פסקי דין על ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ | פסקי דין על לאה הר צבי | פסקי דין על סמריו חייציק | פסקי דין על ממשרד עו"ד ליפא מאיר ושות' |

6083-10/12 א     30/08/2015




א 6083-10/12 ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ נ' לאה הר צבי, סמריו חייציק, ממשרד עו"ד ליפא מאיר ושות'








בית משפט השלום בהרצליה



ת"א 6083-10-12 ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ
נ' הר צבי ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
לימור ביבי


תובעת

ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ
ח.פ. 511604100
באמצעות ב"כ עו"ד פז יצחקי וינברגר



נגד


נתבעים

1.לאה הר צבי

2.סמריו חייציק

באמצעות ב"כ עו"ד סילביה גל יהב

ממשרד עו"ד ליפא מאיר ושות'




פסק דין


מבוא – העובדות הרלוונטיות אשר אינן שנויות במחלוקת
1.
התובעת הינה חברת אחזקות מקרקעין בבעלות ובניהול מר סער ברוך (להלן: "סער") שהינו כלכלן ושמאי מקרקעין.

2.
הנתבעת 1 הינה פנסיונרית בת כ- 79 והינה אמו של ירון הר צבי (להלן: "ירון") שהינו רואה חשבון.

3.
הנתבע 2 הינו פנסיונר כבן 83 פרופ' לאונקולוגיה ואביו של אורי חייצ'יק (להלן: "אורי").

4.
אין חולק כי ביום 18/1/1996 התקשרו התובעת והנתבעים בהסכם שיתוף לרכישת בניין דירות ברחוב דובנוב 33 בתל אביב, הידוע כגוש 6111 חלקה 101 (להלן: "הבניין" או "הנכס") (להלן: "הסכם השיתוף").

לאור הרלוונטיות לענייננו יובאו להלן עקרי הסכם זה ובחלק המקרים – לאור חשיבותן- תובאנה הוראות ההסכם כלשונן:

א.
התובעת הוגדרה בהסכם השיתוף כצד א' ואילו הנתבעים ביחד ולחוד הוגדרו כצד ב'.

ב.
נקבע כי צד א' ירכוש 74% מהנכס ואילו צד ב' ירכוש ביחד 26%.

ג.
בסעיף 4 להסכם נקבע כי :
"בתמורה לכך שצד א' השקיעה מאמצים, ממון ומוניטין עיסקי באיתור הרכישה של הבניין, מתחייבים יחידי צד ב' ביחד ולחוד להעביר לצד א' מידע על כל הצעה המובאת לידיעתם לרכישת נכס/פרויקט בתחום הנדל"ן ולהציע לצד א' להצטרף לרכישה בשיעור של 50% ללא כל תמורה נוספת עבור צד ב'.
מובהר בזה כי הכוונה בהתחייבות זו הינה כי כאשר תווצר הזדמנות עיסקית מעין זו יביא צד ב' את צד א' למעמד עיסקי זהה לזה שלו בכל עיסקה ועיסקה ספציפית ככל שהדבר תלוי בו ולאחר שעשה מיטב המאמצים לעשות כן והביא הדברים לידיעת צד א'.
"

ד.
בסעיף
6 להסכם נקבע כי צד א' יהיה מנהל הפרוייקט ובין סמכויותיו הבלעדיות- הסמכות לקבל כל החלטה לענין תכנון בניה ו/או שיפוץ כלשהו בבניין. עוד נקבע כי "צד ב' יצטרף לממן את ההוצאות בגין חלקו היחסי בפרויקט (26%) מכל הוצאה שהיא, אשר תגרם כתוצאה מהחלטות כנ"ל."

ה.
בסעיף 9 נקבע כי :
"עו"ד יהודה רסלר ממונה בזה כבורר המוסכם בין הצדדים לשם מימוש הוראות הסכם זה וחתימה על הסכם זה מהווה כתב מינוי בורר על כל המשתמע".

