פסקי דין על אלתירא נכסים (1979) | פסקי דין על לגובה נכסים | פסקי דין על לינטל נכסים ואח' | פסקי דין על חברת עו"ד אלשטיין בר-תנחום יצחק

10911-08/13 א     16/07/2015




א 10911-08/13 אלתירא נכסים (1979) בע"מ, לגובה נכסים בע"מ, לינטל נכסים בע"מ ואח' נ' חברת עו"ד אלשטיין בר-תנחום יצחק








בית משפט השלום בתל אביב - יפו

ת"א 10911-08-13 אלתירא נכסים (1979) בע"מ ואח'

נ' חברת עו"ד אלשטיין בר תנחום יצחק




בפני

כבוד השופט
מיכאל תמיר

תובעים
1. אלתירא נכסים (1979) בע"מ

2. לגובה נכסים בע"מ

3.

לינטל נכסים בע"מ

4. קולור ג'נטיקס בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד שרית לנגה


נגד

נתבע
ת
חברת עו"ד אלשטיין בר-תנחום יצחק
ע"י ב"כ עו"ד יצחק אלשטיין בר-תנחום




פסק דין


1.
בפני
תביעה כספית על סך 153,440.6 ₪ שהגישו התובעים נגד הנתבעת.

2.
להלן עיקרי הטענות בכתב התביעה:

2.1.
התובעות הן הבעלים של מקרקעין הידועים כמתחם "פרימיום סנטר" או "ג'ינה סנטר" באזור התעשייה בחולון (להלן: "המתחם") אשר מנוהל על-ידי חברת "פרו-מול ניהול מרכזי קניות" מקבוצת נכסי אריאל (להלן: "חברת הניהול"). התביעה מוגשת בגין חובות כספיים של הנתבעת לתובעות ולחברת הניהול שהתובעות רשאיות לבוא בנעליה.


2.2.
ביום 15.11.11 חתמה הנתבעת על הסכם שכירות של חנות במתחם במטרה לנהל ולהפעיל בה משרדים (להלן: "הסכם השכירות" ו- "המושכר" בהתאמה).

2.3.
הנתבעת הפרה באופן יסודי ושיטתי את הוראות הסכם השכירות בכך שלא שילמה דמי שכירות ודמי ניהול במועד, לא העמידה אמצעי תשלום סדירים להבטחת דמי השכירות ודמי הניהול, לא המציאה נספח ביטוחי חתום ולא העמידה ערבות בנקאית חדשה במקום זאת שחולטה. לנוכח הפרות יסודיות אלה, ומשסירבה הנתבעת לתקנן, הגישו התובעות נגד הנתבעת תובענה לפינוי מהמושכר, ובעקבות

פסק דין
שניתן בתיק, פינתה הנתבעת את המושכר, אך הותירה אחריה חובות הנובעים מהסכם השכירות.

2.4.
נכון למועד הגשת התביעה דנן חייבת הנתבעת את הסכומים הבאים: (1) 36,754 ₪ בגין שכ"ד חניה + שכ"ד מושכר עבור 1-3.2013; (2) 19,995.6 ₪ בגין שכ"ד חניה + שכ"ד מושכר עבור 12.5.13-1.4.13 (3) 19.2 ₪ בגין עמלת החזר מס"ב מינואר 2013; (4) 19.2 ₪ בגין עמלת החזר מס"ב מאפריל 2013; (5) סך של 351 ₪ בגין עישון במקום אסור; (6) 18.95 ₪ בגין עמלת החזר חיוב מיום 6.3.13 וביטול חיוב רבעון 4-6.13; (7) 1,373.52 ₪ בגין שירותי מיזוג; (8) 3,771.13 ₪ בגין דמי ניהול עבור 12.5.13-1.4.13; (9) פיצוי מוסכם בסך של 76,388 ₪.

2.5.
הנתבעת אף הותירה במושכר נזקים שעלות תיקונם 14,750 ₪ (12,500 ₪ + מע"מ), כמפורט בהצעת המחיר המצורפת לכתב התביעה.

3.
להלן עיקרי הטענות בכתב ההגנה:

3.1.
מוכחש כי התובעות באות בנעליה של חברת הניהול, אך ככל שיש לקבל טענה זו, הרי שהתובעות לוקחות על עצמן את חיוביה של חברת הניהול על כך המשתמע מכך.

3.2.
בתובענה לפינוי המושכר לא נערך כל דיון בטענות של התובעות, וממילא טענותיהן לא הוכחו. יתרה מזאת, מפרוטוקול הדיון בתובענה הנ"ל ומפסק הדין שניתן שם עולה כי הנתבעת טענה במפורש כי התובעות הן אלה שחייבות לה כספים.

3.3.
הנתבעת מכחישה את טענות התובעות בכתב התביעה בעניין החוב בגין דמי שכירות. כך גם אין לנתבעת כל חוב בגין דמי ניהול או שירותי מיזוג אוויר. ביום 10.1.13 גבו התובעות סך של 7,691.04 ₪ בגין דמי ניהול, אך סירבו בריש גלי לתת לנתבעת חשבונית מס כדין, חסמו את הגישה של רכבי הנתבעת לחניון, ניתקו את אספקת המים למשרד והפסיקו את מיזוג האוויר ללא כל התראה, וזאת אף שהובהר לתובעות כי עו"ד אלשטיין בר-תנחום (להלן: "עו"ד אלשטיין") הוא חולה לב. בכך הפרו התובעות את הסכם השכירות הפרה יסודית ופעלו שלא בתום לב. התובעות אף לא המציאו לנתבעות דו"ח כספי על תקופת החזקת המושכר כנדרש בסעיף 6.7 להסכם השכירות. אשר לתביעה בגין עישון במקום אסור – מי שמוסמך לגבות קנס בגין כך הן הרשויות בלבד, ובמשך כל זמן שהותה של הנתבעת במתחם לא הטילו עליה הרשויות קנסות כלשהן. לאור כל האמור לעיל, הנתבעת מכחישה את טענות התובעות גם בעניין הפיצוי המוסכם.


