פסקי דין על נתן גוטנברג | פסקי דין על לינדה גוטנברג | פסקי דין על רות פרטיאלי | פסקי דין על מאיר סומך | פסקי דין על אורלי סומך |

15940-08/13 א     08/07/2015




א 15940-08/13 נתן גוטנברג, לינדה גוטנברג, רות פרטיאלי נ' מאיר סומך, אורלי סומך








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 15940-08-13 גוטנברג ואח' נ' סומך ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
כרמלה האפט


התובעים

1.נתן גוטנברג

2.לינדה גוטנברג

3.רות פרטיאלי


נגד


הנתבעים

1.מאיר סומך

2.אורלי סומך




פסק דין


בפני
י תביעה לפירוק שיתוף בבניין על דרך רישומו כבית משותף.

רקע:

1.
הבניין נשוא התביעה שבפני
י הינו בניין בן 3 קומות, הנמצא ברחוב נידוני קהיר 8, ברמת גן וידוע כגוש 6157 חלקה 217. בבניין 5 דירות ושתי חצרות (להלן: "הבניין" או "הבית" ו"חצר הבניין" או "החצר", בהתאמה). הבית איננו רשום כבית משותף.

2.
התובעים
1 ו-2 הינם בני זוג
והם בעלי זכויות החכירה בשלוש דירות בבניין, שתיים מהן בקומה השנייה בו ואחת בקומת הגג (להלן: "דירות התובעים 1 ו-2" ו-"דירת הגג" בהתאמה).

3.
התובעת 3 היא בעלת מחצית מזכויות החכירה בדירה אחת בקומת הקרקע בבניין הפונה לכיוונים מערב, דרום ומזרח, והיא גם זכאית להירשם כבעלת המחצית השנייה של זכויות החכירה בה מכוח צו ירושה שניתן לבעלה המנוח, מנצור פרטיאלי ז"ל) (להלן: דירת התובעת 3").

4.
הנתבעים הינם בני זוג אשר ביום 15/4/10 רכשו את זכויות החכירה בדירה השנייה בקומת הקרקע, הפונה לכיוונים
מזרח, צפון ומערב, מבעל הזכויות הקודם, עמיקם נוישפיל (להלן: "דירת הנתבעים", "הסכם המכר" ו-"נוישפיל" בהתאמה).

5.
ביום 10/7/09 נחתם בין התובעים 1 ו-2 לבין נוישפיל הסכם המסדיר את חלוקת הזכויות ואופן השימוש ברכוש המשותף בבניין. להסכם צורף תשריט. (להלן: "הסכם השיתוף הראשון" ו- "התשריט", בהתאמה).


6.
ביום 21/10/09 נחתם הסכם נוסף בין כלל התובעים (לרבות התובעת 3) לבין נוישפיל, המסדיר את חלוקת הזכויות ואופן השימוש ברכוש המשותף בבניין. (להלן: "הסכם השיתוף השני").

7.
הסכם השיתוף השני קובע כי התובעים 1 ו-2 רשאים לבנות את דירת הגג וכי היא תהיה בבעלותם הבלעדית, וכן כי הם רשאים גם להרחיב את שתי הדירות הנוספות אשר בבעלותם. במקביל ויתרו התובעת 3 ונוישפיל על זכויותיהם היחסיות בגג הבניין וכן על זכות השימוש והחזקה בו, למעט על הזכות להתקין בו אנטנת טלוויזיה ודוד שמש.

בתמורה קובע ההסכם כי התובעים 1 ו-2 מוותרים על זכויותיהם היחסיות בחצר הבניין אשר תוצמד, בהתאם לתשריט, בחלקה לדירת התובעת 3 ובחלקה לדירת הנתבעים, ולמעט שימוש אותו יורשו לעשות בשביל הכניסה לחדר המדרגות. הוסכם גם כי חלקה הצמודה לשביל תהווה חלק מהרכוש המשותף בבניין (להלן: "השביל" ו-"החלקה המשותפת").

עוד נקבע בהסכם השיתוף השני כי מדובר בחיובים שלובים המותנים זה בקיומו של זה. הצדדים התחייבו
גם לחתום בעתיד על תקנון מוסכם המסדיר את יחסיהם וכן לפעול לרישום הבית כבית משותף.

