פסקי דין על מאיר אלימלך | פסקי דין על דב בן גליל | פסקי דין על חנה בן גליל | פסקי דין על גופמן דורית ואח' |

41716-10/11 א     02/08/2015




א 41716-10/11 מאיר אלימלך נ' דב בן גליל, חנה בן גליל, גופמן דורית ואח'








בית משפט השלום בטבריה



ת"א 41716-10-11 אלימלך ואח'
נ' בן גליל ואח'

ת"א 9856-12-13 אלימלך נ' גופמן ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
אילונה אריאלי


התובע

מאיר אלימלך
ת.ז. 054624036
ע"י ב"כ עו"ד עופר טל


נגד


הנתבעים

1.דב בן גליל

ת.ז. 053527628

2.חנה בן גליל

ת.ז. 056028947

3.גופמן דורית
ת.ז. 052173028

4.יפה גופמן
ת.ז. 055004337

5.יזהר גופמן ת.ז. 050844778

6.צבי שחם
ת.ז. 001205772

7.דרור שכטר
ת.ז. 058219155

8.גילה טל
ת.ז. 051964641

9.אבי טל
ת.ז. 050465608

10.יבלונקה קובי יעקוב
ת.ז. 040975344

הנתבעים מס' 3-10 ע"י ב"כ עו"ד אדם אלבג




פסק דין


מבוא
עסקינן בתביעות הדדיות שהגישו הצדדים בקשר למקרקעין הידועים כחלקה 9 בגוש 15441 המצויים במושבה יבנאל (להלן "החלקה"), כמפורט להלן:
ת"א 41716-10-11 – תביעת מאיר אלימלך
(להלן "התובע") לפירוק השיתוף בחלקה (להלן "תביעת פירוק השיתוף").
תביעה שכנגד של הנתבעים מס' 3-10 (להלן "הנתבעים") נגד התובע וניב תואר, למתן צו עשה להשבת מצב החלקה לקדמותו ולהריסת כל מבנה ודרך שהוקמו בה ולהצהרה על זכות הנתבעים לדמי שימוש ראויים עד להשבת המצב לקדמותו (להלן "התביעה שכנגד").
ת"א 9856-12-13
- תביעת כספית לפיצוי התובע בסך של 300,000 ₪ בגין ביטול הסכם למכירת חלקו בחלקה לניב תואר (להלן "התביעה הכספית").

תביעת פירוק השיתוף
טענות התובע
התובע הינו הבעלים הרשום של 5,000/16,104 מ"ר בחלקה וזאת מתוקף צו ירושה של אביו - מסעוד אלמלח ז"ל מיום 5.9.2011.
ניב תואר רכש ביום 10.11.11 את זכויותיו של התובע בחלקה. על כן הוא צורף לתביעה זו, בכתב התביעה המתוקן שהוגש ביום 24.3.12. ביום 19.8.2013 וכפי שיפורט להלן, בוטל ההסכם שבין התובע לבין ניב תואר ומשכך, התובע הוא מי שמנהל את התביעה דנן.
הנתבעים מס' 1 ו- 2 (דב וחנה בן גליל
, להלן "בן גליל"), שהיו הבעלים הרשומים של שאר שטח החלקה (מעבר לאותם 5,000 מ"ר שלימים ירש התובע מאביו), מכרו לנתבעים 10,234/16,104 מ"ר מתוך החלקה ונותרו בעלים רשומים של יתרת שטח החלקה (870 מ"ר).
בן גליל אינם מתנגדים לפירוק השיתוף כמבוקש ע"י התובע. דב בן גליל
אף הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם התובע.
החלקה רשומה בלשכת רישום המקרקעין בבעלות משותפת (מושע) של כל הצדדים כאמור - התובע, הנתבעים מס' 3-10 ובן גליל (נסח הרישום נספח א' לכתב התביעה).
יחד עם זאת, בפועל אין מדובר במקרקעין במושע, הואיל והחלקה חולקה כבר לפני שנים בין בעליה, בני משפחה אחת, וזאת על פי הסכם פשרה שקיבל תוקף של

פסק דין
ביום 17.2.1998 בתביעה שנוהלה בין בעליה של החלקה דאז: יעקב בן גליל (אביהם של בן גליל) ואחותו ציונה אלברט (ה"פ 827/89, בית המשפט המחוזי בנצרת). באותו הסכם פשרה נקבע, כי ציונה אלברט תקבל את החלק התחתון של החלקה, בשטח של 5,000 מ"ר ואילו יעקב בן גליל יקבל את יתרת החלקה (להלן "

פסק דין
החלוקה").
על פי אותה חלוקה מוסכמת, נערכה בתשריט תכנית המחלקת את החלקה למגרשים, התכנית הוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה גליל מזרחי ואושרה לרישום ביום 5.12.1999 (נספח ג' לכתב התביעה, להלן "תכנית החלוקה").
זכויותיה של ציונה אלברט באותם 5,000 מ"ר בחלק התחתון של החלקה, אשר הועברו ליורשיה (עדו אלברט, דב ארבל ורינה סמייט), נמכרו ביום 27.12.199 ליצחק ערמון וביום 16.11.2005 הן נמכרו, במסגרת כינוס נכסיו של ערמון, לאביו של התובע ומכאן הועברו לתובע בירושה.
10,234 מ"ר מתוך זכויותיו של יעקב בן גליל ביתרת החלקה, אשר הועברו ליורשיו (בן גליל), נמכרו ביום 30.12.1999 לנתבעים מס' 3-10.
כך יוצא, כי זכויות הבעלים הרשומים כיום בחלקה, מחולקות כדלקמן:
הנתבעים מס' 3-10 רכשו את זכויותיהם, כקבוצה, במגרש מס' 1, ששטחו כשטח סך זכויותיהם הרשומות בחלקה - 10,234 מ"ר. מדובר במגרש העליון בחלקה, שייעודו לחקלאות.
מגרשים מס' 2 (בשטח של 34 מ"ר) ו- 3 (בשטח של 683 מ"ר), מיועדים להרחבת דרך ולדרך, בהתאמה, ונותרו בבעלות בן גליל.
זכויותיו של התובע מצויות בחלק התחתון של החלקה: במגרש מס' 5 (ששטחו 909 מ"ר, מיועד למגורים), במגרש מס' 6 (בשטח של 608 מ"ר, מיועד למגורים) והיתרה במגרש מס' 4 (ששטחו הכולל 3,636 מ"ר).
בתצהיריהם של התובע ושל בן גליל נטען, כי בן גליל מכרו ליעקב ערמון, בנוסף לזכויות שהוא רכש מציונה אלברט, את יתרת מגרש מס' 4 בשטח של 150 מ"ר, כך שבסיכומו של דבר רכש ערמון את מגרש מס' 4 בשלמות, ביחד עם מגרשים מס' 5 ו- 6, בשטח כולל של 5,150 מ"ר וזכויותיו אלה נמכרו לאביו של התובע והועברו בירושה לתובע.
על כן לטענת התובע, הנתמכת בתצהירו של בן גליל, יש גם לתקן את הרישום בחלקה בהתאם, כך שכיום חלקו של התובע הינו בשטח של 5,150 מ"ר.
בן גליל טוען בתצהירו, כי בהסכמי הרכישה של זכויותיו במגרש מס' 1 על ידי הנתבעים, ערכו הנתבעים חלוקה פנימית ביניהם של מגרש מס' 1 למגרשי משנה, שסומנו באותיות, כאשר כל נתבע רכש את החלק המסוים שלו, שהוגדר מראש וסומן בתשריט אשר צורף להסכמי הרכישה. הנתבעים גם אישרו בהסכמי הרכישה, כי ידוע להם שהם רוכשים קרקע חקלאית בלבד. חתימתם על ההסכם ועל טבלת השטחים מהווה ראיה כי ידעו בדיוק מה הם רכשו.
עוד טוען בן גליל כי על החלק של ציונה אלברט, שנמכר ליעקב ערמון וממנו לאבי התובע, ניתן לערמון היתר בנייה ועל חלק זה בחלקה הוא בנה את ביתו, שלימים נשרף.
על כן, קיימת חלוקה בעין בין כל הבעלים בחלקה ואין אחד שלא יודע את מיקומו בחלקה ואת זכויותיו.
תכנית החלוקה אף הוגשה למרכז למיפוי ישראל והחלוקה נמצאה שם כשרה לרישום.
על כן ובסיכומו של דבר, מבקש התובע להורות על פירוק השיתוף ע"י חלוקת החלקה כדלקמן: מגרש מס' 1 ששטחו 10,234 מ"ר יירשם ע"ש הנתבעים מס' 3-10; מגרשים מס' 2 ו- 3, המוגדרים כדרכים, יישארו ע"ש בן גליל (או יועברו למועצה המקומית כהפקעה לדרכים) ומגרשים מס' 4-6 ששטחם 5,150 מ"ר יירשמו ע"ש התובע.
טענות הנתבעים
הנתבעים מבקשים לדחות את התביעה. לטענתם, מדובר בניסיון להכשיר בדיעבד מכר שלא כדין של חלק מסוים במקרקעין, בניגוד לסעיפים 13 ו- 27 לחוק המקרקעין.
לא צורף לכתב התביעה אישור כלשהו לעניין התאמת החלוקה הנתבעת לדיני התכנון והבניה, כדרישתם של סעיף 143 לחוק התכנון והבניה וסעיף 38 לחוק המקרקעין.
הפירוק הנתבע איננו פירוק כהלכתו, אלא רק שחרור והפרדה של התובע מן השיתוף, כאשר הנתבעים אמורים להיוותר שותפים במגרש ולכך הם אינם מסכימים.
הדרך הנאותה לניצול מיטבי של החלקה ופירוק השיתוף בה, היא עריכת תכנית בניין עיר התואמת את תכנית האב ליבנאל, בה כלולה החלקה בשטח שייעודו "מגורים ג' עתידי", ובגדרה של תכנית כזו לבצע פרצלציה של החלקה למגרשי מגורים, לאחר הפרשה לצרכי ציבור.
הנתבעים חולקים על זכויותיו הנטענות של התובע. הם לא נתנו הסכמתם לתשריט חלוקה כלשהו. הם לא היו צד ל

