פסקי דין על שרית בנימני | פסקי דין על ניסן חנוכה בנימיני | פסקי דין על מירב אוחנה

28075-02/13 א     24/08/2015




א 28075-02/13 שרית בנימני, ניסן חנוכה בנימיני נ' מירב אוחנה








בית משפט השלום בראשון לציון



ת"א 28075-02-13 בנימני ואח' נ' אוחנה ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
הלית סילש


תובעים

1.שרית בנימני

2.ניסן חנוכה בנימיני


נגד


נתבעים

1.מירב אוחנה

1.עופר אוחנה




פסק דין


לפני תביעה במסגרתה עותרים התובעים כי בית המשפט יורה לנתבעים לפצותם בשל הפרת הסכם מכר מקרקעין.

במסגרת כתב התביעה טענו התובעים כי ביום 27.7.11, נחתם בין הצדדים הסכם מכר, במסגרתו רכשו התובעים מהנתבעים, בית מגורים ברחוב מבצע יהונתן 12 בראשל"צ, הידוע גם כגוש 5747 חלקה 64 (להלן בהתאמה: "הסכם המכר" ו- "הבית").

בחודש ינואר 2012, מיד עם אכלוס הבית על ידם, ולאחר ביצוע עבודות שיפוץ קלות, התברר כי בבית קיימים ליקויי בנייה רבים ומהותיים.
לשיטת התובעים, הליקויים אשר היו קיימים בבית קודם להתקשרות בין הצדדים בהסכם המכר, היו ידועים לנתבעים, אשר בחרו במתכוון להסתירם וזאת בחוסר תום לב ותוך הצגת מצגי שווא.
הוסיפו התובעים וטענו כי הנתבעים גם מצאו להסתיר במתכוון, דבר קיומם של עיקולים רבים וחובות לרשות המיסים, באופן אשר היה בו כדי לגרום להם נזק, שכן בנק הפועלים סירב, עקב אותם עיקולים, לתת להם הלוואה המובטחת במשכנתא לצורך מימון חלק מתמורת הרכישה.
נזקי התובעים הוערכו על ידם בהיקף של 175,859 ₪, תוך שהתובעים עותרים לחיוב הנתבעים בתשלום מלוא הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם המכר, דהיינו בסך של 310,000 ₪.

בכתב ההגנה הכחישו הנתבעים את חבותם וטענו כי הבית נמסר לתובעים במצב טוב ותקין.
הוסיפו הנתבעים וציינו כי התגוררו בבית קודם למכירתו, ובכל אותה עת לא היו מודעים ולא נדרשו לתיקון אותם ליקויים הנטענים על ידי התובעים בכתב התביעה, לרבות הצפות, רטיבות או נזילות, וזאת למעט נזילה בשנת 2009, אשר טופלה על ידי חברת הביטוח כפי שגם נאמר לתובעים קודם ההתקשרות.
לשיטת הנתבעים הם לא הסתירו מהתובעים דבר, אלא פעלו בתום לב תוך שניתנת לתובעים עצמם כמו גם בעלי מקצוע מטעמם, האפשרות לבקר מספר פעמים בבית קודם רכישתו, ועת שהתובעים ביצעו כל בדיקה אותה ביקשו לבצע.

הוסיפו הנתבעים וציינו כי הבית נמכר לתובעים במצבו דהיום (
"as is"
), וממילא מקום בו נמסרה החזקה עוד בחודש נובמבר 2011, והתובעים בחרו לבצע עבודות שיפוצים בנכס ואף פנו לנתבעים בדרישה ראשונה רק כשנה וחצי לאחר מסירת החזקה, הרי גם מקום שיוכח כי אכן נמצאו ליקויים, האחריות בגינם רובצת לפתחם של התובעים.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, נתתי דעתי לתצהירים, העדויות הראיות השונות והסיכומים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. טעמי להלן:

הקדמה

התובעים הם שעתרו לפיצוי, והם יוזמי ההליך.
מתוך שכך, נטל ההוכחה והבאת הראייה מוטל לפתחם, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה".

בתיק זה היה על התובעים להרים את הנטל בהתייחס לסוגיות הבאות:

א.
הפרה של התחייבויות הנתבעים כלפי התובעים, על פי הוראות הסכם המכר;
ב.
קיומם של ליקויים היקפם, עלות תיקונם,
ג.
ידיעת הנתבעים דבר קיומם של הליקויים והסתרם מהתובעים;
ד.
קיומה של חובת גילוי והיקפה.

הוראות הסכם המכר

במרכז ומהות תביעתם של התובעים, עומדת טענה כי זמן קצר לאחר קבלת החזקה בנכס התברר להם כי קיימים בנכס ליקויים מהותיים וכי באי גילוים על ידי הנתבעים, קודם ההתקשרות החוזית, יש משום הפרה מהותית של הסכם המכר.

משכך, נדרשתי, בראש ובראשונה, לבחון את אותם סעיפים ואותן התחייבויות בהסכם המכר, אשר יש בהם כדי להשליך על ההכרעה בהליך דנא:


במסגרת סעיף 2 להסכם המכר התחייב המוכר למסור את החזקה בבית:

"...במצב טוב ותקין, במצבה כפי שהיא כיום, למעט בלאי סביר..."

במסגרת סעיף 3 להסכם המכר נקבע :
"הרוכש מקבל עליו לתקן את כל הליקויים באם קיימים כאלה ורוכש הבית
as-is
...
"

בסעיף 7 להסכם המכר נקבע :
"הרוכש מצהיר כי ראה ובדק את הבית והוא מוותר על כל טענת אי התאמה בקשר אליו, אולם המוכר מתחייב למסור את הבית לרוכש במצב
as-is
כפי שהוא כיום, יחד עם ארונות מטבח, כל המזגנים ארונות אמבטיה ונברשות וכל המחוברים המהווים חלק בלתי נפרד הימנה...
"

בהינתן הוראות אלו, יש להוסיף ולבחון האם אכן מסרו הנתבעים לתובעים את הנכס במצב "טוב ותקין", כמפורט בהסכם.

בהמשך, ובכפוף לממצאים דלעיל, יש גם לבאר מה המשמעות שיש לתת להתחייבות התובעים לתקן את כל הליקויים, באם קיימים כאלה, תוך שהם רוכשים את הבית במצבו "
as-is
".

שאלת מצבו של הבית, במועד חתימת הסכם המכר, היא שאלה עובדתית, והיא תידון להלן.
נהיר כי ככל שהבית אכן נמסר לידי התובעים במצב תקין, נשמטת הקרקע תחת תביעתם.

מאידך, ככל שיתברר כי יש ממש בטענות התובעים ביחס לליקויים הנטענים או חלק מהם, יהא מקום להוסיף ולהידרש לשאלת היקף אחריותם של הנתבעים, נוכח ההתחייבויות ההדדיות הנוספות הנקובות בהסכם המכר.

הליקויים הנטענים

בקליפת אגוז, ביקשו התובעים לטעון כי יש לראות בליקויים המפורטים להלן, כליקויים מהותיים, אשר הייתה מוטלת על הנתבעים חובה לגלותם וזאת קודם מועד ההתקשרות:

-
מבירור שערכו התובעים באגף ההנדסה של העירייה, הסתבר כי עבודות הפיתוח שבוצעו בחצר הבית, על ידי קבלן מטעם הנתבעים, בוצעו באופן בו מפלס חצר הבית, נמוך ממפלס הרחוב, ומשכך חדרו מי גשמים לבית וגרמו להצפת המרתף ולנזקים כבדים;
-
לא קיים איטום לקירות המרתף, באופן שאילץ את התובעים לבצע איטום מחדש;
-
המטבחים במרתף היו רקובים ומלאי מים ועובש באופן שחייב החלפתם;
-
צנרת הבית נמצאה פגומה, תוך שנגרמו נזילות ורטיבות במוקדים שונים, עד כדי הצורך בהחלפתה;

-
לא בוצעו יסודות ראויים לקיר המפריד בין שני הבתים (עסקינן במבנה דו משפחתי) – דבר אשר הביא לשקיעת אותו קיר;
-
תא השאיבה הקיים במרתף לא תפקד וכן התגלו בעיות בברז הדוד ובמזגן;
-
קיימת בבית בעיה חמורה של נמלים, אשר לא נפתרה על אף מספר ריסוסים שבוצעו.