8.
טוענים התובעים כי הנתבעים אינם מקיימים את האמור בהסכם השיתוף השני ואינם מוכנים לרשום את הבית כבית משותף בהתאם לתשריט (סעיפים 4.1 ו-4.2 להסכם השיתוף השני).

9.
על רקע האמור הגישו את התביעה שבפני
י לפירוק השיתוף בבית על דרך רישומו כבית משותף בהתאם להסכם השיתוף השני ולתשריט.

10.
אין מחלוקת בין הצדדים שהסכמי השיתוף לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

11.
להשלמת התמונה יצוין כי לפני חתימת הסכם השיתוף השני נחתם גם הסכם בין התובעים 1 ו-2 לבין התובעת 3 ברוח הסכם השיתוף הראשון (להלן: "הסכם התובעים").



טענות הצדדים

12.
טוענים התובעים כי הסכם השיתוף השני הוא המחייב בענייננו, וזאת הגם שנוישפיל הוא שחתם עליו ולא הנתבעים עצמם. בעניין זה הם מפנים לסעיף 3.9 להסכם השיתוף השני הקובע כי הוראותיו העיקריות מחייבות גם צדדים שלישיים אשר ירכשו בעתיד את זכויות החכירה באחת מדירות הבניין. מכל מקום טוענים התובעים כי הנתבעים חתמו על הסכם המכר שעה שידעו על קיומה של דירת הגג אשר נבנתה בהסכמת נוישפיל ובהיתר כדין, וכן שעה שהכירו היטב את הוראותיו של הסכם השיתוף השני.

13.
עוד טוענים הם כי הסכם השיתוף השני מתבסס על התשריט וכי הוא נחתם משום שהסכם השיתוף הראשון נחתם רק בין התובעים 1 ו-2 לבין נוישפיל וכי היה צורך לצרף גם את התובעת 3 כצד לעניין.

14.
מנגד טוענים הנתבעים כי במקורו היה הבניין בנוי מ-4 דירות בלבד ורכוש משותף, אשר כלל בין היתר גם את גג הבניין ואת החצר. משכך אין הם מתנגדים לפירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף אך לא בהתאם למוצע על ידי התובעים.

15.
הנתבעים מוסיפים על האמור כי הסכם השיתוף הראשון בוטל על ידי נוישפיל, לאחר שקיבל ייעוץ משפטי שהעלה, בין היתר, שיש בו כדי לפגוע בזכויותיו הקנייניות באופן קיצוני.

16.
לטענתם ועל רקע זה נערך בין הצדדים הסכם השיתוף השני אשר קבע, בין היתר, חלוקה שווה בחצר הבניין בין הנתבעים לתובעת 3 (בעלי דירות הקרקע בבניין). לטענתם לא צורף להסכם השיתוף השני תשריט מכיוון שלא נערך תשריט נוסף.

17.
בעניין זה טוענים הנתבעים כי התובעים צירפו להסכם השיתוף השני את התשריט שצורף להסכם השיתוף הראשון ואשר בוטל עת בוטל הסכם זה, ומשכך כי אין לרשום את הבית כבית משותף בהתאם לו.

18.
עוד טוענים הנתבעים כי בהתאם להסכם השיתוף השני ניתנה לתובעים הזכות להרחיב את דירתם
באמצעות בנייה על גג הבניין. עם זאת לטענתם בנו התובעים יחידה נפרדת לחלוטין בגג הבניין תוך הפרת הוראות הסכם השיתוף השני, ובאופן שיש לו גם השלכות משפטיות מבחינת מעמדו המשפטי של הבניין וגם השלכות כלכליות. משכך טוענים הם כי קמה להם הזכות לתבוע חלק מן הזכויות בדירה זו. בתוך כך מוסיפים הנתבעים כי התובעים הפרו את הסכם השיתוף השני גם שעה שחצר הבניין חולקה שלא באופן שווה בין הנתבעים לתובעת 3.
19.
על רקע האמור טוענים הם כי הודיעו לתובעים על ביטול הסכם השיתוף השני.

