פסקי דין על באסם ורור | פסקי דין על עמידר | פסקי דין על החברה הלאומית לשיכון בישראל |

7161/07 א     05/07/2015




א 7161/07 באסם ורור נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ








st1\:*{behavior:(#ieooui) }
בית משפט השלום בחיפה



ת"א 7161-07 ורור נ' עמידר
, החברה הלאומית לשיכון בי




בפני

בפני
כב' השופט יעקב וגנר
, שופט בכיר


תובע

באסם ורור


נגד


נתבעת

עמידר
, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ




פסק דין


נתוני רקע ועובדות
1.
התובע הגיש תביעה כספית, חוזית ונזיקית זו כנגד הנתבעת בטענה כי התקשר בחוזה מכר עם הנתבעת עקב הטעייה ואי גילוי עובדות מהותיות מצידה. כתוצאה מהטעייה הנטענת התובע רכש לטענתו מהנתבעת דירה פגומה, בעלת ליקויים חמורים ביותר ושאיננה ראויה למגורים או לכל שימוש אחר. התביעה הוגשה כתביעה נזיקין והשבה. בסעיף הסעדים
(סעיף 56) מבוקש; "לחייב את הנתבעת בהשבת כל הסכומים שנתקבלו בגין מכירת הדירה ובהשבת כל העלויות שהושקעו בדירתם של בני הזוג כמפורט בחוות הדעת השמאית...". התובע אינו מפרש בכתב תביעתו גם לא בסיכומיו למה התכוון בהשבת כל הסכומים ששילם? האם התכוון כי עקב מעשים או מחדלים או הטעיה מצד הנתבעת יש לו זכות לבטל את את החוזה? או שמה הוא דורש גם השבה וגם להשאר עם הדירה שאינה ראויה, לטענתו למגורי אדם?

2.
סיפור המעשה הוא כדלהלן; בחודש נובמבר בשנת 1992 פרסמה הנתבעת מכרזים למכירת נכסים באזור חיפה לרבות מכרז
מס' 31/92/צח לנכס הנמצא ברח' לוחמי הגטאות 22 בחיפה (להלן: "המכרז"). בהתאם למכרז ולתשריט הבית המשותף שצורף אליו, הוצגה דירתו של התובע כדירת מרתף בת 4 חדרים בבית משותף אשר נבנה ב- 1938 בחלקה מס' 052 בגוש 10827 ואשר סומנה בתשריט הבית המשותף כיחידה מס '6 (להלן: "הדירה"). הנתבעת פעלה למכירת הדירה בכובעה כרשות הפיתוח בשם ועבור מנהל מקרקעי ישראל. עפ"י תנאי המכרז הדירה נמכרה במצבה
as is
לאחר אטימתה ואף צוין כי קיים בור מים סמוך וזאת עפ"י התשריט המצורף לחוברת המכרז (העתק המכרז המקורי על נספחיו השונים בחתימת הנתבעת והרוכשים לא אותר ע"י הנתבעת
(תיק הנכס אבד) ואף לא הובא ע"י התובע ועל כן צורף לתיק בית המשפט העתק זהה ולא חתום למכרז על הנכס).

3.
ביום 19.11.92 בוצע בדירה ביקור בנוכחות נציג עמידר
, מר אלי חן (להלן: "מר חן"), התובע ואביו. בביקור הוצגה הדירה לראשונה לאחר אטימתה ופתיחתה מחדש כאשר לטענת הנתבעת נפרש לעיני התובע מלוא מצב הדירה. מכתב התביעה עולה כי בביקור שערך התובע ביום 19.11.92 יחד עם אביו בדירה היא הוצגה ע"י מר חן
כדירת מגורים תקינה לחלוטין, אשר לא עברה כל אירוע חריג בעבר. עוד הוסיף מר חן כי לא מוטלים על הדירה הגבלות או עיקולים כלשהם וכן כי הדירה לא סובלת או סבלה מכל תקלה או פגם כלשהו. מר חן טען כי מצב הדירה היה מוזנח בעת הביקור הואיל ותקופה ארוכה לא התגוררו בה אנשים.

בסמוך לביקור בנכס, פנה התובע לטענתו לנתבעת וביקש לעיין בתיעוד הנמצא ברשותה הרלוונטי לדירה והאחרונה ציינה כי יש ברשותה אך ורק את תשריט הבית המשותף אשר משקף נאמנה את מצבו של הנכס. התובע עיין במסמכים אלה כשהוא בטוח וסמוך לטענתו כי אין מסמכים נוספים כלשהם וכן כי הוא קונה דירה מחברה ממשלתית אמינה שמציגה
בפני
ו את מלוא המידע שקיים ברשותה. לפיכך התובע לא מצא לנכון אף לפנות לקבלת ייצוג משפטי והגיש יחד עם בני משפחתו את הצעתו במכרז. הצעת התובע ומשפחתו זכתה במכרז וביום 11.11.1993 נחתם עימם חוזה מכר לרכישת הנכס בעבור סך של 82,499 ₪ והם קיבל את הדירה. לאחר הרכישה ויתרו בני משפחתו של התובע על כל זכויותיהם בדירה לטובת התובע.

4.
במהלך השנים 1994- 1995, ערך התובע עבודות שיפוץ נרחבות ביותר בדירה שכללו בין היתר חיבור חשמל, מים, ריצוף, עבודות בניה והריסה ועוד. השיפוץ כלל יציקת בטון ברצפת הדירה בעובי 10-15 ס"מ עם ברזל ויריעות וזיפות וכן הוספה לקירות שכבה נוספת מסביב לדירה, מאחר והדירה הינה דירת מרתף שהריצוף הקודם בה הונח במישרין על האדמה ללא כל שכבת איטום קודמת. התובע אף ביצע עבודות איטום נוספות. עם סיום ביצוע השיפוץ, עברו התובע ובת זוגתו להתגורר בדירה.

בחורף 1996, החלו להופיע סימני רטיבות קלים. התובע ביצע עבודות תיקון וצבע והמשיך להתגורר בדירה.
החל מחורף 1997, החלה הדירה להיות מוצפת בהצפות כבדות ביותר במי גשם ומי תהום, אשר כיסו את פני רצפת הדירה והגיעו עד כדי גובה של עשרות סנטימטרים מעל פני הרצפה (להלן: "ההצפות"). בנוסף לאמור, סבלה הדירה מהצפות ביוב חמורות ביותר ומחדירת וחלחול מי הגשם אל קירות הדירה, דבר שגרם לנזקים כבדים ביותר לרכושו של התובע לרבות רהיטי הדירה בכללותם, מטבח, חדר השינה והסלון, מכשירי החשמל למיניהם. התובע שיפץ מדי שנה את דירתו בתקווה שיהיה בכך כדי למנוע הצפות חוזרות ונשנות מדי חורף בכל שנה
אולם לשווא. במהלך תקופה זו, נולדו לבני הזוג שני ילדים.

5.
בחודש יוני 2002 פנה התובע לדיירי הבניין בבקשה לקבל את הסכמתם לביצוע עבודות חפירה בסמוך לקירות דירתו החיצוניים וזאת לשם מניעת תופעות הרטיבות, התפוררות הטיח, הצחנה והסכנה הבריאותית לו ולמשפחתו. דיירי הבניין דרשו הצגת חוות דעת מומחה על מנת שיתנו את הסכמתם לביצוע עבודות החפירה הנ"ל. התובע הזמין מהנדס בניין ומהנדס ביוב אשר העריכו כי קיימת חדירת מי גשמים (עיליים ותחתוניים) אל עבר קירות הבניין התת קרקעיים ואף לעבר יסודות הבניין. מצב זה דרש ביצוע חפירות מסביב לקירות הבניין וזאת עד לעומק המגיע ליסודות הבניין, איטום הקירות, הכנסת צינורות ניקוז ואטימת החפירה וכיסוי החפירות בשנית. כל האמור תוך כדי התייעצות עם מהנדס המתמחה בביסוס קרקע וליווי הנדסי ופיקוח הנדסי במשך כל שלבי ביצוע העבודה. התובע לא זכה לשיתוף פעולה מדיירי הבניין ונאלץ להתחיל ביום 27.08.02 בביצוע עבודות החפירה בעצמו, וכשנודע לדיירי הבניין על ביצוע העבודות הנ"ל, הגישה נציגות הבית המשותף תביעה נגד התובע למתן צו מניעה קבוע בלשכת המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (תיק תביעה מס' 259/02) וזאת במטרה למנוע מהתובע המשך ביצוע עבודות החפירה הנ"ל בטענה כי עבודות אלה יש בהם כדי לסכן באופן ממשי את יסודות הבית המשותף.

6.
במהלך ניהול התביעה לפני המפקחת על רישום המקרקעין (להלן: "המפקחת"), בדיון שנערך ביום 25/11/03 הורתה המפקחת לנציג הנתבעת להציג בין היתר את תיק הנכס של הדירה האמורה לשם בדיקת מצב הנכס בעבר ע"י המתדיינים. בעקבות קבלת תיק הנכס הנ"ל, התברר לתובע ולתדהמתו הרבה כי נכס זה מעולם לא היה ראוי לשימוש וזאת בהתאם לקביעת הנתבעת ומהנדסים רבים מטעמה וכי האחרונה הורתה בעבר פעמים רבות על אטימתה. עוד התברר לתובע כי הנתבעת קבעה כי לא ניתן לתקן את הדירה באופן שיאפשר מגורים בה לאור העובדה כי מדובר בנכס שהינו מרתף ומים מחלחלים לתוכו ממקורות שונים ולא ניתן למנוע חדירות אלו, על כן היא הורתה לאטום דירה זו. לאחר שנשמעו דעותיהם של מומחים ומהנדסים רבים בתביעה שנוהלה בפני
המפקחת, ניתן

פסק דין
ביום 10/7/05 ולפיו ניתן צו מניעה קבוע האוסר על התובע לבצע עבודות חפירה כלשהם הואיל ויש בכך כדי לסכן את יסודות הבית המשותף. לאור פסק הדין הנ"ל, נמנע מהתובע ובאופן קבוע להמשיך בביצוע עבודות החפירה הנ"ל, שיתכן והיה בהם כדי לשים קץ לתופעות הרטיבות וההצפות בדירתו והוא נותר כיום עומד בפני
שוקת שבורה וסובל מנזקים חמורים שגרמה לו הנתבעת. בעקבות צו המניעה הקבוע ובעקבות הסכנה הבטיחותית והבריאותית שנשקפה מהדירה לתובע ולבני משפחתו, נאלץ התובע לעזוב את דירתו ולשכור דיור חלופי.

7.
ביום 10/9/06 הגיש התובע עתירה מינהלית נגד עיריית חיפה (עת"מ 3297/06) על מנת להכריז על הדירה כנכס פטור מתשלומי ארנונה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], והעירייה הסכימה למתן הפטור לאחר שבחנה את כל הראיות בנדון וקבעה כי הנכס סובל מבעיות רטיבות קשה עד שלא ניתן לגור בו.

טענות התובע
8.
התובע סבור כי הנתבעת ידעה שבדירה תופעות חמורות ביותר של רטיבות, עובש, צחנה ומהצפות של מי גשם ומי תהום. הדירה אינה ראויה לשימוש כלל ולבטח לא ראויה לשימוש כדירת מגורים, וחרף ידיעתה של הנתבעת את הדבר היא הציגה את הדירה במכרז כנכס הראוי לשימוש ולמכירה ומכרה אותה לנתבע בהטעיה, בתרמית ובחוסר תו"ל משווע.