3.4.
בסעיף 23.12 להסכם השכירות התחייבה המשכירה לערוך ולקיים בין בעצמה ובין באמצעות חברת הניהול ביטוח לאובדן דמי שכירות ודמי ניהול לתקופה של 12 חודשים, שיכלול ויתור על זכות התחלוף כלפי השוכר בגין נזק שנגרם על-ידו. משלקחו על עצמן התובעות חיוב זה, הרי שאין כל עילת תביעה נגד השוכר בגין דמי השכירות ודמי הניהול או בגין נזק למושכר. לא נגרם לתובעות ולחברת הניהול כל נזק כספי ולחלופין הן וויתרו על כל נזק כספי.

3.5.
בעניין הנזק הנטען למושכר, ומבלי לגרוע מטענות הנתבעת בעניין הביטוח, הנתבעת השיבה את המושכר בהתאם לדרישה בסעיף 19.1 להסכם השכירות, דהיינו עם בלאי סביר במצבו לאחר השלמת עבודות השוכר, כשהוא צבוע בצבע ובגוון המקורי.


4.
גב' לין כהן, מנהלת המתחם מטעם חברת הניהול, הגישה תצהיר עדות ראשית מטעם התובעות שבו חזרה על הטענות בכתב התביעה והפנתה לנספחים שצורפו אליו. הגב' כהן הוסיפה והצהירה כי נאלצה לחסום את גישת הנתבעת ומי מטעמה לחניון עקב אי תשלום דמי שכירות חניה, ונאלצה להפסיק מתן שירותים נוספים בשל אי תשלום דמי הניהול.

5.
כחודש לפני מועד דיון ההוכחות שנקבע בתיק הודיע עו"ד אלשטיין כי טרם הגיעו למשרדו תצהירי עדות ראשית מטעם התובעות, וביקש מבית המשפט להורות לתובעות למסור לו את התצהירים ולדחות את מועד הדיון. בעקבות זאת ניתנה החלטה שבה התבקשו המזכירות וב"כ התובעות להעביר העתק של התצהיר לעו"ד אלשטיין בהקדם. כמו-כן נקבע בהחלטה כי כיוון שמדובר בתצהיר קצר, ובהעדר החלטה אחרת שתינתן לאחר הגשת תגובה ותשובה, אין מקום לדחות את דיון ההוכחות, והנתבעת תוכל להגיש תצהיר עדות ראשית כמה ימים לפני הדיון. בפתח הדיון הודיע עו"ד אלשטיין כי עדיין לא קיבל את התצהיר מטעם התובעות, ובתגובה לכך טענה ב"כ התובעות כי לא הייתה אפשרות לאתר את עו"ד אלשטיין. בהמשך, בהמלצת בית המשפט, ולאחר שעו"ד אלשטיין עיין בתצהיר מטעם התובעות במעמד הדיון, נקבע בהסכמת הצדדים כי כתב ההגנה ישמש תצהיר עדות ראשית בתיק. הגב' לין כהן נחקרה על תצהירה בחקירה נגדית ואחריה נחקר עו"ד אלשטיין. בתום החקירות סיכמו באי כוח הצדדים את טענותיהם בעל פה.

דיון

טענות הנתבעת בעניין הביטוח

6.
הנתבעת טוענת שאין לתובעות ולחברת הניהול כל עילת תביעה נגדה, שלא נגרם להן כל נזק כספי או שוויתרו על כל נזק כספי, וזאת לאור התחייבותן בסעיף 23.12 להסכם השכירות לערוך ולקיים ביטוח, בין היתר מפני אובדן דמי שכירות ודמי ניהול לתקופה של 12 חודשים וכן מפני נזק למושכר. דינה של טענה זו להידחות.

7.
כך נקבע בסעיף 23.12 להסכם השכירות:

"23.12
המשכירה מתחייבות לערוך ולקיים, בין בעצמה ובין באמצעות חברת הניהול, למשך תוקפו של הסכם זה את הביטוחים המפורטים להלן בסעיף זה (להלן "ביטוחי הפרויקט") אצל חברת ביטוח מורשית כדין ובעלת מוניטין:
23.12.1

ביטוח מבנה הפרויקט מפני אבדן או נזק עקב הסיכונים המקובלים בביטוח אש מורחב, לרבות אש, עשן, ברק, התפוצצות, רעידת אדמה, סערה וסופה, שיטפון, נזקי נוזלים והתבקעות צינורות, פגיעה על ידי כלי רכב, פגיעה ע"י כלי טייס, פרעות, שביתות, נזק בזדון וכן נזקי פריצה. הביטוח כאמור יכלול סעיף בדבר ויתור על זכות תחלוף כלפי השוכר בגין נזק שנגרם על ידו, ובלבד שהאמור בדבר ויתור על זכות תחלוף לא יחול לטובת אדם שגרם לנזק מתוך כוונת זדון. מוסכם במפורש כי למטרת סעיף זה המונח "מבנה הפרויקט" לא יכלול את תכולת המושכרים ולא יכלול כל תוספת, שיפור, או הרחבה שנעשו במושכרים על ידי או עבור השוכרים (שלא באמצעות המשכירה).


23.12.2
ביטוח לאובדן דמי שכירות ודמי ניהול לתקופת שיפוי בת 12 חודשים. הביטוח כאמור יכלול סעיף בדבר ויתור על זכות תחלוף כלפי השוכר בגין נזק שנגרם על ידו, ובלבד שהאמור בדבר ויתור על זכות תחלוף לא יחול לטובת אדם שגרם לנזק מתוך כוונת זדון" .