20.
לבסוף טוענים הנתבעים כי ממילא לא נרשם הסכם השיתוף השני בלשכת רישום המקרקעין ומשכך, ולאחר שלא היו צד לו כי אין להחילו בעניינם.

21.
אשר על כן טוענים הנתבעים כי יש להורות על פירוק שיתוף בבית בדרך של רישומו כבית משותף בהתאם לאחת החלופות הבאות:


א.
כל חצר הבית תירשם כרכוש משותף לרבות הריסת קיר מפריד שנמצא בחלק האחורי של חצר הבניין. בנוסף דירת הגג תירשם בבעלות התובעים והנתבעים גם יחד.


ב.
לחילופין – חצר הבית תירשם כרכוש משותף תוך הריסת הקיר המפריד, ואילו דירת הגג תישאר בבעלות התובעים 1 ו-2 בכפוף לתשלומי איזון בגין ניצול זכויות הנתבעים והתובעת 3 באופן שייקבע על ידי שמאי מוסכם.


ג.
לחילופי חילופין תחולק החצר באופן שווה בינם לבין התובעת 3, תוך הריסת הקיר המפריד ותוך רישום זיקת הנאה לטובת התובעים שהם בעלי הדירות העליונות בבניין. במקביל תישאר דירת הגג בבעלות התובעים תוך תשלום תשלומי איזון לנתבעים ולתובעת 3 בגין ניצול זכויות הבנייה בגג הבניין.


ראיות הצדדים

22.
מטעם התובעים העיד בפני
י התובע 1 (תצהירו סומן ת/2); התובעת 3 (שתצהירה סומן ת/4); וכן עו"ד איתן צפדיה שייצג את התובעים במהלך החתימה על הסכמי השיתוף (תצהירו סומן ת/1) (להלן: "צפדיה").

23.
מטעם הנתבעים העידו בפני
י הנתבע בעצמו (נ/1) וכן עו"ד דניאל בלשן, שייצג את נוישפיל ולאחר מכן את הנתבעים בחתימת הסכמי השיתוף. עו"ד בלשן לא הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו (להלן: "בלשן").





דיון

פירוק השיתוף

24.
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי:

"(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

25.
נקבע בו איפוא העיקרון לפיו שותף אחד איננו יכול לכפות על שותף אחר את המשך יחסי השיתוף עימו בניגוד לרצונו, וכי כל שותף זכאי, בכל עת, לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין משותפים.

26.
סעיף 38(א) לחוק המקרקעין קובע כי:

"(א)
פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, וכל חיקוק אחר בנדון".

27.
סעיף 42 לחוק המקרקעין קובע כי:

"(א)
היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב)
היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים".

28.
בענייננו מסכימים שני הצדדים כי הבית ראוי להירשם כבית משותף אלא שדעתם חלוקה באשר לדרך רישומו (אם בהתאם לאמור בהסכם השיתוף השני ובתשריט
[כהגדרתו לעיל] ואם בדרך אחרת).

29.
משכך אני מורה על פירוק השיתוף בבית בדרך של רישומו כבית משותף.


אופן פירוק השיתוף

30.
אשר לאופן הרישום ולהצמדות חלקי הרכוש המשותף לדירות השונות, יש לבחון את תוקפו של הסכם השיתוף השני, בצירוף התשריט.


תוקפו של הסכם השיתוף השני והתשריט כנספח לו

31.
באשר לשאלת תוקפו ומעמדו של הסכם השיתוף שלא נרשם, ושעה שהנתבעים לא היו צד לו, קיימות דעות שונות.

יפים לעניין זה דברי כב' הרכב, השופטים א' שטמר, א' דודקביץ וב' ארנון בע"א 1076-10-08 זילברשטיין נ' ק.ל.ר.ג יזום והשקעות בע"מ ואח' [פורסם בנבו] (27/12/09) לפיהם:

"הדעות חלוקות באשר לכוחו של הסכם שיתוף שלא נרשם: בע"א (מחוזי י-ם) 193/85 אשורי נ' הלוי, פ"מ תשל"ח(1) 32) (להלן: "אשורי") ... נקבע כי הסכם שיתוף שלא נרשם אינו מחייב צד שלישי, גם אם הצד השלישי ידע על תוכנו:

"סעיף 29 איננו קובע שאם הסכם השיתוף לא נרשם, עדיין יכבול ההסכם את הצד
השלישי שידע על ההסכם. הרישום בסעיף 29 הוא האמצעי האחד והיחידי להשגת
התוצאה של כבילת צד שלישי להסכם ואין להחליף או להשלים את אי הרישום בידיעה. הידיעה אינה מעלה ואינה מורידה לעניין סעיף 29" (שם בעמ' 35).