פסק דין
החלוקה ועל כן אין בכוחו לחייבם, במיוחד משלא בוצע כל רישום בעקבות פסק הדין, לא בדרך של פרצלציה, לא בדרך של הסכם חלוקה או שיתוף, לא בדרך של רישום הערת אזהרה ולא באמצעות כל רישום אחר. העדר כל רישום לעיגון תכנו של

פסק דין
החלוקה, אף מלמד על התיישנות, שיהוי או זניחה של כל זכות לאכיפתו או הוצאתו לפועל, ככל שהייתה קיימת זכות כזו מלכתחילה.
על פי סעיף 13 לחוק המקרקעין, אין כל תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, אלא בזכויות בלתי מסוימות בלבד. מעולם לא נרשמה חלוקה של החלקה למגרשים או חלקות משנה בלשכת רישום המקרקעין ובחלקה אין חלוקה פיסית, בפועל, למגרשים. הרישום המחייב הינו בלשכת רישום המקרקעין. הטענה לבעלות נפרדת בחלקות משנה, המשוללת כל עיגון במרשם המתנהל לפי דין בלשכת רישום המקרקעין, שלו בלבד יש נפקות משפטית לענייננו, הינה מופרכת.
בתצהיר עדותו הראשית של יורם יבלונקה, מי שאירגן את הנתבעים כקבוצת רוכשים לרכישת זכויותיהם בחלקה מבן גליל (סעיף 1.4 לתצהיר), נטען כדלקמן:
בשנת 1999, עובר לרכישת הזכויות, בעת שיבלונקה בדק את הרישומים בלשכת רישום המקרקעין ואת המצב התכנוני בוועדה המקומית וברשות המקומית, נמסר לו כי המועצה מכינה תכנית אב ליבנאל שבה נכללת החלקה בשטח שייעודו "מגורים ג' עתידי" ועל כוונה מוצהרת של המועצה המקומית יבנאל לקדם את שינוי הייעוד של השטח בהתאם לתכנית האב. בהסתמך על מידע זה ועל המידע בלשכת רישום המקרקעין ולפיו בן גליל היו בעלים של 75% מזכויות הבעלות בחלקה, הוא ארגן את הנתבעים לרכישת זכויות מבן גליל.
בעת הרכישה ידע יבלונקה, מנסח הרישום ומסעיפים 5ב, 5ג ו- 6א להסכם המכר, כי לא נרכשו מגרשים מסוימים, אלא חלק יחסי באחוזים מכלל הזכויות בכלל החלקה ושאין התחייבות משפטית של אף צד לעסקה לבצע חלוקה של החלקה למגרשים. כוונת הצדדים בעת רכישת הזכויות הייתה, שכאשר תפוצל החלקה בעתיד, יקבלו הנתבעים מגרשים נפרדים שכל אחד מהם בשטח 787 מ"ר.
אף אחד מהנתבעים לא הסכים מעולם לחלוקה שלא מותירה אותו כבעלים של זכויות במגרש נפרד לפי המפה החתומה שצורפה לכל הסכמי הרכישה. לא היה ידוע ליבלונקה ולנתבעים על

פסק דין
החלוקה ואיש לא סיפר להם על כך.
בעת הבדיקות שביצע יבלונקה בוועדה המקומית ובמועצה המקומית יבנאל לפני הרכישה, לא היה זכר לתכנית החלוקה ולא נמסר ליבלונקה על הכוונה להגישו. ככל שזו הוגשה, זה נעשה בלי להודיע על כך לנתבעים ולקבל את הסכמתם. חתימת בן גליל על אותו תשריט נעשתה במאי 2000, בעוד חותמת אישור הוועדה הינה מדצמבר 1999.
בהסכם שלפיו רכש אביו של התובע את זכויותיו מכונסת הנכסים של ערמון, הובהר במפורש כי הטענה לחלוקת שימוש היא טענה של ב"כ הקונה וכונסת הנכסים לא נתנה שום מצג או התחייבות להסכם כזה. בדיווח על אותה עסקה לרשויות המס, אין זכר לטענה על רכישת מגרש ספציפי, אלא רכישת חלק יחסי בחלקה.
באשר לטענה לרכישת 150 מ"ר נוספים - באותו הסכם רכישה של אביו של התובע מערמון בכינוס, דובר על רכישת 5,000 מ"ר חלקים מהחלקה ולא יותר. כך גם דווח לרשויות המס וכך נמכרה גם החלקה ע"י התובע לניב תואר ודווחה לרשויות המס. נמסר ליבלונקה ממשרדי מיסוי מקרקעין כי לא דווח להם מעולם על מכר של 150 מ"ר בחלקה מבן גליל לערמון או בכלל.
דיון והכרעה
החלקה בה עסקינן, היא חלקה שזכויות הבעלים בה רשומות במשותף (במושע) בלשכת רישום המקרקעין.
יחד עם זאת וכפי שיפורט להלן, בפועל בוצעה זה מכבר ולאורך השנים חלוקה בעין של החלקה בין בעליה, חלוקה שאף עברה את אישורן של הרשויות השונות (בית המשפט המחוזי, הוועדה המקומית לתכנון ובניה, המרכז למיפוי ישראל, ראש ההוצאה לפועל), אם כי היא לא הסתיימה ברישום בלשכת רישום המקרקעין, שם, כאמור, זכויות הבעלים עדיין רשומות במושע.
ואלה הממצאים העולים מחומר הראיות שהוגש לבית המשפט:
בשנת 1998 נחתם הסכם פשרה בין בעליה של החלקה דאז - האחים ציונה אלברט ויעקב בן גליל, וזאת במסגרת הליך משפטי שניהלו השניים בבית המשפט המחוזי בנצרת (ה"פ 827/89). על פי הסכם הפשרה, הסכימו הצדדים לחלק בפועל את כל הקרקעות השייכות להם במשותף באדמות יבנאל ובית גן, וביניהן החלקה בה עסקינן - חלקה 9 בגוש 15441. ביחס לחלקה זו
הוסכם, כי ציונה אלברט תקבל לבעלותה ולחזקתה הבלעדיים "5 דונם בחלק התחתון של החלקה" ואילו יעקב בן גליל יקבל את יתרת החלקה.
ביום 17.2.1998 ניתן תוקף של

