גם משנה את ייעוד החלקה נשוא החוזים מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה ומגורים, כפי הנדרש בחוזים. אולם, לא יכולה להיות מחלוקת כי תוכנית זו אינה מהווה תוכנית מפורטת דיה על פיה ניתן להגיש בקשות להיתר לבנייה על החלקה, שכן אין היא מאפשרת חלוקה למגרשים. בעניין זה ראו הודאתו של הנתבע על כך בעדותו: "תוכנית

חדרה 2020 היא

תוכנית

מתאר

מקומית

אשר

קובעת

את

ייעוד

הקרקע

הרלוונטית כקרקע לבניה. היא

לא

תוכנית

מפורטת

כהגדרתה

בחוק
" (עמ' 25 שו' 19-20 לפרו').

מכל מקום, לא עלה בידי הנתבע להוכיח כי תוכנית "חד/2020" זו מהווה "תוכנית לבניה למגורים", כנדרש בהוראות החוזים. כאמור, אני סבורה כי על פי החוזים ואומד דעת הצדדים, היה על הנתבע, בנוסף להגשת בקשה לשינוי ייעוד, בקשה אותה הגיש כבר בעת החתימה על החוזים (ראו "הואיל" חמישי בחוזים), לדאוג להפקדת תוכנית בנייה למגורים, תוכנית אשר רק על פיה ניתן לבצע את חלוקת החלקה למגרשים לצורך בנייה. תוכנית זו אינה זהה בתוכנה ובמהותה לבקשה לשינוי ייעוד. הדברים עולים באופן ברור מלשון סעיף 5 ג. המובא לעיל ביחד עם האמור ב"הואיל" החמישי.

23.
יתירה מכך, אין חולק כי התכנית אותה קידם התובע במועד חתימת החוזים היא תכנית "חד/1299". תוכנית זו היא אכן תוכנית מפורטת מכוחה מתבצעת תוכנית החלוקה. ראו סעיף 9(ב) לתכנית הקובע כי מטרתה, בין השאר, היא "איחוד וחלוקה מחדש על פי פרק ג' סימן/ז לחוק תכנון ובניה תשכ"ח ...". מן העדויות השונות והראיות שהובאו לפניי שוכנעתי כי קידומה של תוכנית זו או תוכנית דומה במהותה, היא שעמדה בבסיס הסכמת הצדדים בעת החתימה על החוזים. ראו בעניין זה תצהיר עדותו הראשית של תגר: "עוד הובהר בחוזים, כי תכנית מפורטת זו כוללת גם את חלוקת החלקה למגרשים... כך שבסופו של יום יתאפשר לתובעים לבנות בהם" (סעיף 12); ראו גם עדותו של עו"ד נשר, אשר היה שותף לניסוח החוזים:

"ש.האם מוכרת לך תוכנית שעו"ד דגני הגיש בעצמו בתקופה שבה חתמתם על החוזים לצרכים שונים?
ת.
כן. ידוע לי שעו"ד דגני קידם תוכנית במקרקעין כפי שהוא התחייב בחוזה המכר.
ש.
תסכים איתי שזו היתה התוכנית "היתה על השולחן" כשהחוזים נחתמו?
ת.
זאת התוכנית שדגני ביקש ליזום במקרקעין.
ש.
האם נכון שהתשריט שהתשתמשת בו לצורך סימון המגרשים נלקח מהתוכנית של דגני?
ת.
נכון.
ש.
נכון שגם מספרי המגרשים נלקחו מהתוכנית של דגני. ?
ת.
נכון.
"
(עמ' 9 שו' 9-1 לפרו', ההדגשה שלי – י' ו')


ואם לא די באמור לעיל, אוסיף עוד כי במכתבו של עו"ד נשר, אל הנתבע מיום 2.12.09, מציין הוא מפורשות כי "הואיל ובזמנו התחלת לטפל ואף הגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבניה בחדרה בקשה לשינוי יעוד בחלקה למגורים על פי תוכנית מתאר מפורטת מס' 1/1299, הרי שבעצם בהפקדת תוכנית מתאר 2020, אשר בין השאר כוללת את החלקות שבנדון, אין, להערכתי, עם כל הצניעות, כדי למלא אחר התחייבותך החוזית כלפי הרוכשים, זו לא הייתה כוונת הצדדים ואף אין זה משתמע מהוראות ותנאי חוזי המכר" (ת/1, סעיף 3. הדגשות שלי - י' ו').