8.
בהמשך, בסעיפי משנה 23.12.3 ו- 23.12.4 ישנה התייחסות לביטוח אחריות כלפי צד שלישי ולביטוח אחריות מעבידים, ולאחר מכן מופיעה ההוראה שלהלן:

"מוסכם בזה במפורש כי בעריכת הביטוחים המפורטים לעיל, לא יהיה כדי להוסיף על אחריותן של המשכירה ו/או חברת הניהול מעבר לאמור בהסכם השכירות ו/או בהסכם הניהול ו/או כדי לגרוע מאחריות השוכר על פי ההסכמים האמורים (פרט לאמור בסע' 23.13 להלן)"
.

9.
בסעיף 23.13 נקבע כדלקמן:

"המשכירה מצהירה, בשמה ובשם חברת הניהול, כי לא תהיה להן כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה נגד השוכר בגין נזק שהן זכאיות לשיפוי בגינו על-פי הביטוחים הנערכים על ידן כאמור בסעיפים 23.12.1 ו- 23.12.4 לעיל, והן פוטרות בזאת את השוכר מכל אחריות לנזק כאמור. האמור לעיל בדבר פטור מאחריות לא יחול לטובת אדם שגרם לנזק מתוך כוונת זדון.

נגרם מקרה ביטוח המבוטח כאמור בסעיף 23.12.1 ו-23.12.2 לעיל בנסיבות בגינן אחראי השוכר, יישא השוכר בסכום ההשתתפות העצמית על פי הפוליסות כאמור"
.

10.
סעיף 23.12 להסכם השכירות עוסק, אם כן, בעריכת ביטוח מפני נזק שעלול להיגרם למושכר (סעיף 23.12.1) ומפני נזק שעלול להיגרם לצד ג' (סעיף 23.12.3) או לעובדי התובעות וחברת הניהול (סעיף 23.12.4). אין בסעיף 23.12, לרבות בסעיף 23.12.2, התייחסות כלשהי לביטוח מפני חדלות פירעון של השוכר. לפיכך, ולאור המיקום של סעיף 23.12.2 מיד לאחר סעיף 23.12.1 הנ"ל, יש לפרש את סעיף 23.12.2 כך שהוא מתייחס לעריכת ביטוח מפני אובדן דמי שכירות ודמי ניהול עקב נזק שנגרם למושכר המונע את המשך השימוש בו. כך עולה גם מהסיפה של סעיף 23.12.2 שבה נקבע כי הביטוח יכלול וויתור על זכות תחלוף כלפי השוכר "בגין נזק שנגרם על-ידו". במילים אחרות, השוכר יופטר משיפוי רק במקרה שבו גרם, ללא כוונת זדון, נזק למושכר שכתוצאה ממנו לא הייתה אפשרות להמשיך לעשות שימוש במושכר ולגבות דמי שכירות בגינו.

11.
בסוף סעיף 23.12 הובהר, כאמור, כי אין בעריכת הביטוחים כדי להוסיף על אחריותן של התובעות ושל חברת הניהול או כדי לגרוע מאחריות השוכר על פי הסכם השכירות והסכם הניהול, פרט לאמור בסעיף 23.13 שלפיו במקרה ביטוח לפי סעיף 23.12.2, ישלם השוכר את דמי ההשתתפות העצמית בלבד. כפי שנקבע לעיל, סעיף 23.12.2 מתייחס למקרה של אובדן דמי שכירות ודמי ניהול עקב נזק שנגרם למושכר ומונע את המשך השימוש בו. מכאן שכל עוד לא נגרם למושכר נזק כלשהו אין בסעיף 23.12.2 כדי לגרוע מאחריות השוכר למלא את התחייבויותיו לפי הסכם השכירות, לרבות ההתחייבות בסעיף 7.6 להסכם שבו נקבע כי "השוכר מתחייב לשלם את דמי השכירות, את דמי הניהול וכן את כל המיסים והתשלומים הנוספים החלים עליו על פי הסכם זה על נספחיו משך כל תקופת השכירות, ללא כל תנאי, בין אם עשה שימוש במושכר ובין אם לאו".

12.
לאור כל האמור לעיל, אין לקבל את הפרשנות של הנתבעת (כפי שהיא באה לידי ביטוי בין היתר בעדותו עו"ד אלשטיין בעמ' 17 לפרוטוקול ש' 14-13 ובעמ' 19 ש' 8), שלפיה סעיף 23.12.2 מחייב את התובעות לערוך ביטוח מפני הפסקת תשלום דמי השכירות ודמי הניהול מכל סיבה שהיא, לרבות חדלות פירעון של השוכר, כך שהשוכר יוכל להמשיך להחזיק במושכר ולעשות בו שימוש במשך 12 חודשים מבלי לשלם דבר.

דמי שכירות ודמי חניה

13.
בסעיף 11 לכתב ההגנה ישנה הכחשה כללית וגורפת של כל האמור בסעיף 13 לכתב התביעה, ללא התייחסות פרטנית כלשהי לטענות בעניין אי תשלום דמי שכירות. מחקירתו הנגדית של עו"ד אלשטיין עלה כי הוא איננו טוען שהנתבעת שילמה את דמי השכירות בתקופה הרלוונטית לתביעה, אלא טוען שהיה על התובעות לגבות את התשלום מחברת הביטוח (עמ' 19 ש' 25-23) - טענה אשר כאמור נדחתה.

14.
אין חולק כי הנתבעת פינתה את המושכר רק ביום 12.5.13, ולכן עד למועד זה היה עליה לשלם את מלוא דמי השכירות בגין המושכר. לעומת זאת, אין לחייב את הנתבעת בגין דמי חניה בתקופה שבה נשלל ממנה השימוש בחניון. הגב' לין כהן הודתה בחקירתה הנגדית כי ביטלה לנתבעת את החניה, וכשנשאלה האם עשתה זאת ב- 10.1, השיבה כי היא לא זוכרת בעל פה, אך הוסיפה כי "התאריכים מסתדרים לי בגדול" (סוף עמ' 12). לפיכך, אין לחייב את הנתבעת בתשלום דמי החניה מ- 10.1.13 ואילך.