קיומם של ליקויים והיקפם

לצורך הוכחת קיומם של הליקויים הנטענים , צירפו התובעים שתי חוות דעת:
1.
חוות דעת של הנדסאי הבניין מר שי הרוש מחב' מדיטסט, מיום 10.10.12 (ת/2), לרבות תוספת (ת/5) (להלן: " חוות דעת הרוש");
2.
חוות דעת של מר מגידיש ויקטור, מיום 16.12.12 (ת/3)(להלן: "חוות דעת מגידיש").
שני המומחים נחקרו על חוות דעתם.
משנתתי דעתי לאמור בחוות הדעת כמו גם בחקירות הנגדיות, לא מצאתי לתת משקל מהותי לחוות דעת אלו, ולא מצאתי כי היה בהן כדי הרמת נטל ההוכחה באשר לקיומם של הליקויים, היקפם או מקורם. טעמיי להלן:

חוות דעת של הנדסאי הבניין מר הרוש

חוות דעתו של מר הרוש היא למעשה פירוט עבודות השיקום הנדרשות לשיטתו בבית.

מחוות הדעת עולה כי מר הרוש ביקר בבית פעם אחת, ביום 23.9.12, ולא היה עד בעצמו, להצפות, לנזילות ולמעשה לחלק ניכר מהליקויים הנטענים בהליך זה.
(לעניין זה ראה עמוד 26 שורות 4-7 לפרוטוקול הדיון).

לחוות הדעת לא צורפו רשימות או מדידות, זאת על אף שבמבוא לחוות הדעת מציין המומחה כי: "... לצורך עריכת חוו"ד ביקרתי במבנה... ערכתי רישומים, מדידות, צילמתי תמונות ושמעתי פרטים...".

בחוות הדעת מובהר מפורשות כי הנזקים המפורטים בה מבוססים על:
"המקרה כפי שנמסר לי מהמזמין" (ראה כותרת סעיף 4 לחוות הדעת)

מר הרוש אישר בחקירתו את הדברים הבאים:
"ש. די ברור לי שאתה מסתמך על מה שהם סיפרו לך, כי לא היית שם.
ת. כתוב בראשית פרק 4, השורה הראשונה כתוב "מודגש, המקרה כפי שנמסר לי ע"י המזמין".
מלבד אירוע אחד של פיצוץ מים בחצר הבית באותו יום שהייתי, כל המידע נמסר לי על ידם.
ש. אז כל מה שכתוב בסעיפי המשנה של 4 נמסר לך ע"י הרוכשים, למעט סעיף 4.2

ת. כן אמת".
(לעניין זה ראה עמוד 26 שורות 14-18 לפרוטוקול הדיון כאשר אציין כי לכאורה
ציון סעיף 4.2 צריך שיהא סעיף 4.19 ).

בסעיף 4.8 לחוות הדעת נכתב:
"כשהוצאנו את המטבחים גילינו..."
משנשאל המומחה ביחס לכך השיב כי הדברים האמורים נמסרו לו על ידי התובעים וכי הוא עצמו, לא היה נוכח בעת ביצוע העבודות.
(לעניין זה ראה עמוד 26 שורות 19-21 לפרוטוקול הדיון).

על אף האמור בסעיף 4.22 לחוות הדעת בדבר קיומה של "בעיה נוראית של נמלים", עליה העידו התובעים, אישר המומחה במסגרת חקירתו הנגדית כי הוא עצמו לא ראה נמלים בבית.
(לעניין זה ראה עמוד 27 שורות 13-14 לפרוטוקול הדיון).

אפילו התמונות אשר צורפו במסגרת ת/5 כהשלמה לחוות הדעת לא צולמו לכאורה על ידי המומחה מר הרוש (ראה עמוד 26 שורות 14-15 לפרוטוקול הדיון).

הנושא היחיד לגביו לכאורה נערכה בדיקה על ידי מר הרוש עצמו, הינו שקיעת הקיר שבין שני הבתים כמפורט בסעיף 4.19 לחוות הדעת.
(לעניין זה ראה עמוד 26 שורות 27-28 לפרוטוקול הדיון).

אלא שגם בעניין זה, אין כל אסמכתאות ו/או תמונות ו/או פירוט מדידה כלשהי שנערכה.

בחוות הדעת ציין מר הרוש באופן לאקוני כדלהלן:
"בבדיקה נמצא כי קיר הפיתוח המפריד בין בבתים שקע להערכתנו לא בוצע יסוד ראוי ועל כן התאפשרה השקיעה נדרש לפרק ולבנות את הקיר מחדש כפי שיפורט בהמשך"

הא ותו לא.

גם במסגרת חקירתו הנגדית, לא הוסיף המומחה מר הרוש פרטים ו/או נתונים כלשהם, ולא ידע לפרט את שיעור השקיעה "... לא ציינתי בכמה, אבל הוא לא אמור לשקוע. אני לא זוכר בכמה"
(לעניין זה ראה עמוד 26 שורות 29-30 לפרוטוקול הדיון).

למעלה מכך וחשוב מכך, מחוות דעת המומחה לא עלה כי הוא עצמו ערך בדיקה של יסודות הקיר, אלא רק העריך, כי הם בוצעו באופן בלתי ראוי. מדובר בציון מסקנה באופן לאקוני וללא כל תימוכין.

כך לדוגמא לא הוצג ולא נטען כי בוצעה
חפירת ניסיון לצורך בחינת היסוד, בוצעה הערכה או בדיקה של סוג הקרקע לצורך בחינת מקור הליקוי, לא ניתן היה להסיק כי המומחה בחן תכניות קונסטרוקציה של הקיר ככל שקיים היה קונסטרוקטור לקיר או לחילופין כי בחן תכניות אחרות.

למעשה היינו ונותרנו עם התרשמות על בסיס התבוננות, הגם של איש מקצוע, כי הקיר שקע, תוך הסקת מסקנות באשר למקור באופן ובאופן שהוא חסר בצורה מהותית.

ביחס לכך, כמו גם ביחס לליקוים אחרים, יש להוסיף ולציין כי הגם שבוצעו בבית עבודות שיפוץ על ידי התובעים לאחר קבלת החזקה (בין אם בהיקף נמוך כטענת התובעים ובין אם בהיקף רחב יותר כטענת הנתבעים), ניתן היה לצפות כי תוצג התייחסות עובדתית ומקצועית גם ביחס לאלו, כמו גם השפעתן האפשרית של אותן עבודות על איזה מהליקויים הנטענים.

חוות דעת מומחה, כשמה כן היא, והיא אמורה להיות מבוססת על בדיקה ואימות נתונים של נותן חוות הדעת עצמו, כאיש מקצוע באותו תחום במסגרתו ניתנת חוות הדעת,
ותוך שנותן חוות הדעת מסתמך על ניסיונו ומומחיותו לצורך כך.

מקום בו המומחה מציין, בחלק הארי של חוות דעתו מידע אשר נמסר לו על ידי התובעים, הרי מדובר ברוב המכריע בעדות שמועה, על כל המשתמע מכך. הסקת המסקנות על בסיס אותו מידע, ללא ביצוע בדיקות רלוונטיות בהיקף מתאים בשטח, מותירה את חוות הדעת כחסרה.

כך לדוגמא, ציון דבר התרחשותו של אירוע נזילה מברז ההזנה לדוד במהלך שיפוץ הבית, וזאת במסגרת סעיף 4.15 לחוות הדעת, אינו מהווה ראייה לכך שהאירוע אכן התרחש או כי מקורו בליקוי במבנה ( ולא לדוגמא בעבודות השיפוץ), ולמעשה הוא בגדר ראיה אך ורק לכך, שהתובעים אמרו זאת למומחה.

גם מקום בו נתבקש המומחה לתת חוות דעת לאחר ביצוע העובדות, ניתן היה לצפות כי יוכל לבדוק סוגיות שונות הנוגעות לקיומם של הליקויים, כגון בדיקת הצנרת המקורית שהוחלפה, עיון בהצעות מחיר, תכניות עבודה או מסמכים אחרים המלמדים על ביצוע עבודות התיקון, פנייה לאנשי המקצוע לצורך בירור מהות והיקף עבודתם וכיוצא באלה. דבר מאלו לא הוצג לי במסגרת חוות הדעת.