24.
מכל המקובץ עולה כי הנתבע לא השלים את חיוביו על פי סעיף 5 ג. לחוזים, חיובים אשר היוו תנאי להשלמת יתרת התמורה על ידי התובעים. די במסקנה זו כדי לקבוע כי לא הייתה מוטלת על התובעים החובה לתשלום יתרת התמורה.

המצאת אישורי המיסים

25.
על פי סעיף 5.ג. היה על הנתבע, כתנאי לקבלת מלוא יתרת התמורה, להמציא לתובעים או לבא כוחם את כל אישורי המיסים החלים על המכר. על אף שחלק ניכר מהליך שמיעת הראיות הוקדש לדיון בטענת התובעים לפיה הנתבע לא העביר להם את אישורי המיסים, בחר הנתבע, באופן תמוה יש לומר, להתעלם לחלוטין מטענה זו בסיכומיו. יש אם כן לראות בנתבע כמודה בטענת התובעים בעניין זה.

למען הסדר, אוסיף ואציין כי התובעים הוכיחו כי עד עצם היום הזה טרם המציא הנתבע לתובעים או לבא כוחם אישורים אלה. אומנם הנתבע טען בתצהירו (סעיפים 32-31) ובעדותו (עמ' 27, שו' 5-4) (אך כאמור לא בסיכומיו), כי הסדיר את התשלום אצל רשויות המס, אך אין בכך כדי לפטור אותו מחובתו המעוגנת בחוזים להמציא לתובעים אישורים על כך. להוכחת טענתו כי הסדיר את תשלום המיסים, הסתפק הנתבע בהגשת טבלת אקסל ורישומים פנימיים של מס הכנסה באשר להעדר חובות בחלק מן העסקאות (נספחים 5(1) - 5(11) לתצהיר הנתבע), אך אלו כאמור אינם אישורי המיסים אותם התחייב הנתבע להמציא לתובעים, כאמור בסעיף 5.ג לחוזים.

26.
לא זו אף זו, את טענות הנתבע בעניין זה, יש לדחות בשתי ידיים. בתצהירו טען הנתבע כי במרבית העסקאות אין חובות במס שבח ואף קיימת יתרה במס רכישה, וכי ביתר העסקאות קיים חוב קטן הנובע מקנסות. עוד טען הנתבע כי יתרת התשלום העומדת לחובת התובעים גדולה מחובו לרשויות המס. בעדותו טען כי משום שהיה לו ברור שהתובעים לא ישלימו את התמורה, לא טרח הוא להביא את אישורי המיסים (עמ' 27, שו' 5-4).

כאמור, בסעיף 5.ג לחוזים הוסכם כי: "היתרה ... תשולם למוכר ... ובתנאי שעד אז ימציא המוכר לקונה גם את כל אישורי המיסים ..." (ההדגשות שלי - י' ו'). על פי עדותו שלו, הנתבע מעולם לא טרח להמציא את אישורי המיסים, ומכאן שלא יכול היה לעמוד בחובתו על פי סעיף 5.ג. זאת ועוד, חובתו של הנתבע היא מוחלטת ומהווה תנאי לתשלום יתרת התמורה על ידי התובעים לידיו. די בעצם הודאתו של הנתבע כי קיימים חובות לרשויות המס, גם אם בהיקפים קטנים, על מנת שלא יוכל לעמוד בהתחייבותו. יתר על כן, אין מקום לערוך השוואה בין החוב הקיים לרשויות המס לבין הסכום בו על התובעים לשאת, המהווה את יתרת התמורה; חיובים אלו תלויים זה בזה באופן שעל הנתבע היה להציג את אישורי המס ורק לאחר מכן על התובעים היה להעביר את יתרת התמורה לידיו, ולא להיפך.