פסק דין
להסכם הפשרה - הוא

פסק דין
החלוקה.
פסק דין
החלוקה אמנם לא נרשם מעולם בלשכת רישום המקרקעין, בכל דרך שהיא. יחד עם זאת, הצדדים לו ויורשיהם, פעלו על פיו והמשיכו לקיים את אותה חלוקה מוסכמת של החלקה בפועל:
כך, פעלו הצדדים להגשת תכנית החלוקה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. התכנית הוכנה ע"י המודד אפלבאום ביום 26.1.1999 והיא נושאת חותמת המעידה כי היא אושרה ע"י הוועדה בישיבתה מס' 107/99 מיום 5.12.1999 (נספח ג' לתצהיר בן גליל).
על פי תכנית החלוקה, חולקה החלקה לחמישה מגרשים עפ"י הסדר הבא, מהמגרש העליון למגרש התחתון:
מגרש מס' 1 בשטח של 10,234 מ"ר – הוא המגרש העליון בחלקה.
מגרש מס' 2 בשטח של 34 מ"ר מיועד להרחבת דרך.
מגרש מס' 3 בשטח של 683 מ"ר מיועד לדרך.
מגרש מס' 4 בשטח של 3,636 מ"ר.
מגרש מס' 5 בשטח של 1,517 מ"ר, מיועד למגורים.
יצוין כי מגרש מס' 5 (בשטח של 1517 מ"ר) מאחד בתוכו את מגרש מס' 5 (בשטח של 909 מ"ר) ומגרש מס' 6 (בשטח של 608 מ"ר) על פי התשריט נספח ג' לכתב התביעה והתשריט עליו חתמו הנתבעים בהסכמי המכר, כמפורט להלן.
ביום 30.5.2000 נחתמה תכנית החלוקה ע"י שני "ענפי" המשפחה הרשומים דאז כבעלים בחלקה: מצד אחד - חנה ודב בן גליל
, כיורשיו של יעקב בן גליל, ומן הצד השני - עו"ד נייג'ל מקלנן, בשם ציונה אלברט וכן בניה של ציונה אלברט (עדו אלברט, סמיט רנה ודב ארבל).
עוד התברר במהלך ניהול המשפט, עובדה שלא הייתה ידועה לתובע קודם לכן, כי בין ציונה אלברט, באמצעות בנה ומיופה כוחה עו"ד דב ארבל, לבין דב וחנה בן גליל
(כשהחתימות מאושרות ע"י עו"ד מקלנן), נחתם אף הסכם שיתוף (שאיננו נושא תאריך, אלא רק סימון משלוח בפקס של עו"ד מקלנן מיום 4.2.2000). בהסכם שיתוף זה הסכימו הצדדים לחלק את השימוש בחלקה בהתאם ל

פסק דין
החלוקה ולתכנית החלוקה (שצורפו כנספחים להסכם השיתוף), תוך שיוך המגרשים, כך שמגרש מס' 1 יהא בחזקתם ובשימושם הבלעדי של בן גליל ואילו מגרשים מס' 4-6 יהיו בחזקתה ובשימושה הבלעדי של ציונה אלברט. עוד הוסכם כי תת חלקה 3 תשמש כדרך לצורך גישה משותפת של כל הצדדים לתתי החלקות השונות.
בסעיף 6 להסכם השיתוף נקבע: "כל צד רשאי לעשות בחלק החלקה שבשימושו כל עסקה ופעולה משפטית לרבות בנייה, מכר, שיעבוד, השכרה, רישום הערת אזהרה לקונים ו/או בנקים מטעמם או כל פעולה אחרת מבלי להזדקק להסכמתם של הצדדים האחרים".
כמו פסק הדין, גם הסכם השיתוף לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין.
הנתבעים חתמו על הסכמי הרכישה של זכויותיהם מבן גליל ביום 30.12.1999, היינו - עוד לפני חתימת "משפחות" בן גליל ואלברט על הסכם השיתוף ועל תכנית החלוקה. יחד עם זאת, על פי נסח הרישום, רישום זכויותיהם של הנתבעים בלשכת רישום המקרקעין נעשה רק מאוחר יותר, ביום 17.12.2000.
התובע לא הביא כל ראיה שהיא המעידה על כך שהנתבעים, או יורם יבלונקה שארגן אותם לכדי קבוצת רכישה מבן גליל, ידעו על

פסק דין
החלוקה, על תכנית החלוקה ואישורה בוועדה המקומית או על הסכם השיתוף. דבר קיומם של מסמכים אלה גם לא צוין בהסכמי הרכישה של הנתבעים מבן גליל.
יחד עם זאת, מתוכן ההסכמים עליהם חתמו הנתבעים ומחומר הראיות והעדויות עולה בבירור, כי הנתבעים ידעו גם ידעו שהם רוכשים זכויות במקרקעין שנעשתה בהם חלוקה בפועל, אף שחלוקה זו איננה רשומה בטאבו, כך שזכויותיהם נרכשו בחלק מסוים במקרקעין - מגרש מס' 1, אותו מגרש ששויך למשפחת בן גליל בהסכם השיתוף, אשר כאמור היווה המשך ישיר ל

פסק דין
החלוקה ולתכנית החלוקה:
הנתבעים, יחדיו, רכשו מבן גליל 10,234 מ"ר - בדיוק כשטח מגרש מס' 1 , כאשר בינם לבין עצמם הם חילקו מגרש זה ל- 13 תתי מגרשים בשטח של 787 מ"ר כל אחד.
בהסכמי הרכישה של הנתבעים, בפרק המבוא, צוין ברחל בתך הקטנה כך (ההדגשות אינן במקור, א.א.):
"הואיל והמוכר הוא בעלים של... מתוך חלקת אדמה בגודל של 16,104 מ"ר.
והואיל וחלקת האדמה רשומה על בעלים משותפים אשר הסכימו עקרונית ביניהם על חלוקה וזאת על פי מפה שלא לצרכי רישום המצ"ב להסכם זה ומסומנת באות א', כאשר חלקו של המוכר מסומן במספר זמני 9/1 ברם הן המספרים והן החלוקה כפופים לאישור סופי של החלוקה (פרצלציה) שתיערך בין הצדדים ותאושר ע"י המוסדות והגופים".
המפה שצורפה כנספח א' להסכמי המכר של הנתבעים, היא אותו תשריט נספח ג' לכתב התביעה הדומה לתכנית החלוקה (שם כאמור מגרשים מס' 5 ו- 6 אוחדו לכדי מגרש אחד שמספרו 5).
זאת ועוד, בסעיף 3א להסכמי המכר צוין כך:
"הקונה מצהיר כי ידוע לו שייעוד החלקה כיום הינו ייעוד חקלאי".
ובסעיף 5א הוסכם:
"הצדדים מצהירים כי בדקו בוועדה לתכנון ובנייה גליל מזרחי את ייעוד החלקות ומצאו כי מדובר בחלקות חקלאיות ובאופן שכזה אין העסקה חייבת בהיטל השבחה".
כאמור, ייעודו של מגרש מס' 1 הוא חקלאי ואילו מגרשים מס' 5 ו- 6 ייעודם למגורים. על פי תצהירו של בן גליל, שלא נסתר, שווי החלקים שהוא מכר לנתבעים הוא כשווי חלקות חקלאיות.
יתרה מכך - המגרש שנרכש ע"י הנתבעים, סומן באופן ברור ומדויק בתשריט שצורף לכל הסכמי המכר שלהם - המדובר במגרש מס' 1 על פי הסכם החלוקה (מגרש 9/1 כפי שהוגדר בהסכמים כחלקו של המוכר), ששטחו הכולל 10,234 מ"ר, כאשר מגרש זה חולק פנימית בין הנתבעים ל- 13 תתי מגרשים בני 787 מ"ר כל אחד, אשר סומנו באותיות א'-י"ג ולצדם חתימת הנתבע הרוכש של אותו חלק.
בתשריט שצורף כנספח להסכמי המכר של הנתבעים, שורטטו גם שתי טבלאות:
האחת כותרתה "חלוקה" - זו בדיוק אותה חלוקה של החלקה כולה לששה מגרשים (כנספח ג' לכתב התביעה) ובתוכה סומן בעיגול מגרש מס' 1 בשטח 10.234 מ"ר - זה המגרש שבתוכו רכשו הנתבעים את זכויותיהם.
השנייה כותרת "פירוט חלקה 9/1" ובה חולק מגרש 1 בין הנתבעים, ל- 13 תתי מגרשים המסומנים באותיות א'-י"ג.
נמצא, כי אף שלא הוכח שהנתבעים ידעו על קיומו של