15.
בסעיפים 13(א) ו- 13(ב) לכתב התביעה נתבעו הסכומים הבאים בגין "שכ"ד חניה + שכ"ד מושכר": (1) סך של 36,754 ₪ עבור 1-3.2013; ו- (2) סך של 19,995.6 ₪ עבור 12.5.13-1.4.13. אין בכתב התביעה הפרדה בין רכיב דמי השכירות של המושכר לבין רכיב דמי השכירות של החניה, אך לפי הסכם השכירות מדובר בחיובים נפרדים.

16.
סעיף 7.1 להסכם מתייחס לדמי השכירות שיש לשלם בגין שטח המושכר, ומפנה בעניין זה לנספח א' להסכם שכותרתו "תנאים מיוחדים". בנספח א' נקבע כי בשנת השכירות השלישית שתחילתה ביום 1.1.13, דמי השכירות החודשיים בגין המושכר יעמדו על 10,944 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ומע"מ כדין. המונח "הפרשי הצמדה" הוגדר בסעיף 2.1 להסכם השכירות כך: "הסכום המתקבל מהכפלת הסכום הרלבנטי בהפרש שבין המדד הידוע למדד הבסיסי כלשהו מחולק במדד הבסיסי". המונח "המדד הבסיסי" הוגדר בנספח א' להסכם השכירות כך: "מדד חודש ספטמבר, שנת 2011 שהתפרסם ביום 15 לחודש אוקטובר שנת 2011".

17.
על כן, אני מחייב את הנתבעת בדמי שכירות לתקופה שבין 1.1.13 ל- 31.3.13 בסך של 32,832 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה כהגדרתם לעיל ובתוספת מע"מ, וכן בדמי שכירות לתקופה שבין 1.4.13 ל- 12.5.13 בסך של 15,180.38 ₪ (מלוא דמי השכירות של חודש אפריל והחלק היחסי בדמי השכירות של חודש מאי) בצירוף הפרשי הצמדה כהגדרתם לעיל ובתוספת מע"מ.

18.
בסעיף 17.6 להסכם השכירות הובהר כי דמי השכירות ודמי הניהול אינם כוללים תשלום בגין השימוש בחניונים, ובעניין זה ייחתם הסכם נפרד המצורף כנספח י' להסכם השכירות. בנספח י',
"הסכם שימוש בחניון" שעליו חתמו הצדדים, נקבע כי השוכר ישלם דמי חניה כמפורט בנספח א' להסכם השכירות. בנספח א' נקבע כי הנתבעת תשלם "בסך הכל בגין כל אמצעי הכניסה לחניון סך של 1,200 ₪ לחודש בתוספת הפרשי הצמדה ומע"מ כדין". מעמ' 1 לכרטסת שצורפה בנספח ג' לכתב התביעה עולה כי הנתבעת אכן חויבה בסכום החודשי הנ"ל בגין "שכ"ד חניות".

19.
לפיכך, ומשנקבע כי יש לחייב את הנתבעת בדמי חניה בגין התקופה שבין 1.1.13 ל- 10.1.13 בלבד, אזי על הנתבעת לשלם לתובעות בגין דמי חניה סך של 387 ₪ בלבד (החלק היחסי בדמי החניה של חודש ינואר) בצירוף הפרשי הצמדה לפי הגדרתם בסעיף 2.1 להסכם השכירות כמפורט לעיל ובתוספת מע"מ. אין לחייב את הנתבעת בדמי חניה מ- 11.1.10 ועד 12.5.13.


דמי ניהול

20.
בסעיף 15(ד) לכתב התביעה נתבע סך של 3,771.13 ₪ בגין דמי ניהול עבור התקופה שבין 1.4.13 ל- 1.5.13. כל שהציגו התובעות לביסוס תביעה זו הוא כרטסת הנה"ח שלפיה הנתבעת חויבה בסכום הנ"ל ביום 1.4.13. בסעיף 22 לכתב ההגנה נטען כי אין לנתבעת כל חוב בגין דמי ניהול וכי בתקופה הרלוונטית הפסיקו התובעות וחברת הניהול לספק לנתבעת שירותים שונים.

21.
בסעיף 9.1 להסכם הניהול שצורף כנספח ד' להסכם השכירות נקבע כי חברת הניהול רשאית להפסיק שירותים שונים עקב פיגור בתשלומים, ובסעיף 9.3 נקבע כי לא יהיה בהפסקת השירותים כדי לגרוע מחובתו של הדייר לשלם את דמי הניהול. ואולם, התובעות לא ביססו ולו לכאורה מה הסכום שהיה על הנתבעת לשלם בגין דמי ניהול. בהסכם הניהול לא נקבע סכום חודשי או רבעוני קבוע כלשהו שעל הנתבעת לשלם, אלא רק נקבע בסעיף 6.1 להסכם כי דמי הניהול "יחושבו לפי חלקו היחסי של המושכר בכלל הוצאות חברת הניהול, בתוספת תקורה בשיעור של 15% ובתוספת מע"מ כדין". בסעיף 6.4 נקבע כי "חישוב אומדן חלקו של הדייר ודמי הניהול החלים עליו יעשה אחת לשנה או כל פרק זמן אחר עליו תחליט חברת הניהול. החישוב יעשה על בסיס ההוצאות שהוצאו בפועל וכן על בסיס אומדן ההוצאות הצפויות". בסעיף 6.6 נקבע כי דמי הניהול ישולמו מדי רבעון מראש לפי האומדן הנ"ל בהתאם לדרישה בכתב של חברת הניהול שתישלח לדייר. בסעיף 6.7 ישנה הוראה לעניין עריכת דו"ח כספי שנתי שיימסר לדייר ושלפיו יבוצע התחשיב הסופי של דמי הניהול. אף על פי כן, התובעות לא הציגו לבית המשפט את הדוחות הכספיים לשנת 2012 ואף לא תחשיב כלשהו של ההוצאות ושל אומדן דמי הניהול לשנת 2013.