עוד יוער כי בהזדמנויות שונות היו בפי הנתבע גרסאות שונות באשר לאישורי המיסים. כך, בשיחתו עם תגר ביום 9.12.12 מסר לו הנתבע כי הוא מחזיק בעותק של אישורי המיסים וכי אישורי המיסים המקוריים נמצאים בחזקתו של עו"ד נשר (עמ' 11-10 לתמליל השיחה בין תגר לנתבע, אשר צורפה לתצהיר עדותו הראשית של תגר). בהקשר זה אציין כי מעדותו וממכתבו של עו"ד נשר לעו"ד הולצר יש ללמוד כי הלה מעולם לא החזיק בידיו באישורי המיסים הרלוונטיים לתובעים (עמ' 10, שו' 23-25 לפרו', נספח 19 לתצהיר עדותו הראשית של תגר). לעומת זאת, מעדותו של הנתבע בבית המשפט עולה כי נכון לחודש מרץ 2013 לא היו בידיו אישורי המיסים, אלא החזיק הוא באישור על העדר חובות בלבד (עמ' 26, שו' 28-26). גרסאות אלה אינן עולות בקנה אחד האחת עם השנייה, לא ניתן ליישבן, ויש בהן כדי לפגום במהימנות עדותו של הנתבע.

27.
ניתן אפוא לסכם ולומר כי לא קמה לתובעים החובה לשלם לידי הנתבע את יתרת התמורה, שכן הנתבע לא עמד בהתחייבויותיו כפי הנדרש בסעיף 5.ג. לחוזים, הן משום שלא דאג להפקדת תוכנית בנייה למגורים, והן משום שלא המציא לתובעים (וגם לא היו בידיו) את אישורי המיסים.

הפקדת הסכום בנאמנות

28.
אף שכאמור, הנתבע זנח כל טיעון הגנה שיש לו מפני טענת התובעים כי לא חלה עליהם החובה לשלם את יתרת התמורה עקב אי המצאת אשורי המיסים, אדון בקצרה, אך למען הסר ספק, בטענה שהעלה הנתבע לפיה היה על התובעים במקרה כזה להפקיד את יתרת התמורה בידי עו"ד נשר בנאמנות.

סעיף 5.ד. לחוזים קובע כי: "למרות האמור בס.ק ג' לעיל, מוסכם בזאת בין הצדדים כי במידה והמוכר לא ימציא את כל אישורי ההעברה כהגדרתם להלן, יופקד הסך ... בידיו הנאמנות של עו"ד צחי נשר
(להלן: "הנאמן"), והוא יועבר למוכר כנגד קבלת אישורי תשלומי מס שבח, מס מכירה, מס רכוש, מיסי עירייה ו/או כל מס אחר אם יוטל עד המועד הנ"ל על החלקה (להלן: "אישורי ההעברה") ... הפקדת הסכום בנאמנות כאמור לעיל, תחשב כתשלום התמורה למוכר, ובחתימת ידו על הסכם זה נותן בזאת המוכר לנאמן הוראות בלתי חוזרות לשלם מתוך הכספים המופקדים אצלו בנאמנות כל מס או תשלום החל על המוכר על פי דין ו/או על הוראות הסכם זה, וזאת במידה והמוכר לא יעשה זאת תוך 30 ימים ממועד הודאתו של הנאמן למוכר על דרישת התשלום האמורה" (ההדגשות שלי - י' ו').

29.
אין מחלוקת כי תגר פנה אל עוה"ד נשר להפקיד את יתרת התמורה בנאמנות בידיו רק בשלהי שנת 2012. הנתבע טוען כי
היה על התובעים להפקיד את יתרת התמורה
תוך 20 ימים ממועד הפקדת התכנית "חד/2020", לפיכך, פניית התובעים לנאמן נעשתה באיחור ניכר המהווה הפרת של החוזים.