ו.
בסעיפים 13 ו – 14
נקבע כי :

"13. לכל שותף תהא זכות למכור את זכויותיו בנכס לאחרים אך ורק לאחר שנתן הודעה בכתב 14 יום מראש לפני המכר והשותף מקבל את ההצעה סירב לרכוש תוך מתן הודעה על כך בכתב ו/או לא הגיב להצעה בתוך 14 הימים מאז קבלת ההודעה בדואר רשום.
14. למרות האמור בסע' 13 לעיל מוסכם בזה כי באם צד ב' ימכור זכויותיו וצד א' יממש את זכות הסירוב וירכוש את זכויות צד ב' הרי מוסכם בזה בין הצדדים שמחיר הרכישה יהא כדלקמן:
ממחיר המכירה יהא בניכוי 25,000$ ובתוספת של ריבית לייבור דולרית מיום הקנייה (שתחושב על הקרן בלבד ) וכן הוצאות נוספות אשר היו לאותו המוכר כגון : תווך, עו"ד, שיפוצים, מס רכישה, פינוי דיירים וכיוצ"ב".

5.
אין חולק כי לאחר החתימה על הסכם השיתוף נחתם על ידי הצדדים ביום 21/1/1996 הסכם לרכישת הזכויות בבניין וזאת, כנגד תשלום תמורה כוללת בסך 1,230,000$.

6.
אין חולק כי ביום 5/9/00 נחתם בין הצדדים הסכם אשר כותרתו: "הסכם שיתוף וחלוקה" (להלן: "הסכם הפירוק") ובמסגרתו הוראות כדלקמן, אשר חלקן תובאנה כלשונן מפאת חשיבותן:

א.
במסגרת ההסכם צויין כי בבניין בסך הכל 16 יחידות.

ב.
במסגרת ההואיל השישי להסכם נקבע כי :
"הצדדים מבקשים לייחד לכל אחד מהם חלקים מסויימים בבנין בדיוק בהתאם לחלקם ברכוש המשותף וללא תמורה נוספת, וזאת באמצעות עריכת הסכם פירוק שיתוף זה באופן שיבטא את ההסכמות בהסכם שיתוף זה, שלהלן:"

ג.
נקבע כי לצדדים הומצאה חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך, וכי: "הם מאמצים את הקבוע בחוו"ד כמות שהיא ומחליטים לפרק את השיתוף ביניהם בהתאם לחלוקה אשר נקבעה בחוות הדעת "(סעיף 2 להסכם).

ד.
נקבע כי הנתבעת 1 תקבל את דירה מספר 11 בבניין ואילו הנתבע 2 יקבל את דירה 10.
נקבע כי התובעת תקבל את כל היחידות הנוספות בבניין וכן, ליחידה אשר הוקצתה לה (יחידה 16) יוצמדו הגג וחצרות הבניין ותהיה לה הזכות להשתמש ו/או לבנות על כל השטחים כאמור. עוד הוסכם כי לגג יוקנו מלוא זכויות הבנייה וכל יתר זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות ואפשרויות השימוש המרביים המתייחסות לבניין ובכלל זה הזכות לבנות קומה נוספת.

ה.
נקבע כי בעלי הזכויות בגג (למעשה התובעת) יבנו על חשבונם מעלית ופיר למעלית לשימוש כל דיירי הבניין.

ו.
נקבע כי בעלי יחידת הגג (למעשה התובעת) מתחייבים לבצע שיפוץ חיצוני של הבניין וזאת, במקביל לבניית הדירות בגג וזאת, על חשבון בעלי היחידות בגג.

ז.
בפיסקה 7 לסעיף 7 נקבע כי: "מוסכם על הצדדים כי במידה וימכרו יחידות בבניין יהיה עליהם ליידע את הקונה בדבר קיומו של הסכם זה ולגרום לכך שהקונה יחתום על יפויי כח ומסמכים אשר יאפשרו ביצוע הוראות הסכם זה"

7.
אין חולק בין הצדדים כי התובעת ערכה שיפוץ בדירות אשר יוחדו לנתבעים.

8.
אין חולק כי ביום 23/6/2004 התקשר הנתבע 2 בהסכם למכירת זכויותיו בדירה אשר יוחדה לו לה"ה אייל ואלה פרג.

9.
אין חולק כי ביום 20/10/2005 התקשרה הנתבעת 1 בהסכם למכירת זכויותיה בדירה אשר יוחדה לה לגב' לורנס שפיגל.

10.
אין חולק כי, קודם לחתימת הסכם המכר בין הנתבעת 1 לבין הגב' לורנס שפיגל, ביום 16/10/05, פנה עו"ד בן סיניבל (להלן: "עו"ד סיניבל") , שייצג את הנתבעת 1 בעסקת מכר דירתה, בהודעת פקסימיליה לסער אשר
הנדון בה הינו מכר הדירה של משפחת הר צבי ותוכנה:

"1. מצ"ב הטיוטה הסופית של הסכם מכר הדירה של משפחת הר צבי שבנדון.

