פסקי דין על יהודה עוזירי | פסקי דין על רונית עוזרי | פסקי דין על יצחק צנעני | פסקי דין על תמר צנעני |

33632-10/14 א     13/07/2015




א 33632-10/14 יהודה עוזירי, רונית עוזרי נ' יצחק צנעני, תמר צנעני








בית משפט השלום בהרצליה



ת"א 33632-10-14 עוזירי ואח' נ' צנעני ואח'




תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני







בפני

כבוד השופטת
לימור ביבי


תובעים

1
.
יהודה עוזירי

2
.
רונית עוזרי


נגד


נתבעים

1. יצחק צנעני
2. תמר צנעני



החלטה

לפני שתי בקשות מקדמיות – האחת- בקשת הנתבעים לסילוק התביעה על הסף מפאת העדר סמכות עניינית והשנייה – בקשת התובעים להיפוך נטל ההוכחה כמו גם נטל הבאת הראיות.
מבוא :
1.
אין חולק כי הצדדים הינם בעלי זכויות חכירה בדירות בבניין הרשום כבית משותף. בבניין ארבע דירות- שתיים בקומת קרקע ושתיים בקומה העליונה.
2.
לטענת התובעים, כלל הדיירים בבניין הגיעו לכלל הסכמה ובהתאם לה השימוש הבלעדי בחלק המזרחי של הבנין נתון לחוכרי הדירות באגף זה ואילו השימוש הבלעדי בחלק המערבי של בניין יהיה נתון לחוכרי הדירות באגף זה.
3.
אין חולק כי ביום 24/2/14 נחתם, בין הצדדים לתביעה, הסכם במסגרתו נקבעו הוראות הנסבות על השוואת השטחים המוחזקים בלעדית על ידי כל אחד מהם ובכלל זה, בין היתר, הוצמדה לדירת התובעים חטיבת קרקע בשטח של 243.43 מ"ר ונקבע מיקום חניות. בנוסף, התחייבו הנתבעים לביצוע תיקונים שונים ובכלל זה להתקין צינורות ניקוז במיקומים שונים, להאריך ולהרחיק את צינור המזגן שלהם וכיוצא בכך. עוד נקבע במסגרת ההסכם סכום פיצוי מוסכם. במאמר מוסגר אציין כבר בשלב זה, כי בפי הנתבעים טענות הנסבות על תוקפו של הסכם זה ואולם, אין חולק על ידי הצדדים כי ההסכם נחתם על ידם.
4.
במסגרת התביעה טוענים התובעים להפרת ההסכם בינם לבין הנתבעים ולשיפויים ופיצויים בגין ההפרות כאמור, לרבות על דרך פסיקת פיצוי מוסכם. עוד טוענים התובעים כי הנתבעים חוסמים, באמצעות חניית רכבם, את מקום החנייה המוקצה להם. זאת ועוד לטענתם הנתבעים שוטפים את רכבם באמצעות התזת מים מצינור מלמעלה באופן המלכלך את דירתם.
לאור טענותיהם אלו עותרים התובעים לצו מניעה קבוע המורה לנתבעים להימנע מחניית רכבם באופן חוסם ושטיפתו באמצעות התזת מים מצינור מהקומה העליונה. בנוסף, עותרים התובעים למתן צו עשה לקיום ההסכם בין הצדדים, להשבת הוצאות אשר הוציאו הם במקום הנתבעים , לפיצוי מוסכם וכן, לפיצוי בגין עוגמת נפש.
5.
הנתבעים מנגד טוענים, כטענה מקדמית, כי יש להורות על סילוק התביעה על הסף וזאת, הואיל ולטענתם הסמכות לדון בתביעה מסורה למפקח על רישום המקרקעין בנסיבות בהן לטענתם עילת התביעה נסבה על זכויות וחובות הנובעות מתקנון הבית המשותף.
עוד טוענים הנתבעים כי דין ההסכם עליו חתמו בטלות, בנסיבות בהן נחתם תוך מצגי שווא אשר הוצגו על ידי ב"כ התובעים עו"ד חדי ותוך איומים אשר לטענתם הופנו אל הנתבעים והכל בשעה שהנתבע 1 היה במצב נפשי לא קל הואיל ואביו היה על ערש דווי. זאת ועוד, לטענת הנתבעים, קיים