פסק דין
החלוקה בין אלברט לבן גליל (שכאמור גם לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין), בפועל הם רכשו מבן גליל את אותו חלק מסוים מתוך החלקה, שבן גליל קיבל על פי

פסק דין
החלוקה והסכם השיתוף
- את מגרש מס' 1, שייעודו חקלאי, ואותו חילקו הנתבעים, בינם לבין עצמם, לתתי מגרשים. כך, המשיכו הנתבעים את אותה חלוקה ממש שהוסכמה על משפחות בן גליל ואלברט ושורשיה הינם ב

פסק דין
החלוקה.
במקביל, גם הענף השני של המשפחה - משפחת אלברט, שתחילתו בזכויות שקיבלה ציונה אלברט ב

פסק דין
החלוקה, המשיך ושמר על אותה חלוקה בפועל של החלקה:
ביום 27.12.1999 מכרו יורשיה של ציונה אלברט - עדו אלברט, דב ארבל ורנה סמיט, את זכויותיהם ליעקב ערמון. על פי הסכם המכר (נספח 1 לתצהירו של עו"ד מוסל), "המוכרים הינם בעלים של 5,000 מ"ר מתוך החלקה המסומנים כ- 4+5+6 בנספח א'."
בן גליל הכירו במכירה זו, אשר משמרת את חלוקת החלקה עליה הסכימו, עת חתמו ביום 9.2.00 על הסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת ערמון, הסכמה החתומה ע"י עו"ד אריאב בשם כל בעליה הרשומים של החלקה באותה עת.
על מכירת חלקם של יורשי אלברט לערמון חל היטל השבחה בסך של 58,000 ש"ח, הואיל ודובר במגרש למגורים, היטל ששולם ע"י עדו אלברט, שממילא לא דרש את השתתפות בתשלום זה מצד "הענף" השני (בן גליל או הנתבעים), שעל פי החלוקה אינם בעלי זכויות במגרשים אלה (ת/2 וראה עדות עדו אלברט בעמ' 54 שורות 9-10, 25-26 לפרוטוקול).
יתרה מכך, גם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גליל מזרחי, הכירה באותה חלוקה שבוצעה בפועל בחלקה בין בעליה: ביום 29.10.2000 ניתן ליצחק ערמון היתר בנייה של בנייה חדשה למגורים בשטח של 137 מ"ר, מחסן וממ"ד, על מגרש מספר 5 בחלקה, קרי - על אותו חלק מסוים בחלקה שהוקנה בחלוקה למשפחת אלברט ונמכר לערמון (ההיתר נספח ה' לתצהיר בן גליל).
גם המרכז למיפוי ישראל קיבל את תכנית החלוקה לביקורת לצרכי רישום, על פי מכתבו לרשם הקרקעות בנצרת מיום 20.2.2001 (נספח ו' לתצהיר בן גליל).
יתרה מכך - ביום 27.6.2002 ניתן אישור של יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גליל מזרחי – נתנאל אלפסי, לרשם המקרקעין בנצרת עילית ולפיו אין מניעה לרשום בפנקסי המקרקעין, על פי בקשת עדו אלברט, העברת בעלות בתת חלקות 4 ו- 5 בשטח של 5 דונם, היינו בחלק המסוים שהוקנה ב

פסק דין
החלוקה ובהסכם השיתוף למשפחת אלברט ונמכר על ידם לערמון.
ביתו של ערמון, אשר כאמור קיבל היתר בנייה, אכן נבנה בחלקה, כאשר לא נשמעה מפי הנתבעים או מפי איש אמונם - יורם יבלונקה, כל טענה בעניין, וזאת בכל השנים ועד להגשת התביעה, מה שמלמד על הסכמה לחלוקה בפועל של החלקה. יורם יבלונקה גם לא הראה כל ראיה כי התנגד בדרך כלשהי למכתבו של עו"ד מוסל אליו מיום 17.7.2002, שעניינו רישום פרצלציה בחלקה.
אותו חלק מסוים בשטח של 5,000 מ"ר שניתן על פי

פסק דין
החלוקה והסכם השיתוף למשפחת אלברט ונמכר ליעקב ערמון, עבר "יד" נוספת, אשר שימרה באופן מלא את אותה חלוקה בפועל של החלקה: ביום 16.11.2005 נמכר חלק זה ע"י עו"ד ליאן סנדלר, ככונסת הנכסים של זכויות החייב יצחק ערמון, למסעוד אלימלך - אבי התובע. על פי הסכם המכר (נספח 2 לתצהיר עו"ד מוסל), הודע לקונה ע"י בא כוחו עו"ד מוסל כי נערך הסכם לחלוקת השימוש במקרקעין ולפיו ערמון זכאי להחזיק בחלק התחתון של החלקה. על פי התשריט ועל סמך הצהרה זו, "הסכים המוכר להמחות את הזכות לחזקת החלק התחתון לקונה, במידה והיא קיימת" (שהרי הסכם השיתוף לא נרשם בטאבו). בתשריט (אותו תשריט עליו חתמו הנתבעים) סומנו מגרשים 4-6 כ- "מקום השטח הנרכש".
מכירה זו, אשר מאמצת את חלוקת החלקה בין בעליה, על אף שזכויותיהם עדיין רשומות במושע, זכתה גם היא להכרה של הרשויות: ביום 12.1.2006 ניתן צו פורמאלי של ראש ההוצאה לפועל בחדרה המאשר את המכירה על פי חוזה המכר.
נמצא, כי הן הענף של משפחת בן גליל, שממנו הוקנו זכויותיהם של הנתבעים בחלקה, והן הענף של משפחת אלברט, שהועבר לערמון וממנו לאבי התובע ולתובע, שמרו באופן מלא ועקבי על אותה חלוקה, ששורשיה ב

פסק דין
החלוקה והמשכה בהסכם השיתוף ובתכנית החלוקה, חלוקה שאף זכתה להכרה מצד הרשויות השונות.
על ההסכמה לקיומה של חלוקה זו, ניתן ללמוד מן העדויות שנשמעו בבית המשפט:
דב בן גליל
, שכאמור זכויות הנתבעים נרכשו ממנו, הצהיר והעיד על אותה חלוקה שבוצעה בפועל, שהינה בדיוק אותה חלוקה על פי התשריטים שצורפו להסכמי המכר של הנתבעים, אשר רכשו ממנו את חלקו שלו – מגרש מס' 1 שהינו קרקע חקלאית (עמ' 21 שורות 1-5, 28 לפרוטוקול). עוד הוא העיד כי חתימתו על הבקשה להיתר הבנייה שניתן לערמון, נדרשה בשל כך שהחלוקה עדיין לא נרשמה בטאבו ולא נערכה פרצלציה (עמ' 21 שורות 31-32 לפרוטוקול). כאמור, בן גליל, שנותרו רשומים כבעלים בחלק נוסף בחלקה (מעבר למגרש מס' 1 שנמכר לנתבעים), מסכימים לפירוק השיתוף כמבוקש ע"י התובע.
עו"ד יעקב מוסל, אשר טיפל בהסכם המכר בו נמכרו זכויותיהם של משפחת אלברט ליעקב ערמון וכן ברכישת זכויותיו של ערמון בכינוס ע"י מסעוד אלימלך ואף נתבקש בשלב מסוים לבצע את רישום הפרצלציה בחלקה, העיד כי על רקע