התיעוד היחיד לכך שהמומחה חזה בעיניו בליקוי מתייחס לבקע בצינור המיום הראשי למבנה, אשר חייב חפירה מחוץ לבית. (סעיף 4.20 לחוות הדעת). גם ביחס לרכיב זה, לא הובהר מדוע מדובר בליקויי הנובע מהיות הצנרת לקויה, אלו בדיקות עשה המומחה באותו מועד, אלו נתונים התקבלו מאנשי המקצוע אשר היו במקום כמו גם אפשרות ידיעת הנתבעים דבר קיומו של אותו ליקוי פרטני.

משנתתי דעתי לכל אלו, באתי לכלל מסקנה כי אין בחוות הדעת של המומחה מר הרוש, כדי לבסס דבר קיומם של הנזקים הנטענים, מקורם או היקפם, ומשכך המשקל אותו מצאתי לתת לחוות דעת זו, הוא נמוך מאוד.

חוות דעת מגידיש

בהמשך לחוות דעתו של המומחה מר הרוש, הוסיפו התובעים והגישו את חוות דעתו של מר ויקטור מגידיש, במסגרתה התבצעה הערכת עלויות של העבודות אשר לשיטת התובעים נדרש ביצוען, וזאת על בסיס המפרט אשר נכלל בחוות הדעת של מר הרוש.

מחקירתו הנגדית של המומחה מר מגידיש עלה כי הוא נכון וערוך להסביר כל אחד מרכיבי המחירים בחוות דעתו. איני מתעלמת מכך.

ואולם, משנמצא כי המשקל אותו יש לתת לחוות דעתו של המומחה הראשון, מר הרוש, הוא כה נמוך, אין אלא להסיק כי חוות דעת הנסמכת על אותה חוות דעת מקורית, כמוה כמבנה שנותר ללא בסיס.

מחוות הדעת של המומחה מר מגידיש, כמו גם מחקירתו הנגדית, עלה כי גם הוא לא ביקר בבית בתקופה בה ערכו התובעים את עבודות השיפוץ טרם כניסתם לבית או בתקופה בה אירעו ההצפות והנזילות הנטענות, וכי ביקוריו
(שלושה במספר) נערכו בשלב מאוחר יותר, החל מחודש נובמבר 2012 ואילך. (לעניין זה ראה עמוד 28 שורות 5-14, 22-23 לפרוטוקול הדיון).

בחוות דעתו של מר מגידיש, לא מפורטות בדיקות כלשהן אשר בוצעו על ידו, ותיאור הנזק מבוסס על הליקויים עליהם הצביעו התובעים, בין היתר בעניין השיפועים הלא נכונים, שגרמו להצפת החצר והבית.

משנשאל מר מגידיש בחקירתו, אם ביצע בעצמו מדידה של השיפועים הוא הבהיר כי אין בידיו את הכלים לבצע בדיקה כאמור:

"ת. לא מדדתי, אבל ביקשתי שיציפו את האזור עם צינור מים, של גינה, ראינו שהשיפויים לא נכונים ואז המלצתי לבדיקה מקצועית להביא מהנדס, או הנדסאי. לי אין את הכלים לראות, אבל ראיתי ויזואלית שישנה בעיה.
ש. ואז למעשה הגיע שי הרוש ונכנס לתמונה.
ת. שי הרוש עשה גם בדיקה הנדסית. המלצתי לעשות בדיקה הנדסית, כי כשמאי אני יכול לראות ויזואלית, אך זה לא היה מספק. ביקשתי שמהנדס יעשה בדיקה".
(לעניין זה ראה עמוד 28 שורות 27-32 לפרוטוקול הדיון).

מר מגידיש אף מציין בסעיף 4 לחוות דעתו חוות דעתו כי נערכה בדיקה הנדסית למבנה ע"י ההנדסאי מר שי הרוש, כאשר
מבדיקתו עלה כי הצפת מי הגשם הינה על רקע ביצוע לקוי של עבודות הפיתוח.

ואולם, מחקירתו הנגדית של המומחה מר הרוש עלה כי לא ביצע בעצמו כל בדיקה של השיפועים, אלא נסמך על המידע שנמסר לו ע"י התובעים, אודות הבירור אשר לכאורה נערך על ידם במחלקת ההנדסה.
(לעניין זה ראה
סעיף 4 ל-ת/3 ועדותו של המומחה מר הרוש בעמוד 26 שורות 4-18 לפרוטוקול הדיון).

כאמור, חוות הדעת של מר מגידיש, משלימה את חוות הדעת של המומחה מר הרוש והיא -"מתרגמת" את האמור בה לסכומי פיצוי.

ואולם, עיון בסעיף 6 לחוות הדעת של המומחה מר הרוש אשר הינו מעין
טבלה המשמשת כבסיס לביצוע אותו תרגום של הליקויים לעלות כספית, מלמד כי גם אותו בסיס הוא כללי וחסר.

כך לדוגמא נטען במסגרת חוות דעתו של המומחה מר הרוש כי יש צורך בביצוע מרפסת אנגלית לחלונות המרתף – לפי יחידה אחת קומפלט (סעיף 1.02 לטבלה בסעיף 6 לחוות הדעת). לא ברור מה מידותיה, והאם נתונים בדבר אלו הועברו כלל למומחה הנוסף מר מגידיש והאם זה ביצע מדידות כלשהן.

כך לדוגמא נקבע במסגרת סעיף 6 לחוות הדעת של המומחה מר הרוש כי יש צורך בביצוע שיקום חדר הרחצה בעליית הגג כולל רכישת אריחים והתקנתם (סעיף 1.13 לטבלה בסעיף 6 לחוות הדעת), גם רכיב זה נקבע על בסיס: "יחידה אחת קומפלט", ללא ציון מידות, היקף מטרים נדרש וכיוצא באלו.
שני המומחים ציינו ביחס לרכיב זה כי הוא נקבע על בסיס
עלות בפועל של המזמינים (דהיינו התובעים), ואולם כפי שיפורט להלן, התובעים עצמם נמנעו מהצגת ראיות הנוגעות לעלויות ביצוען של העובדות בפועל, איש מהמומחים לא טען כי ראה חשבוניות או קבלות לעניין ביצוע אותן עבודות, וממילא יש לאבחן בין חוות דעת שמטרתה הערכת עלות צפויה, לבין שאלת הצגתן של ראיות שעניינן שיעור הוצאות בפועל ( אשר יידון בהמשך).

חוות דעת מומחה הנתבעים

מטעם הנתבעים הוגשה לעיוני חוות דעתו של המהנדס איכות והנדסאי הבניין – מר מרדכי שטיינר.
מר שטיינר ביקר בבית ביום 24.3.14, ובמסגרתו ערך מספר בדיקות בשטח.
לשיטת המומחה מטעם הנתבעים, ממצאי הבדיקות מלמדים כי לא קיימים ליקויים, כנטען על ידי התובעים.
ואולם המומחה הוסיף ואישר במסגרת חקירתו כי הביקור והבדיקות נעשו כולם, לאחר ביצוע התיקונים הנטענים ע"י התובעים.
(לעניין זה ראה עמוד 33 שורות 22-29 לפרוטוקול הדיון).


גם בחוות דעת זו קיימת התייחסות והסקת מסקנות על בסיס נתונים אשר נמסרו למומחה מר שטיינר על ידי הנתבעים (לדוגמא לעניין מגורי משפחות בקומות אלו ואחרות, קיומם של ריחות אלו ואחרים באותה עת וכיוצא באלו). בדומה להתייחסותי לחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים, מר הרוש, עסקינן בנתונים שהם בגדר עדות שמועה.

כאמור מקום בו הבדיקות הנקובות בחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעים נערכו לאחר ביצוע השיפוץ והתיקונים בבית,
יש קושי של ממש להסיק, אלו ליקויים אינם קיימים כיוון שתוקנו על ידי התובעים, ואלו לא היו קיימים מלכתחילה.

