פסקי דין על פרופ' גבריאל מוקד | פסקי דין על עזבון המנוח ישראל כהן ז"ל | פסקי דין על זהבה (אורטה) כהן | פסקי דין על רחל קדם | פסקי דין על רודי כהן | פסקי דין על רשם המקרקעין |

11224/99 הפ     09/04/2002




הפ 11224/99 פרופ' גבריאל מוקד נ' עזבון המנוח ישראל כהן ז"ל, זהבה (אורטה) כהן, רחל קדם, רודי כהן, רשם המקרקעין




1
בתי המשפט
הפ 011224/99
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
09/04/2002
תאריך:
כב' השופטת גדות שרה

בפני
:

פרופ' גבריאל מוקד

בעניין:
מבקש
אוריאל גניהר

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
משיב פורמלי
1. עזבון המנוח ישראל כהן ז"ל

2. זהבה (אורטה) כהן

3. רחל קדם

4. רודי כהן

ע"י ב"כ עו"ד רוטנשטרייך -גיצלטר

5. רשם המקרקעין
המשיבים
פסק דין
1. זוהי תובענה אשר הוגשה על דרך של המרצת פתיחה בה עתרו המבקשים למתן סעדים הצהרתיים וסעדים נלווים.

2. העובדות:
א. המבקש הוא הבעלים בחלקים בלתי מסויימים (75%) בבניין הידוע כחלקה 126 גוש 7078, ברח' דיזינגוף 169, ת"א (להלן: "הבניין").

בחלקו הדרומי של הבניין מצויה חנות בשטח של כ- 12 מ"ר וחצר מקורה הצמודה לה בשטח של כ- 18 מ"ר (להלן: "החנות").

החנות שימשה ומשמשת כחנות פרחים.
ב. המנוח ישראל כהן ז"ל החזיק בחנות כדייר מוגן.
משיבה מס' 2 היא אלמנתו ומשיבים 3 ו- 4 הם ילדיו.

ג. ביום 8.1.86 נעשה הסכם בין המבקש לבין המשיבים (להלן: "ההסכם").
על פי ההסכם ביקש המבקש למכור למשיבים את החנות, מיד לכשיהיה במעמד משפטי המאפשר את מכירת החנות למשיבים, בהאמינו כי תוך 10 שנים מיום חתימת ההסכם יהיה ביכולתו לעשות כן.
בסעיף 11 להסכם נקבע כי אם לא יעביר המבקש את הזכויות בחנות למשיבים עד לתקופה של 10 שנים מיום חתימת ההסכם, יפעלו הצדדים כמפורט באותו סעיף, ובין היתר, יעבירו המשיבים את זכויותיהם בדמי מפתח לדייר אחר תוך השבת סכומים שקיבל המבקש, הכל כמפורט באותו סעיף.

ד. המבקש לא הצליח לייחד את החנות על שמו באופן שיהא לו מעמד משפטי המאפשר את מכירת החנות למשיבים תוך 10 שנים מיום חתימת ההסכם.
במקביל, בשנת 1995, מספר חודשים לפני תום התקופה, פעלה משיבה 3 לרישום הערת אזהרה על זכויות המבקש בבניין (כמפורט בסעיף 18 להסכם).

ה. ב- 1.8.99 הגיע המבקש להסכם פשרה שקיבל תוקף של פס"ד בת.א. 38706/93 של בית משפט השלום בת"א, לפיו יפורק השיתוף בין בעלי הזכויות בבניין, כמפורט בהסכם ובפסק הדין שצורפו כנספח ג' לתובענה.
על פי הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פס"ד הוסכם כי החנות תהא בבעלותם של מר יוסף משה ברנדס, ידידה כהן וחנינה ברנדס, חלק מהשותפים בבניין (נתבעים 4-6 בת.א. 38706/93).

ו. לאור האמור לעיל ועל בסיס ההסכם עם המשיבים הגיש המבקש, ביום 6.10.99, את התובענה הנוכחית, בה עתר לסעדים כדלקמן:

(1) להצהיר כי פג תוקפה של האופציה שנתן המבקש למשיבים 1-4 לרכישת הבעלות בחנות ואין עוד להתחייבות זו כל נפקות;

(2) להצהיר כי בטלה ומבוטלת הערת האזהרה אשר נרשמה לזכות המשיבה 3 בפנקסי המקרקעין ביום 7.8.95 לפי שטר 31796/95 על בעלות המבקש בבניין.

(3) להצהיר כי על המשיבים, או מי מהם, אשר יש להם זכויות דיירות מוגנת בחנות, להעביר זכויותיהם לדייר אחר כאמור בסעיף 11 להסכם.

(4) למנות את ב"כ המבקש ככונסי נכסים על זכויות המשיבים בחנות לשם ביצוע העברת הזכויות כאמור בהסכם ולהורות למשיב 5 על מחיקת הערת האזהרה.

ז. המשיבים מתנגדים לתובענה ולסעדים המתבקשים ו

פסק דין
זה דן
במחלוקות אלה אשר בין הצדדים.