ניסיון לתקוף הלכה זו בבר"ע 8267/07 סאמר נ' סאמר (לא פורסם, 14.10.2007) נדחה, שכן שם לא נדרשה הכרעת בית המשפט בפרשנות סעיף 29 בחוק המקרקעין.

לעומת זאת, בע"א (מחוזי חי') 1862/05 עזבון המנוח אברהים אסעד אברהים בליק נ' עזבון המנוח פריד חביב מח'ול (לא פורסם, 5.12.2006) נקבע כי מרכיבים שונים, ולאו דווקא גודל השטח, הם שמכריעים את אופן הפירוק. באותו ענין הסכימו בעלים משותפים לחלוקה בלתי שוויונית של השטח, משום שאוזנה בטיב החלקה בחלקיה השונים. הוחלט שלא לאפשר למערערים לחזור בהם מהסכמתם רק משום "שגילו" לפתע כי גודלה של החלקה שבבעלותם קטן משטח החלקה שנותר בידי המשיבים.
גם בע"א (מחוזי חי') 1020/03 בובליל נ' שטיינר (לא פורסם, 25.2.2004) חויב צד ג' שידע דבר קיומו של הסכם שיתוף שלא נרשם וראה את תוצאותיו בשטח.
וגם בת"א (מחוזי חי') 774/05 ד.ר נופרים וא. חן בע"מ נ' בוטבול (טרם פורסם, 20.4.2009) סבור היה בית המשפט כי למרות הסיפא בסעיף 29 בחוק המקרקעין, צד ג' שידע אודות הסכם השיתוף כפוף לתנאיו, בשל "העיקרון המלכותי של תום הלב".

פרופ' ויסמן סבור כי ניתן לטעון נגד

פסק דין
אשורי, שגם אם הסכם השיתוף איננו רשום, הוא יכול להיות תקף כלפי צד שלישי מכוח דוקטרינות כגון מניעות, תום לב ושימוש לרעה בזכות (יהושע ויסמן דיני קניין- בעלות ושיתוף 211-213(1997)).
פרופ' דויטש סבור כי הסכם שיתוף שלא נרשם אינו משתכלל אמנם כדי קניין, אולם "מעמדו כלפי צדדים שלישיים הוא כמעמדו של כל הסכם אשר טרם עלה למעמד קנייני", ויש לבחון אותו לאור סעיף 9 בחוק המקרקעין (ראה: מיגל דויטש קניין כרך א' 570 (1997))..."

[למען הנוחות אזכיר את נוסחם של סעיף 29 ושל סעיף 9 לחוק המקרקעין לפיו:

"29 (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר."

"9. התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."]

32.
לדברים אלה יש להוסיף גם כי בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט (1) 243, 247 נקבע שיש להבחין בין הסכם פירוק השיתוף לבין הסכם שיתוף כמשמעו בסעיף 29 לחוק המקרקעין.

33.
כן נקבע ש

בעוד ש"הסכם שיתוף" עשוי לכבול גם את חליפי הבעלים המקוריים שערכו את ההסכם, הרי ש"הסכם פירוק שיתוף", לא יכבול את חליפי הבעלים המקוריים וכי נדרש הסכם חדש בין הבעלים המשותפים שבהווה (ראו:
י' ויסמן בספרו, דיני קניין – בעלות ושיתוף, תשנ"ז 1997 (להלן: "ויסמן"), 287;
ע"א 1076-10-08 זילברשטיין ואח' נ' ק.ל.ר.ג. יזום והשקעות בע"מ ואח'
[פורסם בנבו]
(27/12/2009), סעיף 9 לפסק הדין).