כך לדוגמא, טענו התובעים כי קיים ליקוי מהותי באיטום הקירות.
המומחה מטעם הנתבעים טען בעמוד 12 לחוות דעתו כי התובעים אמרו לו שאין צורך בבדיקה, שכן הכל תוקן ואין ממצאים להציג.
במסגרת החקירה טען המומחה מטעם הנתבעים כי בדק את הקירות באמצעות מכשור מתאים ולא מצא כל ליקוי או רטיבות.
המומחה נשאל במסגרת חקירתו הנגדית האם הוא מודע לטענות התובעים כי הם אלו אשר הוסיפו איטום, וטען כי נאמר לו על ידי התובע עצמו כי לא ביצעו חפירות לצורך האיטום.
(לעניין זה ראה עמוד 33 שורות 10-30 ועמוד 34 שורה 1 לפרוטוקול הדיון, כמו גם עמוד 12 לחוות הדעת).

כלומר עסקינן בליקוי שלא קיים במועד ביצוע ביקור המומחה מטעם הנתבעים, התובעים עצמם אינם טוענים כי קיים באותה עת ליקוי, וכל שנותר הוא העלאת השערות באשר לקיום הליקוי או מקורו, מועד התיקון ככל שהיה ומהותו.

באופן דומה, יש קושי בהערכת משקלן של מסקנות אחרות מתוך חוות דעת המומחה, במסגרתן מצא המומחה מר שטיינר להסיק כי הליקויים נוצרו רק עקב ובמהלך ביצוע העבודות על ידי התובעים עצמם. המומחה לא נכח בעת ביצוע אותן עבודות, לא ראה את הליקוי בפועל, וממילא לא הוכח כי הוצגו בפני
ו תכניות או אישורים של אנשי מקצוע ביחס לאותן עבודות, ואשר מכוחן ניתן היה להסיק מסקנות.

זה המקום לציין כי אני ערה לסוגיית מועד הפנייה הראשונית של התובעים לנתבעים ולטענות הנתבעים ביחס לכך. סוגיה זו תידון בהמשך. ואולם מהותית, לא ניתן היה לקבוע מסמרות עובדתיות ביחס לחלק מהנתונים נשוא המחלוקת בין הצדדים, בהינתן האמור לעיל.

חלק אחר של חוות הדעת, כזה המהווה מעין הסקת מסקנות ביחס למחלוקות הקיימות בין הצדדים כמו גם מעין ניסיון למתן חוות דעת משפטית. המומחה אישר כי אינו עורך דין
וממילא אין זה תפקידו של מומחה בתחום הבנייה, להסיק מסקנות באשר למחלוקות כגון הסתרה או אי הסתרת מידע, או להגיע למסקנות משפטיות על בסיס הוראות הסכם המכר.
לא מצאתי לתת משקל כלשהו לאותו חלק בחוות הדעת אשר עניינו הסקת מסקנות ביחס לחובות מי מן הצדדים מכוח הוראות הסכם המכר. (לעניין זה ראה עמוד 32 שורה 7 לפרוטוקול הדיון).

משנתתי דעתי לכל אלו, לא מצאתי לתת משקל של ממש לחוות הדעת אשר הוגשה מטעם הנתבעים.

קודם סיום התייחסותי לסוגיית חוות הדעת, אני מוצאת לציין כי רבים הם המקרים בהם קיימות מחלוקות בין מומחים ביחס לסוגיות שונות. עם זאת, אין חוות הדעת מהוות מקום ל"חלוקת ציונים", והיה בחלק מהתבטאויות בהן נקט המומחה מטעם הנתבעים ביחס לצד האחר, כדי לעורר תחושה של חוסר נוחות, ומוטב היה באם היה נמנע מכך.

ראיות נוספות

חוות דעת בתחום של ליקויי בנייה מטרתה להציב בפני
בית המשפט תמונה עובדתית מקצועית, באשר לעצם קיומו של ליקוי, היקפו, עלות תיקונו, או השלכת קיומו על שווי הנכס.

בהינתן האמור לעיל, לא מצאתי כי ניתן לראות בחוות הדעת מטעם התובעים כאלו המסייעות בידיהם להוכיח את הטענה כי הליקויים נשוא התביעה אכן היו קיימים במועד רכישת הנכס, וכי היקפם הינו כמתואר על ידם במסגרת כתב התביעה.

התובעים הוסיפו וטענו כי נאלצו לתקן את חלק הארי של הליקויים נשוא התביעה וזאת נוכח היקפם והעדר היכולת לקיים אורח חיים תקין בבית באותה עת.

משכך, ככל שהיו התובעים מציגים ראיות בדבר ביצוע התיקונים בסמוך למועד מסירת החזקה, כמו גם מקורם והיקפם, יכול והיה בכך כדי לבסס את טענותיהם בדבר קיומם של הליקויים, כולם או חלקם.

לעניין זה בחרו התובעים שלא לצרף ראיות מהותיות, וטענותיהם בדבר ביצוע תיקון של הליקויים נותרו כטענות בעל דין ללא סימוכין. החוסר באותן ראיות בלט מאוד.

כך לדוגמא לא מצאו התובעים לנכון לזמן לעדות, מי מבעלי המקצוע הרבים אשר ביצעו לטענתם את עבודות השיפוץ או תיקון הליקויים בבית. ניתן היה לצפות כי התובעים יזמנו לעדות את אנשי המקצוע כגון,
האינסטלטור שביצע את עבודות השיפוץ בעליית הגג;
האינסטלטור אשר לשיטתם החליף את הצינורות הפגומים;

איש המקצוע שביצע את עבודות האיטום;
הנגר אשר פירק והרכיב את המטבחים במרתף;
החשמלאי אשר ביצע את התיקון בלוח החשמל (או אף את אביה של התובעת שהינו קבלן חשמל – כמפורט בעמוד 23 שורות 21-27 לפרוטוקול הדיון).
או כל איש מקצוע אחר.

התובעים לא נתנו טעם לאי זימונם של עדים אלו או עדים אחרים חלופיים אשר יכולים היו לבאר את התמונה העובדתית.
(ראה לדוגמא עמוד 15 שורות 1-4, שורות 17-18, עמוד 22 שורות 16-23, עמוד 23 שורות 16-18 לפרוטוקול הדיון).

מחוות הדעת של המומחה מטעם הנתבעים עלה כי המומחה ביקש מהתובעים להציג בפני
ו לדוגמא את שאריות צנרת המים אשר הוחלפה לשיטתם, אך לדברי התובע זו לא הייתה ברשותו. דהיינו, כבר עת נתבקשו הנתבעים לבחון את טענות התובעים באשר לליקויים, לא הוצגו ראיות אשר יכול והיה בהן כדי לבאר את התמונה העובדתית.
התובעים לא זימנו לעדות, ולא המציאו תעודת עובד ציבור או כל מסמך רשמי אחר, מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה או מח' ההנדסה ברשות המקומית, אשר יכול והיה בהם כדי להוות תמיכה בטענותיהם לעניין הבירורים אותם ערכו מול אגף ההנדסה בעירייה, ואשר מכוחם למדו על האופן הלקוי בו בוצעו עבודות הפיתוח בחצר.
(ראה סעיף 9 לתצהיר התובע וכן עמוד 11 שורות 12-17 לפרוטוקול הדיון).

מראיות הצדדים עלה כי אין מדובר בבית אשר נבנה לפני שנים רבות. משכך סביר כי קיים במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היתר לבנייתו. לא הוצגה כל ראייה ממנה ניתן היה ללמוד הבניה נעשתה בניגוד להיתר, כי לאותו בית לא ניתנה תעודת גמר, כי קיימים דיווחים למח' ההנדסה לעניין חריגות או כי לא אושר חיבור הנכס למערכות השונות עקב בנייה שאינה תואמת את ההיתר.

מתצהירי הנתבעים, ומחקירתם הנגדית עלה כי בנייתו של הבית, לוותה בפיקוח הנדסי, וכי לבית ניתן טופס אכלוס (טופס 4) וכן כל יתר האישורים הרלוונטיים הנדרשים.
(לעניין זה ראה ס' 16 לתצהירי הנתבעים וכן עדות הנתבעת בעמוד 47 שורות 26-27 לפרוטוקול הדיון ובעמוד 50 שורות 29-31 לפרוטוקול הדיון).
התובעים לא הציגו ראיות אשר היה בהן כדי לכרסם בעדות זו של הנתבעים.

דוגמא נוספת לחוסר הינה סוגיית השיפועים.
הנתבעים העידו, כי לא נמצאה כל בעיה של הפרשי גובה בין המדרכה ברחוב לחצר הבית וכי הם לא סבלו מהצפות על אף שגרו בבית מספר שנים.
(לעניין זה ראה סעיף 15 לתצהירי הנתבעים וכן עדות הנתבע בעמוד 46 שורות 14-20 לפרוטוקול הדיון ועדות הנתבעת בעמוד 50 שורות 29-31 לפרוטוקול הדיון).