22.
לפיכך, התובעות לא הרימו את הנטל המוטל עליהן כדי לבסס את סכום דמי הניהול שעל הנתבעת לשלם בגין התקופה הרלוונטית, ולכן התביעה לתשלום דמי ניהול נדחית.

סכומים נוספים שנתבעו

23.
בסעיפים 13(ג), 13(ד) ו- 15(ב) לכתב התביעה נתבעו הסכומים הבאים: (1) עמלת החזר מס"ב מינואר 2013 בסך של 19.2 ₪; (2) עמלת החזר מס"ב מאפריל 2013 בסך של 19.2 ₪; ו- (3) עמלת החזר חיוב מיום 6.3.13 וביטול חיוב רבעון 4-6.2013 בסך של 18.95 ₪. בכתב ההגנה ישנה הכחשה כללית בלבד של האמור בסעיף 13 לכתב התביעה, ללא כל התייחסות פרטנית לאמור בסעיפים 13(ג) ו -13(ד) ולסכומים שנתבעו שם בגין עמלות. כמו-כן אין בכתב ההגנה הכחשה של האמור בסעיף 15(ב) לכתב התביעה. בסעיף 7.4 להסכם השכירות נקבע כי להבטחת תשלום דמי השכירות, הנתבעת תמסור לתובעות המחאות דחויות עבור כל תקופת השכירות, כל אחת בגין דמי שכירות לשלושה חודשים, ואין חולק כי התשלומים בגין הרבעון הראשון והשני של שנת 2013 לא נפרעו. המצהירה מטעם התובעות, הגב' לין כהן, כלל לא נחקרה על הצהרתה בדבר תשלום עמלות אלה. לפיכך, ובהעדר הכחשה פרטנית כלשהי בכתב ההגנה של הטענות בעניין העמלות, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעות את הסכומים שנתבעו בגין עמלות - סך כולל של 57.35 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.


24.
בסעיף 15(א) לכתב התביעה נתבע סך של 351 ₪ בגין עישון במקום אסור. מהחשבונית שצורפה בנספח ד' לכתב התביעה עולה כי מדובר בקנס שהטילה חברת הניהול על הנתבעת ביום 19.12.12. בחשבונית לא צוינו פרטי האירוע שבגינו ניתן הקנס. בסעיף 12.6 להסכם השכירות נקבע כי "השוכר יישא בתשלום כל הקנסות שיוטלו על-ידי הרשויות, אם יוטלו, בגין הפרתו את הוראות התקנון ו/או הפרת כל דין...", אולם במקרה דנן לא מדובר בקנס שהטילה רשות כלשהי אלא בקנס של חברת הניהול. הגב' לין כהן העידה כי דאגה להזמין פקח עירוני שהגיע לעו"ד אלשטיין ונתן לו אזהרה בעניין העישון (עמ' 9 ש' 29-28), אך לא הוצגו ראיות כלשהן לביסוס טענה זו, ומכל מקום, אין חולק כי הקנס הוטל על-ידי חברת הניהול ולא על-ידי הרשות המקומית. בחקירתה הנגדית של הגב' כהן נטען לראשונה כי התקנון מסמיך את חברת הניהול להטיל על השוכר קנס בגין עישון בשטח המושכר, אך מעיון בתקנון שצורף בנספח ו' להסכם השכירות עולה כי אין בו כל הוראה המסמיכה את המשכירות או את חברת הניהול להטיל קנסות, אלא רק נקבע כי הן רשאיות לגרום להסרת מטרדים, לרבות מטרדי ריח (ראו סעיף 1.ד. לתקנון). לפיכך, ובהעדר הוראה מפורשת בהסכם השכירות או בתקנון המסמיכה את התובעות או את חברת הניהול להטיל על הנתבעת קנס בגין עישון במקום אסור, התביעה על סך 351 ₪ נדחית.


25.
בסעיף 15(ג) לכתב התביעה נתבע סך של 1,373.52 ₪ בגין שימוש במיזוג אוויר. כל שצורף לכתב התביעה לביסוס תביעה זו הוא כרטסת הנה"ח של התובעות שבה מפורטים החיובים הבאים: חיוב על סך 1,166.43 ₪ עבור שימוש במיזוג אוויר בינואר 2013 ושלושה חיובים נוספים על סך 69.03 ₪ כל אחד עבור שימוש במיזוג אוויר בחודשים פברואר עד אפריל 2013. בנספח א' להסכם השכירות נקבע כי דמי הניהול אינם כוללים את עלויות מיזוג האוויר אשר "ישולמו על-ידי השוכר על פי מונה מיזוג שיותקן במושכר על-ידי המשכירה, בנוסף למונה צריכת החשמל...". לא פורט בכתב התביעה או בתצהירה של הגב' לין כהן מטעם התובעות מה היו נתוני מונה המיזוג בתקופה הרלוונטית, ואף לא הוצגה אסמכתה כלשהי לביסוס נתונים אלה. בכתב ההגנה נטען כי שירותי מיזוג האוויר הופסקו ביום 10.1.13. הגב' לין כהן לא ציינה בתצהירה אם ומתי הופסקו שירותי המיזוג, ובחקירתה הנגדית אישרה כי איש אחזקה מטעם התובעות ניתק את המזגן במושכר "באזור החורף" (עמ' 12 ש' 18-16). כמו-כן אישרה הגב' כהן כי לא צירפה לתצהירה ואין בידיה כל מסמך בנושא מיזוג האוויר (עמ' 9 ש' 6-5). לא נסתר, אם כן, כי המזגן ששימש את המושכר נותק ביום 10.1.13, והתובעות לא הציגו לבית המשפט ראיות כלשהן כדי לבסס את עלות השימוש במזגן בתקופה שבין 1.1.13 ל- 10.1.13. על כן, התביעה לתשלום סך של 1,373.52 ₪ בגין שימוש במיזוג אוויר נדחית.