34.
משכך אני סבורה כי לא ניתן לכבול את הנתבעים להסכם השיתוף השני ולהורות על פירוק השיתוף בהתאם לאמור בו שכן הסכם זה לא נרשם במרשם המקרקעין והנתבעים אף לא היו צד לו.

35.
ודוק: לא התעלמתי מטענת התובעים לפיה הנתבעים רכשו את דירת הנתבעים בהסכם המכר מנויפיל במצבה הנוכחי.

36.
עם זאת עיון במבוא להסכם השיתוף השני (שני סעיפי ה"הואיל" השביעי והשמיני) מעלה נוסח כדלקמן:

"והואיל: ונוישפלד הסכימו לבקשת רוטנברג בכפוף לויתורו על זכויותיו היחסיות בחצר הבית המהווה במועד חתימת הסכם זה חלק מהרכוש המשותף, הנמצאת צמוד לדירת נוישפילד בשטח של___ מ"ר, כוונים מערב, צפון ומזרח, וצבועה במפה המצ"ב להסכם זה בצבע ירוק (להלן "החצר של נוישפיל");

והואיל: ופרטיאלי הסכימו לבקשת גוטנברג, בכפוף לויתורו על זכויותיו היחסיות בחצר הבית, המהווה במועד חתימת הסכם זה חלק מהרכוש המשותף, הנמצאת צמוד לדירת נוישפיל (צ.ל פרטיאלי – כ.ה) בשטח של ___ מ"ר, כיוונים מערב, דרום ומזרח, וצבועה במפה המצ"ב להסכם זה בצבע כחול (להלן "החצר של פרטיאלי")..."

רומה לומר כי גם בהוראות הסכם השיתוף השני לא נכתב מפורשות מהם שטחי החצר שיוצמדו לדירת הנתבעים ולדירת התובעת 3 והקווים הריקים שנותרו בו – לא מולאו.

37.
בנוסף מעלה עיון בהסכם המכר כי נוישפיל מכר לנתבעים את זכויותיו בדירת הנתבעים בכפוף לחילוקי דעות בגין הסכם השיתוף השני בלבד, ובכפוף לחלוקת הרכוש המשותף בין דיירי הבניין (סעיף 2(ח) להסכם המכר שצורף כנספח א' לנ/1).

38.
ועוד, ובאשר לנסיבות חתימת הנתבעים על הסכם המכר ולידיעתם על הסכם השיתוף השני שנחתם בהיעדר תשריט, ציין הנתבע בעדותו כי:

"ת. אני ראיתי רק את ההסכם, קראתי את ההסכם 10 פעמים לפני שחשבתי בכלל להיכנס לזה,
ש. כן.
ת. ולהבנתי בהסכם הזה, אני רואה שמי שלמעלה מקבל למעלה, ומי שלמטה מקבל למטה. זאת אומרת בשכונה הזו, זה מה שהולך בשכונה הזו. מי שלמעלה למעלה ומי שלמטה למטה. מבחינתי גם לא היה צריך הסכם, אבל יש הסכם אז קראתי אותו, פעם, ופעם, ופעם, ופעם, והבנתי שאלה למעלה יקבלו הרחבה למעלה, ואלה שלמטה יקבלו חצר למטה. ניסיתי לחפש משהו קאצ', לראות איפה חצר ככה וככה, תמיד הסתכלתי וראיתי הכל שווה בשווה, לא היה לי בכלל מה להתייחס לת[ש]ריט, או לא לת[ש]ריט, מה גם שככה זה בא לי החוזה..." (פרוטוקול הדיון מיום 30/12/14 עמ' 38).

בהמשך דבריו באשר לאמור בהסכם השיתוף השני בעניין המפות וסימוני השטחים בצבעים ציין הנתבע כי:

"עו"ד פינטו: השאלה הייתה פשוטה, אני שאלתי האם ראית שצורפו,
העד, מר סומך: אז אמרתי לך שלא.
ש. אז לא.
ת. כן, כן, כן,
ש. זאת הייתה השאלה. לא, לא שאלת מה זה אותם ת[ש]ריטים,
ת. לא, לא ראי[תי] בזה
ש. בצבע ירוק
ת. שום חשיבות..." (פרוטוקול הדיון מיום 30/12/14 עמ' 40)

ובהמשך:

"עוד פעם אני מסביר לך, אני, החוזה הזה בשבילי, הוא לא עניין אותי. כי אני יודע שמלמעלה למעלה ומי למטה למטה. בטח ובטח אחרי שאני קיבלתי חוזה וקורא אותו פעם אחר פעם, לא ראיתי בכלל משהו שיכול להיות משהו אחר ממה שצריך להיות" (שם, עמ' 40).