3. המחלוקת המרכזית בין הצדדים מתייחסת למשמעותו של ההסכם היינו, האם מדובר במתן אופציה מותנית לרכישת החנות למשך 10 שנים, אם וכאשר זו תיוחד לבעלותו של המבקש, כפי שטוען המבקש, או שמא מדובר בהסכם למכירת החנות והעברת הבעלות בה למשיבים ובהיעדר אפשרות לעשות כן - העברת חלקים בלתי מסויימים ברכוש (6%) למשיבים, כפי שטוענים המשיבים.

4. א. על מנת להבהיר את המחלוקות בין הצדדים ולצורך הכרעה בהן יש לבדוק באופן יסודי את ההסכם.

במבוא להסכם הצהיר המבקש כי הוא הבעלים של 27/36 חלקים
(75%) בבניין, כאשר המנוח החזיק באותה עת בחנות כדייר מוגן.
בהמשך המבוא מצהיר המבקש כי ברצונו למכור למשיבים את החנות אולם נבצר ממנו לבצע את מכירת החנות במועד עריכת ההסכם.
עוד מצהיר המבקש בהמשך המבוא להסכם על רצונו להבטיח לכל המשיבים את זכות הרכישה של החנות וכן זכויות נוספות שירחיבו את מעמדם כדיירים מוגנים ובעלי זכויות יתר, כאשר הצדדים מבקשים להסדיר ביניהם את קבלת זכויות היתר וזכות רכישת החנות בכפוף לתשלום מתאים ומוסכם.

המבוא להסכם מבהיר היטב, ללא כל ספק, כי המבקש הצהיר, וידעו זאת המשיבים, כי הוא הבעלים של 75% בבניין, כי ברצונו למכור את החנות למשיבים וכי נבצר ממנו במועד עריכת ההסכם למכור את החנות.
עוד הצהיר המבקש וידעו זאת המשיבים כי ההסכם נערך כדי להבטיח למשיבים את זכות רכישת החנות וכדי להרחיב את מעמדם כדיירים מוגנים ובעלי זכויות יתר, הכל בכפוף לתשלום מתאים ומוסכם.

ב. בסעיף 2 להסכם מצהיר המבקש כי אין כל מניעה חוקית או אחרת להתקשרותו בהסכם ולמילוי כל התחייבויותיו על פיו ובסעיף 3 מצהיר המבקש כי מר ישראל כהן, מיחידי המשיבים, מחזיק בחנות כדייר מוגן כמשמעותו בחוק הגנת הדייר נוסח משולב, תשל"ב-1972.

5. סעיף 4 להסכם שהוא סעיף חשוב ומהותי במחלוקת שבין הצדדים קובע כדלקמן:
"4. מוסכם בזאת על הצדדים כי הזכות שמבקשים מקבלי הזכויות לרכוש מעת מעביר הזכות, הינה בעלות ב- 6% מכלל הנכס, דהיינו, 6/100 מתוך 75/100 חלקים בנכס השייכים למוכר ומתוך כוונה כי רכישת זכויות זו תיוחד לחנות."

סעיפים 5,6,7,8 להסכם קובעים כדלקמן:
"5. ידוע לצדדים כי בהיות וברצון מעביר הזכויות לייחד לעצמו חלקים בנכס, באופן שיירשם בלשכת רשם המקרעין כבעלים של יחידות מסויימות בנכס ובכללן החנות.
6. וידוע לצדדים כי עד לייחוד חלקים בנכס למעביר הזכויות אין הוא יכול להעביר בנכס לאחרים, אלא חלקים בלתי מסויימים.
7. בהיות ומעביר הזכויות מאמין כי בתוך 10 שנים מיום חתימת הסכם זה יהיה ביכולתו המעמד המשפטי המאפשר ייחוד דירות בנכס וייחוד החנות למקבלי הזכויות בתמורה ובתנאים כפי שיסוכמו להלן.
8. מעביר הזכויות נותן בידי מקבלי הזכויות אופציה בלעדית ושאינה ניתנת לביטול, לרכוש ממנו את החנות מיד לכשיהיה במעמד המשפטי המאפשר מכירת החנות למקבלי הזכויות וייחוד חלקם בחנות בדרך של רישום אצל רשם המקרקעין
בדבר בעלותם בחנות."

המבקש טוען כי סעיף 4 להסכם הינו התייחסות לחלקה היחסי של החנות מכלל רכושו של המבקש.
המשיבים טוענים כי סעיף זה היא אלטרנטיבה למכירת החנות, היינו, אם לא ניתן יהיה למכור את החנות במועד שנקבע בהסכם כי אז התחייב המבקש, על פי סעיף 4 להסכם, למכור למבקשים חלק בלתי מסויים מרכושו בשיעור של 6% מכלל הנכס, היינו, 6% מ- 75% של הנכס השייכים למבקש.

דעתי היא כדעת המבקשים.

עיון במבוא להסכם ובסעיפים 1-3 מעיד כי המבקש ביקש למכור למשיבים את החנות.
גם בסעיפים 5,7,8,9,10 ו- 11 נזכרת מכירת החנות ולא נזכרת כל אפשרות אחרת של מכירת חלקים בלתי מסויימים בנכס אשר בידי המבקש.