פסק דין
החלוקה שבין יעקב בן גליל לציונה אלברט, המצב בחלקה היה של "הפרדה שמושית טוטאלית, כלומר מזכירה למעשה הסכם שיתוף רשום, אם קיים הסכם שיתוף רשום או לא רשום והצדדים רואים אותו כהסכם תקף והוא מאפשר להם להוריש את הקרקע בצורה בלעדית למכור את הקרקע... ולהשתמש בקרקע ללא הגבלה... ברמה העובדתית היה ברור לי שהמצגים הם שווי ערך לחלוקה דה פקטו שבעתיד תהיה חלוקה דה יורה מה שנקרא פרצלציה רצונית" (עמ' 24 שורות 15-23 לפרוטוקול).
עוד העיד עו"ד מוסל, כי הייתה תקשורת בינו לבין יורם יבלונקה, כאשר האחרון פנה אליו על מנת שיקדם את הפרצלציה בחלקה ויורם לא התנגד לאותה פרצלציה במסגרתה "כל החלק העליון מעל ל- 5 דונם יהיה במושע של כל הבעלים שמופיעים כאן כנתבעים 3-10" ומעולם הוא לא ידע ש"קבוצת יבלונקה" התנגדו לפרצלציה, עד לתביעה דנן (עמ' 30 שורות 21-29 לפרוטוקול).
עד נוסף שזומן להעיד מטעם התובע, הוא עדו אלברט, בנה של ציונה אלברט, אשר היה מעורב ומעורה בפרטים הנוגעים לחלקה ולחלוקתה כבר מן השלבים שקדמו ל