ועוד:

"ת. עוד לא. עוד פעם אני מסביר כשראיתי אותם חשכו עיני, אמרתי אין לי הסכם מבחינתי, אני לא נכנס לזה אם החצר לא שלי. לא שילמתי כל כך הרבה כסף בשביל להיכנס לעסקה שאני מקבל רבע חצר. אמרתי אני לא קונה את הדירה..." (שם, עם 43).

בהמשך ציין כי שעה שחתם על הסכם המכר ידע שיש בעיה בחלוקת החצר אך היה משוכנע כי הוא צודק בטענתו (שם, שם).

39.
לדברים אלה אוסיף גם כי כעולה מההתכתבות בין בלשן לבין צפדיה מחודש אפריל 2010, קרי כ-9 חודשים לאחר חתימת הסכם השיתוף השני וכשבוע אחד לאחר חתימת הסכם המכר (בין הנתבעים לבין נוישפיל), הרי שכבר אז נתגלעה מחלוקת בין הצדדים באשר לצירוף התשריט כבסיס להסכם השיתוף השני (ראו נספחים ג', ד' וה' לנ/1).
40.
משכך שוכנעתי שהנתבעים חתמו על הסכם השיתוף השני מבלי שצורף לו תשריט כלשהו.


טענות נוספות

41.
כאן המקום לציין גם כי מקובלת עלי טענת הנתבעים לפיה ביטל, הסכם השיתוף השני, אשר נחתם בין נוישפיל והתובעים, את כל ההסכמים הקודמים שנחתמו ביניהם, לרבות התשריט הראשון. אפנה בעניין זה גם לסעיף 1.3 להסכם השיתוף השני בו נקבע מפורשות שכל הסכם אחר אשר נחתם בין הצדדים, בטל ומבוטל.

42.
ודוק: מחד, אינני מקבלת את טענת התובע בעדותו לפיה הסכם השיתוף השני נערך אך ורק על מנת לחבר בין כל הצדדים, לאחר שנחתמו הסכם השכירות הראשון והסכם התובעים (ראו בעניין זה עדותו של התובע, פרוטוקול הדיון מיום 28/12/14 עמ' 24).

מנגד, עם זאת, גם אינני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה הנתבע לא ידע על בניית דירת הגג כיחידה נפרדת.

לעניין זה אבהיר כי בהסכם המכר נכתב מפורשות כי בטרם הרכישה בדרו הנתבעים את מצבה, בין היתר, בוועדת לתכנון ובנייה. והנה ובין ראיותיהם אכן הביאו התובעים

שני היתרי בנייה מאושרים: האחד מיום 24/6/09 הכולל את הרחבת דירת התובעים (ת/3), והשני מיום 2/9/10, הכולל בניית דירה נוספת בגג הבניין (נספח 9 לת/2).

עוד אבהיר כי עיון בהסכם השיתוף השני מעלה כי נכתב בו מפורשות שמדובר בהרחבת דירות התובעים וכן בתוספת בנייה על גג הבניין (פרק המבוא, סעיף ה"הואיל" השני). מה לו אם כן לנתבע לטעון כי לא ידע על בניית דירת הגג כיחידה נפרדת?

מכל מקום, די באמור כדי לשמוט את הקרקע תחת טענה זו של הנתבעים, אך אין בה כדי להצביע על כך שידעו כי התשריט מהווה את הבסיס לחלוקת החצר בינם לבין התובעת 3.