ככל שאכן הייתה בעיה בשיפועים, והנתבעים התגוררו בבית במשך מספר שנים קודם שזה נמכר לתובעים, ניתן היה לצפות כי תהיה אינדיקציה בשטח לקיומן של הצפות קודמות. לא הוצגו בפני
ראיות ביחס לכך.

התובע העיד כי השיפוצים בבית בוצעו בחודשים נובמבר ודצמבר 2011, דהיינו בחודשי החורף. על אף עובדה זו, טען התובע כי אינו זוכר שהייתה בעיה של הצפה בזמן ביצוע עבודות השיפוץ (ראה עמוד 9 שורה 18-28 ועמוד 10 שורה 3 לפרוטוקול הדיון). ככל שאכן הייתה בעיה בשיפועים של הבית, וזאת עוד קודם רכישתו על ידי התובעים, לא ברור מדוע לא התגלתה אותה בעיה, כבר באותו מועד.

בנסיבות אלו, כאשר חוות הדעת של המומחה המקצועי מתבססת על נתונים אותם מסרו התובעים בלבד, מקום בו התובעים לא הציגו ראיות על ממצאי בדיקותיהם ברשויות, מקום בו לא הוצגו תוצאות בדיקות של אנשי מקצוע ביחס לשיפועים, והנתבעים שבו וטענו כי לא הייתה כל בעיה כנטען על ידי התובעים, נותרות טענות התובעים ביחס לכך, ללא תימוכין של ממש.

התצהיר היחיד אשר הוגש, למעט תצהירי התובעים עצמם, היה תצהירו של מר עמוס נעים, אחיה של התובעת, העוסק בתחום הנדל"ן, ואשר העיד כי נכח עמה במועד מסירת החזקה בבית. מעדותו זו עלה כי מצפייה בבית, תוך כדי פינויו מחפצי הנתבעים ע"י סבלים, נראה היה כי הכול תקין, למעט חלון אחד שנעילתו לא הייתה תקינה.

מר נעים הבהיר, כי לא התאפשר לו לבדוק את הבית בצורה יסודית, עקב עבודת הסבלים שפינו את הבית וכי הוא לא חזר כדי לבדוק אותו שוב במועד אחר (ס' 3 לתצהיר מר נעים ועדותו בעמוד 18 שורות 20-22 לפרוטוקול הדיון).

התובעים לא צירפו תמונות של החצר המוצפת או של משטחי העץ אותם הניחו לטענתם על מנת לאפשר גישה לבית, של המרתף המוצף, הקירות הרטובים ו/או התקרה, המטבחים שנרקבו, הצנרת הפגומה, ארון החשמל השרוף, וכיוצא בזה.

התמונות היחידות אשר צורפו הם אלו שנמצאו במסגרת ת/5 לתיק המוצגים שהם גם ת/1 לראיות שהוצגו במסגרת שלב שמיעת הראיות. לא ניתן היה להסיק דבר מתמונות אלו, בוודאי שלא ביחס להיקף של ליקויים אשר שווי תיקונו, עולה לשיטת התובעים, על מאה אלף שקל.

התובעים לא צירפו ולו קבלה אחת
, אשר יש בה כדי לתמוך בטענותיהם באשר להוצאות להן נדרשו לצורך ביצוע עבודות שיקום הבית, בין אם עסקינן בחומרים ובין אם מדובר בעלות עבודה של אנשי מקצוע. ( לדוגמא אריחים, כלים סניטריים, צנרת, משאבות, וכיוצא באלו).

ויודגש, התובעים חזרו וטענו, לכל אורך ההליך המשפטי, כי ביצעו עבודות תיקון בפועל.
(ראה עדות התובע בעמוד 15 שורות 28-32 ועדות התובעת בעמוד 22 שורות 24-26 לפרוטוקול הדיון).
עוד יש להדגיש כי אין המדובר בעבודות אשר בוצעו שנים ארוכות קודם להגשת התביעה, או בפעולות אשר התובעים לא יכלו לצפות כי יידרשו להציג ראיות ביחס אליהן, במסגרת ההליך הנוכחי.

הבית נמסר לחזקת התובעים בנובמבר 2011. התביעה הוגשה בחודש פברואר 2013. נזקי הבית ותיקונם על ידי התובעים נעשה בפרק הזמן שעד לאותה עת. העובדה כי לא הוגשו הצעות מחיר, קבלות, חשבוניות, הסכמי עבודה או כל אינדיקציה אחרת לביצוע העבודות בפועל, עומדת לחובתם של התובעים.
התובע נשאל ביחס לכך במסגרת חקירתו הנגדית ולא ידע לתת טעם לאי הצגתן של ראיות אלו, והסתפק אך בטענה כי:
"יש את כל החשבוניות. אם תרצה תקבל אותן".
(לעניין זה ראה לדוגמא עמוד 15 שורות 8-10, שורות 14-16, עמוד 22 שורות 30-31, עמוד 23 שורות 12-13, עמוד 16 שורות 3-6 לפרוטוקול הדיון).

גם הנתבעת, שהינה מנהלת חשבונות בהכשרתה,
לא ספקה טעם של ממש לאי הצגתן של הראיות בדבר הוצאות תיקון הליקויים הנטענים בפועל. (לעניין זה ראה לדוגמא עמוד 19 שורות 20-21 לפרוטוקול הדיון).

שני התובעים הצהירו בפתח חקירתם הנגדית, כי לא היו מסמכים נוספים אותם הם ביקשו או חשבו לצרף לתצהירים אך בסופו של דבר לא צורפו אליהם (ראה עדות התובע בעמוד 7 שורות 1-4 ועדות התובעת בעמוד 19 שורות 5-7 לפרוטוקול הדיון).

אשוב ואציין כי נטל ההוכחה והבאת הראייה מוטל לפתחם של התובעים.

מקום בו חוות הדעת אשר הוגשו מסתמכות על דברי התובעים, עת שהתובעים בחרו שלא לזמן עדים רלוונטיים, ולא הציגו ראיות המלמדות על תיקון הליקויים, קיים קושי של ממש באימוץ גרסתם.

כפי שנקבע על ידי כב' בית המשפט העליון במספר רב מאוד של פסקי דין,
אי זימונם של
עדים ואי הצגתן של ראיות רלבנטיות, פועלת לחובת הצד אשר נמנע מהצגתן אותן ראיות, וניתן להניח כי לו היו מוצגות, היה בהם כדי כרסום בטענותיהם.

איתור מקור הליקויים

גם מקום בו היו התובעים מרימים את הנטל ומוכיחים כי אכן התגלו ליקויים בבית, וזאת בהיקף הנטען על ידם, היה עליהם להוסיף ולהוכיח כי הליקויים היו קיימים בבית, קודם התקשרות הצדדים בהסכם המכר.

בעניין זה לא ניתן להתעלם מן העובדה כי לאחר קבלת החזקה וטרם כניסתם של התובעים לבית, בוצעו על ידי התובעים עבודות שיפוץ, וזאת לצורך הכשרת עליית הגג למגורים, וכאשר עבודות אלו כללו עבודות אינסטלציה והתקנת כלים סניטריים (לעניין זה ראה עמוד 22 שורות 4-11 לפרוטוקול הדיון).

קיים קושי של ממש להעריך את היקף העבודות אשר בוצעו על ידי התובעים, שעה שלא הוצגו ראיות (תכניות, תצהירים, חוות דעת או חשבוניות).

כך לדוגמא באשר לליקויי הצנרת והרטיבות בבית, התובעים עצמם לא יכלו לשלול, כי ייתכן והנזילות וסימני הרטיבות, נגרמו כתוצאה מעבודות אלה, עת נשאל התובע על כך בחקירתו הוא השיב כי:
"...אני לא אינסטלטור", "... אני לא זוכר...", "...יכול להיות, אני לא יודע".
(לעניין זה ראה עמוד 14 שורות 1-14 לפרוטוקול הדיון).