לטענת התובע הוא התקשר בחוזה המכר עקב הטעייה מצד הנתבעת או מי מטעמה שהתבטאה בהעדר גילוין של עובדות מהותיות ומסמכים מהותיים, אשר היה עליה לגלותם. בהתנהלות זו במהלך המו"מ לקראת כריתתו של חוזה המכר, הנתבעת לא נהגה בדרך מקובלת ובתום לב ולכן הינה חייבת ע"פ סע' 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") לפצות את התובע בגין הנזקים שנגרמו לו עקב ניהול המו"מ בחוסר תום לב או עקב כריתת החוזה. זאת ועוד, העדר גילויה של הנתבעת את העובדות המהותיות במקרה זה, על אף שהיו בידיעתה המוחלטת כמתועד בתיק הנכס, מהווה הפרה יסודית לחוזה ע"פ סע' 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") וזאת מאחר והתובע לא היה מתקשר באותו חוזה מכר אילו ידע מראש על ההפרה הנ"ל ותוצאותיה.

9.
התובע מוסיף וטוען כי הנתבעת אשר נהגה לאטום נכס זה בעבר, התרשלה התרשלות חמורה עת מכרה לו ביודעין דירה פגומה ובעלת ליקוים חמורים ביותר שאיננה ראויה לשימוש. הנתבעת ידעה או היה ביכולתה לדעת כי מכירת הנכס עלולה במהלכם הרגיל של הדברים לגרום לנזקים כבדים לכל הרוכש אותה וחרף האמור החליטה למכרה לתובע. זאת ועוד, התובע יטען כי הנתבעת לא קיימה את חיוביה בחוזה המכר הואיל ומכרה לו נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל כדירת מגורים כמשתמע במפורש מחוזה המכר וזאת בהתאם לסע' 11 לחוק המכר תשכ"ח –1968
(להלן: "חוק המכר"). התובע מוסיף וטוען כי ע"פ סע' 16 לחוק המכר, הנתבעת ידעה או היה עליה לדעת על אי ההתאמה בעת גמירת החוזה אך היא בחרה לא לגלות זאת לתובע. לטענתו, אי ההתאמה הייתה נסתרת הואיל והיא לא ניתנה לגילוי סביר בבדיקה סבירה שנערכה בדירה טרם רכישתה וכי בעת הביקור בנכס הוצג מצג שווא וכוזב ע"י נציג הנתבעת אשר העלה בפני
התובע ואביו כי הנכס הינו דירת מגורים תקינה לחלוטין ואשר לא עברה כל אירוע חריג בעבר.

עוד נטען כי אדם סביר לא יכול לגלות אם ישנן בעיות בקרקע שלא מצדיקות רכישת הנכס כבמקרה דנן, וגם אם התובע הינו קבלן איטום הרי אין לתובע את ההכשרה של עבודות ביסוס לצורך גילוי מהות הליקויים הנדונים. הדירה בנויה על
קרקע חריסתית שאיננה מחלחלת והיא חשופה למי תהום גבוהים. לצורך בירור סוג הקרקע עליה בנויה הדירה היה צורך בביצוע עבודות קידוחים ע"י מהנדס ביסוס, דבר שאינו סביר ולא מקובל לבצע במהלך ביקור רגיל ע"י מציעים רבים בנכס, כבמקרה דנן. מידע קריטי זה היה על הנתבעת לחשוף באופן מפורש ובכתב.
הנתבעת לא יכולה להתגונן כעת מאחורי אחוזים אחידים שקובעים שהמציעים בדקו את הנכס ולכן היא פטורה מכל אחריות.

10.
התובע ממשיך וטוען כי הנתבעת הטעתה אותו עת לא צירפה למסמכי המכרז את תיק הנכס לעיונו או לעיון הציבור וזאת ביודעין ובמזיד על מנת לא לסכל את מכירת הדירה שהיוותה בעבר מטרד חמור עבור הנתבעת עצמה. נציגת עמידר
,
הגב' מוניקה רושיאנו (להלן: "נציגת עמידר
") העידה כי תיק הנכס אינו מהווה חלק מהתיק המוצג לקונים הפוטנציאלים, ואם קיימים דברים חריגים בקשר לדירה ספציפית, הנתבעת חייבת להודיע על כך באופן מפורש ולפרסם זאת בסעיף של תנאים מיוחדים.
נציגת עמידר
טענה בדיון כי לא היה ידוע לנתבעת על "מידע חריג" בנוגע לדירה, דבר שהוכח כלא נכון לאחר גילוי תיק הנכס. הנציגה העידה כי אין צורך להציג את כל התיק, אם מישהו רוצה לברר פרטים נוספים הנתבעת מפנה את המציעים כדי שיבדקו את ובכך היא פוטרת את עצמה מכל אחריות בנדון ובפרט לאחר החתמתם על חוזה סטנדרטי שמצוין בו מפורשות כי המציע ערך את כל הבדיקות הנדרשות והסכים לקנות את הנכס. עוד לטענתו, לא הוצגו בפני
ו מסמכים למעט תשריט הבית המשותף וחוברת המכרז שבהם לא צוין מידע כלשהו על בעיית הרטיבות הנדונה. הנתבעת טענה כי תיק הנכס אבד מרשותה ולכן נגרם לה נזק ראייתי. אם אכן המסמכים אבדו מרשות הנתבעת כטענתה, הרי זה מעיד אך ורק על רשלנותה של האחרונה בהחזקת מסמכיה השונים ובפרט כשתיעוד זה היה מוחזק ע"י בא כוחה הקודם והוצג ע"י הנתבעת בהליך קודם שנוהל בשנת 2003, אולם ולפתע נעלם בתביעה הנדונה שהוגשה בשנת 2007. מכל מקום העידה נציגת הנתבעת כי אם היה תיק הנכס קיים, יכלה להוכיח כי הנכס היה מאוכלס מאז שנות השלושים, דהיינו התיק נשמר היטב מאז קום המדינה ולא נגנז כלל ולכן כל טענות הנתבעת בעניין הנזקים שנגרמו לה בעקבות השיהוי בהגשת התביעה הנדונה,
דינן להידחות על הסף.

11.
התובע ממשיך ומפנה לטענת הנתבעת כי בתשריט הבית המשותף שבדרך כלל מחתימים את הקונים עליו צוין כי הדירה אטומה וזה היה אמור להזהיר את התובע בעת רכישת הדירה. התובע מדגיש כי הוא לא חתום על התשריט ובתשריט המקורי לא נרשם כי הדירה אטומה. זאת ועוד,
גם אם הנתבעת רשמה בתשריט כי הדירה אטומה אין בכך כדי להעיד כי הדירה הינה פגומה וזאת בהתאם לעדותה של נציגת הנתבעת בעצמה, אשר הדגישה בעדותה כי הנתבעת מוכרת אך ורק דירות אטומות ודירות אלה הן לבטח אינן פגומות.

עוד לטענתו, הנתבעת התעשרה שלא כדין על חשבונו, עת מכרה לו דירה פגומה חסרת כל ערך, שמעולם לא הייתה ראויה לשימוש כלשהו, נוכח תופעות הרטיבות וההצפות וכיוצ"ב.
על הנתבעת כחברה ציבורית וממשלתית מוטלות חובות כפולות לגילוי נאות ולניהול מו"מ בתום לב, אולם הנתבעת פעלה לפרסום אינפורמציה שגויה ומטעה במכרז ציבורי וניצלה לאין שיעור הן את מעמדה כחברה ציבורית וממשלתית והן את האימון שהציבור רוחש לה ככזו, וכל האמור לשם עשיית רווח שלא כדין. התובע מוסיף וטוען כי חוזה המכר הנדון הינו חוזה אחיד שתנאיו נוסחו ונקבעו מראש בידי הנתבעת כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים שיחתמו בינה לבין רוכשי הדירות השונים וכי הסעיפים 4(א), 4(ב), 4(ג) לחוזה הינם תנאים מקפחים שבאים לספק לנתבעת יתרון בלתי הוגן על כלל רוכשי הדירות, לשחרר אותה מכל אחריות המוטלת עליה עפ"י דין, לאשר לה מכירת נכסים פגומים שאינם ראויים לשימוש, לשלול ולפגוע באופן ממשי בזכויות הרוכשים הנובעות מעסקת המכר. לפיכך תנאים אלה הינם בחזקת תנאים מקפחים עפ"י סעיף 4 לחוק החוזים האחידים, התמ"ג-1982 (להלן: "חוק החוזים האחידים"). לאור האמור התובע סבור כי יש להכריז על בטלות סעיפים אלה וזאת בהתאם לסעיף 3 לחוק החוזים האחידים.

לפיכך לטענתו, הוא זכאי לפיצויים בגין כל הנזקים שנגרמו לו או למשפחתו עקב התנהלותה של הנתבעת ותוצאותיה. הנתבעת ראתה או היה ביכולתה לראות את ההפרה הנטענת מראש עובר למועד כריתת החוזה. על כן התובע מבקש מבית המשפט
להורות על ביטול חוזה המכר, השבת תמורת הדירה וכל עלויות ההשקעה בדירה וסביבתה לתובע וכן נזקים נוספים שנגרמו לו ולמשפחתו, בצירוף ריבית והצמדה עד למועד ההשבה בפועל.

טענות הנתבעת
12.
לטענת הנתבעת במהלך השנים לא פנה התובע לנתבעת ולו פעם אחת וקבל בפני
ה על מצב הנכס. גם לא במהלך ההליך בפני
המפקחת על רישום המקרקעין אשר התקיים בשנים 2002-2005. רק בשנת 2007, 15 שנה לאחר המכרז ו-14 שנה לאחר החתימה על חוזה המכר, הגיש התובע את תביעתו וזאת ללא שליחת מכתב התראה כלשהו בטרם הגיש
את תביעתו. ס' 5(1) לחוק ההתיישנות תשי"ח – 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כי תקופת ההתיישנות לתביעה שאינה במקרקעין הינה 7 שנים. מאחר והתביעה שלפנינו היא תביעה חוזית בגין חוזה מכר משנת 1993-
קיימת בענייננו התיישנות מאז שנת 2000.
אולם,
התובע לא טרח להתייחס בסיכומיו לטענת ההתיישנות וטען לראשונה בסיכומיו כי רק במהלך הליך זה גילה את מצב הדירה. הנתבעת מכחישה בתוקף טענה זו ועומדת על כך כי התובע ידע גם ידע את מצבה של הדירה. ראשית, בתשריט הנכס מצוין כי הדירה האטומה וכן מצוין על קיומו של בור מים הסמוך אליה.
שנית, התובע ואביו (אשר רכש עימו את הנכס והיה בביקור בנכס) במקצועם הם קבלני זיפות, איטום ושיפוצים. קל וחומר כי יש להם את המומחיות והידע הטובים ביותר לבחון ולדעת על מצב דירה ועל הבדיקות שיש לבצע ביחס לנזילות והצפות. שלישית, בחקירתו ובניגוד לתצהירו הודה כי הוזהר מהשכנים לגבי הרטיבות בדירה ולכן ביצע עבודות איטום יסודיות. התובע הודה בחקירתו כי ראה היטב את הדירה בעת הביקור והיה אור. כמו כן גם בדיון בפני
המפקחת על רישום מקרקעין
הודה התובע כי ראה את הרטיבות כשפתח את החלונות האטומים ולכן בנה עוד קיר פנימי, רצפת בטון ואטם את רצפת הבטון. התובע ביצע עבודות יציקה ואיטום נרחבות. מדוע ביצע התובע עבודות כה נרחבות באם "לא ידע" על בעיות איטום או חדירת מי תהום?. זאת ועוד, התובע הודה כי כבר משנת 1997 הדירה הוצפה בהצפות כבדות שהגיעו עד גובה של עשרות ס"מ.
על כן, גם לא עומדת לתובע חזקת ה"ידיעה המאוחרת" על מצב הדירה והתחלת מרוץ התיישנות.