קריאה של ההסכם על כל סעיפיו, תוך בחינת מבנה ההסכם והגיונו הפנימי מביאה למסקנה כי סעיף 4 להסכם הוא אכן קביעה והסבר של חלקה של החנות ביחס לכלל רכושו של המבקש, היינו, החנות מהווה 6% מכלל רכושו של המבקש, היינו 6% מ- 75% של הנכס.
בעניין זה אני מקבלת את עדות המבקש, בעמ' 10 לפרוטוקול הישיבה מיום 1.2.01 שם העיד המבקש כי "אם היתה מתבצעת האופציה, לצורך רישום בנין משותף, תשלומי ועד וכו', הם ישתתפו ב- 6%."

ובהמשך:
"אם תתממש האופציה בכמה יחשבו חלק של יחידה עשינו חישוב של 6%."

עוד חשוב לציין כי סעיף 4 להסכם קובע במפורש כי הזכות שהצדדים מבקשים לרכוש היא בעלות של 6% מכלל הנכס "ומתוך כוונה כי רכישת זכויות זו תיוחד לחנות".

לאור האמור לעיל הגעתי למסקנה כי סעיף 4 איננו מהווה אלטרנטיבה נוספת לפיה קיבלו המשיבים זכות לרכוש חלקים בלתי מסויימים בנכס המבקש (6%), בנוסף לאלטרנטיבה הראשונה של רכישת החנות.

6. סעיף 9 להסכם מדבר על גובה התמורה לרכישת החנות וסעיף 10 להסכם מדבר על הזכויות שמקבלים המשיבים עד להעברת הבעלות בחנות מהמבקש למשיבים.
עיון בסעיף 10 להסכם מעיד כי יש בו הרחבת מעמדם של המשיבים כדייר מוגן (כמופיע בעמ' 2 במבוא להסכם).

7. סעיף 11 להסכם גם הוא סלע מחלוקת מהותי בין הצדדים.
סעיף זה קובע כדלקמן:
"11. באם לא יעביר מעביר הזכויות למקבלי הזכויות את הבעלות בחנות כאמור בהסכם זה, עד לתקופה של 10 שנים מיום חתימת הסכם זה יפעלו הצדדים כדלקמן:

א. מקבלי הזכויות יעבירו את זכויותיהם בדמי מפתח לדייר אחר מסכום שלא יפחת מהערכת שמאי שיינתן לצורך העניין.

ב. מעביר הזכויות יחזיר למקבלי הזכויות את הכספים אשר קיבל מהם עד ליום ההחזר כמפורט בסעיף 10 להסכם.

ג. מעביר הזכויות יהיה רשאי להחזיר הסכומים האמורים בדרך של ויתור על סכום כזה מחלקו בדמי המפתח, כפוף כמובן לחובתו להשיב כל סכום במועד זה..."

על אף טענותיהם הרבות של המשיבים ועדויותיהם, כפי שיפורט בהמשך, סעיף זה הוא ברור, כוונתו ברורה ומשמעותו עולה היטב מההסכם כולו ומסעיף זה בפרט.
סעיף זה קובע במפורש ובאופן בהיר כי אם המבקש לא יעביר את הבעלות בחנות, כאמור בהסכם, תוך תקופה של 10 שנים מיום חתימת ההסכם, יעבירו המשיבים את זכויותיהם בדמי מפתח לדייר אחר והצדדים יערכו חישובים וקיזוזים כמפורט באותו סעיף.
משמעותו של ההסכם היא ברורה - למשיבים ניתנה אופציה בלעדית ושאיננה ניתנת לביטול לרכוש את החנות מהמבקש, כשיהיה המבקש במעמד משפטי המאפשר את מכירת החנות, היינו, מצב משפטי המאפשר את ייחוד החנות ומכירתה. (ראה סעיף 8 להסכם).
אופציה בלעדית זו ניתנה למשיבים למשך 10 שנים מיום חתימת ההסכם ומשלא יוחדה החנות למבקש ולא נמכרה למשיבים תוך התקופה הנקובה, הסתיימה האופציה לרכישת החנות ועל המשיבים להעביר את זכויותיהם בדמי מפתח לדייר אחר, תוך עריכת חישובים וקיזוזים כמפורט בסעיף 11 ו- 12 להסכם.

8. סעיף 15 להסכם קובע כי ההסכם הוא "פעולה בכיוון אשר יאפשר למקבלי הזכויות קבלת בעלות מלאה בחנות תוך תקופה של 10 שנים." (ההדגשה אינה במקור - ש.ג.). סעיף זה אכן מבטא היטב את כוונת הצדדים.
כוונת הצדדים היתה לפעול "בכיוון" שיאפשר למשיבים לרכוש את החנות תוך 10 שנים. משלא בוצע הדבר, לא קיימת עוד האופציה שניתנה למשיבים.

9. טוענים המשיבים, כפי שכבר פורט לעיל, כי כוונת ההסכם היתה כי אם לא ימכור המבקש את החנות למשיבים כמפורט בהסכם כי אז יחול סעיף 4 להסכם היינו, המבקש ימכור למשיבים חלק בלתי מסויים מרכושו (6%) כמפורט בסעיף 4 להסכם.

