פסקי דין על רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל | פסקי דין על כמוס ברמי | פסקי דין על רוזה ברמי |

33606-11/12 א     09/07/2015




א 33606-11/12 רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל נ' כמוס ברמי, רוזה ברמי








בית משפט השלום בפתח תקווה



ת"א 33606-11-12 רשות הפיתוח נ' ברמי ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת
ניצה מימון שעשוע


התובעת

רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד אסא


נגד


הנתבעים

1. כמוס ברמי

2. רוזה ברמי
ע"י ב"כ עו"ד נוקראי




פסק דין


התובעת הינה הבעלים של המקרקעין הידועים כגוש חלקה והמוכרים כמשק 55 במושב נוה ימין.

הנתבעים הינם בני רשות במקרקעין.

בין האגודה השיתופית נוה ימין לבין התובעת והסוכנות היהודית נחתם חוזה שכירות משבצת (להלן: חוזה השכירות) אשר מגדיר את השימושים המותרים במקרקעין. על פי תנאי החוזה, מטרת השימוש במקרקעין היא מגורים וחקלאות.

כמו כן, נאסר על פי חוזה השכירות ביצוע בניה או התרת שימוש במקרקעין לאחרים, אלא באישור התובעת מראש.

התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את חוזה השכירות בכך שמבני משק מאושרים הוסבו למגורים (האחד סומן 3,4,5 בתשריט; שני אחרים סומנו 10-11 בתשריט); שני מבני מגורים נבנו ללא היתר (סומנו 6-7 בתשריט); ומבנים יבילים המשמשים לאחסנה הוקמו ללא היתר (סומנו 8-9 בתשריט).

התובעת פנתה לנתבעים בדרישה לסילוק המבנים שהוקמו ללא היתר והפסקת השימוש הלא חוקי, אך פנייתה לא נענתה.

התובעת מבקשת צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים לבצע שימוש חורג במבנים המאושרים במקרקעין וצו עשה המחייב אותם לפנות ולסלק את המבנים 6-9 שאין להם היתר בניה.

כן מבקשת התובעת צו עשה שיחייב את הנתבעים לסלק מהמקרקעין כל מי שאינו בר רשות כדין בהתאם לאישור התובעת.

בכתב ההגנה הכחישו הנתבעים את בניית המבנים הנטענים בכתב התביעה, וטענו כי מעמדם במקרקעין הינו כשל חוכרים ולא של ברי רשות. תנאי חוזה השכירות לא הוכחשו, הגם שנטען כי מדובר בחוזה אחיד הכולל תנאים מקפחים.

בהתאם להוראה שניתנה בישיבת קדם המשפט, לאור הצהרת הנתבעים כי המבנים הלא מאושרים פונו מהמקרקעין, בוצעה בדיקה חוזקת ע"י פקח מטעם התובעת, וניתנה הודעה מוסכמת של הצדדים, לפיה נכון ליום 6.4.14 קיימים במקרקעין שני מבני המגורים המאושרים (מסומנים 1-2 ו-12-13 בתשריט). פרט להם, נותר מבנה אחד לא מאושר, בשטח כ-50 מ"ר, הממוקם מאחורי אחד מבתי המגורים (מסומן 6 בתשריט).

הראיות
לגבי ששת המבנים המפורטים בכתב התביעה כמבנים שנבנו במקרקעין ללא היתר, הוכח בעדות המודד יצחק זרפשני כי הללו היו קיימים בעת עריכת התשריט, שערך ביום 31.8.11, אך אין ראיה כי היו קיימים במקרקעין לאחר מכן, וברי כי נכון לחודש אפריל 2014 כבר לא היו קיימים, לאור הודעת הצדדים.

התובעת ויתרה על עדות המפקח משה שחרור אשר לא היה בארץ במועד הדיון, ועל כן לא הוגשו דו"חות הפיקוח שערך המפקח בתאריכים מאוחרים לאוגוסט 2011.

העדה נעמה חבאני לא יכלה לשפוך מידע מכלי ראשון שכן לא ביקרה במקרקעין, ואילו הנתבע, בעצת עורך דינו, משך את תצהירו לאחר תום פרשת התביעה ובחקירתו כעד לבקשת ב"כ התובעת, סכר את פיו ושמר על זכות השתיקה מחשש להפללה עצמית.

דיון
כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים, בהתאם להודעה משותפת שנמסרה לבית המשפט ביום 13.4.14, כי המבנה הלא חוקי היחיד הקיים במקרקעין כיום הינו מבנה מס' 6 בתשריט, בשטח 50 מ"ר, אשר ניתן להכשירו על פי החלטה 1155 ואשר אושר מבחינה תכנונית על ידי הועדה המקומית, בכפוף להסכמת רמ"י. כן עולה, כי הנתבעים הגישו לתובעת בנובמבר 2013 בקשה להסדרת המבנה בהתאם להחלטה 1155.

מטיעוני הצדדים ומחקירת עדת התביעה נעמה חבאני עולה, כי המכשול העומד בפני
הסדרת המבנה הינו דרישת רמ"י לתשלום דמי שימוש בהיקף של כחצי מליון ₪, אשר מהווה הערכת שמאי ל-5% משווי ששת המבנים הלא חוקיים שהיו קיימים במקרקעין במשך ארבע שנים ושימשו למגורים, לטענת התובעת, ואשר סולקו בינתיים. הנתבעים הגישו חוות דעת שמאי נגדית, בה נטען כי השווי של דמי השימוש צריך להיות נמוך פי שלושה, אך מתברר כי רמ"י כלל אינה מוכנה לדון בהערכה שמאית זו ולקדם הכרעה במחלוקת, עד שהנתבעים יפקידו בקופתה את מלוא הסכום הנדרש על ידה, או לחילופין 75% ממנו והיתרה בערבות בנקאית.