פסק דין
חלוט של המפקחת על רישום המקרקעין הנוגע לחצר נשוא התביעה, דירתם נבנתה באופן שנבנתה עוד קודם לרכישת הזכויות בדירה על ידי התובעים. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי מפאת מספר טענות נוספות חלופיות ומצטברות אין תוקף להסכם אשר נחתם בין הצדדים ובכלל זה כי -
ההסכמה הנטענת בין כלל דיירי הבית והנסבה על אופן החלוקה של החזקות ומפרידה בין שני אגפים- אינה ולא הייתה קיימת ומשכך, בטל גם ההסכם הנסמך על הסכמה מוכחשת זו, ההסכם לא קיבל אישור של קק"ל שהיא בעלת הזכויות , ההסכם מכיל תוכן שאינו חוקי ומטרתו אינו חוקית, החוזה ניתן לביטול מפאת עושק כפייה, טעות והטעייה. במסגרת כתב ההגנה מוסיפים הנתבעים ומתייחסים גם עניינית לטענות הנסבות על הפרת ההסכם ובכלל זה מכחישים מחדלם מביצוע עבודות לפיה הסכם ו/או ביצוען באופן שאינו תואם את ההסכם ו/או רשלני. עוד מכחישים הנתבעים הטענה ולפיה הינם שוטפים את הרכב מלמעלה ולטענתם הינם שוטפים את הרכב באמצעות ברז שטיפה הממוקם ליד החניה, זאת ועוד, לטענתם אינם מחנים את רכבם באופן החוסר את חניית רכבם של התובעים.
בנסיבות אלו טוענים הנתבעים כי דין התביעה להידחות.
6.
משהוצגו העובדות הנטענות והרלוונטיות אפנה לבקשות המונחות בפני
.


הבקשה לסילוק על הסף מפאת העדר סמכות:
7.
לאחר שבחנתי הבקשה אינני מוצאת לקבלה.
כך, הבקשה מושתתת על סעיף 72 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"),במסגרתו קבועה סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין הקובע כי המפקח על רישום המקרקעין ידון ב:"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון".
לעניין זה טוענים הנתבעים כי הואיל והתביעה עניינה בחיוב הנתבעים לקיים את התחייבויותיהם שבהסכם החלוקה והשימוש, הרי שמדובר בתביעה הנסבה על תקנון הבית המשותף.
8.
אפתח ואציין כי אין חולק שלמרות שאופן הרגיל סמכותה של ערכאה שיפוטית נקבעת בהתאם לסעד הנתבע, הרי ששונה המצב בנוגע למפקח הרישום, אשר בהקשר אליו מוגדרת הסמכות שלא בהתאם לסעד אלא בהתאם לעניין, דהיינו לעילה. כך, כפי שהובא לעיל, המפקח על רישום המקרקעין מוסמך, בין היתר, לדון בסכסוכים הנסבים על זכויותיהם וחובותיהם של דיירים בבית משותף בהתאם לתקנון.
9.
כאמור לטענת הנתבעים, מבלי לגרוע מטענותיהם הנסבות על תוקף ההסכם, הרי שמדובר בהסכם המהווה תקנון ומשכך, מסורה למפקח על רישום המקרקעין הסמכות לדון בטענות הנובעות ממנו.
אין בידי לקבל הנחת מוצא זו של הנתבעים אשר לטעמי אף עומדת בסתירה ליתרת טענותיהם.

כך, בהתאם לחוק המקרקעין, בית משותף יתנהל
על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף (סעיף 61 לחוק המקרקעין). באשר לאופן קביעת התקנון נקבע בסעיף 62 לחוק המקרקעין כי :

"בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."

בכל הנוגע לתוקפו של התקנון הרי שנקבע בסעיף 62 (ג) לחוק כי :

"תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן."