13.
לטענת הנתבעת בעת עריכת המכרז בשנת 1992 הדירה הייתה ראויה למגורים, לא הוצא כל צו סכנה מצד העירייה כי אינה מותרת למגורים, שולמה בעבורה ארנונה (פטור העירייה לתובע בגין מצב הדירה ניתן רק ביום 1.5.04 כ -12 שנה לאחר המכרז). הדירה שימשה למגורים במשך כ-60 שנה מהקמתה ועד אמצע שנות ה-80. גם אם צוין במסמכים שונים מתיק הנכס כי הדירה פגומה למגורים לא הייתה הכוונה כי אינה ראויה למגורים אלא כי לא כדאי להשמישה לאור דמי השכירות הנמוכים שיתקבלו (הדירות מושכרות בשכירות מוגנת). גם המומחים מטעם התובע מציינים בחוות דעתם כי ניתן להשמיש את הדירה למגורים.
הנתבעת מבקשת לדחות את טענותיו של התובע לטעות, הטעיה, חוסר תום לב במשא ומתן ולהפרה יסודית" . לטענתה התובע ידע היטב על מצב הדירה והייתה לו המומחיות, המקצועיות והניסיון לבדוק זאת. גם העבודות שביצע מעידות כי ידע היטב על מצב הדירה והסיכונים שבה. התובע סבר כי לאור מומחיותו באיטום לא תהיה לו בעיה להשמיש את הדירה. יתרה מכך, בור המים (שצוין בתשריט) נמצא בשטח משותף. התנהגותו של התובע במהלך השנים מעידה כי לא חשב שהנתבעת הטעתה אותו. הוא לא פנה אליה לא כשראה את הרטיבות מייד אחרי שפתח את האטימות, לא כשהדירה הוצפה בשנת 1997, ולא בזמן הדיון אצל המפקחת כאשר ראה ל"ראשונה" מסמכים מתיק הנכס בשנת 2002. רק בשנת 2007 "נזכר" התובע להגיש את התביעה ללא כל התראה או פניה מקדימה. התובע אף הודה בחקירתו כי באם השכנים היו מאפשרים לו לבצע את עבודות האיטום הנדרשות לא היה תובע את הנתבעת. בהתאם לחוברת המכרז ידע התובע כי הוא רוכש את הדירה במצבה כפי שהוא וכי עליו לבצע בדיקות מקדימות רבות ושונות לרבות מצבה הפיזי של הדירה, פרטי תכנון (כולל מגבלות תכנוניות שונות), זכויות הבניה וכו'.
להצעת המכרז צורף בין היתר תשריט הכולל את פרטי הנכס, תרשים הנכסים ותרשים הסביבה בה מצוי הנכס האמור המתואר במפורש בתשריט כדירה אטומה בעת מכירתה ואף מסומן בור מים הסמוך לדירתו. בהתאם לחוזה המכר הצהירו התובע ומשפחתו והתחייבו כלפי הנתבעת כי הם ראו ובדקו יסודית את הדירה, הם רוכשים אותה במצבה כפי שהיא כולל הפגמים ולא תהיה להם כל טענה ו/או תביעה בעתיד.

14.
הנתבעת ממשיכה וטוענת שלכל היותר מדובר כאן ב"טעות בכדאיות העסקה" מצד התובע אשר אינה מזכה בפיצוי או ביטול החוזה. אמנם מדובר במכרז אולם מחיר המינימום נקבע על מחצית שווי השומה של הדירה. השמאי העריך את הדירה לאור מצבה הפיזי והתכנוני. המחיר שהציע התובע היה מחיר זעום של 82,499 ש"ח עבור דירת 4 חדרים במושבה הגרמנית בחיפה. מחיר הדירה נגזר ממצבה הפיזי הגרוע. באשר לטענותיו של התובע לאי התאמות עפ"י חוק המכר לטענת הנתבעת חוק זה דן בעיקרו בנכסי מיטלטלין. בכל מקרה התובע אינו עומד בדרישות חוק המכר שכן סעיף 13 קובע כי עליו לבדוק את הממכר מייד עם קבלתו. סעיף 14 קובע כי עליו להודיע למוכר על אי ההתאמה מייד עם גילוייה. הנתבעת סבורה התובע גילה את "אי ההתאמה" עוד בביקור מציעים, ולבטח ידע מייד כאשר קיבל את הדירה לאור עבודות הבטון והאיטום שביצע. התובע הודיע לנתבעת על אי ההתאמות להן הוא טוען כ-
14 שנה לאחר שידע עליהן לראשונה. לפיכך גם אם היו אי התאמות (דבר המוכחש) הן בטלות לאור התחייבויותיו במכרז וחוזה המכר אשר פורטו לעיל.

15.
נטען כי יש לדחות את טענות התובע
לבטל את חוזה המכר. לטענתה
אין מקום לביטול שכזה. סעיף 20 לחוק החוזים חלק כללי וסעיף 8 לחוק החוזים תרופות קובעים כי ביטול חוזה יעשה בפני
ה מוקדמת ותוך זמן סביר. במקרה דנן, לא הייתה פניה מוקדמת והתובע פנה לראשונה לאחר 14 שנה מיום חתימת החוזה, וזאת למרות שידע מייד על מצב הדירה או הייתה לו ידיעה קונסטרוקטיבית על כך. גם אם נקבל את גרסתו של התובע לפיה נודע לו מצבה של הדירה רק כשראה את תיק הנכס בדיון אצל המפקחת בשנת 2002, גם אז מדובר על 5 שנים לפחות לפני הגשת התביעה, כאשר גם בתקופה זו לא פנה לנתבעת לתיקון ה"הפרה". הרציונל של החוק ברור, מתן אפשרות ל"מפר" לתקן את ה"הפרה" והקטנת נזקי הצדדים. במקרה דנן כל נזקי התובע הם כתוצאה ממחדליו וכעת הוא מבקש להשיתם על הנתבעת. בתקופה הרלוונטית לחתימת ההסכם או לאחר מכן לא הייתה כל מניעה לתובע לפנות לנתבעת ולבקש לעיין בתיק הנכס. התובע התחייב במכרז ובחוזה כי ביצע את כל הבדיקות המקדימות. הדירה הייתה אטומה ולא שימשה למגורים משך מספר
שנים, לא הסתירו זאת מהתובע, הוא ראה זאת בביקור וכן הבחין ברטיבות בדירה. השיפוץ שערך והתנהלותו לאורך השנים מעידה כי ידע היטב לגבי מצב הדירה. תיק הנכס לא הוסתר. הוא הוצג במלואו בפני
המפקחת על רישום המקרקעין ומשם יש לתובע את כל המסמכים שהציג. התובע הוא זה שנהג בחוסר תום לב, בין היתר, בהשמטת מסמכים אשר אינם נוחים לו. לדוג' לכתב התביעה ולתצהיר צירף רק את העמ' הראשון של המכרז (פירוט הדירות) ורק חלק מהתשריט וגם לא צירף את נספחי חוזה המכר אשר אף הם כללו תשריט. משום מה "שכח" לצרף את יתר העמודים ואת התרשים של התשריט המצביע מפורשות כי הדירה אטומה ועל בור המים. התובע טען לראשונה בסיכומיו כי בתשריט המקורי שצורף לא צוין כי הדירה אטומה. הנתבעת מתנגדת לטענה זו מכל וכל. לטענתה התובע "שכח" את עדותו בפני
המפקחת שם הודה כי פתח את האטימות וכן כי נציג עמידר
ציין בפני
ו בביקור כי מצבה
של הדירה מוזנח היות וזמן רב לא גרו בה. הנתבעת אינה מכחישה כי המסמכים שצורפו ע"י התובע הם מסמכים מתיק הנכס. יחד עם זאת, קיימים מסמכים רבים נוספים כגון מסמכי המכרז, מסמכים לגבי דיירי הנכס, מצב הנכס וכו' אשר אין באפשרותה להציגם ולהוכיח את צדקת טענותיה לאור אובדנו של תיק הנכס. בניגוד לאמור בסיכומי התובע, מלוא התיק הנכס נמסר לדיון בפני
המפקחת ולא חזר ומופיע אצל הנתבעת כתיק אבוד. לנתבעת נגרם נזק ראייתי כבד משקל. נדגיש כי לאור הזמן הרב שחלף מאז המכר הייתה חשיבות עליונה לפניה בזמן או הגשת תביעה במסגרת תקופת ההתיישנות.

16.
לטענתה, יש לדחות את טענות התובע לחוזה אחיד. ראשית לטענתה גם כאן מדובר על הרחבת חזית אסורה. אין זכר לטענה זו בכתב התביעה. לגופו של עניין, מדובר כאן על חוזה מכר סטנדרטי שאושר ע"י ממ"י. סעיף 4 לחוזה המכר אינו מקפח כלל ועיקר. מכירת נכס במצבו כמו שהוא הינה דרישה קבועה המופיעה בחוזי מכר ואינה דרישה מקפחת. כמו כן, גם דרישה לביצוע בדיקות מקדימות הינה דרישה המופיעה במרבית אם לא בכל חוזי המכר ובייחוד כשמדובר בנכסים ישנים ואטומים. התובע חתם מרצונו החופשי על חוזה המכר.

באשר לחוות הדעת אותה צירף התובע של המומחה מר רון גדליה, נטען כי יש לדחותה, בשל היותה בלתי מהימנה באופן רבתי ולא ניתן להסתמך עליה שכן מר גדליה הודה כי לא ביצע בדיקה של הבניין והדירה בתיק הבניין בעירייה. ולכן לא ניתן לחוות דעה על מצב דירה ובניין ללא בדיקת תיק הנכס בעירייה עם כל ההיסטוריה של הבניין, התשריטים והתוספות שהוספו לו. בחוות הדעת צוין כי הבניין הוקם בשנת 1955 בעוד שעובדתית הבניין הוקם בשנת 1936 נרשם עוד כי שטח הדירה כ- 100 מ"ר בעוד ששטחה 76 מ"ר בלבד. זאת ועוד, המומחה הסתמך על תקנות תכנון ובניה משנות ה-70 שכלל אינן חלות על בניין שנבנה ב-1936 ואף מתייחסות להיתרים ולא לבניין במצב קיים שנבנה לפני חקיקת התקנות (סעיף 279 לחוק התכנון ובניה קובע את תחולת החוק תוך 6 חודשים מפרסומו. דהיינו, משנת 1966). בחקירתו ציין שלא בצדק כי זה לא משנה שכן כאן
מדובר על תקנות להיתר. ולא על דירה שנמכרה כפי שהיא כבענייננו. המומחה ציין סכום של
25,000$ כעלות עבודות שבוצעו ע"י התובע ללא ביצוע בדיקה ותחשיב מלבד הסתמכות על דברי התובע. לטענת הנתבעת פעם אחר פעם לא נתקבלו חוו"ד של מר גדליה בביהמ"ש - והנתבעת אף ציינה שורה של תיקים בהם לא התקבלה חוות דעתו. מומחה אחר מטעם התובע, מר חזאן, אשר חוות דעתו צורפה להליך בפני
המפקחת וכן לסיכומי התובע בהליך דנן בכלל לא קובע כי המקור למצב הדירה הוא מי התהום מהבאר אלא חלחול מים מהחצר אל הקירות דרך קרקע המילוי. גם המומחה מטעם נציגות הבית המשותף, מר
ג'רייס אליאס, אשר עמדתו התקבלה בדיון בפני
המפקחת, אינו מציין בעיות מהבאר אלא כי הפתרון לבעיית הרטיבות
הוא יציקת רצפת בטון מזוין סביב לבניין עם שיפוע כלפי חוץ, אז המים לא יגיעו לקירות הדירה ויתנקזו החוצה. פתרון זה כנראה יקר עבור התובע לכן בחר להביא את חוות דעתו הבלתי אמינה של מר גדליה על מנת להוכיח כי אין פתרון לבעיה.