30.
דין טענת הנתבע להידחות.

ראשית
, החובה של התובעים להפקיד את יתרת התמורה בנאמנות קמה רק מעת שהנתבע מילא אחר התחייבויותיו בנוגע להפקדת "תוכנית לבניה למגורים". נוכח מסקנתי לעיל כי הנתבע לא עמד בהתחייבותו, ממילא טרם קמה חובה זו.

שנית
, סעיף 5.ד. אינו נוקב במועד בו על התובעים להעביר את יתרת התמורה לנאמן, ולפיכך יש לקבוע כי היה על התובעים להפקיד את יתרת הסכום תוך זמן סביר. נדמה כי בנסיבות שהתקיימו באותה התקופה, ולרבות חלופת דואר אלקטרוני ושיחות במשולש היחסים שבין תגר הנתבע ועוה"ד נשר, הרי שבסופו של דבר פניית התובעים אל עוה"ד נשר להעביר את יתרת התמורה לידיו הנאמנות נעשתה תוך זמן סביר. אדגיש כי עו"ד נשר סרב משום מה לקבל את הכספים שכן טען בפני
הם כי עליהם לשלם את הכספים ישירות אל הנתבע, בה בשעה שבמכתבו אל הנתבע כמצוטט לעיל ציין הלה בפני
ו כי לא קיים את חיוביו על פי החוזים.

העיקולים שהוטלו על החלקה

31.
נוכח המסקנה אליה הגעתי לעיל, מטבע הדברים איני נדרשת לדון בשאלה האם אי הסרת העיקולים מהחלקה מהווה הפרה צפויה או אי קיומו של חיוב שלוב מצידו של הנתבע, שכן ממילא לא השלים הנתבע את התחייבויותיו החוזיות.

למעלה מן הצורך ומאחר ויש לראות בחומרה את אי הסרת העיקולים על החלקה על ידי הנתבע, אדרש בקצרה לסוגיה זו.

32.
אין מחלוקת כי על החלקה רבצו ועדיין רובצים עיקולים. עיקול אחד למצער הוטל טרם רישום הערת אזהרה על שמם של התובעים, וחלקם האחר הוטל לאחר רישום הערת האזהרה. עוד אין חולק כי הנתבע לא פעל להסרתם (ראו סעיף 68 לתצהיר הנתבע). על פי סעיף 6.א. לחוזים התחייב הנתבע, עם קבלת מלוא התמורה, למסור לידי התובעים את החלקה כשהיא נקייה מכל עיקול. ראו: " ... בכפוף לתשלום מלוא התמורה ולמילוי יתר התחייבויות הקונה עפ"י חוזה זה, תמסר החזקה בממכר לקונה כשהיא נקיה מכל חפץ ואדם וחופשיה מכל חוב ו/או תביעה ו/או עיקול ו/או זכות של צד ג', למעט זכויות בעלות במושע של רוכשי ו/או בעלי חלקים אחרים בחלקה ובכפוף להוראות הסכם השיתוף". מכאן, שהחיוב שהוטל על התובעים לשלם את יתרת התמורה לנתבע כפוף הוא להסרת כל העיקולים הרובצים על החלקה. הנתבע טוען בעניין זה כי אין מדובר בחיובים שלובים. ואולם, טענה זו יש לדחות בשתי ידיים.

על פי ההלכה שהותוותה בע"א 701/79 שוחט נ' לוביאניקר, פ"ד לו(2) 113 (1981), מקום בו לצד לחוזה ברור כי הצד השני נוהג כלפיו בחוסר תום לב ואינו מתכוון למלא את חלקו בעסקה, רשאי אותו צד לשלב את החיובים החוזיים גם אם הוגדרו הם בחוזה כחיובים עצמאיים, ולעכב את ביצוע חלקו בעסקה. לעניין זה יפים גם דבריו של כב' השופט ג' בך בע"א 670/89 מקור פיתוח עירוני בע"מ נ' משה קרון, פ"ד מה(3) 7, 15 (1991):