טענה זו ופירוש זה של ההסכם אין לקבלו.
פירוש זה איננו עולה ממילותיו של ההסכם, מרוחו של ההסכם וגם לא מצאתי נסיבות חיצוניות המעידות על כוונה שכזו למעט ניסיונם המאוחר של המשיבים לנסות ולקבל זכויות ברכוש של המבקש, בניגוד להסכם.
אני ערה לעדותם של המשיבים ולעדותו של עו"ד ארקין, אליה אתייחס בהמשך, אך אין בהם כדי לשכנעני בעמדתם של המשיבים.

המסקנות אליהן הגעתי בדבר פירוש ההסכם אינן מתבססות על מילה אחת כזו או אחרת אלא על ההסכם כולו, על ההיגיון הפנימי שבסעיפיו, על צורתו השוטפת ועל הסעיפים השונים התומכים אחד בשני.
גם אם לטענת המשיבים אין הגיון כלכלי בהסכם, יש בהסכם הגיון פנימי משלו ולטעמי אין גם לראות בו חוסר הגיון כלכלי שכן בהחלט ייתכן, כפי שהעיד המבקש, כי קצה נפשם של המשיבים במעמד של שוכר מוגן והם רצו לרכוש את החנות אם בבנין נשוא תיק זה או בבנין אחר.
ראה עדות המבקש בעמ' 4 לפרוטוקול, ישיבה מיום 1.2.01:
"נכון שאחת ממגמות החוזה היתה למכור את הזכויות בחנות למשפחת כהן איך שיתאפשר הדבר אבל הסכמתי לחתום על החוזה כי היו בו עוד אלמנטים. משפחת כהן אמרה לי שקצה נפשם במעמד שוכר מוגן והם רוצים לקנות חנות, אם בבנין הזה או בבנין אחר."

משום כך לא ניתן לשלול את ההגיון שעמד בבסיס ההסכם, ככל שהדבר נוגע למשיבים, לפיו אם יתברר כי לא ניתן לרכוש את החנות תוך 10 שנים, כי אז יבקשו הם לרכוש חנות אחרת בבנין אחר ולצורך כך יעזבו את החנות תמורת דמי מפתח.

ההסכם מבטא את הצהרתו של המבקש כבעל חלקים בלתי מסויימים בנכס (75%). ההסכם מבטא היטב את רצונו של המבקש למכור את החנות למשיבים, את רצונו של המבקש לייחד לעצמו חלקים בנכס באופן שירשם כבעלים של יחידות מסויימות בנכס ובכללן החנות.
ההסכם מבטא היטב את רצונו של המבקש למכור את החנות למשיבים, לאחר שתיוחד לו, וזאת תוך 10 שנים.
ההסכם מגדיר גם את חלקה של החנות מתוך כלל נכסי המבקש, היינו, 6%, שיוחדו לחנות.
ההסכם צפה אפשרות לפיה לא יצליח המבקש להעביר את הבעלות בחנות למשיבים תוך 10 שנים (סעיף 11 להסכם) וקבע כי במקרה כזה יעבירו המשיבים את זכויותיהם בדמי מפתח לדייר אחר, היינו הסתיימה האופציה שלהם לרכישת החנות.

10. רוב טענות המשיבים, הן בתצהירים והן בעדויות בביהמ"ש, עומדות בניגוד לסעיפים מפורשים בהסכם ומשום כך אין לקבלם.
ניתן להניח כי ב"כ המשיבים היה ער לכך ואולי משום כך הוא ניסה חזור ושוב לחקור את העדים על כוונותיהם לפני עריכת ההסכם, על אומד דעתם ועוד כאלה וכאלה שאלות, העומדות בניגוד גמור לאמור בהסכם.
על מנת לאפשר דיון שוטף וחקירות שוטפות של העדים החלטתי, בישיבה מיום 29.5.01 (עמ' 3 לפרוטוקול - פרוטוקול מוקלט שהוקלד) כדלקמן:

"רוב חקירתו של עו"ד גיצלטר גם בישיבה הקודמת היתה בשאלות שהם (צריך להיות - שהן - ש.ג.) כנגד הסכם בכתב. שאלות כאלה בדרך כלל אינן מותרות. יחד עם זאת, כדי לקצר סוף סוף את החקירה השאלות מותרות. אין לכך (צריך להיות "בכך" - ש.ג.) כדי להכיר (צריך להיות "להתיר" - ש.ג.) עדות כנגד מסמך, אין בכך כדי להורות על כיוונים בשאלות ובתשובות (?) ואין לכך אישור להרחבת הדין (צריך להיות "להרחבת חזית" - ש.ג.)."

לא מצאתי מקום להתייחס לכל פרטי העדויות בתצהירים ובחקירות המהווים עדות כנגד לשון מפורשת של ההסכם בכתב ורק אומר כי אין לקבל עדויות אלה.
ההסכם הוא ברור וטיעוני המשיבים ופירושם להסכם איננו מתיישב עם כלל סעיפי ההסכם.