26.
בסעיף 24 לכתב התביעה נתבע סך של 14,750 ₪ (כולל מע"מ) בגין "נזקים שהותירה הנתבעת במושכר ועלות תיקונם". אין בכתב התביעה או בתצהירה של הגב' לין כהן תיאור של הנזקים שלטענת התובעות הותירה הנתבעת במושכר, לא הוגשה חוות דעת בעניין מצבו הפיזי של המושכר לאחר הפינוי ואף לא צורפו תמונות כלשהן. כל שצורף לכתב התביעה הוא הודעת דוא"ל ובה הצעה לביצוע תיקוני שפכטל, החלקת קיר וצביעה בעלות של 12,500 ₪ + מע"מ. לא נטען כי בוצעו במושכר עבודות כלשהן בפועל ולא צורפה חשבונית או קבלה. בכתב ההגנה המשמש גם תצהיר עדות ראשית של עו"ד אלשטיין הוכחש כי נגרם למושכר נזק כלשהו, ונטען כי עורך הדין פעל כנדרש בסעיף 19.1 להסכם, והחזיר את המושכר "כפי שקיבל אותו מהמשכירה או במצבו לאחר השלמת עבודות השוכר, למעט בלאי סביר וצבוע מחדש בצבע או בגוון המקורי...". עו"ד אלשטיין לא נחקר בדיון ההוכחות על הצהרתו זו. לפיכך, ובהעדר תיאור של הנזקים הנטענים במושכר ותמונות של המושכר לאחר הפינוי, התובעות לא הרימו את הנטל המוטל עליהן לביסוס התביעה על סך 14,750 ₪ בגין נזקים למושכר, ולכן גם תביעה זו נדחית.




פיצוי מוסכם

27.
בסעיפים 21-18 לכתב התביעה נטען כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית שלא תוקנה לאחר התראה בכתב, ולכן לפי הוראות ההסכם, התובעות זכאיות לפיצוי מוסכם מראש בסך של 64,735.2 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית השווים לסך של 76,388 ₪.

28.
בסעיף 25.4 להסכם השכירות נקבע כדלקמן:

"הופר ההסכם בהפרה יסודית שלא תוקנה לאחר התראה בכתב, יחולו בנוסף לכל הוראה אחרת בהסכם זה... גם ההוראות הבאות:
...
25.4.4 השוכר ישלם למשכירה פיצוי קבוע ומוסכם מראש, בשיעור של דמי השכירות שהיו מגיעים מהשוכר למשכירה לפי הסכם זה בגין החודש שקדם להפרה מוכפל בשש וזאת ללא צורך בהוכחת נזק. הצדדים מצהירים כי קבעו את הפיצוי הנ"ל לאחר הערכת גובה הנזק שעלול להיגרם למשכירה כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי השוכר וביטולו".

29.
אין חולק כי הנתבעת חדלה לשלם את דמי השכירות החל מינואר 2013. סעיף 7 להסכם השכירות מתייחס להתחייבותה של הנתבעת לתשלום דמי השכירות, ובסעיף 7.2 נקבע כי דמי השכירות ישולמו כל רבעון מראש. בסעיף 7.8 נקבע כי "הוראות סעיף 7 זה הן הוראות יסודיות ועיקריות בהסכם זה, והפרתן מהווה הפרה יסודית של ההסכם".

30.
בסעיף 25.5.5 להסכם השכירות נקבע לאמור:

"איחור העולה על 7 (שבעה) ימי עסקים, בתשלום כל שהוא שעל השוכר לשלם למשכירה ו/או לחברת הניהול על פי הסכם זה יחשב כהפרה יסודית של הסכם זה המקנה למשכירה את כל הסעדים המוקנים לה לפי הסכם זה ועל פי כל דין בקשר להפרה יסודית של ההסכם".

31.
עו"ד אלשטיין לא הכחיש בחקירתו הנגדית כי הגב' לין כהן מסרה לו התראות בכתב על הפרת הסכם השכירות, והוא לא השיב עליהן בכתב, אלא שוחח עם הגב' כהן בעל-פה בלבד

(עמ' 18 ש' 29-25)
. כמו-כן אין חולק כי ההפרה לא תוקנה ודמי השכירות בגין חודש ינואר 2013 ואילך טרם שולמו, אף שהמושכר פונה רק ביום 12.5.13.

32.
מכאן שיש לקבל את טענת התובעות כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית אשר לא תוקנה לאחר התראה בכתב, ולכן לפי סעיף 25.4.4 להסכם השכירות על הנתבעת לשלם לתובעות את הפיצוי שהוסכם מראש ללא הוכחת נזק.

33.
בכתב ההגנה נטען כי התובעות הן אלו שהפרו את הסכם השכירות הפרה יסודית, ולכן הנתבעת היא זו שזכאית לפיצוי או לדמי נזק ולא התובעות. בהקשר זה נטען כי התובעות התעלמו מהוראות הסכם השכירות, ובפרט מסעיף 23.12 להסכם, ניתקו את אספקת המים למושכר, הפסיקו את שירותי מיזוג האוויר וחסמו את החניון. עוד נטען כי התובעות סירבו לתת לנתבעת חשבונית מס כדין בגין תשלום שבוצע ביום 10.1.3.