17.
הנתבעת ממשיכה וטוענת כי התובע לא פירט כפרק נפרד את ראשי הנזק הנתבעים על ידו ולא נימק מדוע לקבלם. התובע מבקש בתביעתו השבה של מלוא התמורה ששילם עבור רכישת הדירה 82,718 ש"ח אשר ערכה ביום הגשת התביעה הוערך על ידו ב- 252,866 ש"ח. ראשית, התמורה עבור רכישת הדירה היא 82,499 ש"ח
כן נראה כי התובע כלל במחיר גם את עלויות מס הרכישה. שנית, אין מקום לביטולו של החוזה על כן התובע אינו זכאי להשבה כלשהי. על כן, יש להפחית מסכום הנזק את מלוא סכום ההשבה 252,866 ש"ח. התובע ביקש פיצוי בסך 25,000$ בגין השקעותיו בדירה אותם הוא מעריך ב-120,981 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה. טענה זו לא הוכחה, אין לתת כל משקל לחוות הדעת של מר גדליה במיוחד לאור העובדה כי
התובע הוא קבלן שיפוצים ואיטומים. הוא הודה כי ביצע את העבודות בעצמו וכן כי הוא קונה את החומרים בחמישית מחיר. התובע לא צירף כל חשבונית או תיאור מפורט של העבודות וכתבי הכמויות ולאור אי נפקותה של חוה"ד בנושא העלויות לא ניתן להסתמך עליה לגבי עלויות התיקון. נען עוד כי התובע נטש טענתו לפיצויי בגין עוגמת הנפש בסיכומיו. הוא לא פירוט מהי עוגמת הנפש שנגרמה לו וכיצד הוא שם אותה. בכל אופן ורק לשם הזהירות טוענת הנתבעת כי עוגמת הנפש היא נזק לא ממוני אשר בתי המשפט אינם נוהגים לפצות בגינו. יש לדחות גם את טענותיו של התובע בגין נזקי גוף בסך 30,000 ₪ שלא הוכחו כלל.
התובע לא פירט מהם אותם נזקי גוף שנגרמו לו ולמשפחתו, אף לא הוכיחם באמצעות חוו"ד רפואית כנדרש. הוא הדין לגבי נזקים עקיפים; התובע שלא פרט
מהם אותם "נזקים עקיפים" שנגרמו לו וכיצד שם את סכומם. באשר לנזקים ממוניים בדמות
דמי שכירות בסך של -
90,650 ₪ אותם התובע דורש פיצוי בגין שכירת דירה חלופית בתשלום מאביו, ראשית, התובע לא צירף קבלות או אישורי הפקדה בבנק של דמי השכירות. אין הוכחה מהי תקופת השכירות או האם שילם את דמי השכירות כסדרם ובאופן קבוע. שנית, קיימות סתירות ו"חורים" רבים לגבי תקופת השכירות ורציפותה. חוזה השכירות שצירף הוא לשנה אחת עם אופציה לשנה אחת בלבד. מה עם יתר השנים? על כן, התובע לא הוכיח נזקיו גם בראש נזק זה.

18.

הנתבעת מוסיפה, לשם הזהירות, כי במידה ויקבע שהתובע זכאי לפיצוי כלשהו מתבקש ביהמ"ש לקבוע כי התובע הסתכן מרצון ולחילופין מתקיים לגביו אשם תורם מלא או מקסימלי אשר בעטיו יש להפחית את הפיצוי. התובע לא ביצע בדיקות יסודיות לגבי מצבה הפיזי של הדירה בין באמצעות מומחים ובין בעיון בתיקי הנכסים אצל הנתבעת ובעירייה; התובע לא פנה לנתבעת ולו פעם אחת אלא רק אחרי 14 שנה בהגשת התביעה; התובע לא פעל לביצוע יציקת בטון בשיפוע מסביב לבניין לשם הסדרת הניקוז וכו'. כל אחת מהפעולות הנדונות יכלה לבדה למנוע את הנזק בכללותו או בחלקו. עצם אי ביצוען ע"י התובע מעיד על אשם תורם מלא מצידו ואחריות מלאה למצבו. התנהגותו המפורטת נכונה גם לעקרון הקטנת הנזק. עקרון הקטנת הנזק מתקיים בתביעות חוזיות (ס' 14(א) לחוק החוזים תרופות) ובתביעות נזיקיות. בענייננו, היה על התובע לפעול לצמצם את נזקיו ככל האפשר ולא לשבת בחיבוק ידיים ולהאמיר את נזקיו.



דיון
19.
כאמור, בחודש נובמבר בשנת 1992 פרסמה הנתבעת את לדירה הרלוונטית לענייננו. ביום 19.11.92 בוצע בדירה ביקור בנוכחות נציג הנתבעת התובע ואביו. לאחר ביקור התובע ואביו בדירה הגיש התובע (יחד עם משפחתו) את הצעתו במכרז, הצעה אשר זכתה. ביום 11.11.93 נחתם עם התובע ומשפחתו חוזה מכר לרכישת הדירה בעבור סך של 82,499 ₪ והוא קיבל את הדירה.

באפריל 2007, 15 שנה לאחר פרסום המכרז ו-14 שנה לאחר החתימה על חוזה המכר, הגיש התובע את תביעתו זו כנגד הנתבעת. הזמן הרב שחלף הביא את הנתבעת לטעון כי התביעה התיישנה.

האם אכן צודקת הנתבעת בטענתה?

סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע:
"הזמן להתיישנות
התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופת ההתיישנות) היא -
(1) בשאינו מקרקעין - שבע שנים;
(2) במקרקעין - חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה..."


סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כדלקמן:
"תחילת ההתיישנות
תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה... "


סעיף 8 לחוק ההתיישנות עוסק בהתיישנות שלא מדעת :
"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה..."


20.
מאחר והתובע טוען לעילות חוזיות, כספיות
ונזיקיות יש לבחון גם את סעיף 89 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין") אשר קובע מתי נולדה עילת התביעה לעניין תובענות שהן עוולות:
"תחילת התיישנות
לענין תקופת-התיישנות בתובענה על עוולות - "היום שנולדה עילת התובענה" הוא אחד מאלה: (1) מקום שעילת התובענה היא מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו מעשה או מחדל; היה המעשה או המחדל נמשך והולך - היום שבו חדל; (2) מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק..."

בשונה מהוראות סע' 8 לחוק ההתיישנות,
סע' 89 לפקודת הנזיקין
מגביל את תקופת ההתיישנות, בהתאם לכלל הגילוי המאוחר לתקופה בת עשר שנים ממועד אירוע הנזק, קרי: מועד הגילוי המאוחר כפוף למועד היווצרות העילה, והתובענה תתיישן, אם לא הוגשה בתוך עשר שנים ממועד קרות האירוע העוולתי. סעיף 89 לפקודת הנזיקין למעשה מאמץ את "כלל ההתגלות" (.(
discovery rule
). על-פיו אם יש פער בזמן בין התרחשות הנזק לבין התגלותו, מתחילה תקופת ההתיישנות לרוץ מיום ההתגלות ולא מיום ההתרחשות. בכך קבע המחוקק, מעין גדר זמן מיוחד לאותם מקרים בהם קיים פער בזמן בין התרחשות הנזק לבין התגלותו. תכליתה של הוראה זו היא לבוא לקראתו של תובע באותם מקרים בו נגרם לו נזק סמוי שסימניו מופיעים רק במרוצת הזמן על מנת שלא יקופח עקב כך שהנזק יתגלה רק לאחר תקופת ההתיישנות (ראה: ת"א (חי') 1359/75 הורביץ פליקס נ' חברת חשמל לישראל בע"מ, עמ' 90).

21.
למעשה הסדר ההתיישנות בנזיקין מורכב משתי מערכות דינים המשלימות זו את זו. ההסדר הכללי מצוי בחוק ההתיישנות
ואליו מצטרף ההסדר הספציפי לדיני הנזיקין, כפי שהוא מוצא את ביטויו בסע' 89 לפקודת הנזיקין.
השוני בין הסעיפים מתבטא במקומה של נקודת האיזון בין האינטרסים של התובע הפוטנציאלי לבין האינטרס של הנתבע הפוטנציאלי. הוראת הסיפא של סע' 89 (2) לפקודת הנזיקין
לא באה להאריך את תקופת ההתיישנות 'הרגילה' של שבע שנים ולא באה ליצור תקופת התיישנות חלופית ועצמאית. מטרתה הייתה לקבוע מחסום אחרון להתיישנותן של תביעות, שבהן הנזק מתגלה לאחר התרחשותו, באופן שלא ניתן יהיה להגיש תובענה על עוולה, שנזקה התגלה לאחר התרחשותה לאחר עבור עשר שנים מיום אירוע הנזק(ראה:
ע"א 220/84
אגיוף נ' קיבוץ גבת, פ"ד מ
(1) ).

"כלל ההתגלות" פתר מספר בעיות אך יצר חדשות. אחת מאותן בעיות היא, מהו "הנזק", אשר התגלותו מתחילה את מרוץ ההתיישנות? האינטרס הציבורי הוא, שזמנו המוגבל של בית המשפט יוקדש לטיפול בבעיות ההווה, וכי בתי המשפט לא יעסקו בעניינים שאבד עליהם הכלח. איזון ראוי בין אינטרסים אלה מתבטא בדין, לפיו אין תקופת ההתיישנות מתחילה לרוץ כל עוד לא נתגלה הנזק, אך משנתגלה הנזק, שוב אין להמתין לגיבושו השלם במלוא היקפו. עם זאת לעיתים תוצאה זו מחמירה עם הניזוק יתר על המידה. לא די בהתגלות נזק כלשהו, כדי שתקופת ההתיישנות תחל במרוצתה. התגלות הנזק תחל את ההתיישנות, אם הניזוק, כאדם סביר, היה בנסיבות העניין כולו מגיש תביעה בגינו. אם, לעומת זאת, הנזק בהתגלותו הוא נזק של "מה בכך", אשר "אדם בר-דעת ומזג כרגיל לא היה בא בנסיבות הנתונות בתלונה על כך. (סעיף 4 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]), כי אז אין לראות בהתגלות זו כמועד תחילת ההתיישנות, ויש לדחות אותו מועד עד להתגלותו של אותו נזק, שאדם סביר היה תובע בנסיבות העניין כולו בגינו (ראה: ע"א 2242/03 - אורה אברהם ואח' נ' עדנאן רשאד ואח' . תק-על 2005(3), 746).