2. לידיעתך, הכל מוכן לחתימה על ההסכם ובין ב"כ הצדדים סוכם כי החתימה תהא לאחר יום כיפור.
3. ביכולתי להמתין עד ליום 19.10.05, במידה ועד למועד זה לא תודיעני על כוונתך הסופית לרכוש את הדירה ו/או שלא תתקבל ממך כל תשובה, נאלץ למכור את הדירה".

11.
אין חולק כי ביום 19/10/05 פנה אל עו"ד סיניבר עו"ד בורנשטיין במכתב אשר העתקו הועבר לסער ואשר
תוכנו:

"מר ברוך סער העביר אלי את הסכם המכר המיועד של הגב' לאה הר צבי
.
ברצוני להפנות תשומת לבך כי כדי שניתן יהיה בעתיד לרשום בית משותף על הקונה לחתום על יפוי כח רחב המאפשר לבצע את כל פעולות רישום הבית המשותף ותיקון הצו במידת הצורך.
כמו כן, על הקונה לחתום על כתב הסכמה לצמצום וייחוד הערת האזהרה.
חוסר במסמכים הנ"ל ימנעו רישום הבית כבית משותף על כל המשתמע מכך".


טענות הצדדים:
12.
לטענת התובעת, הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם נשוא הסכם השיתוף, עת מכרו את זכויותיהם בדירות אשר ייוחדו להם וזאת, מבלי שהקנו לתובעת זכות סירוב ראשונה לרכישת דירותיהם בהנחה של 25,000$ בתוספת ריבית לייבור.

בנוסף, לטענת התובעת, הנתבעים הפרו התחייבויותיהם לשתף את התובעת בעסקאות נדל"ן וזאת, הגם שלטענת התובעת בוצעו על ידי הנתבעים עסקאות נדל"ן לאחר החתימה על הסכם השיתוף.

זאת ועוד, לטענת התובעת, היא שיפצה את הדירות אשר יוחדו לנתבעים וזאת, בעלות של 65,000$ לכל דירה ואולם, הנתבעים לא השיבו לה את עלויות השיפוץ.

לטענת התובעת, הינה זכאית משכך, לתשלום בסך כולל של 50,000$ בגין הפרת זכות הסירוב הראשונה ולסך 130,000$ בגין השבת עלויות השיפוץ. עוד טוענת התובעת כי הינה זכאית לסעד של גילוי חשבונות כלפי הנתבעים במסגרתו יחוייבו הנתבעים לגלות אלו עסקאות נדל"ן נערכו על ידם לאחר הסכם השיתוף.

13.
הנתבעים מנגד טוענים תחילה, כי תביעת התובעת לתשלום בגין עלויות השיפוץ התיישנה בהינתן שהשיפוץ נערך בשנת 2000 ואילו התביעה הוגשה ביום 9 באוקטובר 2012. זאת ועוד, לטענתם תביעת תשלום דמי הסירוב בגין מכירת דירתו של הנתבע 2 התיישנה הואיל והסכם המכר נחתם ביום 23/6/2004 וסער הודה כי ידע על הסכם הזה ביוני 2004 ובנוסף, התביעה כנגד הנתבעת 1 הוגשה בשיהוי ניכר ימים ספורים טרם התיישנותה.
בנסיבות אלו, טוענים הנתבעים כי דין התביעה להידחות על הסף מפאת התיישנותה.

לחילופין טוענים הנתבעים, לגופם של דברים, כי לאחר החתימה על הסכם השיתוף, פעלה התובעת בניגוד לקבוע בו עת עשתה שימוש שלא כדין בזכות הניהול אשר הוקנתה לה במסגרתו וזאת, בין היתר עת העבירה לנתבעים רק חלק קטן מדמי השכירות אשר להם היו זכאים ואשר אותם גבתה ישירות. לטענת הנתבעים, על רקע זה התגלעו בין הצדדים מחלוקות ומכך, הגיעו הצדדים לכלל הסכמה בדבר פירוק השיתוף בבניין תוך ייחוד דירות.