43.
עוד אדגיש כי גם לא התעלמתי מטענת התובעים לפיה לא הביאו הנתבעים את נוישפיל לעדות וכי יש באמור כדי לפעול כנגדם. עם זאת אזכיר כי
הנתבעים זימנו את בלשן לעדות, מי שהיה עורך הדין שייצג גם את הנתבעים ולפני כן גם את נוישפיל בכל הנוגע להסכם השיתוף השני (ואשר גם תמך בעדותם). די בכך.

מנגד יש לזכור כי הנטל להוכיח שהתשריט היווה את הבסיס גם להסכם השיתוף השני, מוטל על כתפי התובעים וכי גם
הטענה לפיה ניתנה לנוישפיל האפשרות לקבל שטח נוסף של 20 מ"ר אך הוא סרב להצעה זו, טעונה הוכחה (ראו: עדות התובע בפרוטוקול הדיון מיום 28/12/14 עמ' 28 וכן עמ' 32).

משבחרו התובעים שלא להביא את נוישפיל לעדות, ללא הסבר המניח את הדעת, חזקה עליהם שעדותו הייתה פועלת כנגדם.

44.
משכך אני דוחה את טענת התובעים לפיה יש להורות על פירוק השיתוף בהתאם לאמור בהסכם השיתוף השני בצירוף התשריט, וכן אני דוחה את הטענה לפיה יש לראות בחתימת נוישפיל על הסכם השיתוף השני, כהסכמה של כל השותפים, לרבות הנתבעים, בבניין לאופן רישומו כבית משותף.


רישום הבית כבית משותף

45.
בכתב התביעה טוענים התובעים כי יש להורות על רישום הבית כבית משותף בהתאם לאמור בהסכם השיתוף השני אשר כזכור, קובע כי זכות הבעלות על דירת הגג תירשם על שם התובעים 1 ו-2 בלבד וכי התובעת 3 ונוישפיל יוותרו על זכויותיהם היחסיות בגג הבית וכן על זכות השימוש והחזקה בו, ולמעט הזכות להתקין אנטנת טלוויזיה ודוד שמש.

בתמורה קבע ההסכם כי התובעים 1 ו-2 מוותרים על זכויותיהם היחסיות בחצר הבניין וכי חצר אחת תוצמד לדירת התובעת 3 ואילו החצר השנייה תוצמד לדירת הנתבעים בהתאם למפורט בתשריט, ולמעט שימוש שרשאים התובעים 1 ו-2 לעשות בשביל וכן למעט אותו חלק שהוגדר לעיל כחלקה המשותפת.

46.
הנתבע עצמו ציין שמבחינתו, שייך הגג לדירות העליונות של התובעים 1 ו-2 ואילו החצר צריכה להתחלק בין התובעת 3 לנתבעים (ראו לעיל).

47.
משכך נראה לי שבאיזון זכויות כל הצדדים שבפני
י; בשים לב לכך שהנתבעים ידעו על הסכם השיתוף השני בעת רכישת דירת הנתבעים וידעו כי תהא חלוקה של הרכוש המשותף בבניין בין בעלי הדירות; בשים לב לשימוש שעושים התובעים בגג הבניין ולאחר שדירת הגג כבר נבנתה בהיתר והיא מהווה יחידה נפרדת ועצמאית (גם לשיטת התובעים בעצמם הבניין מורכב מ-5 דירות); ובשים לב לכך שכפי שאני מבינה בשל הקיר הבנוי בחצר בה משתמשת התובעת 3, נכנסים התובעים לבניין רק דרך החצר בה משתמשים הנתבעים, אני מוצאת להורות על פירוק השיתוף בבניין בדרך של רישום בית משותף כך שחצר הבניין תחולק באופן שווה בין התובעת 3 לבין הנתבעים, תוך הריסת הקיר המפריד ותוך רישום זיקת הנאה לטובת התובעים בכניסה לבניין, ואילו דירת הגג תישאר בבעלות התובעים ללא תשלומי איזון לנתבעים ולתובעת 3 בגין ניצול זכויות הבנייה בגג הבניין.

48.
התוצאה אליה הגעתי נראית לי הסבירה והצודקת בנסיבות העניין.

סוף דבר

49.
אשר על כן, אני קובעת כדלקמן:


א.
אני מורה על פירוק השיתוף של כל הזכויות במקרקעין

הידועים כחלקה 217
בגוש 6157 הממוקמים בעיר רמת גן.