22.
מתי אם כן יתחיל מרוץ ההתיישנות? נקודת הזינוק היא כאשר מתעורר אצל התובע חשד, ואף חשד בכוח. חשד זה
ייחשב "כקצה חוט" המתחיל את מרוץ ההתיישנות. ניזוק, אשר חשד מקנן בליבו, אינו חייב להגיש תביעה על סמך החשד, אולם עליו לבדוק, לחקור ולנסות לגלות בתוך תקופת ההתיישנות את הראיות החסרות, ולא לאחר תקופת ההתיישנות (ראה:
ע"א 1960/11
דוד אלמוג נ' שירותי בריאות כללית (פורסם בנבו, 6/5/13)). על מנת שיוכל להישען על 'כלל הגילוי
המאוחר' שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות,
נדרש התובע להראות, כי הוא מצידו פעל כנדרש לבירור השאלה האם יש בידו תביעה
'בעלת סיכוי ממשי', וזאת מרגע שהיה בידיו 'קצה חוט', אשר
צריך היה לגרום לו לאסוף מידע, לערוך בירורים ולפנות בנדון לגורם מקצועי (למשל עורך דין, או רופא). אם לא עשה כן, מייחסים לו ידיעה של מה שיכול היה לדעת אילו השקיע משאבים בגילוי
המידע הדרוש, והמבחן הוא מבחן אובייקטיבי של סבירות (שם).
כלומר, המועד אליו יש להתייחס כמועד בו 'נתגלה' הנזק לניזוק איננו דווקא המועד בו קיימת אצל הניזוק ידיעה שלמה על הנזק ועל מלוא היקפו, שכן "נתגלה אין פירושו נתגבש – אלא מספיק שיש ראיה לסימני הנזק-הפגיעה, ואפילו לאחר מכן הוסיף והתפתח נזק חמור הרבה יותר" (ראה:
ע"א 831/80 זמיר נ' כימיקליים ופוספטים בע"מ, פ"ד לז
(3) 122, עמ' 128 ,
ע"א 165/83 בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד לח
(4) 554, עמ' 559 וכן ת.א 10475-09-09 יוסף יצחק נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (פורסם בנבו)).
תקופת ההתיישנות לא מתחילה לרוץ כל עוד לא נתגלה הנזק, אך משנתגלה הנזק, שוב אין להמתין לגיבושו השלם במלוא היקפו. ניצני נזק מספקים על-פי ההלכה את הדרישה לגילוי יסוד ה"נזק", ובלבד שאינם בבחינת מה בכך (ראה:
ע"א 4114/96 המאירי נ' הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נב
(1) 857, עמ' 865).

23.
מן הכלל אל הפרט, בענייננו התובע טען כי רק שקיבל לידו את תיק הנכס, בהליך שהתנהל לפני המפקחת גילה את מלוא התמונה בנוגע למצב הדירה. האם ניתן לקבל את טענתו זו של התובע?

התובע קיבל לידיו את תשריט הנכס עוד בתקופה בה פורסם המכרז למכירת הדירה. התובע ואביו במקצועם הם קבלני זיפות, איטום ושיפוצים והם ראו את מצב הדירה במו עיניהם, באור יום, כמו גם הוזהרו ע"י השכנים לגבי הרטיבות בדירה ולכן ביצעו עבודות איטום יסודיות. התובע אף נשאל בעניין (בעמ' 17 לפרוטוקול הדיון מיום 30.5.13):


"ש.
אמרת קודם שהזהירו אותך שיש רטיבות מי הזהיר אותך.
ת.
שכנים, בוודאי שכנים, אמרו שיש רטיבות ואמרתי נפתור את הבעיה זה העבודה שלנו, אין בעיה בלי פתרון השאלה כמה זה עולה, עשינו לא משנה. הכל היה פיקס, הדירה היתה גן עדן..."

התובע היה מודע לבעיית הרטיבות בדירה שכן אין הסבר אחר לעובדה שמיד עם קבלת הדירה
בנה עוד קיר פנימי, רצפת בטון ואטם את רצפת הבטון. התובע יצק יציקת בטון בעובי 15 ס"מ, על מצע גרנוליט של 20 ס"מ מתחת לביטון כולל 2 שכבות ביטומן ורשת זכוכית, וזיפת ואטם את הרצפה. אם לתובע לא היה כל מושג על בעיית הרטיבות והאיטום בדירה לא ברור מדוע ביצע עבודות כה נרחבות. זאת ועוד, כבר בשנת 1997 הדירה הוצפה בהצפות כבדות שהגיעו עד גובה של עשרות ס"מ (ראה: סעיף 19 לתצהיר התובע –ת/2). בעדותו (בעמ' 17 לפרוטוקול הדיון מיום 30.5.13) נשאל התובע בעניין:



"ש.
מה לא בסדר?

ת.
לא בסדר בשנה השלישית והרביעית מי הגשם נכנסו בתוך הדירה. מהקיר ועד לרצפה..."

אומנם מצד אחד, התובע, כאדם שעוסק בעבודות שיפוצים, איטום וזיפות לפרנסתו, ידע או צריך היה לדעת כי יש בעייתיות רטיבות בדירה. עם זאת, מאידך, האם ידיעתו על בעיית רטיבות זהה לידיעה על היקף הבעיות הנרחבות בדירה? האם ידיעתו על בעיית הרטיבות זהה לידיעתו כי הדרך היחידה לטיפול בבעיה ההצפות הינה דרך הנדסית יקרה אשר על המשך ביצועה הוצא צו מניעה?.

24.
נראה כי בדיון שנוהל לפני המפקחת הוצג תיק הנכס לעיני התובע לראשונה (תיק שכאמור לא חזר לידי הנתבעת לאחר ההליך ולפיכך הוכרז כתיק אבוד– ראה: עמ' 43 לפרוטוקול הדיון מיום 24.4.14). זאת ועוד, בהליך שהתנהל לפני המפקחת במאי 2004 הוצגו חוות דעת של המהנדס ג'רייס מפלח אליאס מיום 20.2.03 ומיום 1.10.03 (ראה: נ/1), חוות דעתו של המהנדס ויועץ הביסוס ישראל קלר מיום 14.10.13 (ראה: נ/2) וחוות דעתו של המהנדס באסם ש. חזאן מיום 26.5.03 ומיום
5.6.03 (ראה: ת/3). רק לאחר שנשמעו דעותיהם של מומחים ומהנדסים בתביעה שנוהלה לפני המפקחת, ניתן

פסק דין
ביום 10/7/05 ולפיו ניתן צו מניעה קבוע האוסר על התובע לבצע עבודות חפירה כלשהם הואיל ויש בכך כדי לסכן את יסודות הבית המשותף. לאור פסק הדין הנ"ל, שניתן כאמור רק ביולי 2005 נמנע מהתובע ובאופן קבוע להמשיך בביצוע עבודות החפירה שיתכן והיה בהם כדי לשים קץ לתופעות הרטיבות וההצפות בדירתו. תביעתו של התובע הוגשה לבית משפט זה באפריל 2007, פחות משנתיים לאחר החלטת המפקחת.

מהו מועד גילויי הנזק? בעניין זה סבורני כי יש לבחון את העובדות ולתת להם פרשנות מרחיבה וזאת לנוכח עמידתו של התובע כאדם פרטי מול גוף גדול.
קביעה כי היה די במראה עיניהם של התובע ואביו בדירה בטרם רכישתה וכן בהצפות מהן סבלו עוד בשנת 1997 כדי להיחשב כגילוי הנזק, איננה סבירה ואינה עושה צדק למקרה הספציפי שלפניי. אומנם הכלל הוא כי משנתגלה הנזק, אין צורך להמתין לגיבושו השלם במלוא היקפו כדי להתחיל את מרוץ ההתיישנות. אך עם זאת עמדתי היא כי תוצאה זו מחמירה עם התובע בעניינו יתר על המידה. לא די בהתגלות נזק כלשהו, כדי שתקופת ההתיישנות תחל במרוצתה. התגלות הנזק תחל את ההתיישנות, אם התובע, כאדם סביר (גם כקבלן איטום וזיפות סביר), היה בנסיבות העניין כולו מגיש תביעה בגינו. אם, לעומת זאת, הנזק בהתגלותו הוא נזק של "מה בכך", אשר "אדם בר-דעת ומזג כרגיל לא היה בא בנסיבות הנתונות בתלונה על כך אז אין לראות בהתגלות זו כמועד תחילת ההתיישנות, ויש לדחות אותו מועד עד להתגלותו של אותו נזק, שאדם סביר היה תובע בנסיבות העניין כולו בגינו (ראה כאמור: ע"א 2242/03 - אורה אברהם ואח' נ' עדנאן רשאד ואח' . תק-על 2005(3), 746).
התובע צריך להראות, כי הוא מצידו פעל כנדרש לבירור השאלה האם יש בידו תביעה
'בעלת סיכוי ממשי', וזאת מרגע שהיה בידיו 'קצה חוט', אשר
צריך היה לגרום לו לאסוף מידע, לערוך בירורים ולפנות בנדון לגורם מקצועי.

25.
התובע שלא הבין בתחילה את היקף הבעיה ניסה, "כקבלן איטום ושיפוצים סביר", לתקנה באמצעים הזמינים לו. לאחר שהתיקונים שביצע לא הואילו, פנה למומחים ולמהנדסים על מנת להגיע לשורש הבעיה. רק לאחר ההליך לפני המפקחת התגלתה כל התמונה בנוגע למצב הדירה ורק לאחר מתן פסק דינה נסגר הגולל על האפשרות לתקן את המצב באמצעים כאלה ואחרים. אדם סביר ואף קבלן איטום סביר לא יכול לגלות אם ישנן בעיות בקרקע שלא מצדיקות רכישת הנכס כבמקרה דנן, ממראה עיניים בלבד. הדירה בנויה על
קרקע חריסתית שאיננה מחלחלת והיא חשופה למי תהום גבוהים. לצורך בירור סוג הקרקע עליה בנויה הדירה היה צורך בביצוע עבודות קידוחים ע"י מהנדס ביסוס, דבר שאינו סביר ולא מקובל לבצע במהלך ביקור רגיל ע"י מציעים רבים בנכס, כבמקרה דנן. אם כן, אני סבור כי יש להתחיל את מרוץ ההתיישנות בעניינו ביום מתן פס"ד של המפקחת, 10.7.05.

בסיכום; מאחר והתביעה הוגשה כאמור ביום 12.4.07, הנני דוחה את הטענה להתיישנותה.
כעת אעבור ליתר טענותיו של התובע.




הטענה בדבר הטעייה וחוסר תום לב
26.
כאמור, בחודש נובמבר בשנת 1992 פרסמה הנתבעת את חוברת מכרז, אשר הוצעה לציבור הרחב שהוזמן להציע הצעות לרכישת הנכס.
במכרז צוין כי הנכס מוצע למכירה "במצבו הנוכחי" (
as is
) כאשר הוא פנוי וריק מכל אדם.
בנוסף צוין כי פרטי הנכס המופעים
בחוברת המכרז הינם כללים וניתנים לצורך זיהוי ומידע כללי בלבד
כאשר על המציע, לבדוק את הפרטים המדויקים, לרבות מצב פיזי ופרטי התכנון, לגבי הנכס וכן להיות ער למגבלות התכנוניות השונות. הנתבעת המשיכה וציינה כי למען הסר ספק, על המציע חלה האחריות הבלעדית לבדיקת זכויות הבניה ונתוני התכנון בעירית חיפה.