האמור לעיל מקבל משנה תוקף, לפחות בהתייחס לחלק מהליקויים, לאור סעיפים 18-20 לתצהירי התובעים, מהם עולה מפורשות כי מקור הנזילה והרטיבות בתקרת קומה א' היה בחדר הרחצה שבעליית הגג, אשר כאמור, הותקן ע"י התובעים.

כך גם לגבי דוד השמש
, אשר הועבר ע"י התובעים החוצה, על מנת לאפשר את השימוש והמגורים בעליית הגג.
(לעניין זה ראה עדות התובעת בעמוד 22 שורות 1-3 לפרוטוקול הדיון).

באשר לאיטום המרתף
העיד הנתבע כי בתקופת מגוריהם בבית לא הייתה בעיה כלשהי של הצפת המרתף וזאת למעט הצפה אחת בשנת 2009, עקב תקלה בצנרת.

אין מחלוקת גם, כי המרתפים הושכרו לשוכרים, אשר התגוררו בהם.
התובעים לא ביקשו לזמן לעדות את השוכרים, ולא הציגו ראיות כלשהן כי אותם שוכרים נתקלו בבעיה של איטום או רטיבות.
הדעת נותנת כי ככל ומדובר בליקוי מהותי, המתייחס ליחידת דיור בה נעשה שימוש על ידי שוכרים, כי ליקוי זה היה מתגלה ובא לידי ביטוי במערך היחסים החוזי אשר בין הצדדים לבין אותם שוכרים.

כפי שיובהר בהמשך, התובעים לא הצביעו על פנייה בכתב, שנעשתה אל הנתבעים, בעניין ההצפות ו/או הליקויים, והפנייה הראשונה שנעשתה בעניין זה, נעשתה בסמוך להגשת התביעה, בחלוף כשנה וחצי מהמועד בו נמסרה לתובעים החזקה בבית.

משנתתי דעתי לכל אלו, באתי לכלל מסקנה כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח את גרסתם באשר לקיומם של הנזקים, היקפם, מועד היווצרותם, או עלות תיקונם.

די בכך על מנת לדחות את תביעתם.

ידיעת הנתבעים דבר קיומם של הליקויים והיקף חובת הגילוי

לטענת התובעים, הנתבעים נהגו כלפיהם בחוסר תום לב, עת הסתירו מהם, במתכוון, את עובדת קיומם של הליקויים, עליהם ידעו, תוך שהם מציגים מצגי שווא באשר למצב הבית.

עוד טענו התובעים כי הנתבעים הסתירו מידע אודות העיקולים הרבים וחובותיהם לרשות המיסים, תוך שהיה באלו כדי לגרום להם נזק בשל סירובו של בנק הפועלים לתת להם הלוואה המובטחת במשכנתא

משקבעתי כי התובעים לא הוכיחו את קיומם של הליקויים, מתייתר למעשה הצורך לדון בידיעתם
של הנתבעים אודות קיומם של אותם הליקויים והתנהלותם בעניין זה במסגרת המשא ומתן שקדם לחתימת ההסכם ו/או בחתימתו.

עם זאת ועל מנת שלא יימצא פסק דיני חסר, מצאתי לנכון להתייחס גם לסוגיה זו.

משנתתי דעתי לכלל הראיות בתיק זה, באתי לכלל מסקנה כי הנתבעים לא הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם, בין אם מכוח הוראות חוק החוזים, חלק כללי, התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"), ובין אם מכוח הוראות חוק המכר התשכ"ח 1968 (להלן: "חוק המכר").

אין מחלוקת כי התובעים, ביחד ולחוד, ביקרו בבית מספר פעמים, קודם לרכישתו.

כעולה מעדות התובעת, התובע ביקר בבית פעם אחת ואילו היא ביקרה בו שלוש פעמים לפחות, כאשר בביקור אחד נלווה אליה אביה ובביקור אחר נלוותה אליה חברה.
(לעניין זה ראה עמוד 19 שורות 9-15 לפרוטוקול הדיון).

אני מוצאת כי ביחס לחלק מהליקויים כגון ריקבון המטבחים שבמרתף (אליו נלווה לטענת התובעים ריח עובש), או הרטיבות בקירות, הנראים לעין וניתן היה לגלותם על ידי קונה סביר אף בבדיקה לא שאינה בדיקתו של איש מקצוע, לא ניתן לראות את הנתבעים כמי שהסתירו את המידע, גם ככל שהיה מוכח כי אותו ליקוי אכן התקיים.

בסעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המכר"), קובע מפורשות כדלקמן:
"הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו- 15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה"

בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (פורסם בנבו), בחן כב' בית המשפט העליון את החלת סעיף 16 לחוק המכר, תוך הפנייה לדבריו של המלומד מר אייל זמיר, תוך שנקבע כי עם חקיקת חוק המכר, בוטל עיקרון 'יזהר הקונה', תוך הענקת הבכורה לעקרון ,"יזהר המוכר", וכמפורט להלן:

"חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם הייתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר א' זמיר, חוק המכר, תשכ"ח 1968, הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשמ"ז) 281)..."

כן נקבע בפסה"ד דלעיל, כי:


"רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה מצדו, אין בה כדי להציל את המוכר".

לצורך החלתו של סעיף 16 לחוק המכר, צריך שיחולו ארבעה תנאים מצטברים כדלהלן:
- קיומה של אי התאמה;
- ידיעת המוכר (בפועל או בכוח) אודות אותה אי ההתאמה;
- אי גילוי של אי ההתאמה לרוכש;
- הודעה של הקונה למוכר אודות אי ההתאמה, עם גילויה.

אי התאמה

במסגרת סעיף 2 להסכם, התחייבו הנתבעים למסור החזקה בבית כשהוא במצב טוב ותקין, וכשהוא במצבו כפי שהוא במועד חתימת ההסכם, למעט בלאי סביר.

לטענת התובעים, הפרו הנתבעים התחייבות זו, ולמעשה קיימת אי התאמה בממכר.

על מנת שייראו בליקוי או פגם כאלו המהווים "אי התאמה", כמשמעות מונח זה בהוראות החוק, יש להוכיח כי מדובר באי התאמה מהותית, דהיינו זו אשר היה בקיומה כדי להשפיע על שיקוליו של רוכש הנכס בעת ההתקשרות, ומשכך, חלה לגביה חובת הגילוי.



לא כל ליקוי או פגם, מהווה אי התאמה, אשר על מוכר נכס חובה לגלותו, וכפי שנקבע ע"י כב' השופט לנדוי בעניין ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, 244:

"אנו עוסקים בחוזה מסחרי רגיל ואל לנו לקבוע רמת מוסריות גבוהה מדי למשא- ומתן בעסקאות כגון אלה, שמא נפגע ביציבות חיי המסחר ובציפיותיו של אדם אשר חתם על חוזה והוא ערך את ענייניו על פי ההנחה שהעסקה תצא לפועל כמוסכם".

לדוגמא נהיר כי העדרו של איטום במרתף הבית, ככל שהיה מוכח, מהווה אי התאמה יסודית, ומכאן כי היה על הנתבעים לגלותה, ככל שהייתה קיימת וככל שהיו מודעים לה.

מאידך, ליקוי בברז הדוד, או בצינור המזגן
אינם בגדר "אי התאמה", המחייבת גילוי בהתאם להוראות הדין, ולמעשה רוכש סביר, אמור לצפות לבלאי מסוים עת שהוא רוכש נכס מקרקעין בו נעשה שימוש במשך מספר שנים.

בענייננו, יש להוסיף ולציין כי התובעים קיבלו על עצמם, במסגרת סעיף 3 להסכם, לתקן את כל הליקויים, באם קיימים כאלה.
הנתבעים העידו כי מצאו לכלול סעיף זה בהסכם במפורש שעה שהם גם הבהירו לתובעים כי הנכס אינו חדש, וכי עלולות להיות בו אי אילו תקלות. (לעניין זה ראה סעיף 10 לתצהירי הנתבעים).

התובע נשאל לעניין זה במסגרת חקירתו הנגדית והיטיב להשיב באומרו:
"... כשאני מדבר על ליקויים, אני יודע שיכולה להיות בעיית טיח וצבע. גם אם צינור התפוצץ בתקופה שהייתי, זה גם יכול לקרות, לא קרה כלום, אלא שיש הבדלי גובה בין הרחוב למבנה, אין איטום במרתף. יש תמונות והכל. אין איטום. דברים שלא אמורים להיות בבית. זה דברים שאם הייתי יודע עליהם לא הייתי רוכש את הבית"

(לעניין זה ראה עמוד 17 שורות 1-4 לפרוטוקול הדיון).