ב.
פירוק השיתוף ייעשה בדרך של רישום הבניין כבית משותף ובו 5 דירות.


ג.
לפיכך אני ממנה את עוה"ד יגאל דורון מרחוב החילזון 6, ברמת גן, בטלפון: 03-7566400, בפקס: 03-7566401, ככונס נכסים לביצוע הפירוק. כונס הנכסים יהא מוסמך לבצע את הפעולות הבאות:

1)
לחתום ולהגיש ללשכת רישום המקרקעין בשם כל בעלי הזכויות במקרקעין על כל מסמך נדרש לצורך פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף לרבות ומבלי למעט: בקשה לרישום בית משותף, צו בית משותף, תקנון, שטרות מכר, שטרות חכירה, ביטול חכירה, שטרות משכנתא, זיקות הנאה, הפקעה, בקשות לרישום הערות אזהרה וכל מסמך נדרש אחר.

2)
לחתום ולהגיש למשרד האוצר אגף מיסוי מקרקעין כל מסמך נדרש לצורך רישום הבית המשותף לרבות ומבלי למעט, הסכם ייחוד חלקים, מסמכי הבית המשותף, מש"ח וכל מסמך נדרש אחר.

3)
לחתום ולהגיש על כל מסמך נדרש לעיריית רמת גן ו/או לוועדה המקומית לצורך קבלת אישור עירייה לרישום הבית המשותף ולרישום זכויות כל בעלי הזכויות במקרקעין.

4)
לרשום הערת אזהרה בדבר מינוי כונס הנכסים בקשר עם כל בעלי הזכויות במקרקעין.

5)
לרשום הערה בדבר הימנעות מביצוע עסקה בקשר עם כל בעלי הזכויות במקרקעין, על מנת לאפשר לכונס הנכסים לנהל מרשם במשרדו עד למועד רישום הבית המשותף, כך שכל בעלי הזכויות יהיו מחויבים לעדכן את כונס הנכסים בכל העברת זכויות במקרקעין, עד למועד רישום הבית המשותף.

6)
לשכור שירותי מודד מוסמך להכנת מפה טופוגרפית לא לצורכי רישום.

7)
לפנות לכל אדם ו/או רשות ו/או ישות משפטית ולקבל כל מידע ו/או מסמך בקשר עם הזכויות במקרקעין ו/או עסקאות שבוצעו בעבר במקרקעין לרבות ומבלי למעט, לשכת רישום המקרקעין, עיריית תל אביב יפו, הוועדה המקומית ומשרד האוצר אגף מיסוי מקרקעין ובכלל זה אישורי שבח/מכירה/רכישה של כל בעלי הזכויות שהיו בעברו והקיימים כיום במקרקעין ובקשר עם כל העסקאות שבוצעו ו/או יבוצעו במקרקעין.


ד.
כונס הנכסים יפקיד ערובה בנוסח הקבוע בדין, ויגיש מעת לעת בקשות למתן הוראות. כונס הנכסים לא ישוחרר מתפקידו בטרם ירשום את הבניין כבית משותף.


ה.
שכר הכונס ישולם על ידי הצדדים לפי חלקם היחסי במקרקעין. אני קובעת כי שכר טרחת כונס הנכסים יהיה בסך של 35,000 ₪.


ו.
כונס הנכסים ימציא לבית המשפט דו"ח מתאים, בתוך 90 יום. שכר טרחת כונס הכנסים ייקבע בסוף ההליך.

50.
על מנת שלא להכביד על ביצוע מוצלח של פירוק השיתוף, לא אפסוק הוצאות.

51.
אני קובעת תזכורת פנימית בתיק זה ליום 1/11/15 לקבלת דו"ח מתאים מכונס הנכסים

.


מזכירות בית המשפט תשלח העתק

פסק דין
זה לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום,
כ"א תמוז תשע"ה, 08 יולי 2015, בהעדר הצדדים.
















א בית משפט שלום 15940-08/13 נתן גוטנברג, לינדה גוטנברג, רות פרטיאלי נ' מאיר סומך, אורלי סומך (פורסם ב-ֽ 08/07/2015)