פסק דין
החלוקה. על אותה חלוקה ראשונית הוא העיד, כי סוכם שיעקב בן גליל, שהיה חקלאי, יקבל את השטח החקלאי שהינו גדול יותר ואילו ציונה אלברט תקבל שטח קטן יותר, אך עם ערך נדל"ני גדול יותר "... בשום פנים ואופן לא מושע כי רצינו להפריד מכל חלקה את החלקה הטובה ובחלקה 9 החלקה הטובה זה ה- 5 דונם" (עמ' 52 שורות 15-21 לפרוטוקול).
עוד העיד אלברט, כי המכירה לערמון התאפשרה משום אותה חלוקה מוסכמת והעובדה שהזכויות לא היו במושע ולכן הוא לבדו גם נשא בהיטל ההשבחה (עמ' 54 שורות 9-10, 25-26).
ועוד הוא העיד כי הוא זה שפנה לוועדה המקומית כדי לקבל את אישורה טאבו, לכך שתירשם חלקה נפרדת של אותם 5 דונם, אישור שאכן ניתן ביום 27.6.2002 (ת/2, עמ' 54 שורות 8-14 לפרוטוקול).
הנתבעים, מנגד, לא סתרו את טענת התובע, העולה כאמור מהסכמי המכר שלהם, כי הם ידעו והסכימו לרכוש חלק מסוים מתוך החלקה - את מגרש מס' 1, על פי אותה חלוקה בפועל שנעשתה בחלקה:
ראשית יש לציין, כי מרבית הנתבעים
- הנתבעים מס' 4,6,7,9 ו- 10, בחרו שלא להגיע לבית המשפט ולא להעיד. זאת, אף שכל אחד מהם רכש על פי הסכם נפרד את חלקו. בנסיבות אלה, לא נשמעה מפי נתבעים אלה כל עדות או גרסה ביחס לנסיבות כריתת ההסכמים על ידם וממילא לא נסתרה טענת התובע, כפי שהיא עולה מתוכן הסכמי המכר.
מעדותם של הנתבעים שכן העידו, עלה כי הם כלל לא היו מעורים בעסקה ובפרטיה, אלא הם סמכו "בעיניים עצומות" על יורם יבלונקה:
הנתבעת מס' 3, דורית גופמן, העידה כי היא חלק מקבוצה שבה כל אחד עשה את החוזה מול יורם יבלונקה, כשהיא סמכה בעיניים עצומות על יורם, שמבין בנדל"ן (עמ' 45 שורות 19-20, 25-26, עמ' 46 שורות 3-8, 18-23 לפרוטוקול). יורם הציע לה אדמה במושע והיא "לא מבינה בזה", כששאלה אותו מה זה הוא השיב כי "קונים חלקת אדמה קבוצת אנשים" וכי מדובר באדמה חקלאית שאמורה להיות מופשרת לבנייה (עמ' 44 שורות 24-32 לפרוטוקול). יורם הסביר לה שמדובר במגרש חקלאי שאמור להיות מופשר "ונקבל לפי מה שיופשר" (עמ' 45 שורות 5-6, 9-10 לפרוטוקול).
מעדות זו עולה, כי המצג שהוצג לנתבעת זו (ע"י יורם יבלונקה, לא ע"י המוכר בן גליל) הוא שאת החלק שהיא רוכשת עם שאר חברי הקבוצה, אותו חלק שהינו אדמה חקלאית (היינו את מגרש מס' 1), היא רוכשת במושע (להבדיל מרכישת הזכויות בכל החלקה במושע).
עוד העידה נתבעת זו, כי היא לא מכירה את המוכר (בן גליל), היא מעולם לא נפגשה איתו, אלא רק עם יורם יבלונקה, שאף החתים אותה על ההסכם (עמ' 45 שורות 7-8 עמ' 46 שורות 12-14 לפרוטוקול). יורם הוא שהציג לה את כל המצגים בעסקה (עמ' 46 שורות 16-17, 18-23 לפרוטוקול). בנסיבות אלה, ממילא לא יכולה להישמע מפי הנתבעת טענה למצג כלשהו שהוצג לה ע"י בן גליל, למעט מה שנרשם כאמור בהסכם, היינו - שהוא מוכר לה את זכויותיו בחלקה שחולקה בפועל בין בעליה, כאשר "חלקו של המוכר מסומן במספר זמני 9/1" ומדובר באדמה חקלאית.
הנתבע מס' 5, יזהר גופמן, העיד גם הוא כי הוא חתם על ההסכם מול יורם ולא פגש את המוכר בן גליל (עמ' 47 שורות 17-22 לפרוטוקול). את כל המצגים עשה יורם והנתבע סמך עליו, קרא את ההסכם "אולי ברפרוף" וחתם בלי להיכנס לעומקם של דברים (עמ' 47 שורות 25-27, 30-33, עמ' 48 שורות 4, 25-26 לפרוטוקול). הוא ידע שהוא רוכש שטח חקלאי בלבד (עמ' 47 שורה 32 עד עמ' 48 שורה 1) ועוד הוא ידע כי שינוי הייעוד העתידי בחלקה מתייחס לאותם תתי מגרשים א'-י"ג, היינו - בתוך מגרש מס' 1 (עמ' 48 שורות 14-15 לפרוטוקול).
הנתבעת מס' 8, גילה טל, אישרה גם היא שהיא רכשה מגרש חקלאי בלבד (עמ' 49 שורות 31-32) וכי יורם הוא שהחתים אותה על ההסכם, כשאת המוכר (בן גליל) היא לא מכירה ולא פגשה אי פעם (עמ' 50 שורות 1-14 לפרוטוקול). משנשאלה מדוע לא סימנו את השטח שהיא קונה בחלק התחתון של החלקה היא השיבה: "כי זה האזור שקנו בחלקה שחולקה לאנשים שקנו מיורם" (עמ' 50 שורות 30-31 לפרוטוקול).
מטעם הנתבעים העיד גם יוזם ומארגן "קבוצתם" - יורם יבלונקה. ביחס לעצם היותו מארגן של הקבוצה, הותירה עדותו רושם בלתי אמין, שכן תחילה הוא טען כי איננו יודע מי ארגן את הקבוצה ושכולם חברים שלו (עמ' 40 שורות 4-6 לפרוטוקול) ורק לאחר מכן אישר כי הוא זה שהציע להם את הרכישה ואף כינה אותם "הקבוצה שלנו" (עמ' 40 שורות 5-11 לפרוטוקול).
יבלונקה העיד כי הוא אכן ראה שנבנה בית בחלקה ולא פנה בתלונה על כך לוועדה המקומית (עמ' 41 שורות 13-14 לפרוטוקול), עובדה המחזקת את טענת התובע כי חלוקת החלקה בפועל הייתה מוסכמת על הנתבעים, שעל פי עדותם יבלונקה הוא נציגם.
גם יבלונקה אישר כי הנתבעים רכשו קרקע חקלאית בלבד (עמ' 42 שורות 6-7 לפרוטוקול). משנשאל מדוע לא התחיל את חלוקת החלקים בין הנתבעים "מלמטה", היינו – מהחלק התחתון של החלקה, השיב יבלונקה, באופן מפורש שאיננו משתמע לשני פנים: "למטה זה חלקת בנייה... בבדיקות שעשיתי בתחתית החלקה הופיע שדונם או דונם וחצי הן אדמות בנייה ואני קניתי רק אדמה חקלאית" (עמ' 43 שורות 20-24 לפרוטוקול).
ושוב אישר, באופן מפורש (בעמ' 43 שורות 25-26 לפרוטוקול): אני קניתי 10.234 דונם מעבר לבנייה".
ומשנשאל אם יכול היה באותה מידה לסמן את החלקים שהנתבעים רוכשים במגרשים 5 ו- 6 השיב (עמ' 44 שורות 7-8): "לא, 5 ו- 6 זה בניה".
לסיכום:
המסקנה העולה מניתוח חומר הראיות ומן העדויות כמפורט לעיל הינה, שהחלקה חולקה בפועל ובהסכמה בין בעליה למגרשים, אף שחלוקה זו מעולם לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. הנתבעים הסכימו לחלוקה זו וידעו שהם רוכשים, יחדיו ובמשותף, את זכויותיהם בתוך מגרש מס' 1 בלבד מתוך החלקה וכי ככל שבעתיד תהיה הפשרה של מגרש זה לבנייה וניתן יהיה לחלקו, הוא יחולק ביניהם, כל אחד לפי שיעור חלקו.
הפסיקה נתנה תוקף לחלוקה בפועל של מקרקעין, אף במקרים
בהם אותה חלוקה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. כך, בע"א 5628/99, נחמה מרקין נ' שרה משה, פ"ד נז(1) 14), נדון מקרה בו חלה הפקעה של מקרקעין מקום בו היה ברור שכוונת הצדדים הייתה לבצע מכר של נכס מקרקעין מסוים ומוגדר, אך הדבר לא הסתיים ברישום. בית המשפט העליון קבע כי על כל אחד מהצדדים לשאת בתוצאות ההפקעה כמידת פגיעתה בפועל בשטחו הוא.
בע"א 7136/06, שלום קופמן נ' מרדכי ז"ל לודמיר (22.1.2009, פורסם במאגרים המשפטיים), נדון מקרה בו אדם חכר חלק מחלקה לתקופה של 999 ₪, ומאוחר יותר הופשר חלק מן החלקה למגורים, באופן שכל זכויות הבניה "נופלות" בשטח של המחכיר. חרף זאת, ביקש החוכר לראותו כבעלים במשותף ולקבל זכויות בנייה לפי חלקו היחסי בחלקה. תביעתו נדחתה תוך שנקבע כי הוא איננו זכאי לכך הואיל וכוונת הצדדים הייתה ליצור הפרדה בין חלקם של המוכרים לחלק המוחכר וכאשר התשריט הבהיר היכן ממוקמות זכויות הבנייה.
בע"א (מחוזי חיפה) 4623-03-12, עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ' מוחמד עטא קעדאן (9.7.12, פורסם במאגרים המשפטיים), נדונה תביעה של בעלים במשותף לפירוק השיתוף במקרקעין, בעת שחלה הפקעה על חלק מן המקרקעין. נפסק בדעת הרוב, כי הבעלים חילקו ביניהם בפועל את השימוש בחלקה ובמצב זה, יש לערוך את פירוק השיתוף בהתחשב באותה חלוקה, כאשר כל אחד מן הצדדים צריך "לספוג" את ההפקעה ככל שהיא נופלת בשטח שיועד לו.
כמו במקרים אלה גם בענייננו – משחולקה החלקה בפועל בין בעליה, אף אם אותה חלוקה לא מצאה ביטוי ברישום, ומשנמצא, כממצא עובדתי, כי הנתבעים הסכימו לחלוקה זו והיו מודעים לכך שהם רוכשים יחדיו חלק מסוים במקרקעין - את מגרש מס' 1, מן הדין להורות על פירוק השיתוף בדרך שתהלום את אותה חלוקה שבוצעה בפועל.
הטענה לזכויות התובע ב- 150 מ"ר נוספים
כאמור, התובע טוען כי אביו רכש מערמון את מלוא זכויותיו במקרקעין, אשר כללו, בנוסף ל- 5,000 מ"ר שנרכשו מאלברט, 150 מ"ר נוספים שנרכשו מבן גליל.
הרציונל שברכישת אותם 150 מ"ר נוספים מבן גליל, הוא ברור: הדבר השלים
את בעלותו של ערמון במגרש מס' 4 בשלמותו.
התובע הוכיח בראיות כי אכן ערמון רכש מבן גליל את אותם 150 מ"ר נוספים (וליתר דיוק 151 מ"ר):
ראשית, בן גליל הצהיר, באופן שלא נסתר, כי הוא מכר לערמון שטח זה שהיה החלק העודף במגרש מס' 4.
גם עו"ד מוסל הצהיר על מכירת חלק זה ע"י בן גליל לערמון, באופן שלא נסתר.
על נסיבות מכירת אותם 150 מ"ר ניתן ללמוד ממכתבו של עו"ד מקלנן מיום 25.5.2000, שם הוא הסב את תשומת ליבו של עו"ד מוסל לכך שקיים פער של 150 מ"ר בין החלקות וציין כי הוועדה המקומית דרשה תיקון של התכניות כדי להתאימן ל"קו הכחול", כאשר החלק של ערמון גדול בכ- 150 מ"ר משטח החלקה שנמכרה לו בהסכם והדבר מחייב תיקון. על כן הציע עו"ד מקלנן את "הפתרון המעשי היחיד" – רכישת יתרת השטח מהבעלים האחרים (בן גליל) ע"י ביצוע תוספת להסכם).
פתרון זה אכן בוצע בפועל:
ביום 10.7.2000 מודיעים עדו אלברט, דב ארבל ורינה סמיט לעו"ד מקלנן כי הועבר לו ע"י ערמון סך של 12,300 ₪ עבור 150 מ"ר בשטח תת חלקה מס' 4.
ביום 19.7.2000 נכרת הסכם מכר בין בן גליל לערמון, ולפיו רכש ערמון 151 מ"ר, כאשר הוסכם על הצדדים בדיוק היכן השטח הנרכש ממוקם - במגרש מס' 4 שבחלקה ששטחה הכולל 3,636 מ"ר וצורף תשריט בהתאם.
בניגוד לטענת יבלונקה, העסקה דווחה למס שבח: ביום 30.8.2000 מודיע עו"ד מוסל לעו"ד מקלנן כי הא קיבל מערמון את החוזה של ה- 151 מ"ר חתום בתאריך 29.8.2000 וביקש כי ידווח על העסקה למס שבח מטעם המוכרים. ב "הצהרה על מכירת זכות במקרקעין" מיום 14.12.2000, צוינו: שם המוכר (בן גליל), שם הקונה (ערמון), החלקים המועברים (151/16104) ושווי המכירה (12,309 ₪ שהינם 3,000 דולר). אישור על תשלום מס רכישה ואישור לטאבו ניתן ביום 17.7.2002.
לסיכום
- הוכח כי בנוסף ל- 5,000 מ"ר שערמון רכש מאלברט, הוא רכש 151 מ"ר נוספים מבן גליל ובסה"כ הוא רכש זכויות בשטח כולל של 5,151 מ"ר, וזאת במטרה שזכויותיו במגרשים מס' 4-6 בשלמות תהיינה מלאות.
יצוין כי במכתבו מיום 17.7.2002 של עו"ד מוסל ליורם יבלונקה (נספח ו' לתצהיר עו"ד מוסל), שלא זכה למענה או להתנגדות, צוין במפורש כי "בסיום הפעולות יהיה ערמון הבעלים של 5,150 מ"ר".
זכויותיו של ערמון באותם 151 מ"ר נוספים, לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. זו הסיבה, ככל הנראה, לכך שבהסכם המכר של זכויות ערמון בכינוס, לאביו של התובע, צוין כי הוא הבעלים של 5,000/16,104 מ"ר (ולא 5,151 מ"ר). יחד עם זאת, "מיקום השטח הנרכש" סומן על גבי התשריט שצורף להסכם המכר והוא כלל את חלקות
4-6 בשלמותן.
התובע הוכיח, במידת ההוכחה הנדרשת לענייננו, היינו - כאפשרות מסתברת יותר, כי הוא רכש מערמון את מלוא זכויותיו בחלקה ולא רק את חלקן. הדעת נותנת כי לא היו נמכרות בכינוס רק 5,000
מתוך 5,151 מ"ר ושוב - הסיבה לכך הייתה, ככל הנראה, העובדה שרכישת ה- 151 מ"ר הנוספים, שהוכחה מעבר לכל ספק, לא נרשמה בטאבו.
ודוק: רכישת ה- 151 מ"ר הנוספים איננה גורעת כהוא זה מזכויות הנתבעים בחלקה, כפי שהם רכשו על פי ההסכמים כאמור. מנגד, מי שהזכויות באותם 151 מ"ר עדיין רשומות על שמו (בן גליל), מסכימים כי הם מכרו לערמון חלק זה וטוענים כי בהתאם, יש לתקן את הרישום כך שהתובע יירשם כבעלים
של 5,150 מ"ר בסה"כ.
על כן ובסיכומו של דבר
, התובע הוכיח כי במסגרת פירוק השיתוף, הוא זכאי להירשם כבעלים של חלקות 4-6 במלואן, בשטח כולל של 5,151 מ"ר. יש להתאים לכך גם את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ולתקן את הרישום, היינו - התובע יהיה רשום כבעלים בחלק נוסף של 151 מ"ר שייגרע מחלקם של בן גליל. המדובר בסעד שבגררה המתחייב בנסיבות העניין ובית משפט זה מוסמך להורות עליו, על פי סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד - 1984.
כמובן שיהא על התובע לדווח על רכישת אותם 151 מ"ר לרשות המיסוי ולשאת במיסים שיחולו על כך בהתאם, וזאת כתנאי לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין ולפירוק השיתוף.
הותרת הנתבעים שותפים לאחר פירוק השיתוף
סבורני כי אין לקבל את טענת הנתבעים, הנסמכת על סעיף 41(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, ולפיה באין אפשרות לבצע פירוק שיתוף בעין, שיעניק גם להם מגרשים נפרדים ובאין הסכמה מצדם לפירוק שיתוף שיותיר אותם שותפים במגרש אחד, דינה של תביעת פירוק השיתוף להידחות.
כפי שפורט לעיל, נמצא כממצא עובדתי כי הנתבעים רכשו, כקבוצה מאורגנת, חלק מסוים במקרקעין - מגרש מס'1 ואותו הם חילקו, על דעתם ובינם לבין עצמם, ל – 13 חלקים נפרדים שהינם, בשלב זה, בבעלות משותפת שלהם.
בנסיבות בהן קיבלו הנתבעים על עצמם את חלוקת המקרקעין אשר צוינה במפורש בהסכמי המכר והסכימו לרכוש יחדיו מגרש מסוים – את מגרש מס' 1, שהינו אדמה חקלאית, תוך שהוסכם עליהם כי ההפרדה בינם לבין עצמם, תבוצע רק כשייעוד המקרקעין ישונה מחקלאי למגורים והמגרש יופשר לבנייה, יש לראותם כמי שהסכימו לפירוק השיתוף באופן המותיר אותם שותפים במגרש זה, כל עוד לא שונה ייעודו.
טענת הנתבעים ולפיה יש להמתין לעריכת תכנית בניין עיר שתפשיר לבנייה גם את המגרש שלהם - מגרש מס' 1, תותיר את התובע כבן ערובה, אף שכפי שהוכח לעיל, החלקה חולקה זה מכבר בפועל ועל החלק שרכש התובע כבר קיימות זכויות בנייה ואף ניתן בעבר (לערמון) היתר בנייה.