צודק ב"כ המבקש, כאמור בסעיף 32 לסיכומיו, כי אם טענת המשיבים היתה נכונה וסעיף 4 להסכם מתייחס לאלטרנטיבה נוספת לרכישת 6% מחלקו של המבקש בנכס, אם לא ניתן היה למכור את החנות כחנות, כי אז צריך היה סעיף 4 להיכתב כדלקמן:

"באם לא יעביר מעביר הזכויות את הבעלות בחנות למקבלי הזכויות תוך 10 שנים מחתימת החוזה, ינהגו הצדדים כדלקמן:

א. מעביר הזכויות יעביר למקבלי הזכויות 6% מזכויות הבעלות הבלתי מסויימות בבנין.

ב. מקבלי הזכויות ישארו דיירים מוגנים בחנות ולא יפנו אותה כלל."

ההסכם אינו קובע כך.
ההסכם קובע באופן מפורש ובהיר כי אם לא יעביר המבקש את החנות למשיבים תוך 10 שנים, כי אז יחולו ההוראות כמפורט בסעיף 11 להסכם.

מקובלים עלי גם טיעוניו של ב"כ המבקש כמפורט בסעיף 3 לסיכומיו (ורק אלה המופיעים בציטוט להלן):
"... חלוקים הצדדים קוטבית בפרשנותו של החוזה. מדובר דווקא בחוזה מפורט ביותר המתייחס לכל הסיטואציות האפשריות, קיימות ועתידיות, וקובע זכויות וחובות הדדיים כמתחייב מהן. בנסיבות כאלה ניתן היה לצפות שהצדדים יניחו את החוזה על דוכן השופטים, יטענו את טענותיהם כמיטב ידענותם ושנינותם, וישאירו לבית המשפט הנכבד לעשות את מלאכתו עליה הוא אמון. אלא, וזאת מיטיב לדעת חברי המלומד, סופה הבלתי נמנע של דרך זו יהיה קבלת התובענה. לפיכך הכביר על בית המשפט ראיות, מרביתן בלתי קבילות... בעזרתן מנסה הוא לקעקע את האמור בחוזה, שנוסח - וזאת עלינו לזכור - דווקא ע"י עורך הדין של המשיבים."

כאמור, ניסיונותם של המשיבים להעיד על כוונותיהם בהסכם הם ניסיונות מאוחרים לשנות את ההסכם, נסיונות אשר אין להם בסיס ראייתי ראוי.
ראוי להזכיר, כפי שטוען ב"כ המבקש בסיכומיו, כי החוזה נוסח ע"י עו"ד ארקין שהיה עורך דינם של המשיבים.
מחומר הראיות עולה כי עו"ד ארקין לא נפגש עם המבקש לפני עריכת ההסכם ומשום כך ההסכם מבטא את הדברים שנמסרו לעו"ד ארקין ע"י המשיבים.
על כן אין לקבל את טענת המשיבים על כוונות ואומד דעת המשיבים העומדים בניגוד להסכם, מה גם שההסכם נוסח ע"י ב"כ המשיבים ויש לפרש את ההסכם כנגד מנסחו.

11. מטעם המשיבים העיד עו"ד ארקין שערך את ההסכם.
עו"ד ארקין העיד בחקירתו הראשית כי התבקש להכין הסכם לקניית הנכס כאשר "האופציה היתה בין קניית יחידה בבית משותף שזו אותה חנות, כשתיוחד יחידה כזאת, ולחילופין, קבענו שזה 6% במושע מכלל הנכס כי זה החשבון שהצדדים עשו, שווה החנות יחסית לכלל הבניין." (ראה עמ' 6 לפרוטוקול מיום 3.6.01).
בחקירה נגדית העיד עו"ד ארקין (עמ' 9 לפרוטוקול) כי לא היה בטחון שהמבקש יצליח לייחד את החנות על שמו ולכן היתה אופציה שאם לא יצליח לייחד את החנות אז יקבלו המשיבים 6% במושע מכלל נכסי המבקש.
כשנשאל עו"ד ארקין היכן נכתבה הוראה זו בהסכם הצביע על סעיף 4 להסכם.

אינני מקבלת את עדותו של עו"ד ארקין.
עו"ד ארקין העיד כי התיק בקשר לעסקה איננו בידיו וכנראה עקב מעבר של תיקים ישנים לארכיב התיק הלך לאיבוד במשרדו.
בעמ' 10 לפרוטוקול נשאל עו"ד ארקין כיצד הוא זוכר פרטים מלפני 15 שנה והאם נכון הוא כי את עדותו הוא שואב לאחר שקרא את ההסכם, שניתן לו ע"י המשיבים לאחרונה, וכך השיב:
"זה נכון. כאשר אני קורא אותו אני נזכר. אם היית שואל אותי לפני 5 שנים מה כתוב בו לא הייתי יכול לזכור כי אני לא זוכר אותו בלי לקרוא אותו. אני נזכר בנסיבות לאור קריאת החוזה והניסוח שלו."