34.
סעיף 25.4.4 להסכם השכירות מתייחס אך ורק להתחייבותו של השוכר לשלם למשכירה פיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית, ואין בו התחייבות כלשהי של המשכירה לשלם פיצוי מוסכם לשוכר. הנתבעת לא העלתה טענת קיזוז מפורטת כלשהי וודאי שלא הוכיחה מהם סכומי הנזק שנגרמו לה, אם בכלל, כתוצאה מההפרה הנטענת של ההסכם על-ידי התובעות. כמו-כן וכפי שיפורט להלן, לא הוכח כי התובעות הפרו את הסכם השכירות ולא הוכח כי נמסרה לתובעות התראה כלשהי בכתב על הפרת ההסכם.

35.
אין בכתב ההגנה טענה שלפיה התובעות לא ערכו למושכר ביטוח כנדרש בהסכם השכירות. כל שנטען הוא כי היה על התובעות לערוך ביטוח הכולל בין היתר כיסוי למקרה של אי תשלום דמי שכירות מכל סיבה שהיא לרבות חדלות פירעון של השוכר, ואם לא עשו זאת, הרי שהפרו את הוראות סעיף 23.12 להסכם השכירות. כפי שנקבע לעיל, דינה של טענה זו להידחות. מעדותה של הגב' לין כהן עלה כי התובעות ערכו פוליסת ביטוח למושכר באמצעות יועצי ביטוח מטעמן (עמ' 14 ש' 22-19), ואילו עו"ד אלשטיין לא טרח להמציא לתובעות נספח ביטוחי חתום כנדרש בהסכם השכירות (ראו סעיף 11 לתצהירה של הגב' כהן). לא נטען וודאי שלא הוכח כי הנתבעת התריאה בפני
התובעות על הפרה כלשהי של התחייבותן בעניין הביטוח. כך גם לא הוכח כי נגרם לנתבעת נזק כלשהו כתוצאה מההפרה הנטענת, כשכאמור, אין לקבל את הטענה כי ביטוח המושכר היה אמור לכסות כל מקרה של אי תשלום דמי שכירות או דמי ניהול.

36.
אשר לטענה כי התובעות הפרו את הסכם השכירות בעת שניתקו את אספקת המים מים, הפסיקו את שירותי מיזוג האוויר ומנעו את השימוש בחניה, יש להידרש בעניין זה להוראות סעיף 25.4 להסכם השכירות שבו נקבע כדלקמן:

"הופר ההסכם בהפרה יסודית שלא תוקנה לאחר התראה בכתב, יחולו בנוסף לכל הוראה אחרת בהסכם זה... גם ההוראות הבאות:

25.4.2
המשכירה תהיה רשאית לנתק את המושכר מזרם החשמל, מאספקת המים, מרשת התקשורת וכן מכל שירות או מערכת אחרת אליה מחובר המושכר ו/או פועל המושכר.

25.4.3
המשכירה תהיה רשאית למנוע מהשוכר או מי מטעמו כניסה למושכר, ולפרויקט על כל חלקיו לרבות לחניונים ולשטחים הציבוריים.."

בסעיף 9.1 להסכם הניהול נקבע לאמור:

"מבלי לגרוע מהאמור בהסכם השכירות, בכל מקרה שבו יפגר הדייר בתשלום כלשהו המגיע או שיגיע ממנו לחברת הניהול לפי הסכם זה, תהיה חברת הניהול רשאית... לנקוט באחד או יותר מהצעדים הבאים:

...
9.1.3

להפסיק בשלמות, או בחלקים, את מתן שירותי הניהול לדייר".

אין חולק כי הנתבעת לא שילמה דמי שכירות או דמי ניהול בגין התקופה שמינואר 2013 ואילך. מכתב ההגנה ומעדותו של עו"ד אלשטיין עלה כי חברת הניהול חדלה לספק לנתבעת שירותים שונים רק החל מיום 10.1.13 (תחילת עמ' 18). מכאן שהתובעות וחברת הניהול היו רשאיות להפסיק את השירותים לנתבעת בעקבות אי תשלום דמי השכירות ודמי הניהול, ואין בכך הפרה של הסכם השכירות. כמו-כן יש לדחות את הטענה כי התובעות פעלו שלא בתום לב כשהפסיקו את השירותים אף שידעו כי עו"ד אלשטיין סובל ממחלת לב. אם עורך הדין אכן נקלע למצב של חדלות פירעון ולא היה ביכולתו לשלם את דמי השכירות ואת דמי הניהול, היה עליו לפנות את המושכר מידית, ומשלא עשה זאת אין לו להלין על התובעות או על חברת הניהול.

37.
בסעיף 12 לכתב ההגנה נטען כי ביום 10.1.13 גבו התובעות דמי ניהול בסך של 7,691.04 ₪ אך
סירבו בריש גלי לתת לנתבעת חשבונית מס כדין. בחקירתו הנגדית העיד עו"ד אלשטיין לראשונה כי התשלום מיום 10.1.13 היה בגין דמי הניהול לחודשים נובמבר ודצמבר 2012 וכי קיבל את החשבונית רק כעבור כמה חודשים (עמ' 17 ש' 4 ועמ' 18 ש' 19-18). לא הוצגו ראיות כלשהן לביסוס טענה זו, כגון אישור על ביצוע התשלום או פנייה בכתב לתובעות בדרישה להוצאת חשבונית ולהעברתה לנתבעת. על כל פנים, אין בכתב ההגנה טענת קיזוז מפורטת כלשהי בעניין הנזק שנגרם לנתבעת, אם בכלל, כתוצאה מהאיחור הנטען במסירת החשבונית.