אישור תכנית החלוקה ע"י רשויות התכנון
סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה -1965 קובע, כי לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין ולא יינתן

פסק דין
לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים, אלא על פי תשריט שאושר על פי החוק.
בענייננו, כאמור, התובע הוכיח כי תכנית החלוקה כבר קיבלה את האישורים הנדרשים ע"י רשויות התכנון.
יחד עם זאת והואיל ולא הוצג אישור פורמאלי של רשויות התכנון ולפיו התכנית המבוקשת בתביעה דנן אכן מאושרת, הרי שפסק זה יותנה באישור תכנית החלוקה על פי סעיף 143 לחוק.
סיכום תביעת פירוק השיתוף
על יסוד האמור לעיל, הריני מקבלת את התביעה ומורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 9 בגוש 15441 המצויים במושבה יבנאל וזאת על פי תכנית החלוקה שתסומן בחתימתי ועל פי החלוקה כמפורט להלן:
זכויות התובע יירשמו במגרשים מס' 4 ו- 5 בשלמות.
זכויות הנתבעים מס' 1-2 יירשמו במשותף במגרשים מס' 2 ו- 3 בשלמות.
זכויות הנתבעים מס' 3-10 יירשמו במשותף במגרש מס' 1 בשלמות.
בנוסף ובכפוף לדיווח ולקבלת אישור רשויות המס, יתוקן הרישום בפנקסי המקרקעין, כך שהתובע יירשם כבעלים של 151 מ"ר נוספים, שייגרעו מחלקם של הנתבעים מס' 1 ו- 2. למען הסר ספק, התובע יישא בתשלום המיסים שיידרשו, ככל שיידרשו, לשם תיקון הרישום כאמור.
תיקון הרישום יהווה תנאי לפירוק השיתוף כאמור.
בנוסף, פירוק השיתוף כאמור לעיל מותנה באישור תכנית החלוקה המסומנת בחתימתי על ידי רשויות התכנון, על פי סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה -1965.
הנתבעים מס' 3-10, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות התובע : החזר אגרה בסך של 1,602 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 27.10.11 ועד למועד התשלום בפועל.
כמו כן יישאו הנתבעים מס' 3-10, ביחס ולחוד, בשכ"ט עו"ד התובע בסך כולל של 10,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 27.10.11 ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה שכנגד
התובעים שכנגד - הנתבעים מס' 3-10, טוענים כי במשך שנים עמדה החלקה שוממה, מבלי שנעשה בה שימוש ע"י מי מהבעלים. בסמוך להגשת התביעה שכנגד התברר לנתבעים, כי מי מהנתבעים שכנגד ביצע בחלקה עבודות ללא היתר לסלילת דרך עפר והקמת מבנים, מבלי ידיעתם והסכמתם של התובעים שכנגד. הדבר מעמיד את התובעים שכנגד בסיכון ממשי של העמדה לדין פלילי בתור בעלים של החלקה.
לטענת התובעים שכנגד, העבודות שבוצעו בלי הסכמתם הינן בגדר דבר החורג משימוש רגיל בחלקה, המחייב את הסכמת כלל השותפים.
על כן הם מבקשים ליתן צו עשה המורה לנתבעים שכנגד להשיב על חשבונם את מצב החלקה לקדמותו ובכלל זה להרוס ולסלק כל מבנה ודרך שנסללו בה.
כן הם מבקשים להצהיר על זכותם לדמי שימוש ראויים בגין השימוש בחלקה מיום תחילת העבודות האמורות ועד למועד השבת המצב לקדמותו.
הנתבעים שכנגד טוענים, כי דין התביעה שכנגד להידחות. הם חוזרים על נימוקי תביעתם לפירוק שיתוף וטוענים כי החלקה חולקה בהתאם ל