ביום 19.11.92 בוצע בנכס ביקור בנוכחות נציג הנתבעת התובע ואביו. בביקור הוצג הנכס לראשונה לאחר אטימתו ופתיחתו מחדש לצורכי מכר לעיני התובע ואביו, אשר מתפרנסים מעסקי שיפוצים, איטום וזיפות. מעדותו של התובע עולה כי הביקור במקום היה באור יום, ונמשך כעשר דקות (ראה עמ' 18 לפרוטוקול הדיון מיום 30.5.13), במהלכן
הבחין בסימני רטיבות בדירה שהייתה נטושה ואטומה (ראה עמ' 20
לפרוטוקול הדיון מיום 30.5.13). כאמור התובע טען כי רק בעקבות קבלת תיק הנכס בדיון לפני המפקחת התברר לו לתדהמתו הרבה כי נכס זה מעולם לא היה ראוי לשימוש וזאת בהתאם לקביעת הנתבעת ומהנדסים רבים מטעמה וכי האחרונה הורתה בעבר פעמים רבות על אטימתה. בחנתי את המסמכים מתיק הנכס שצירף התובע לתצהירו (ראה: נספח ח' לת/2). מהמסמכים אכן עולה כי טרם מכירתה לתובע הדירה נקבעה כדירה פגומה שלא ראויה למגורים ע"י הנתבעת ולפיכך פינתה את הדיירת הקודמת בדירה ואטמה את הדירה. מעדותה של נציגת הנתבעת עולה כי הכיתוב הינו סוג של נוסח חוזר כאשר הנתבעת סבורה שתיקון הליקויים בדירה אינו כדאי כלכלית ועל כן יש לאטום אותה ולהוציאה למכירה. נציגת הנתבעת נשאלה בנושא (בעמ' 45
לפרוטוקול הישיבה מיום 24.4.14):





"ש.
מכרתם דירות עם הצפות.

ת.
לא יודעת, פה לא היה כתוב שהדירה היתה מוצפת.

ש.
כתוב שהדירה אינה ראויה למגורים.

ת.

זה היה הנוסח, לא כדאי לתקן ולכן העברנו אותה לשקמונה. הוצאנו את הדירה למכירה כי הגיע התור. עכשיו אין מדיניות של פינוי אלא מתקנים או מציעים למי שגר שם שיעביר את זה בדמי מפתח. אם היה לי את התיק המקורי יכולתי להגיד לך מי היה גם בשנות
ה 30 אבל אין לי את התיק.



ש.
אין מניעה למכור כל נכס.




ת.
אם הוא לא חל עליו והוא לא בעייתי אפשר למכור אותו במצבו
ואנו מגלים את כל הפגמים. דרך שמאי ששם את הנכס. הראינו לשמאי את הדירה איך
שהיא עם הרטיבות שאתם מציינים..."

(בעמ' 40 – 41 לפרוטוקול הישיבה מיום 24.4.14) הרחיבה נציגת הנתבעת בנושא:

"ש. כאשר אתם מציגים מכרזים על נכס אטום ?

ת. רק נכס אטום מוציאים למכרז , נכס אחר אנחנו לא יכולים.

אנחנו מוציאים למכרז דירות אטומות, גגות וקרקע לבנייה.

ש. האם משמעות הדבר שהנכס אטום זה שהוא לא יאוכלס בעתיד

ת. לא. עובדה שאנו מוכרים מאות דירות בשנה שכולם אטומים.

אנחנו לא
יכולים למכור זכויות בעלות של משהו אחר.

ש. איך מר מחאג'נה מנסור (נספח אחרון של עו"ד ביטון שורה 29)


בפני

המפקחת טען
ואני מצטטת....?

ת. לא מאוכלס יותר זה אומר שלא מאוכלס
באותו רגע, לא כתוב

לא יאוכלס יותר. לא מאוכלס זה זמני עד שאנו מחליטים אחרת.

יש כאלה שאנו מפנים ותוך חודש מוציאים למכרז, יש כאלה שמתפנים או דיירים מתים או דירה שחוזרת לעמידר
מאיזה שהיא סיבה האינטרס להוציא אותה למכרז כדי שלא
יפלשו אליה. אם דירה חוזרת לעמידר
מאיזשהי סיבה אנו משתדלים מייד להוציא אותה למכרז..."

וכן השיבה לשאלותי (בעמ' 44 לפרוטוקול הישיבה מיום 24.4.14):
"משיבה לשאלת בית המשפט
ש.
האם אתם מודיעים למציעים שיש בעיות רטיבות בדירה.
ת.
אם אני יודעת שיש בעיות רטיבות , הדירה היא מתחת לפני הקרקע שמאי שמגיע לדירה ושם את הדירה הוא שם אותה במצבה כמו שהיא ובהתאם נקבע המחיר שהוא לוקח בחשבון את מצבה . את מיקומה, את מצבה התחזוקתי, האיזור אלה המרכיבים שמנחים אותו לעשות שומה.

המשך חקירה:
ש.
האם זה סביר ששמאי שהוצג בפני
ו שיש הצפות.
ת.
לא הצגתי כי לא ידעתי שיש הצפות. אני נותנת לו תשריט וחוות דעת אדריכלית והוא הולך למקום עם איש שטח שלנו והוא רואה , רואה איפה נמצאת הדירה הוא רואה איך הקירות והרצפה נראים. אם יש צו סכנה אנחנו אומרים לו.

משיבה לשאלות בית המשפט :
ש.
את הגברת פאני פינוי בגלל הרטיבות, השמאי ידע על זה.
ת.
בוודאי. הוא אמור היה להחזיק את נספח ד' בעת קביעת השומה. כל מכרז הולך עם תיק, ההיסטוריה. כל דבר שאמור להוריד את ערך השומה, יש מכרזים שיש צו סכנה אפילו את המפרט והתכנון אנחנו מכניסים. המציע יודע שהוא צריך להוציא כך וכך... "

נראה אפוא כי מעדותה של נציגת הנתבעת עולה כי הנתבעת עצמה לא הייתה מודעת לבעייתיות הגדולה שקיימת בדירה. מלבד בעיית רטיבות, אשר מופיעה בתיק בנכס, אין פירוט לגבי היקף הבעיה, והעובדה שלא ניתן לתקנה באמצעים כאלה ואחרים. יש לזכור כי צו המניעה לתיקון הבעיה בדרך שהוצאה ע"י המומחה מטעם התובע ניתן שנים לאחר המכירה. זאת ועוד, הנתבעת סיפקה נתונים מסוימים לתובע עוד טרם נחתם הסכם המכר, בתשריט הנכס מצוין כי הדירה אטומה וכן מצוין על קיומו של בור מים הסמוך אליה. התובע ראה את הדירה עם אביו באור יום, ידע כי היא נטושה ואטומה מזה שנים, ראה את הרטיבות ואף הוזהר ע"י השכנים לגביה. התובע לא טרח לעשות כל בדיקה לפני רכישת הדירה. הוא לא שכר יעוץ משפטי, לא עמד על קבלת תיק הנכס לידיו, הוא לא בדק בעירייה דבר ולמעשה ביצע את רכישת הדירה כפי שמבצעים רכישה של חולצה מחנות.

27.

התובע, בנוסף לטענה לחוסר תום לב בניהול המו"מ
מעלה טענות של הטעייה מכוונת על ידי הנתבעת. טענה זו היא טענה קשה הדורשת סף הוכחה גבוהה. מידת ההוכחה בענייננו הינה מידת הוכחה מוגברת שכן התובע מעלה טענתה המייחסת לנתבעת הטעייה מכוונת,
מדובר בטענות המייחסות ליריב ביצוע עבירות רציניות, המטילות עליו סטיגמה ושיש עימן משום קלון. משקלן הסגולי ("כמותן" או "רצינותן") של הראיות הדרושות לעמידה במידת ההוכחה הדרושה, משתנה בהתאם לחומרתו ולרצינותו של העניין הטעון הוכחה. על משקל הראיות בעניין שהוא 'רציני' יותר, להיות גדול יותר. על כן, נדרש מהתובע להביא כמות ראיות רבה יותר, במשקל גדול יותר (ראה והשווה: י. קדמי, על הראיות – הדין בראי הפסיקה [חלק שלישי, תשנ"ט – 1999] עמ' 1316 – 1319).

במילים אחרות, טענת הטעייה מכוונת היא טענה רצינית בעלת גוון הפוגע כאמור, בשמה
הטוב של הנתבעת. לפיכך, טבעי הדבר, שבית-המשפט הנתקל בטענה כזאת ידרוש מידת הוכחה יותר גדולה וודאית (ראה והשווה: ע.א. 400/86 עזבון המנוח בן-ציון קריגר נגד ד"ר סבינה שטנה פ"ד מ"ב(4) 500, 504 ). הצד שעליו רובץ הנטל להוכיח עובדות המטילות על יריבו סטיגמה של התנהלות פסולה שכזו חייב לעשות זאת באמצעות ראיות בעלות משקל רב ונכבד יותר ממה שדרוש במשפטים אזרחיים רגילים (ע.א. 475/81 זיקרי נ. כלל פ"ד מג(1) 589, עמ' 600-599). בעניין שלפני, לא שוכנעתי כי התובע עמד בנטל "הכבד למדי" המוטל עליו להוכיח הטעייה מכוונת מצד הנתבעת.

בעת עריכת המכרז (בשנת 1992) לא הוצא כל צו סכנה מצד העירייה כי הדירה אינה מותרת למגורים, שולמה בעבורה ארנונה (פטור העירייה לתובע בגין מצב הדירה ניתן רק ביום 1.5.04, 12 שנה לאחר קיום המכרז). הדירה שימשה למגורים במשך כ-60 שנה מהקמתה ועד אמצע שנות ה-80. גם אם צוין במסמכים שונים מתיק הנכס כי הדירה פגומה למגורים, נראה מעדותה של נציגת הנתבעת כי הכוונה לא הייתה כי אינה ראויה למגורים לצמיתות אלא כי לא כדאי להשמישה לאור דמי השכירות הנמוכים שיתקבלו. גם המומחה מטעם התובע מר גדליה ציין בחוות דעתו כי אפשר להשמיש את הדירה למגורים וכך גם המומחים מר חזאן ומר ג'רייס אליאס. הפתרון שהוצא נאסר כאמור שנים לאחר מכירת הדירה ע"י פס"ד של המפקחת.


28.
לאחר ביקור התובע ואביו בנכס הגיש התובע (יחד עם משפחתו) את הצעתו במכרז, הצעה אשר זכתה. ביום 11.11. 93 נחתם עם התובע ומשפחתו חוזה מכר לרכישת הנכס בעבור סך של 82,499 ₪ והוא קיבל את הדירה.

סעיף 4 לחוזה המכר קובע:
"הרוכש מצהיר:
א.
כי ראה ובדק את הדירה
בדיקה יסודית, מצאה מתאימה למטרתה והוא יהיה מנוע מלהעלות כל טענות שהן בדבר אי התאמה מכל סיבה שהיא.
ב.
ידוע לו כי הוא רוכש את הזכויות בדירה כמות שהיא, מבלי שתהיה למוכר או גוף או אדם אחרים כל אחריות מכל סוג שהוא לכל פגם בדירה או במבנה, מכל סוג שהוא, לרבות פגמים הנובעים מיציבות המבנה או יסודיותיו, או יציבות הדירה בין בעבר ובין בעתיד, בין אם ידוע עליהם למוכר ובין אם לאו, ובין אם ניתן לגלותם בבדיקה ובין אם לאו.
ג.
כי בדק את הזכויות של הדירה ואת התוכניות והתקנות והחוקים החלים עליה לפי דיי התכנון והבנייה, וכל דין המחייב מתן רישיון מסוג כלשהוא הנוגע לדירה וכי לא תהא לרוכש כל טענה מכל סוג שהוא בנוגע לכך..."

אמנם אין מספיק נתונים בנוגע למידע שמסר מר חן, נציג הנתבעת בעת הסיור שערכו התובע ואביו בדירה בטרם רכישתה. עם זאת לא ניתן להתעלם מכל שהתובע קיבל את תשריט הדירה והיה מודע לעובדה שהדירה אטומה ונטושה במשך שנים וסובלת מבעיות רטיבות קשות. מחירה הנמוך יחסית לשוק של הדירה מצביע על בעיות רבות בדירה. הנתבעת לא הסתירה את מצבה של הדירה, כפי שהיה ידוע לה מצד אחד, ומצד שני רשמה במכרז ואף בהסכם כי החובה לבחון את הנכס על כל היבטיו מוטלת על המציע, קרי, התובע.