"... צד הנפגע מהפרה צפויה רשאי שלא לקיים את חיובו שלו, אם כי חובה עליו להראות נכונות לקיימו. זכות זו לעכב את ביצוע החיוב תעמוד לנפגע מהפרה צפויה, כאשר קיימת תלות בין חיובו והחיוב שהפרתו צפויה. על תלות זו בין החיובים למדים לא רק על-פי המועדים הקבועים בחוזה לביצוע החיובים, אלא גם מה'נסיבות המיוחדות האופפות את החוזה העומד לדיון' ומ'כללי ההיגיון והשכל הישר'. כך, גם אם חיוב הצד הנפגע אינו שלוב במישרין בחיוב הצד השני שהפרתו צפויה, והוא לכאורה עצמאי, ניתן לראותו כ'מותנה בקיומם המתמשך של נכונות רצון' הצד השני לפעול על-פי החוזה ולקיים את חיובו, אשר מהווה תמורה עבור חיובו של הצד הנפגע ..."

עוד ראו ע"א 6276/95 מגדלי באך בע"מ נ' חוזה, פ"ד נ(1) 562 (1996). כמו כן, ראו והשוו ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן, סעיף 23 לפסק הדין (11.08.11).

33.
בענייננו, גם אם נתעלם מכל האמור לעיל, לפיו לא קמה לתובעים כל חובה לשלם את יתרת התמורה (עקב אי הפקדת תוכנית בנייה למגורים ואי המצאת אישורי המיסים), ברי כי נוכח העיקולים שרבצו על החלקה, עמדה לתובעים הזכות לעכב את תשלום יתרת התמורה נוכח הפרתו הצפויה והברורה של הנתבע את החוזים באי הסרת העיקולים. לעניין זה אדגיש כי אין מחלוקת שחלקם של העיקולים רובצים עד היום על החלקה.

עוד אוסיף, כי טענת הנתבע כי זכותם של התובעים בחלקה היא זכות קניינית ולכן גוברת היא על זכות בעלי העיקול, תמוהה, שכן לא מתקבל על הדעת להעמיד את התובעים במצב בו עליהם לנהל הליכים על מנת להסיר את העיקולים. הדברים ברורים ואין צורך להוסיף על כך דבר.

סיכום

34.
שוכנעתי כי התובעים לא הפרו את החוזים שכן טרם בשלו התנאים לפיהם על התובעים להשלים את יתרת התמורה על פי הוראת סעיף 5 ג. לחוזים - זאת בשל כל אחת מהסיבות להלן, על אחת כמה וכמה בשל כולן במצטבר: הנתבע טרם דאג להפקדת תוכנית לבניה למגורים, טרם המציא לתובעים את כל אישורי המיסים, וטרם דאג להסרת כל העיקולים הרובצים על החלקה. נוכח כל אלה והעדר הפרת החוזים על ידי התובעים, ממילא לא קמה לנתבע הזכות לבטל את החוזים.

סוף דבר

35.
אני מורה על אכיפת החוזים. על הנתבע להשלים את חיוביו על פי החוזים תוך 120 יום מהיום. עם השלמת החיובים, יעביר עורך הדין הולצר את יתרת התמורה לידי הנתבע כנגד מסירת החזקה בחלקה כשהיא נקיה מכל עיקול כאמור בסעיף 6.א. לחוזים.

הנתבע ישא בהוצאות התובעים בסך של 20,000 ₪, בתוספת מע"מ כחוק והחזר אגרת בית משפט כשהיא משוערכת.

דין התביעה שכנגד להידחות, ללא צו להוצאות.

ניתן היום,
י"ד תמוז תשע"ה, 01 יולי 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 29664-09/13 נתן אליהו תגר, שמואל יוסף ברמינקה, אברהם מרדכי וייס ואח' נ' עו"ד מרדכי דגני, עו"ד צחי נשר (פורסם ב-ֽ 01/07/2015)