פסק דין
החלוקה ועל החלק ששייך להם נבנתה חממה כחוק. העבודות שבוצעו במגרשם בוצעו כדין והם לא נזקקים להסכמת התובעים שכנגד, שרכשו את זכויותיהם במגרש מס' 1 שהינו קרקע חקלאית, על פי אותה חלוקה של החלקה.
סבורני כי דין התביעה שכנגד להידחות.
כפי שפורט בהרחבה לעיל, החלקה בה עסקינן חולקה בפועל בין בעליה, כאשר הנתבעים הסכימו לכך ורכשו חלק מסוים במקרקעין – את מגרש מס' 1.
העד מטעם הנתבעים, יורם יבלונקה, אישר בעדותו כי לא נבנה דבר על מגרש מס' 1 (אותו כאמור
רכשו הנתבעים) וכי אף לא בוצעה מדידה של הבנייה הנטענת והיכן היא ממוקמת (עמ' 42 שורות 25-27, עמ' 43 שורות 6-18 לפרוטוקול).
יש להזכיר כי נוכח חלוקת החלקה בפועל בין בעליה, הוועדה המקומית אף נתנה בעבר היתר בנייה לערמון, על מנת שייבנה בחלק מסוים במקרקעין - מגרש מס' 5 המיועד לבנייה, בלא שהנתבעים נדרשו להסכים לכך ובלא שמחו על עצם הבניה.
על כן ומשלא הוכח ע"י הנתבעים כי בוצעו עבודות או נבנו מבנים על חלקם, אין הם זכאים לסעד המבוקש, מה גם שלגבי הסעד הכספי הודיע ב"כ הנתבעים כי הנתבעים אינם עותרים לסעד כספי בתביעה זו (עמ' 42 שורות 19-20 לפרוטוקול).
התביעה הכספית

התובע טוען כי ביום 10.11.2011 הוא התקשר עם ניב תואר (להלן "הרוכש") בהסכם למכירת חלקו בחלקה. נוכח סירוב הנתבעים מס' 3-10 לפירוק השיתוף או חתימה על הסכם לפירוק השיתוף בחלקה על פי

פסק דין
החלוקה, והואיל ועל פי טענתם צורף הרוכש לכתב התביעה ולתביעה שכנגד והוא מצא עצמו מעורב בתביעות לא לו, ובשל הימשכות ההליכים, לא נותרה ברירה בידי התובע ולבקשת הרוכש הוא ביטל את העסקה, תוך פיצוי הרוכש על כך שאיננו יכול לממש את זכויותיו כפי שאלו הוקנו לו בחוזה הרכישה. ביום 19.8.13 נחתם הסכם ביטול להסכם המכר וביום 31.10.13 הוסכם בין הצדדים ונחתם נספח להסכם הביטול ולפיו התובע יישא וישלם לרוכש סך של 200,000 ₪ כפיצוי על עגמת הנפש עד למועד 31.12.13.
לטענת התובע, במכירת המקרקעין לרוכש, נוצר לו שבח מקרקעין בסך של 647,490 ₪ בהתאם לשומה שדווחה כדין לרשויות המס, כך שבשל הביטול, נגרם לו גם הפסד רווח.
על כן מבקש התובע להורות לנתבעים לפצותו בסך של 200,000 ₪ בגין הפיצוי לרוכש וכן בסך של 100,000 ₪ בגין עגמת נפש וביטול הרווח ובסה"כ - 300,000 ₪.
הנתבעים מכחישים את טענות התובע וטוענים כי דין התביעה להידחות. כתב התביעה אינו מגלה עילה נגדם ומטרתו להפעיל עליהם לחץ ותו לא. לא עצם התנגדתם לתביעת פירוק השיתוף הביאה לביטול ההסכם בין התובע לרוכש, שכן אלו ידעו היטב ואף ציפו מראש כי הליכי התביעה יארכו זמן ואף מעבר לשנה לאחר חתימת ההסכם הנטען. הסכם זה, על פי טענת התובע, נחתם לאחר שהוגשה התביעה לפירוק השיתוף.
הסכם הביטול איננו ביטול שנעשה ביושר ובתום לב. ביטול ההסכם לא נעשה בשל התנגדות הנתבעים לפירוק השיתוף, אלא בשל הכרת התובע והרוכש בכך שטענות הנתבעים צודקות ובעלות משקל של ממש.
כל עוד לא הוסדר פירוק השיתוף, לא קמה לתובע ולרוכש כל ציפייה לגיטימית לבניית בית מגורים בחלקה. לא הייתה כל מניעה לרשום את הרוכש כבעלים של הזכויות שהיו רשומות על שם התובע ערב הגשת תביעת הפירוק וחתימת הסכם המכר.
לאור נוסח הסכם המכר, לא הייתה לרוכש עילה לביטולו או לקבלת פיצוי בקשר עם הביטול ולסכום הנטען אין כל קשר לנתבעים. סכום הפיצוי הקבוע בנספח הביטול אף עולה על גובה הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר.
לאחר עיון בטענות הצדדים ובראיות שהגישו בתביעה זו, שוכנעתי כי דינה להידחות:
ראשית, יש ממש בטענת ב"כ הנתבעים, כי התובע לא הצביע על עילת תביעה בתביעה כספית זו ולא הראה מקור משפטי להטלת חבות כלשהי על הנתבעים בהקשר זה. משלא הוצגה עילת התביעה, ממילא לא נדונה כל עילה שהיא ולא ניתנה לנתבעים האפשרות להתגונן נגדה באופן קונקרטי.
שנית, ההסכם עם הרוכש נחתם לאחר שהוגשה תביעת פירוק השיתוף. בסעיפים 3.4, 3.5 ו- 4.5 להסכם המכר צוין במפורש, כי התובע הגיש תביעה לפירוק השיתוף נגד בעלי הזכויות הנוספים במקרקעין והרוכש, שהיה מיוצג ע"י עו"ד, הצהיר כי ידוע לו על כך. בסעיף 4.1 להסכם הצהיר הקונה כי הוא ראה ובדק את הממכר באמצעות מומחים ועו"ד מטעמו, לרבות בדיקה ברשויות השונות וידועות לו כל התכניות לרבות חלוקת המקרקעין והבעלויות ולא תהיינה לו טענות או תביעות בעניין. התובע אישר בעדותו, כי צוין במפורש כי קיימת התנגדות של הנתבעים לפירוק השיתוף (עמ' 34שורות 29-32 לפרוטוקול).
בנסיבות אלה, התובע לא הוכיח כי הוא הפר את ההסכם באופן שהצדיק את ביטולו ואת פיצוי הרוכש ומשכך, אם בחר התובע בכל זאת לפצות את הרוכש, בוודאי שלא קמה לו עילה לדרוש שיפוי על כך מאת הנתבעים.
זאת ועוד, מתוכן הסכם המכר עולה, כי הצדדים לו (התובע והרוכש) צפו כי ההליכים בתביעת פירוק השיתוף יימשכו זמן. כך, בסעיף 8.1.3 להסכם ניתנה לתובע שנה להצגת המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות. רק בחודש יוני 2012 הרוכש הצטרף לתביעת פירוק השיתוף. על כן, יש לדחות את הטענה כי הצדדים לאותו הסכם לא צפו את הימשכות ההליכים.
מכל מקום, עצם העובדה שהנתבעים התנגדו לפירוק השיתוף, אין בה, כשלעצמה, כדי להוות עילת תביעה נגדם. זכותם הלגיטימית הייתה להביא את טענותיהם לכלל בירור עובדתי ומשפטי. בנוסף, אין לתלות בנתבעים את משך זמן ניהול התביעה, זמן סביר לניהול תביעה מסוג זה, ואין להשית עליהם, משום ניהול התביעה, את הפיצוי שהתובע בחר לשלם לרוכש, חרף העובדה שלא הפר את ההסכם עמו.
על כן, כאמור, נדחית התביעה הכספית.
משנדחו באופן הדדי התביעה הכספית והתביעה שכנגד, יישא כל צד בהוצאותיו בתביעות אלה.


ניתן היום,
י"ז אב תשע"ה, 02 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 41716-10/11 מאיר אלימלך נ' דב בן גליל, חנה בן גליל, גופמן דורית ואח' (פורסם ב-ֽ 02/08/2015)