באותו עמוד העיד עו"ד ארקין כי הוא זוכר את ההוראות שקיבל ממשיב מס' 3 להכנת ההסכם משום שמשיב מס' 3 היה לקוח שלו והוא מי שהורה לו מה לכתוב בחוזה.
עו"ד ארקין העיד, כאמור, כי זכר את הפרטים בחוזה רק לאחר ותוך קריאה בחוזה.
ספק גדול בעיני אם יכול היה עו"ד ארקין לזכור את הפרטים עליהם העיד לאחר כ- 15 שנים, את האופציות המדוייקות אותן ביקש משיב מס' 3 לכלול בהסכם כאשר אופציות אלה אינן מקבלות ביטוי בהסכם, כך לטעמי, וכאשר עו"ד ארקין מעיד כי אילו נשאל על ההסכם 5 שנים קודם מבלי שההסכם היה בפני
ו לא היה זוכר את הנסיבות.
יתירה מכך, וצר לי שעלי להיזקק לקביעה זו בהיות עו"ד ארקין עורך דין, אינני מקבלת את עדותו של עו"ד ארקין בנקודה זו.
גרסתו של עו"ד ארקין איננה מקובלת עלי, אין לה ביסוס בהסכם שערך הוא עצמו, סעיף 4 להסכם אינו מבטא את האופציה עליה העיד ולא ניתן הסבר מדוע אין לגרסה זו בסיס ותמיכה בהסכם.
גם לא נטענה טענה לפיה טעה עו"ד ארקין בניסוח ההסכם או התרשל ולשיטתי - עו"ד ארקין ביטא בהסכם את ההסכמות האמיתיות כפי שנמסרו לו ע"י משיב מס' 3.
12. לסיכום נושא זה של פירוש ההסכם - ההסכם על סעיפיו השונים הוא ברור, אומד דעתם של הצדדים משתמע היטב מהחוזה ומשום כך אין ולא היה מקום לפנות לפירוש החוזה מתוך הנסיבות.
גם ה"נסיבות" אותן ניסו המשיבים להעלות במהלך הדיון אין בהן כדי להוכיח על "אומד דעת" אחר של הצדדים עובר לעריכת ההסכם.
ייתכן והצדדים התחרטו בשלב מאוחר יותר על חלקים של ההסכם, אולם אין בעדויות ובראיות שהובאו, חלקן הגדול עדויות כנגד לשון מפורשת של ההסכם, כדי להצביע על נסיבות המעידות על אומד דעת אחר של הצדדים, עובר לחתימה על ההסכם, השונה מזה המופיע באופן ברור בהסכם.
עדות המשיבים ועדותו של עו"ד ארקין הן עדויות מאוחרות המנסות לשנות את שהסכימו הצדדים בהסכם.

13. המשיבים טוענים לחוסר תום לב מצד המבקש בקיום החוזה.
נטל ההוכחה להוכחת חוסר תום הלב בקיום החוזה נופלת על המשיבים והם לא עמדו בנטל זה.
המבקש העיד כי לאחר ההסכם ניסה להגיע להסכמה עם שאר שותפיו בעניין פירוק השיתוף ולאחר שהמו"מ נכשל, הגיש בשנת 1989 תביעה לפירוק שיתוף לבית משפט השלום בת"א שנמחקה. (ראה סעיף 6 לתצהיר המבקש ועמ' 7 לפרוטוקול מיום 1.2.01).
עדות זו לא נסתרה.
בשנת 1993 הגיש המבקש תובענה נוספת לפירוק שיתוף בת.א. 38706/93.
תובענה זו לא הסתיימה עד תום 10 שנים מיום חתימת ההסכם, היינו, עד 1996 והסתיימה בהסדר פשרה רק ב- 1999 (ראה נספח ג' לתובענה).

מהאמור לעיל עולה כי לאחר כריתת ההסכם עם המשיבים ניהל המבקש מו"מ עם שותפיו בבנין להביא לפירוק שיתוף, מו"מ שלא עלה יפה.
לאחר מכן, בשנת 1989, הגיש תביעה לפירוק שיתוף שנמחקה בשנת 1991 מאחר והמבקש לא הצליח לאתר שותף שלישי בבנין (ראה עמ' 8-9 לפרוטוקול מישיבת 1.2.01).
לאחר מכן ב- 1993 הגיש המבקש תביעה נוספת לפירוק שיתוף שהסתיימה רק בשנת 1999 בהסדר פשרה שקיבל תוקף של פס"ד.

מהאמור לעיל עולה כי המבקש פעל באופן סביר לצורך פירוק שיתוף בבנין וייחוד חלקים בבנין לזכותו,כפי שנזכר גם בסעיף 5 להסכם.

לא הוכח כי התנהגותו ופעולותיו של המבקש לפירוק שיתוף בבנין וייחוד חלקים בו לזכותו לקו בחוסר תום לב בתקופה מאז חתימת ההסכם ועד 10 שנים לאחר חתימתו, היינו, עד 1996.