וכן, נקבע בסעיף 64 לחוק כי:
"מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות."
ריכוז האמור מעלה כי תקנון הינו סוג מסוים של הסכם שיתוף במקרקעין החל במקרה בו המקרקעין הינם בית משותף. הסכם השיתוף מיוחד זה הינו הסכם בין כלל בעלי הדירות בבית המשותף ושינויו הינו על ידי לא פחות משני שליש מבעלי הרכוש המשותף. זאת ועוד, התקנון תקף כלפי החותמים על התקנון וכן, במידה ונרשם, גם כלפי צד שלישי.
יצויין כי במסגרת הפסיקה, הוסף כי תקנון כאמור אינו מחייב כתב וינתן תוקף- בין הצדדים הרלוונטים ובנסיבות המתאימות- גם לתקנון בעל פה (ראו לדוגמא: ע"א 815/81 כליפא נ' שאול, פ"ד לו(3) 78, 83; ע"א 188/76 רוזנוקס נ' הוטרר , פ"ד לא(1) 382, 384; ע"א (ת"א)271/81 הילמן נ' רוזן, פ"מ תשמ"ז (א) 283 )
בשים לב לאמור ותוך השוואת המתווים האמורים להסכם נשוא התביעה, הנני סבורה כי ההסכם בפני
אינו מהווה תקנון. בהקשר זה, ראשית- ההסכם נשוא התביעה אינו חתום ואף לא נטען כי נערך על ידי כלל הדיירים בבית המשותף. בהקשר זה אציין במאמר מוסגר כי אין חולק שלטענת התובעים הסכם זה נחתם בהמשך להסכמה בין כלל בעלי הדירות באשר לחלוקת הבית המשותף לאגפים ואולם- הנתבעים מכחישים הסכמה נטענת זו ובכך שוללים להלכה ולמעשה האפשרות לטיעונם, באותה נשימה, כי מדובר בתקנון.
זאת ועוד, הנני סבורה כי עיון בהסכם מעלה כי קיימות בו אמנם הוראות הנסבות על אופן החלוקה והשימוש ואולם, בנוסף, גם הוראות ספציפיות הנסבות על תיקון ליקויים כאלו ואחרים, הוראות אשר לכאורה אינן הוראות תקנוניות.
לאור האמור, הנני קובעת כי ההסכם נשוא התביעה אינו תקנון.
10.
לאור קביעתי ובהתאם לה ההסכם נשוא התביעה אינו תקנון, ממילא יש לדחות הבקשה בדבר סילוק על הסף מפאת העדר סמכות עניינית ואולם, בבחינת למעלה מן הצורך, הנני מוצאת להוסיף כי גם לו סברתי שיש ממש בטענה בכל הנוגע להסכם, הרי שלא היה מקום לסילוק התביעה כולה מפאת העדר סמכות וזאת, הואיל והתביעה אוחזת גם טענות נוספות ובכלל זה טענות הנסבות על נזקים הנגרמים כפועל יוצא משטיפת מכוניות באופן רשלני, ובדבר חסימת החניות שמתרחשת לכאורה על ידי חניית רכבי הנתבעים מחוץ לשטח המשותף – שהינם ענינים אשר אינם מצויים בתחום סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין.

אשר על כן הנני דוחה הבקשה לסילוק התביעה על הסף מפאת העדר סמכות.
הבקשה להיפוך הנטל:
11.
לאחר שעיינתי בבקשה להיפוך הנטל הרי שהנני מוצאת לדחות גם בקשה זו.
לענין זה, אמנם יש ממש בטענה ולפיה, משטוענים הנתבעים כנגד תוקפו של הסכם אשר נחתם על ידם, הרי שעליהם הנטל להראות כי ההסכם הינו בטל. יחד עם זאת, הנתבעים לא רק שללו דבר תוקפו של ההסכם, אלא העלו טענות כאלו ואחרות הנסבות על כך שלא הפרו את ההסכם וכן, שלא פעלו כנטען במסגרת כתב התביעה בכל הנוגע לשטיפת מכוניותיהם כמו גם החניית הרכבים באופן חוסם. בנסיבות אלו, הרי שאין מקום להיפוך הנטל אלא שעל התובעים הנטל להוכיח דבר הפרת ההסכם כנטען על ידם כמו גם, ביצוע הפעולות הנוספות על ידי התובעים שאינן קשורות להסכם זה.
כיוון שכך, אינני משנה את סדר הבאת הראיות. אין באמור בכדי לשלול הנטל המוטל על כל אחד מן הצדדים להוכיח טענותיו.
סוף דבר והוראות:
12.
אשר על כן הבקשות נדחות הדדית. נושא ההוצאות יובא לידי ביטוי בסיום ההליך.
13.
ניתן צו גילוי מסמכים הדדי לקיום בתצהיר כדין אליו יצורפו כל המסמכים הנזכרים בו בתוך 30 יום מהיום.
14.
הצדדים יגישו תצהירי עדות ראשית בצירוף כל המסמכים שבדעתם להסתמך עליהם התובעים בתוך 60 יום מהיום, הנתבעים בתוך 120 יום ממועד קבלת תצהירי התובעים. אין בעיכוב מטעם צד אחד, בכדי להוביל לדחייה אוטומטית לצד האחר.
כל אחד מהצדדים יעביר עותק מתצהיריו ישירות לצד שכנגד, במקביל להגשתם לבית המשפט.
עד למועד הגשת תצהירי העדות הראשית, יוגשו ע"י כל אחד מהצדדים כל הבקשות לעניין הזמנת עדים שלא בשליטתם וכן חוו"ד.
הצדדים יגישו עותק מהתצהירים כרוך ומדוגלן לתיק ביהמ"ש, העותק יועבר ללשכתי מיד עם הגשתו.

15.
נקבע מועד לקדם ביום 30/12/15
בשעה 08:30.


ניתנה היום, כ"ו תמוז תשע"ה, 13 יולי 2015, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 33632-10/14 יהודה עוזירי, רונית עוזרי נ' יצחק צנעני, תמר צנעני (פורסם ב-ֽ 13/07/2015)