לטענת הנתבעים לשם עריכת הסכם השיתוף, הועסק על ידי הצדדים השמאי גיל אלקן , אשר בדיעבד התברר כי הינו בקשרי חברות עם סער ומשכך, לטענתם חוות דעתו נערכה באופן שיש בו בכדי לקפחם כלכלית. כך או כך, לטענת הנתבעים, הסכם הפירוק אשר נחתם בין הצדדים הביא את השותפות בינהם לכדי סיום וביטל להלכה ולמעשה את הסכם השיתוף. בנסיבות אלו, לטענת הנתבעים, ממילא אין כל תוקף לתניות הסכם השיתוף הנסבות על זכות סירוב ראשונה כמו גם על חובה בשיתוף התובעת בעסקאות נדל"ן. לטענת הנתבעים, מטעם זה, דין התביעה בראשים אלו להידחות.

הנתבעים מוסיפים וטוענים כי במסגרת הסכם השיתוף יוחדה לכל אחד מהם דירה אשר התובעת לקחה על עצמה לשפצה על חשבונה וזאת, תוך שהתובעת מנגד מקבלת זכויות ניכרות בבניין ובכלל זה – את כלל היחידות הנותרות בבניין (14 במספר), הזכויות בגג ובחצרות וזכויות הבנייה אשר אפשרו לתובעת להוסיף יחידות נוספות בבניין. לטענת הנתבעים בנסיבות אלו, התובעת לקחה על עצמה את שיפוץ הדירות והראייה – לא זו בלבד שלא פנתה בדרישה כלשהי לשיפויה בגין הוצאות השיפוץ עד להגשת התביעה, אלא שבמסגרת תכתובת בין הצדדים הודתה כי אלו חלות עליה.

לחילופין טוענים הנתבעים כי קיימת להם זכות קיזוז וזאת, הן בגין דמי שכירות אשר לא שולמו להם בתקופת השיתוף והן בגין הפרשים בשווי חלקם לבניין לאור הטעייתם במסגרת חוות הדעת השמאית אשר נערכה על ידי איש דברו של סער השמאי אלקן ומשכך, ככל שיקבע כי התובעת זכאית לתשלום כלשהי הרי שיש לקזזו אל מול התשלומים להם הינם זכאים כאמור.

לאור האמור, לטענת הנתבעים דין התביעה להידחות.

דיון והכרעה:
14.
במסגרת דיונים אשר התקיימו בפני
העידו- מטעם התובעת – מר ברוך סער ואילו מטעם הנתבעים – הנתבעת 1, מר אורי חייצ'יק, מר ירון הר צבי, עו"ד בן סניבר והשמאי אברהם לוי. אציין כי הנתבע 2 מסר תצהיר ואולם, עדותו נדחתה שלוש פעמים בשל מצבו הרפואי ובסיכומו של דבר, במסגרת הודעה מוסכמת מיום 2/6/15, נמשך תצהירו והתיק נקבע לסיכומים בכתב.

15.
כפי שפורט לעיל בהרחבה התובעת עותרת לשלושה סעדים – האחד- תשלום בגין הפרת זכות הסירוב הראשונית, השני- תשלום בגין הוצאות השיפוץ והשלישי- גילוי עסקאות נדל"ן אשר נערכו על ידי הנתבעים.


הנני סבורה כי אחת השאלות המרכזיות במחלוקת בין הצדדים הינה השאלה האם הסכם הפירוק ביטל את הסכם השיתוף. בהקשר לשאלה זו אקדים הכרעה להנמקה ואציין כי לטעמי, התשובה לשאלה זו הינה חיובית וכי לאור האמור הרי שממילא דין תביעת התובעת בכל הנוגע לסעדים הנובעים מתוך הסכם השיתוף – דהיינו הסעדים הראשון והשלישי להידחות.
זאת ועוד, כפי שיפורט להלן לטעמי,
דין תביעת התובעת באשר לסעדים אלו להידחות אף מטעמים חלופיים ובכלל זה – התיישנות התביעה כנגד הנתבע 2 בגין זכות הסירוב, ויתור והודיית התובעת כי אינה זכאית לתשלום בגין הפרת זכות הסירוב והעדר עילה בתביעה לגילוי חשבונות כנגד הנתבעים בפני
.

זאת ועוד, בכל הנוגע לתביעה לתשלום דמי השיפוץ- הנני סבורה כי בהתאם למוסכם בין הצדדים חלה על התובעת החובה לשאת בהוצאות השיפוץ ויתרה מכך, כי ממילא גם עלות השיפוץ לא הוכחה על ידי התובעת כדבעי.