התובע משיקוליו הוא, בחר להציע הצעה, ללא קבלת יעוץ משפטי, ללא בדיקה מעמיקה של הנכס, תוך נטילת סיכון כי אם הצעתו תהא הזוכה תתכנה הוצאות בלתי צפויות שכן הדירה הינה דירה בבניין משנות השלושים, שהייתה נטושה ואטומה שנים ואשר סובלת מבעיות רטיבות. כאמור הן לפי תנאי המכרז והן לפי התניות החוזיות התובע רכש את הדירה
as is
, כמו שהיא על יתרונותיה וחסרונותיה. נראה אפוא כי התובע, התקשר בחוזה מכר של דירה כאשר הוא קונה למעשה "חתול בשק". הדירה עולה באופן נמוך משמעותית מדירות אחרות באזור וזאת לאור הבעיות הרבות שבה. נציגת עמידר
עמדה על נקודה זו בעדותה (בעמ' 46 לפרוטוקול הדיון מיום 24.4.14):

"ש.
נשאלת לגבי שומה של השמאי מה הרלוונטיות לגבי מחיר המינימום.
ת.
מחיר ההצעה מושתת על שומה שהשמאי בודק את דירה במצבה עם כל
הבעיות איך שהיא נראית.
ש.
איך נגזר מחיר המינימום.
ת.
אנחנו מפרסמים דירות ב 50 אחוז מהשומה ועל זה המציעים מוסיפים כמובן..."

29.
מחומר הראיות עולה כי התובע בחר ליטול את סיכונים בנוגע לדירה, לא רק זאת, התובע ניגש לרכישת הדירה כאשר הוא אדיש
באופן שרק יכול לגרום לתמיהה. הוא נשאל התובע בעניין (בעמ' 17 לפרוטוקול הדיון ביום 30.5.13):

"ש.
אתה ביצע בדיקות בעיריה לגבי הדירה לפני שרכשת אותה.
ת.
לא.
ש.
למה לא.
ת.
כי אני חשבתי והאמנתי שאני קונה נכס מגוף ממשלתי ולא יהיה לי שום תקל איתו. לא היה לי אחוז אחד שלא יהיה משהו לא בסדר, את הדירה קניתי אפילו ללא עו"ד.
ש.
אתה שוחחת עם מי מהשכנים לפני הרכישה.
ת.
היה מכרז מילאתי דף , זכיתי. התחלנו לעבוד אין
כלום הדירה היתה נטושה, עשינו מא' ועד ת'. הכרתי את מר איראני ואת השכנה שרה, הזהירו אותי אמרו לי שיש רטיבות ואמרתי או. קי נכנסתי לדירה ואמרתי שנעשה מכל סביב הדירה בלוק 7 והתרחקנו מהיסוד עוד 7 ס"מ ורצפת בטון בעובי 10-15 עם ברזל ויריעות וזיפות, דירת מרתף וזה מה שעשינו, עד היום זה נמצא. שמנו שומשום, טיט וקרמיקה ברצפה..."

והמשיך וענה (בעמ' 20 – 21 לפרוטוקול):


"ש.
אתה מציין בסעיף 8 לתצהירך שפנית לעמידר
וביקשת
לעיין בתיק הנכס ?
ת.
אני פניתי? בעמידר
? מתי?
ש.
תסתכל על סעיף 8 ל תצהירך...
ת.
העד קורא את תצהירו סעיף 8 .
ש.
למה פנית רצית לבדוק מצב הדירה.
ת.
זה אתה מדבר אחרי או לפני הבעיה.
ש.
לפני הבעיה. זה מה שאתה אומר בתצהיר.
ת.
כן , כי רצית את המסמכים. פניתי לעמרם.
ש.
מה אמר לך.
ת.
הוא אמר לי מה שיש אתן לך, נגמרה העסקה שילמתי, אמרתי לו לשים את כל הניירת בקלסר ולתת לי את זה ומה שנתן לי לקחתי. העברתי אחר כך לעוה"ד שליי.
ש.
עמרם נתן לך לעיין בתיק.
ת.
לא הוא שם לי את בקלסר. אני לא בן אדם שמבין אני בן אדם פשוט..."


לאור התנהלות המתוארת של התובע שכאמור בחר שלא קבל יעוץ משפטי או לבצע אי אלה בדיקות מקדימות או אף לבדוק את המסמכים שניתנו לו ע"י הנתבעת לא שוכנעתי מדובר בחוסר תום לב מהצד הנתבע או כי מדובר בטעות (הידועה לצד השני), הטעיה או מצג שווא בעת כריתת החוזה. לאור הזמן הרב שחלף מגילוי הבעייתיות בדירה ועד הגשתה התביעה שלפנינו נראה כי יש לדחות את טענותיו של התובע לאי התאמה שכן הוא לא עומד בתנאיו של חוק המכר ולחסות בצילו תחת טענה זו. הדברים נכונים ביתר שאת לגבי משתתף במכרז בו הנתבעת, לאור אופייה, אינה בקיאה בתכונות הממכר הספציפי ולכן מוזמן המשתתף לבדוק את הסחורה שהוא מעוניין ברכישתה, להתרשם באופן בלתי אמצעי מן הכמות ומן האיכות ולערוך את הצעתו לגבי אותו סעיף במכרז בהתאם לממצאי בדיקתו (ראה: ת.א 5222/06 גלובל אסיה בע"מ נ' עמידר
החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
[פורסם בנבו] וכן ראה:
ע"א 619/85 אילטקס בע"מ נ' רשות הנמלים בישראל, פ"ד מב
(1) 713 עמ' 716 [1988].

30.
לא שוכנעתי גם מחומר הראיות והעדויות כי התובע הוכיח מעשה או מחדל מצד הנתבעת או כי נעשתה מכירה של הדירה בחוסר תום לב או בהטעייתו לגבי העובדות.
לכל היותר נראה כי על יסוד העובדות והראיות עסיקנן במקרה שלפניי, בטעות לא ידועה לפי סעיף 14 לחוק החוזים קובע כדלקמן:

"טעות
(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) "טעות" , לענין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה
..."

כאשר טעותו של צד אחד אינה ידועה לצד השני, אין הטועה יכול לבטל את החוזה אלא לפנות לבית המשפט בבקשה לבטלו (ראה: ג. שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי [תשס"ה – 2005] עמ' 285). בית המשפט יענה למבקש את ביטול החוזה לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים אם ראה שמן הצדק לעשות זאת. צדק בהקשר זה אין משמעו אלא צדק יחסי, בין הצדדים לחוזה לבין עצמם, בנסיבות המיוחדות של העניין הנדון. על בית המשפט לערוך איזון אינטרסים בן הצדדים, הטועה והצד השני. על בית המשפט לאזן בין השאיפה לחלץ צד טועה מחוזה שכרת עקב טעות לבין הגנתו של הצד השני, שלא ידע על הטעות ונכנס לחוזה מתוך אמונה כי הצהרות רעהו משקפות נאמנה את כוונותיו. כדי להביא את בית המשפט לידי ביטול חוזה בדין טעות שאינה ידועה לצד השני, על הטועה לשכנע את בית המשפט כי שקלול מצד הצדדים ואיזון עמדותיהם ונסיבותיהם מצדיק ביטול.

על בית המשפט לבחון האם העוול שיגרם לצד אם יישאר קשור בחוזה שבו התקשר עקב טעות גדול מהעוול שייגרם לצד השני על ידי עצם הביטול. התנהגותם של הצדדים, מידת רשלנותו של הצד הטועה ומידת ההסתמכות של הצד האחר והפגיעה בו נלקחים גם הם בחשבון (ראה: שם, עמ' 289- 290). כאשר מדובר בטעות שהשלכותיה חמורות, ייטה בית המשפט שלא לבטל את ההסכם. כך גם כאשר חלף זמן רב מאז שנתגלתה הטעות ועד לפנייה לערכאות. שיהוי ניכר ובלתי מוסבר מצד מי שטוען כי הוטעה עלול להביא לדחיית הבקשה לביטול. כך גם נבחנים שיקולים הנוגעים למידת רשלנותו של הצד הטועה וכן למידת ההסתמכות של הצד האחר והפגיעה בו (ראה:
עא (ת"א) 33074-04-11 מייק בנין והנדסה בע"מ נ' א.ח.ל. גבאי אחזקות והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 19.12.2011)
,

ע"א 406/82 נחמני נ' גלאור פ"ד מא
(1) 494, ג'
שלו דיני חוזים
(מהדורה 2 תשנ"ה), בעמ' 201 ואילך;
בג"ץ 221/86 כנפי נ' בית הדין הארצי לעבודה פ"ד מא
(1) 469).

זאת ועוד; כידוע, סמכות נוספת המוקנית לבית המשפט במסגרת
סעיף 14(ב)
סיפא הנ"ל הינה לחייב את הצד שטעה בתשלום פיצויים לצד האחר בגין הנזק שנגרם לו.

31.
ומן הכלל אל הפרט; ביישום הכללים הנ"ל למקרה שלפני נראה לי כי למרות התנהלותו הבעייתית של התובע בטרם רכישת הנכס, הוא התנהל באופן זה עקב אמונתו של כי הוא רוכש נכס מגוף ממשלתי שלא תהיה לו שום תקלה איתו. למרות החוזה עליו חתם, התובע סבר ללא שום ספק כי לא תהיה תקלה בנכס, כי הכול מסודר ומאורגן, עד כדי כך שלא טרח אפילו לשכור שירותי יעוץ משפטי. התובע סבר בטעות כי הבעיות היחידות בדירה הינן בעיות רטיבות ואטימה וכמי שעיסוקו באטימה, שיפוצים וצבעו, מיד לאחר קבלת הנכס החל כאמור לעבוד במרץ לפתרון הבעיה. רק לאחר שהחלו הדיונים לפני המפקחת ולאחר שנשמעו דעותיהם של מומחים בעניין וניתן צו מניעה קבוע הבין התובע את גודל טעותו. לאור צו המניעה הנ"ל, נמנע מהתובע באופן קבוע להמשיך בביצוע עבודות החפירה וכיום הוא עומד
בפני
שוקת שבורה והוא סובל בשל הכשל בכדאיות העיסקה שעשה, מנזקים חמורים שנגרמו לו עקב הכספים הרבים שהשקיע בשיפוץ הדירה ובדיור חלופי.


32.
ואומנם נראה כי למרות טענותיו החמורות של התובע כלפי הנתבעת, במהלך השנים הוא לא פנה כלל לנתבעת ולא טען דבר ביחס למצב הנכס. גם בעת ההליך שלפניי, לא נראה כי התובע רצה להחזיר את הגלגל לאחור, דהיינו לבטל את העיסקה וזאת למרות שסעד מהסעדים שביקש הוא "השבה" של כספו מבלי להחזיר את הנכס לנתבעת ודומה כי לא לכך התכוון המחוקק בסעיף 14 לחוק הנ"ל ולכך אתייחס עוד בהמשך.


עובדה היא כי התובע לא פנה לנתבעת גם במהלך ההליך בפני
המפקחת על רישום המקרקעין אשר התקיים בשנים 2002-2005. למעשה, פנייתו הראשונה לנתבעת הייתה
רק בשנת 2007
כ- 15


שנה לאחר המכרז ו14 שנה לאחר החתימה על חוזה המכר. הפניה היתה בדרך של הגשת תביעתו לביהמ"ש.