אכן - בשנת 1999 הגיעו המבקש ושותפיו בבנין להסדר פשרה שקיבל תוקף של פס"ד שעל פיו החנות תהא שייכת לשותפים האחרים.
הסכם פשרה זה שקיבל תוקף של פס"ד נעשה כשלוש שנים לאחר תום התקופה בה אמור היה המבקש למכור את החנות למשיבים.
משום כך, הסכמתו של המבקש לוותר על החנות לשותפיו האחרים שלוש שנים לאחר תום האופציה שניתנה למשיבים בהסכם איננה יכולה לבסס התנהגות המעידה על חוסר תום לב בקיום חוזה.
אם רצו המשיבים לבסס את טענתם על חוסר תום לב בקיום ההסכם מטעם המבקש היה עליהם להוכיח כי התנהגות המבקש מאז חתימת ההסכם ב- 1986 ועד 1996, מועד תום האופציה, לקתה בחוסר תום לב.
טיעוניו של ב"כ המשיבים בפרק ו' לסיכומיו אין בהן כדי לסתור את העובדות העולות מעדות המבקש על פעולות שעשה, אין בהן כדי להוכיח חוסר תום לב בקיום החוזה בתקופה שבין 1986 לבין 1996.
המשיבים מצביעים על כך כי המבקש לא ציין את קיום ההסכם במסגרת התביעה לפירוק שיתוף שהגיש.
בהקשר זה יש להפנות לעמ' 11 לפרוטוקול הישיבה מיום 1.2.01, שם הצהירה עו"ד לב ארי כדלקמן:
"אני מצהירה שההסכם נשוא תיק זה לא נזכר בתביעה לפירוק הראשונה, נ/2, ואף לא בתביעת הפירוק השניה אבל אני רוצה להדגיש שבשתי ההצעות שהגשנו לשופט, בשתיהן ביקשנו לקבל את החנות."

גם הצהרה זו לא נסתרה ואילו לא היה בה ממש יכלו המשיבים לסתור אותן תוך הבאת תיק ביהמ"ש כראיה לתיק זה.
משום כך אינני רואה בהתנהגות המבקש, שלא ציין את קיום ההסכם במסגרת התביעות לפירוק שיתוף שהגיש, התנהגות חסרת תום לב שיש בה כדי לבסס את הגנת המשיבים.

בנוסף - אני מקבלת את טיעוני ב"כ המבקש בעניין זה כמפורט בסעיפים 17-15 לסיכומיו.

אשר על כן ולסיכום אני דוחה את טענת המשיבים לקיום ההסכם ע"י המבקש בחוסר תום לב.

14. המשיבים טוענים למצג שווא שהציג בפני
הם המבקש לפיו יוכל לעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם.
טענה זו היא מפתיעה לנוכח לשונו הברורה של ההסכם והצהרותיו של המבקש כמפורט בהסכם - ר' הצהרות המבקש במבוא להסכם, סעיף 6 להסכם וסעיף 7 לפיו מאמין המבקש כי יוכל לייחד את החנות אך אין הסעיף מצהיר על בטחון לייחוד החנות.
ראה גם סעיף 11 להסכם המדבר על אפשרות של אי ייחוד החנות ומכירתה למשיבים וכן סעיף 15 המדבר על "פעולה בכיוון" אשר יאפשר למקבלי הזכויות קבלת בעלות מלאה בחנות.
גם עו"ד ארקין, ב"כ של המשיבים, העיד בעמ' 9 לפרוטוקול מיום 3.6.01, כי לא היה בטחון מלא שהמבקש יצליח בייחוד החנות.
משום כך דין הטענה למצג שווא להידחות.

המבקשים טוענים כי לא צפו אפשרות כי המבקש לא יקיים את התחייבותו. גם דין טענה זו להידחות לאור האמור לעיל בסעיף זה.

15. המשיבים טוענים למניעות והתיישנות.
טענת ההתיישנות מתייחסת לעובדה כי טיעוני המבקש בתובענה לפיהם החוזה אינו בר אכיפה נטענו לאחר כ- 14 שנה מיום כריתת ההסכם.
דיון הטענה להידחות.
בעת שנערך ההסכם סברו הצדדים כי יש אפשרות לפיה תיוחד החנות למבקש. בתום 10 שנים לא נמכרה החנות למשיבים, משהוברר למבקש כי המשיבים אינם מסכימים לאמור בהסכם לפיו הסתיימה האופציה לרכישת החנות לאחר 10 שנים, רק אז קמה עילת התביעה ל

פסק דין
הצהרתי לפיו פג תוקפה של האופציה, כאשר בתקופה זו של הגשת התביעה ההסכם איננו בר אכיפה.
אותו הדין ביחס לטענת המניעות שהעלו המשיבים ודין שתי אלה להידחות.

16. לאור האמור לעיל ב

פסק דין
זה יש מקום להיעתר לסעד הראשון והשני להם עתרו המבקשים, היינו הצהרה כי פג תוקפה של האופציה שנתן המבקש למשיבים וכפועל יוצא מכך ביטול הערת האזהרה, שכן אין למשיבים זכויות בעלות בנכס.