זה גם המקום לציין כי התובעים, היו מיוצגים ע"י עורך דין מטעמם, במסגרת חתימת ההסכם ובמשא ומתן שקדם לרכישתו (לעניין זה ראה עמוד 19 לפרוטוקול שורות 24-25).
מכאן ניתן ללמוד, כי התובעים, היו ערים לכך שיכול ויתברר דבר קיומם של ליקויים מסוימים, והם הסכימו להם, ואין לראות באלו, משום "אי התאמה".

בנוסף, התובעים הצהירו במסגרת הוראות הסכם המכר, כי הם ראו ובדקו את הבית, והם מוותרים על כל טענת אי התאמה ורוכשים את הממכר במצבו דהיום -

as is
(סעיפים 3 ו- 7 להסכם, המפורטים לעיל).

לא ניתן להתעלם מהתחייבות זו של התובעים, ויש לייחס לה משמעות ומשקל, שעה שהיא מהווה סממן לאופן חלוקת הסיכונים החוזית עליה הוסכם בין הצדדים ואף לא מן הנמנע כי באה במניין השיקולים בעת קביעת המחיר החוזי של הבית.

מקום בו צדדים מתקשרים בהסכם אשר הוראותיו ברורות וסדורות, אין מי מהם יכול להתנהל במסגרת ההליך המשפטי, כאילו לא נטל על עצמו את אותן התחייבויות.

משכך, לצד הוראות חוק המכר, חייב בית המשפט להביא במניין שיקוליו את החשיבות של חופש החוזים, והאוטונומיה של הצדדים בעת ההתקשרות, וזאת שעה שהוא נדרש לבחינת חבות המוכרים בשל טענות הרוכשים לעניין קיומם של ליקויים.

בסופו של יום,
מדובר בשאלה של סבירות, ושל מערך צפייה סביר של כל אחד מן הצדדים באשר להיקף הנתונים אשר בידיעת מי מהם.

נוכח כך, דומה כי התערבותו של בית המשפט באותו הסדר או באותה חלוקת סיכונים בין הצדדים, ראוי שתעשה אך במקרים חריגים, וכאשר הנתונים העובדתיים מלמדים כי הם חורגים מנקודת המוצא או מהנחות היסוד של שני הצדדים להסכם.
(לעניין זה ראה לדוגמא ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עורך דין יעקב אמסטר (פורסם בנבו7.3.13)).

ידיעת המוכר לצורך בחינת חובת הגילוי

אין מחלוקת בין הצדדים כי חלק הארי של הליקויים נשוא תביעה זו, לא נזכר במסגרת המשא ומתן בין הצדדים, קודם ההתקשרות החוזית, דהיינו הנתבעים לא סיפרו לתובעים דבר ביחס לאלו.

לשיטת התובעים נעשה הדבר בחוסר תום לב ובניגוד להוראות הדין שעה שהנתבעים היו מודעים לאותם ליקויים ובחרו במתכוון להסתירם.
לשיטת הנתבעים, בהעדר ידיעה בדבר קיומו של ליקוי, לא היה מקום לדיווח כלשהו.

כאמור, חובת גילוי יכול ותוטל רק על מי שיש בידו לגלות דבר מה, והוא מודע לכך.

כך לדוגמא, ככל שהיה מוכח כי הנתבעים היו מודעים לקיומם של ליקויים מהותיים כגון הצפות חוזרות ונשנות או כשל מהותי באיטום המרתף, דומה כי
היה מקום להסיק כי עסקינן ב"אי התאמה" כמשמעות מונח זה בהוראות החוק, ולהחיל ביחס לכך, את הוראות סעיף 16 לחוק המכר, וזאת על אף ההסכמה החוזית, כמפורט לעיל ולעניין חובת הגילוי.

ואולם, בתיק זה התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים היו מודעים לקיומם של הליקויים נשוא התביעה (למעט אירוע הצפת המרתף בשנת 2009 אשר ידון בהמשך).

לא הוכח כי הנתבעים חוו אירוע של הצפה עקב בעיית השיפועים;
לא הוכח כי הנתבעים ידעו על בעיות בצנרת או באיטום הבית;

לא הוצגו תמונות, מכתבים, תלונות, פניות לאנשי מקצוע מטעם הנתבעים, עדויות שכנים , קבלות על תשלום עבור תיקון ליקויים או ראייה אחרת אשר היה בה כדי ללמד על ידיעה בפועל של הנתבעים ביחס לאותם ליקויים.

על אף חקירה נגדית נוקבת וארוכה, לא נמצא כרסום מהותי בגרסת הנתבעים בסוגיה זו, ובהעדר ראיות אחרות, לא ניתן להורות כי הנתבעים היו מודעים לקיומם של הליקויים, או איזה חלק מהם.

האירוע היחיד אשר אין חולק כי התרחש, הוא אירוע ההצפה של המרתף בשנת 2009. ביחס לאירוע טענו התובעים כי הנתבעים נמנעו מלגלות דבר התרחשותו קודם להתקשרות החוזית ואילו הנתבעים טענו כי בשיחות אשר התקיימו בין הצדדים בעל פה קודם חתימת ההסכם, מצאו לספר לתובעים על אירוע זה.

אקדים ואציין כי ככל שהיו התובעים מוכיחים כי קיים קשר סיבתי בין אותו אירוע הצפה לבין איזה מהליקויים הנטענים, היה מקום לייחס חשיבות רבה יותר לשאלת הידיעה והגילוי של אותו אירוע.

ואולם, עיון במסמכים ובראיות מלמד כי עסקינן באירוע מסוף שנת 2009 אשר טופל על ידי חברת ביטוח בהתאם לחוות דעת שמאי עוד בתחילת שנת 2010. הבית נמכר רק בחודש יולי 2011, דהיינו כשנה וחצי לאחר מכן.

התובעים צירפו לתצהירי העדות הראשית מסמכים שונים של הגופים אשר טיפלו באותו אירוע מטעם חב' הביטוח, לרבות חוות דעת שמאי. כל אלו מלמדים על קיומם של ליקויים, אך גם על תיקונם וחשוב מכך, על סיום הטיפול בהם.
מקום בו היה ליקוי, זה טופל, והעניין הסתיים, לא ברור מדוע יש צורך בציון עובדת התרחשותו, זמן כה רב לאחר מכן ומדוע סבורים התובעים שהייתה חובת גילוי ביחס אליו.

לשם הזהירות אציין כי לא נמצאה בחוות הדעת של התובעים או בראיות אחרות אינדיקציה לקשר בין אותו אירוע, לליקויים הנטענים במסגרת כתב התביעה.

בהינתן כל אלו, מתייתר הצורך לבחון את המחלוקת העובדתית בין הצדדים באשר לגילוי אותו אירוע הצפה.

אך לצורך השלמת התמונה אציין כי ממילא יקשה עלי לאמץ את גרסת התובעים על פיה סיפרו הנתבעים על אותו אירוע לאחר חתימת ההסכם, מקום בו לא הובהר תחת אלו נסיבות נעשה אותו גילוי
מאוחר וממילא לא ברור מדוע יימצאו הנתבעים לנכון, לאחר חתימת ההסכם ולאחר מסירת החזקה, וללא כל קשר לפנייה מצד התובעים להעלות ולציין דבר קיומו של מקרה ביטוחי אשר התרחש מספר שנים קודם לכן.
על אלו יש להוסיף את הפער שבין הדברים אשר נאמרו על ידי התובעים במסגרת ישיבת קדם המשפט מיום 29.1.14, לבין אלו הנקובים בסעיף 15 לתצהירי התובעים.

בהינתן כל אלה, לא הוכיחו התובעים כי הנתבעים ידעו דבר קיומם של הליקויים הנטענים. כפועל יוצא, נהיר כי לא יחלו לגלותם במסגרת המשא ומתן בין הצדדים.

הודעת התובעים על קיום הליקויים

גם אילו היו התובעים מוכיחים דבר קיומם של הליקויים, כמו גם עובדת היווצרותם קודם להתקשרות בהסכם המכר, ותוך הסתרה של כלל הליקויים בחוסר תום לב, היה מקום להוסיף ולבחון את המועד בו הודיעו התובעים על כך לנתבעים.