אינני מקבל את טענות התובע כי רק במהלך הליך זה גילה את מצבה הגרוע של הדירה. התובע ידע את מצבה של הדירה הן בכך שבתשריט הנכס מצוין כי הדירה אטומה וכן מצוין על קיומו של בור מים הסמוך אליה וכן מעצם
העובדה כי התובע ואביו, אשר רכש עימו את הנכס, בקרו נכס טרם רכישתו. התובע ואביו במקצועם הם קבלני זיפות, איטום ושיפוצים וחזקה עליהם כי ידעו לשקול את מצב הנכס ומה שהם רוכשים ובכמה הם רוכשים. התובע אף ידע כי הדירה בשל מיקומה, סבלה מהצפות ונזילות מים שהגיעו עד למספר סנטימטרים. בחקירתו בפני
י, בניגוד לנאמר בתצהירו הודה כי הוזהר מהשכנים לגבי הרטיבות בדירה ולכן ביצע עבודות איטום יסודיות.
בדיון בפני
המפקחת על רישום מקרקעין
הודה התובע כי ראה את הרטיבות כשפתח את החלונות האטומים ולכן בנה עוד קיר פנימי, רצפת בטון ואטם את רצפת הבטון. התובע ביצע עבודות יציקה ואיטום נרחבות ולא פנה בשלבים אלה בשום תלונה לנתבעת.
עצם ביצוע עבודות כה נרחבות מצביעות על כך שהתובע ידע והיה מודע כי רכש דירה עם בעיות איטום וחדירת מי תהום.


התובע אף אישר כי גר בדירה וכן כי פטור העירייה לתובע בגין מצב הדירה ניתן רק ביום 1.5.04 כ -10 שנים לאחר רכישתה על ידו. מבחינתה של הנתבעת, הדירה שימשה למגורים מיום הקמת הבניין בשנות ה-80 והתגוררו בה דיירים מוגנים במשך עשרות שנים.
עצם הגשת חוו"ד ע"י התובע, שאזכירם להלן, לגבי מחיר שיפוצים והסיבה לרטיבות, מלמדת כי אכן מדובר בדירת מגורים עם פגמים שניתן להשמישה למגורים.

33.
סיכומו של דבר לאור הנסיבות המיוחדות של תיק זה נראה כי באיזון האינטרסים בין התובע לנתבעת, יתכן ושיקולי הצדק נוטים לכיוונו של התובע. ויתכן כי מאחר והנתבעת מכרה לתובע דירה שלמעשה, גם לאחר שנים של שימוש, כיום לא ניתן לעשות בה שימוש, שכן לא ניתן לפתור את בעיית ההצפות מבלי לסכן את יסודות הבניין כולו ובעיה זו קשורה לבניין כולו ולמכלול הדיירים בו שעליהם להתארגן ולבצע שיפוץ נרחב שיכלול חיזוק היסודות וכדומה, יש מקום לבטל את הסכם המכר בין הצדדים. דא עקה, שסעד זה לא מבוקש בכתב התביעה ולא בכדי, שכן קרוב לודאי ידוע לתובע כי אין לביהמ"ש זה סמכות להורות על ביטול
הסכם מכר במקרקעין וההשבה של התמורה ששולמה. ביהמ"ש השלום אינו מוסמך לדון ולפסוק בשאלת ביטולו, תקפותו או אכיפתו של חוזה המכר וככל שרצה התובע לבטל את ההסכם היה עליו לעתור לכך לביהמ"ש המחוזי (השוו; ע"א 476/88 אשתר נפתלי פ
"
ד

מה

(2) 749).

באשר לסעדים הכספיים האחרים, המבוקשים ע"י התובע לא מצאתי כי התובע זכאי להם, בנסיבות, כל זאת מאחר והוא רכש במכרז
דירה אטומה במחיר נמוך, תוך לקיחת סיכונים ומכלול נסיבות המכרז והרכישה היו אמורים להזהירו מפני אפשרות כי יש להשקיע בשיפוצים בדירה לאחר רכישתה. הנתבעת הראתה והתובע לא סתר עובדה זו כי מחיר המינימום במכרז נקבע על מחצית שווי השומה של הדירה. השמאי העריך את הדירה לאור מצבה הפיזי והתכנוני. המחיר שהציע התובע היה מחיר נמוך יחסית, של 82,499 ש"ח עבור דירת 4 חדרים במושבה הגרמנית בחיפה, כאשר מחיר הדירה נגזר ממצבה הפיזי הגרוע.
במהלך השנים התברר כי העסקה אולי לא כדאית אולם כידוע טעות ב"כדאיות העסקה" אינה עילה לביטול הסכם המכר וההשבה שהינה פועל יוצא מביטול זה, כאשר, כאמור, התובע איננו מבקש סעד זה בתביעתו זו שלפניי.
לפיכך דין תביעת התובע כפי שהוגשה להידחות.
­­­

34.

אם טעיתי במסקנתי דלעיל, אמשיך ודון בשאלת היקף הנזק הנטען.
ראשית אציין כי לאור הטעויות מצד שני הצדדים ביחס לעסקה נשוא הדיון נראה כי לשני הצדדים נגרמו נזקים; לתובע נגרמו נזקים הן בשל הסכומים הרבים שהשקיע בשיפוץ הדירה והן בשל הדיור החלופי שנאלץ לממן והעובדה כי הדירה אינה ראויה בשלב זה למגורים.
מאידך ביטול ההסכם גורם גם לנתבעת לנזקים או הפסדים, שכעת היא תקבל נכס, בו התגורר התובע ללא תשלום ושספק אם תוכל למכור אותו כדירה בעתיד ללא תיקונו דבר שיצריך תיקון ליסודות המבנה כולו.

האם התובע הוכיח נזקיו? בחנתי את חוו"ד המהנדס רון גדליה ולא שוכנעתי ביחס למהימנותה ולסכומים הנקובים בה. מר גדליה הודה כי לא ביצע בדיקה של הבניין והדירה בתיק הבניין בעירייה, ולנוכח העדר המידע ביחס למועד הקמת הבנין ובו הדירה, ללא בדיקת ההיסטוריה של הבניין, התשריטים והתוספות שהוספו בו, אין מקום לקביעותיו.
רק לצורך ההדגמה צויין בחוות הדעת כי הבניין הוקם בשנת 1955 בעוד שעובדתית הבניין הוקם בשנת 1936. שטח הדירה וסכום אומדן הנזק והתיקונים הנגזר מכך
נאמד ב- 100 מ"ר בעוד ששטחה של הדירה הוא
76 מ"ר בלבד. המומחה הסתמך על תקנות תכנון ובניה משנות ה-70 שככל הנראה אינן חלות על בניין שנבנה ב-1936 ואף מתייחסות להיתרים ולא לבניין במצב קיים שנבנה לפני חקיקת התקנות (ראו; סעיף 279 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965לגבי תחולת החוק). בעדותו בפני
י, ציין העד סכום של
25,000$ כעלות עבודות שבוצעו ע"י התובע אולם מדובר באומדן ללא קבלות או אסמכתאות על תשלומים כאשר העד מאשר כי נקב בסכום בהסתמך על דברי התובע. המהנדס מטעם התובע, חזאן, אשר חוות דעתו צורפה להליך בפני
המפקחת וכן לסיכומי התובע בתיק שלפניי, בכלל לא קובע כי המקור למצב הדירה הוא מי התהום מהבאר אלא חלחול מים מהחצר אל הקירות דרך קרקע המילוי. גם המומחה מטעם נציגות הבית המשותף, מר
ג'רייס אליאס, אשר עמדתו התקבלה בדיון בפני
המפקחת, אינו מציין בעיות מהבאר אלא כי הפתרון לבעיית הרטיבות
הוא יציקת רצפת בטון מזוין סביב לבניין עם שיפוע כלפי חוץ, אז המים לא יגיעו לקירות הדירה ויתנקזו החוצה. הפתרונות המוצעים ע"י שני המומחים האחרונים, עדיפים על פני נקיבת הסכומים בחוות דעתו המהנדס גדליה ומכל מקום אין בפני
הערכה שאוכל לסמוך עליה ביחס לגובה הסכומים שיש בהם כדי לפתור את הבעיה.

התובע מבקש סעד של השבה של מלוא התמורה ששילם עבור רכישת הדירה 82,718 ש"ח אשר ערכה ביום הגשת התביעה הוערך על ידו ב- 252,866 ₪, אולם כאמור סעד של השבה נגזר מקביעה בדבר ביטול ההסכם שאינו בסמכות ביהמ"ש זה.

אשר על כן, משלא הוכיח התובע כי השקעותיו בדירה מגיעים לסך של כ -120,000 ₪ אילו הייתי מקבל את תביעתו הייתי מעריך באומדן גלובאלי את השקעותיו עד היום, בשיפוץ ותיקונים שביצע במו ידיו עם עזרה של אחרים, בסך של 50,000 ₪ בלבד. כל זאת בהתחשב בכך כי התובע הודה כי ביצע את העבודות בעצמו וכן כי הוא קונה את החומרים בחמישית מחיר וכן כי הוא לא צירף כל חשבונית או תיאור מפורט של העבודות וכתבי הכמויות.

יתר טענותיו של התובע ביחס לעוגמת נפש או פיצויים בגין נזקי גוף וכן בגין דיור חילופי שהן תקופתו והן התשלום בגינו בפועל, לא הוכחו והם נדחים.

מאידך, וציינתי זאת לעיל, כי אילו הוגשה בפני
ביהמ"ש המוסמך תביעה לביטול ההסכם נשוא הדיון היה מקום גם לשקול את נזקי הנתבעת כתוצאה מביטול ההסכם, שכן מדובר היה בטעות משותפת. נזיק הנתבעת היו מן הסתם, כוללים
דמי שימוש עבור השנים בהן עשה התובע שימוש בדירה ויתכן וסכומי הנזק של כל אחד מהצדדים היו מקזזים זה את זה.

תוצאה
32.
אשר על כן, תביעת התובע כפי שהוגשה, נדחית.
על אף התוצאה הנ"ל, על מנת לייתר הליך נוסף בין הצדדים; ביהמ"ש ממליץ להם כי ההסכם המכר נשוא הדיון –יבוטל.
ביהמ"ש הציע זאת לצדדים במהלך הדיונים ודומה כי התובע אף הסכים לכך ראו (עמ' 4 ש' 27-28 לפרוטוקול מיום 20.9.10). ככל שהצדדים יקבלו את המלצת ביהמ"ש תשיב הנתבעת לתובע
82,499 ₪
בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום 11.11.1993 ועד ליום ההשבה בפועל .
שווי סכום זה להיום הוא 360,978₪. ברור כי בד בבד עם התשלום ישיב התובע לנתבעת את הדירה שרכש כאשר היא פנויה וריקה מכל אדם וחפץ וכן כי רישום הבעלות/החכירה לדורות בדירה ירשם חזרה ע"ש הנתבעת בלשכת רישום המקרקעין כאשר יבוצעו כל הנדרש בדיווחים למס שבח וכדומה. ביהמ"ש ממליץ לצדדים כי הסכומים ישולמו בתוך 30 יום ממועד הדיווח על ביטול העיסקה, לפי

פסק דין
זה,
לרשויות המס לצורך החזרת רישום הדירה חזרה על שם הנתבעת.

בנסיבות, אינני עושה צו להוצאות על אף התוצאה.

בשולי

פסק דין
זה הנני נעתר לבקשת התובע לפיצול סעדיו, לעניין הגשת תביעה לביטול ההסכם בלבד, וזאת לאור הסכמת ב"כ הנתבעת (ראו; עמ' עמ' 4 ש' 20-21 לפרוטוקול מיום 20.9.10).

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים


ניתנה היום, י"ח תמוז תשע"ה, 05 יולי 2015, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 7161/07 באסם ורור נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (פורסם ב-ֽ 05/07/2015)