17. בסעיף ג' לתובענה עותר המבקש להצהיר כי על המשיבים, אשר יש להם זכויות דיירות מוגנות בחנות, להעביר זכויותיהם לדייר אחר, כאמור בסעיף 11 להסכם.
כנגד טענה זו טוענים המשיבים כי מדובר בהתנאה על קוגנטיות חוק הגנת הדייר (ראה פרק ה' לסיכומי המשיבים).
בסעיף 38 לסיכומים טוען ב"כ המבקש כי בין הסעדים המבוקשים לא כלולה תביעה לסילוק יד. בסעיף 6 לסיכומי התשובה טוען ב"כ המבקשים כי אין מדובר בעניינו בתביעת פינוי ואם תוגש כזו יוכלו המשיבים להעלות את טענותיהם אולם בשלב זה ובתיק זה, אין שאלת הפינוי מתעוררת.

בסיכומי התשובה מטעם המבקש (סעיף 8 לסיכומי התשובה), טען המבקש כדלקמן:
"כל שהעלו המשיבים באסמכתאותיהם הוא, כי לא ניתן להסתמך על הסכם כזה לצורכי אכיפת פינוי ללא אישור בית המשפט. אם נכונים הדברים (ואין עלינו להשיב על כך כעת), יהא על המבקש, היה וירצה להגיש תביעת פינוי, לעתור לבית המשפט לאישור ההסכם. כרגע אין בפני
בית משפט זה כל תביעת פינוי והעיסוק בנושא זה אינו רלוואנטי כלל ואין בו כדי למנוע מן המבקשים את הסעד המבוקש."

מסיכומי התשובה של ב"כ המבקש עולה כי אין הוא מביע עמדתו בשלב זה אם יהא על המבקש לעתור לביהמ"ש לאישור ההסכם, אם ירצה להגיש תביעת פינוי. משמע - ב"כ המבקש משאיר "בצריך עיון" את השאלה אם יוכל התובע להגיש תביעת פינוי כנגד המשיבים על בסיס ההסכם נשוא תיק זה, ללא אישור בית המשפט.

בית המשפט איננו דן בסעדים הצהרתיים תאורטיים.

בסעיף 38 לסיכומים טוען ב"כ המבקש, כאמור, כי בין הסעדים המבוקשים לא כלולה תביעה לסילוק יד ובסעיף 6 לסיכומי התשובה נטען ע"י ב"כ המבקשים, כאמור, כי אין מדובר בענייננו בתביעת פינוי ובשלב זה אין שאלת הפינוי מתעוררת.
משום כך לא ראיתי מדוע ידון ביהמ"ש בבקשת המבקש לסעד התאורטי המופיע בסעיף ג' לתובענה המתייחס להעברת זכויות דיירות מוגנת ע"י המשיבים מבלי שמוגשת על ידו תביעת פינוי כנגד המשיבים.
מתן הסעד המבוקש לא יצמיח למבקש תועלת ללא שיהא לצידו תביעת פינוי ובהיעדר תביעת פינוי אין מקום ליתן סעד תאורטי בלבד.

אשר על כן ולאור טענותיהם של המשיבים לפיהן הוראות סעיף 11 להסכם עומדות בניגוד להוראותיו הקוגנטיות של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, לאור טיעוני ב"כ המבקש בסיכומיו ובסיכומי התשובה כמפורט לעיל, לאור האמור בסעיף 20 לסיכומי המבקש לפיו הסעדים הנוספים מעבר לשני הסעדים העיקריים הם סעדים נלווים לסעדים העיקריים, ומאחר ולא ראיתי מדוע ידון ביהמ"ש בבקשה לסעד הצהרתי תאורטי בעניין העברת זכויות המשיבים כדיירים מוגנים לדייר אחר אם לא כלולה בסעד זה תביעה לסילוק יד, אינני מוצאת להיעתר לתובענה וליתן את הסעד המבוקש בס' ג' לתובענה.

18. אני נעתרת לסעיף ד' לתובענה ככל שהדבר נוגע להורות למשיב מס' 5 על מחיקת הערת האזהרה.

19. אשר על כן ולסיום אני מצהירה כדלקמן:
א. פג תוקפה של האופציה שניתנה למשיבים 1-4 לרכישת הבעלות בחנות הנמצאת בקומת קרקע בחלק הדרומי של הבנין ברח' דיזינגוף 169 ת"א, הידוע כגוש 7078 חלקה 126, ואין עוד להתחייבות זו כל נפקות;

ב. הערת האזהרה אשר נרשמה לזכות משיבה 3 בפנקסי המקרקעין בתאריך 7.8.95 לפי שטר 31796/95 על בעלות המבקש בבנין המפורט בס"ק א' לעיל בטלה ומבוטלת.

ג. אני מורה למשיב מס' 5 למחוק את הערת האזהרה שמפורטת בס"ק ב' לעיל מפנקסי רישום המקרקעין.

20. המשיבים ישלמו למבקש הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪ + מע"מ נושאי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

21. המזכירות תשלח העתק מ

פסק דין
זה לצדדים.

ניתנה היום, יום חמישי 11 אפריל 2002, בהיעדר הצדדים.
גדות שרה
, שופטת








הפ בית משפט מחוזי 11224/99 פרופ' גבריאל מוקד נ' עזבון המנוח ישראל כהן ז"ל, זהבה (אורטה) כהן, רחל קדם, רודי כהן, רשם המקרקעין (פורסם ב-ֽ 09/04/2002)