כמו כן עולה מעדות העדה, כי התובעת אינה מאפשרת לנתבעים לקבל משכנתא לצורך מימון תשלום דמי השימוש והכשרת המבנה, מאחר שאינה מוכנה לחתום חתימת בעלים על הבקשה לקבלת משכנתא, גם זאת לנוכח החריגות ובנימוק שאינה יכולה לדעת אם כספי ההלוואה שתובטח במשכנתא אכן ישמשו לתשלום דמי השימוש.

נוצר איפוא מעגל שוטה, לפיו הנתבעים מנועים כספית מלהסדיר את תשלום דמי השימוש לצורך הכשרת מבנה 6 על אף שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית והגם שהם מסכימים לשלם את דמי השימוש שייקבעו לאחר הכרעה במחלוקת השמאית, מתוך משכנתא שיקחו.

קיימים מנגנונים משפטיים ופיננסיים לא מעטים היכולים להסדיר את העברת כספי המשכנתא לתובעת לצורך תשלום דמי השימוש לאחר הכרעה במחלוקת השמאית. לתובעת מחלקה משפטית מיומנת היכולה לפתור בעיות מסוג זה בשיתוף פעולה עם ב"כ הנתבעים, ואין כל סיבה להתבצר בעמדות נוקשות המנציחות את המצב הקיים או לנסות לכפות על הנתבעים הריסת מבנה שניתן להכשירו כשהם מבקשים זאת ומוכנים לשלם את דמי השימוש הראויים, על ידי יצירת "מלכוד 22" כספי.

בנסיבות אלה, איני רואה מקום למתן צו הריסה למבנה שניתן להכשירו מבחינת דיני התכנון והבניה והחלטות רמ"י הרלוונטיות, רק משום שהצדדים לא הגיעו לעמק השווה לעניין אופן ההכרעה במחלוקת השמאית ביניהם לגבי גובה דמי השימוש שעל הנתבעים לשלם לתובעת לצורך הסרת המכשול העומד בפני
קידום הליך מתן ההיתר למבנה.

כאמור, הנתבעים אינם חולקים על החבות בתשלום דמי שימוש אלא רק על גובהם, ואין זה סביר כי לא ניתן יהיה להכריע במחלוקת פשוטה ועניינית זו רק משום שהנתבעים נעדרי אמצעים להפקיד מראש בידי התובעת את דמי השימוש המלאים הנדרשים על ידה או 75% מהם. ככל שהנהלים המחייבים את התובעת מונעים בירור המחלוקת השמאית ללא תשלום מראש של דמי השימוש הנדרשים על ידה, תיטיב התובעת לעשות אם תגיש תביעה בבית המשפט, והנושא יתברר באופן הוגן ויוכרע, כך שניתן יהיה לקדם הכשרת מבנה 6 לאחר תשלום דמי השימוש שייקבעו, תוך יצירת מנגנון שיבטיח העברת כספי המשכנתא לתובעת לצורך תשלום דמי השימוש.

עם זאת, מאחר שאין להתיר המשך ביצוע עבירה של שימוש חורג בנכס עד להסדרת המבנה, ניתן בזה צו האוסר שימוש חורג במבנה 6 עד להסדרתו.

אשר לצו הכללי המבוקש על יד התובעת לאי בניית מבנים חדשים ללא היתר במקרקעין, ואי שימוש חורג בהם, הרי שהנתבעים ככל אזרח אחר כפופים להוראות הדין הפלילי ובתוכו חוק התכנון והבניה האוסר בניה ושימוש ללא היתר ובניגוד לתכנית. ממילא, מתן צו כללי וסתמי כאמור לאי הפרת החוק לא יקדם ניהול הליך פלילי נגד הנתבעים ככל שיבנו מבנים חדשים ללא היתר, שהרי עצם הבניה היא העילה להגשת כתב אישום במקרה כזה; ואף לא יקדם נקיטת הליך אזרחי, שהרי כשאין מדובר במבנה קיים שניתן עליו צו הריסה או הפסקת שימוש חורג, צריך יהיה לבדוק האם הבניה החדשה היא בהיתר אם לאו, ו/או האם השימוש המתבצע הוא בהיתר אם לאו, כך שעצם מתן הצו הכללי לא יעלה ולא יוריד. אין בית המשפט נותן צווים בעלמא.

כמו כן, לא מצאתי מקום למתן צו האוסר על שימושים חורגים בשני מבני המגורים המאושרים (1 ו-2 בתשריט) שכן לא נטען ולא הוכח כי במבנים אלה נעשה שימוש חורג כלשהו, והם משמשים מאז ומתמיד למגורים.

לפיכך התביעה מתקבלת בחלקה, לגבי איסור שימוש חורג במבנה 6, ונדחית לגבי יתר הסעדים המבוקשים.

בנסיבות העניין, ישא כל צד בהוצאותיו.


ניתן היום,
כ"ב תמוז תשע"ה, 09 יולי 2015, בהעדר הצדדים.















א בית משפט שלום 33606-11/12 רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל נ' כמוס ברמי, רוזה ברמי (פורסם ב-ֽ 09/07/2015)