אינדיקציה לפנייה ראשונה של התובעים לנתבעים נמצאה במכתב ההתראה מטעם בא כוחם ביום 3.2.13, כחודש קודם להגשת התביעה ובחלוף כשנה וחצי ממועד קבלת החזקה בבית
(לעניין זה ראה עמוד 11 שורות 1-11 לפרוטוקול הדיון).

במכתב זה לא נזכרות פניות קודמות של התובעים אל הנתבעים, בין בעל פה ובין בכתב.

במסגרת חקירתו הנגדית, משנשאל התובע על כך, טען כי הנתבעים היו מודעים לנושא לכל אורך הדרך וכי נעשו על ידו פניות בעל-פה לנתבע בבית הכנסת.
משנשאל אם היו עדים לאותן שיחות בבית הכנסת, טען שלא.

משנשאל אם פנה לנתבעים באמצעות הודעות מסרון, טען כי דיבר עמו בארבע עניים.

התובע טען כי הנתבע שלח אליו מסרים באמצעות צדדים שלישיים על מנת שלא תוגש תביעה.
עם זאת התובע לא ציין מי היו אותם צדדים שלישיים, ולא זומן עד כלשהו אשר יכול היה להעיד כי הנתבעים היו מודעים לטענות התובעים ביחס לליקויים, וזאת קודם למועד משלוח מכתב ההתראה.

למעשה, לא הוכח כי נעשתה פנייה כלשהי של התובעים לנתבעים בזמן אמת או בסמוך לכך, וממילא ניתן היה לצפות כי סוגיה עובדתית כה מהותית, תמצא ביטוי במסגרת כתב התביעה, או לכל הפחות במסגרת תצהירי העדות הראשית . העדרם של נתונים אלו, בולט.

ויודגש, לשיטת התובעים, הליקויים התגלו זמן קצר לאחר קבלת החזקה. כך לדוגמא טען התובע כי ההצפה הראשונה התרחשה מספר שבועות לאחר שעברו להתגורר במקום (ראה עמוד 10 שורה 13 לפרוטוקול הדיון).

בנסיבות אלו, העובדה כי המסמך הראשון והיחיד אשר הוצג בהליך דנא הוא מכתב אשר נשלח כשנה וחצי לאחר מכן, מעוררת סימני שאלה של ממש.

זה גם המקום לציין כי החובה במתן הודעה בדבר גילוים של ליקויים אינה טכנית או פרוצדוראלית, אלא שיש בה כדי להשליך על אפשרות מימוש זכותם של הנתבעים לבדוק את אותם ליקויים והיקפם.

שעה שלא הוכח כי נתנה בידי הנתבעים האפשרות לעשות כן, והתובעים טוענים כי תיקנו את הליקויים המהותיים, יש בכך כדי פגיעה בהליך. (לעניין החשיבות במתן הודעה מוקדמת על ליקויים ו/או אי התאמות
ראה גם ע"א 2299/99 שפייר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213).

גילוי דבר קיומם של חובות ועיקולים

התובעים הוסיפו וטענו, כי הנתבעים לא גילו להם, דבר קיומם של עיקולים רבים וחובות לרשויות המיסים, ובכך הסבו להם נזק כספי בשל סירובו של בנק הפועלים להעניק להם הלוואה למימון חלק מתמורת הרכישה (ראה סעיף 35 לתצהירי התובעים).

אלא כי עיון בהסכם המכר מלמד כי סוגיית העיקולים ותיקי ההוצאה לפועל אשר היו תלויים ועומדים כנגד הנתבעים או מי מהם, פורטו במפורש (במסגרת "והואיל" מספר 5 לנספח ת/1 לתיק המוצגים של התובעים).

משנשאל על כך התובע בחקירתו הוא לא ידע להצביע על עיקול ספציפי שהוסתר מהם, והשיב בכלליות: "היה להם עוד משהו כנראה חוץ מזה, כנראה.... כנראה שהיו עוד עיקולים"
(לעניין זה ראה עמוד 17 שורות 21 ו- 25 לפרוטוקול הדיון).

לא הוצגו ראיות כי היו קיימים עיקולים נוספים והתובע לא ידע להשיב, איזה היגיון יש בציון חלק מהעיקולים במסגרת הסכם המכר, תוך
הסתרת אחרים וטען:
" קודם כל, אין לי מושג. שנית, הסתירו כל כך הרבה דברים, כנראה שגם זה חלק מההסתרה".
(לעניין זה ראה עמוד 17 שורה 28 לפרוטוקול הדיון).

בתחילת חקירתה של התובעת
בסוגיית העיקולים היא טענה כי הנתבעים הסתירו מהם את העיקולים-
"במפורש". (ראה עמוד 24 שורה 5 לפרוטוקול הדיון).

רק בהמשך החקירה הנגדית התברר כי למעשה הקושי בקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא לצורך מימון רכישת הבית לא נבעה מעיקולים נוספים אלא מהיות חשבונה של הנתבעת מוגבל (לעניין זה ראה עמוד 24 שורה 11 לפרוטוקול הדיון).

יש הבדל של ממש בין עיקול לבין היות חשבון זה או אחר מוגבל, וממילא לא ברור בהעדר הוראה חוזית מפורשת, מדוע מוטל היה על הנתבעים לציין עובדה זו.
ככל שסברו התובעים כי מדובר בתנאי לקבלת משכנתא, דומה כי היה עליהם לציין סוגיה זו במסגרת הסכם המכר מלכתחילה.

את התמורה היה על התובעים לשלם לנתבעים.
משכך, ובהעדר כל הוראה חוזית מפורשת, איני מוצאת כי עמדה לנתבעים חובת גילוי ביחס להגבלת החשבון, ובאשר למצבם הכלכלי שעה שזה לכאורה מידע אישי שאינו בהכרח נחלת הציבור, אך בשל ההתקשרות בהסכם מכר מקרקעין.

יש לשוב ולציין כי חובת הגילוי הנגזרת מחובת תום הלב, מבטאת מגמה של קביעת נורמות של התנהגות במהלך משא ומתן, אך אין משמעותה חובת גילוי בלתי מוגבלת, המטילה על הצדדים להסכם נטל שאינו סביר ואשר יכול ויביא לגילוי כל נתון המצוי בידי אותו צד, אף אם בכך הוא פועל כנגד האינטרסים שלו עצמו.
(לעניין זה ראה ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, פ"ד נו (3) 289;
ע"א 2469/06 רונן סויסה ואח' נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ ואח', (פורסם בנבו)).

בשולי סוגיה זו אוסיף ואציין כי התובעים לא צירפו אסמכתא לעניין סירובו של בנק הפועלים ליתן להם הלוואה עקב הגבלת החשבון, או כי נגרם להם נזק כלכלי עקב כך.

מהותית, בסופו של יום, קיבלו התובעים הלוואה מבנק אחר, שילמו את מלוא התמורה בהתאם להסכם המכר, וקיבלו לחזקתם את הנכס תוך שהם אינם מעלים כל טענה כי הנכס לא נמסר להם כשהוא נקי מכל שעבוד או עיקול של צד ג'. (לעניין זה ראה עמוד 24 שורות 24-31 לפרוטוקול הדיון)

בנסיבות אלו יש להורות כי התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים הסתירו מהם דבר קיומם של
עיקולים, או כי הנתבעים הפרו כלפיהם ביחס
לכך חובת גילוי כלשהי.

סוף דבר

התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכיח קיומם של הליקויים, מועד היווצרותם, היקפם, או משמעותם הכלכלית.
לא הוכח כי אותם ליקויים נטענים היו קיימים בנכס קודם מכירתו, או כי הנתבעים היו מודעים לקיומם של ליקויים ובחרו במודע שלא לגלותם לרוכשים.

משנתתי דעתי לכלל הראיות וטענות הצדדים, ובהינתן האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעים, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות הנתבעים בסך של 30,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

המזכירות תשלח את העתק פסק הדין לצדדים באמצעות הדואר
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 ימים.
ניתן היום,
ט' אלול תשע"ה, 24 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.








א בית משפט שלום 28075-02/13 שרית בנימני, ניסן חנוכה בנימיני נ' מירב אוחנה (פורסם ב-ֽ 24/08/2015)