38.
לאור כל האמור לעיל, לא הוכח כי התובעות הפרו את הסכם השכירות וגרמו לנתבעת נזקים כלשהם, ומנגד, הוכח כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית שלא תוקנה בעקבות התראה בכתב, ולכן לפי הוראות הסכם השכירות על הנתבעת לשלם לתובעות פיצוי מוסכם.


39.
בסעיף 25.4.4 להסכם השכירות נקבע כי

סכום הפיצוי המוסכם יעמוד על דמי השכירות בגין החודש שקדם להפרה מוכפל בשש. לטענת התובעות, הנתבעת הפרה את הסכם השכירות עוד בחודש אוקטובר 2012, ולכל המאוחר, ההסכם הופר בינואר 2013 עת חדלה הנתבעת לשלם דמי שכירות. לפי נספח א' להסכם השכירות, דמי השכירות לחודש ספטמבר 2012 זהים לאלה של חודש דצמבר 2012 ועומדים על סך של 10,656 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה כהגדרתם בסעיף 2.1 להסכם השכירות. לא נסתרה טענת התובעות כי סכום זה שווה ל- 10,789.2 ₪ (כעולה מהתחשיב בכרטסת של הנתבעת שצורפה בנספח ג' לכתב התביעה), ולאחר הכפלתו בשש וצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד למועד הגשת התביעה עומד הסכום הכולל על 76,388 ₪.

40.
בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 נקבע לאמור:

"הסכימו

הצדדים

מראש

על

שיעור

פיצויים (להלן
-
פיצויים

מוסכמים)

יהיו הפיצויים

כמוסכם,

ללא

הוכחת

נזק;

אולם

רשאי

בית

המשפט

להפחיתם

אם

מצא

שהפיצויים

נקבעו

ללא

כל

יחס

סביר

לנזק

שניתן

היה

לראותו

מראש

בעת

כריתת

החוזה

כתוצאה

מסתברת

של

ההפרה".

41.
בסעיף 25.5.4 להסכם השכירות הנ"ל הצהירו הצדדים כי קבעו את הפיצוי המוסכם "לאחר הערכת גובה הנזק שעלול להיגרם למשכירה כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי השוכר וביטולו

". אין בכתב ההגנה כל התייחסות להצהרה זו, ואין בקשה להפחתת הפיצוי המוסכם. כפי שנקבע בפסיקה, בהעדר בקשה להפחתת הפיצוי המוסכם ובהעדר ראיות בנדון, אין מקום להתערב בסכום הפיצוי שנקבע בהסכם בין הצדדים (ראו לענין זה בין היתר ע"א 476/82 "תדהר" נגריה קואופרטיבית בע"מ (בפירוק) נ' צבי מרקוביץ, לט (2) 813 בעמ' 820 והפסיקה שם).

42.
במאמר מוסגר יצוין כי אינני מוצא שבמקרה דנן הפיצוי המוסכם נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. בנסיבות ההפרה הקונקרטית שבפני
נו, הצדדים היו יכולים לצפות שהתובעת תיאלץ לנקוט בהליכים משפטיים לפינוי הנתבעת מהמושכר, למצוא שוכר חלופי, לנהל עמו מו"מ לגבי תנאי השכירות ולהכין את המושכר לקראת אכלוסו מחדש. הנתבעת לא הציגה ראיות כלשהן בעניין פרק הזמן שאפשר היה לצפות שיידרש למציאת שוכר אחר ואף לא הציגה בעניין ההוצאות שאפשר היה לצפות כי התובעות יאלצו לשלם לצורך איתור שוכר והתקשרות בהסכם שכירות חדש. לפיכך, לא הוכח ולו לכאורה כי פיצוי בסכום השווה לשישה חודשי שכירות נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה (לעניין בחינת סבירות הפיצוי המוסכם לאור ההפרה הקונקרטית ראו ע"א 4481/90 ישראל אהרון נ' ג' פרץ מ. גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, מז(3) 427).

43.
לפיכך, התביעה לתשלום הפיצוי המוסכם מתקבלת במלואה, כך שעל הנתבעת לשלם לתובעות סך כולל של

76,388 ₪
בגין הפיצוי המוסכם כהגדרתו בהסכם השכירות, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

סיכום

44.

התביעה מתקבלת בחלקה.

45.
הנתבעת תשלם לתובעות את הסכומים שלהלן:

45.1.
בגין דמי שכירות לתקופה שבין 1.1.13 ל- 31.3.13
- סך של 32,832 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה כהגדרתם בסעיף 2.2 להסכם השכירות בתוספת מע"מ.
45.2.
בגין דמי שכירות לתקופה שבין 1.4.13 ל- 12.5.13 - סך של 15,180.38 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה כהגדרתם בסעיף 2.2 להסכם השכירות בתוספת מע"מ.
45.3.
בגין דמי חניה לתקופה שבין 1.1.13 ל- 10.1.13 - סך של 387 ₪ בלבד בצירוף הפרשי הצמדה כהגדרתם בסעיף 2.2 להסכם השכירות בתוספת מע"מ.
45.4.
בגין עמלות ששולמו עקב החזרת חיובים - סך כולל של 57.35 ₪.
45.5.
בגין פיצוי מוסכם – סך של 76,388 ₪.

46.
כל הסכומים הנ"ל ישולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

47.
כמו-כן תשלם הנתבעת לתובעות סך של 3,000 ₪ בגין הוצאות משפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל וסך של 13,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.




48.
הצדדים רשאים להגיש פסיקתה לחתימה.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ט תמוז תשע"ה, 16 יולי 2015, בהעדר הצדדים.
















א בית משפט שלום 10911-08/13 אלתירא נכסים (1979) בע"מ, לגובה נכסים בע"מ, לינטל נכסים בע"מ ואח' נ' חברת עו"ד אלשטיין בר-תנחום יצחק (פורסם ב-ֽ 16/07/2015)