בנסיבות אלו, דין התביעה על כל ראשיה להידחות.

להלן יפורטו טעמי.

סעדים הנובעים מהסכם השיתוף – זכות הסירוב הראשונית ושיתוף בעסקאות נדל"ן
16.
ביטול הסכם השיתוף על ידי הסכם הפירוק –

כפי שהקדמתי וציינתי, הנני סבורה כי הסכם השיתוף בוטל על ידי הסכם הפירוק.

לעניין זה, אפתח ואציין כי לא בכדי הכתרתי במבוא ל

פסק דין
זה את ההסכם מיום 5/9/00 אשר כותרתו: "הסכם שיתוף וחלוקה", כהסכם פירוק וזאת הואיל והנני סבורה כי על אף כותרתו של הסכם זה, הרי שמהותית תכליתו של הסכם זה הינה פירוק השיתוף ולא המשכו וכי גם ההוראות הנסבות על שיתוף הינן הוראות לזמן הביניים עד לרישום בית משותף אשר יוביל לסיום מוחלט של השיתוף בין הצדדים.

בהקשר זה, הנני סבורה ראשית, כי פרשנות כאמור להסכם הפירוק נובעת מתוך הוראותיו- כך, כפי שהובאו לעיל (בסעיף 6 (ב) ו – (ג) לפסק הדין) , נקבע מפורשות במסגרת ההואיל השישי להסכם כמו גם, במסגרת סעיף 2 להסכם כי הצדדים מבקשים לייחד חלקים מסויימים בבנין באמצעות הסכם :"פירוק שיתוף זה" – כך בלשון ההסכם ובנוסף, כי הם: "מחליטים לפרק את השיתוף בינהם בהתאם לחלוקה אשר נקבעה בחוות הדעת" – עינינו הרואות - הצדדים התייחסו מפורשות להסכם כאל הסכם לפירוק השיתוף בינהם באופן שתחת בעלות במושע בכל חלקי הבניין - שבה לתובעת 74% מכלל הזכויות ואילו לנתבעים 26% מכלל הזכויות- לכל אחד מן הצדדים תוקנה
זכות ייחודית ובלעדית בחלקים מסוימים בבניין.

בנוסף, הנני סבורה כי תימוכין להסכמה בדבר בטלות הסכם השיתוף ניתן למצוא גם בפסקה 7 לסעיף 7 להסכם הפירוק במסגרתה נקבע מפורשות כי : "מוסכם על הצדדים כי במידה וימכרו יחידות בבניין יהיה עליהם ליידע את הקונה בדבר קיומו של הסכם זה ולגרום לכך שהקונה יחתום על יפויי כח ומסמכים אשר יאפשרו ביצוע הוראות הסכם זה"
הנני סבורה כי סעיף זה מחזק המסקנה ובהתאם לה הסכם השיתוף בוטל והראייה- נקבע כי מכאן ואילך כל צד ג' המתקשר בעסקה בבניין צריך להיות מיודע בדבר קיומו של הסכם זה ולא נקבע כי יש ליידעו גם באשר להוראות הסכם השיתוף. זאת ועוד, הנני סבורה כי בסעיף זה יש גם משום ביטוי לביטולה המפורש של זכות הסירוב הראשונית באשר בהקשר למכירת זכויות לא נזכרת עוד זכות הסירוב הראשונית אלא נזכרת החובה ביידוע הקונה בדבר הסכם זה וחובתו לחתום על מסמכים הנדרשים לשם הוצאתו לפועל.

זאת ועוד, במסגרת הסכם השיתוף נקבע כי הנתבעים יישאו, בהתאם לחלקם, בכל עלות של שיפוץ בבניין שתבוצע על ידי התובעת, אין חולק כי תנייה זו בוטלה עת נקבע במסגרת הסכם הפירוק כי התובעת תישא בעלויות השיפוץ של הבניין בעצמה.

מן האמור נובע כי לשון הסכם הפירוק יש בה בכדי לתמוך בבטלות הסכם השיתוף.

17.
יתרה מכך, הנני סבורה כי תימוכין לבטלות הסכם השיתוף ניתן למצוא גם בהתנהלות הצדדים לאחר החתימה על הסכם הפירוק ובפרט לאור התנהלות התובעת באמצעות מנהלה מר סער. כך, כפי שיפורט להלן, לא זו בלבד שהתובעת לא טענה לקיום זכות סירוב ראשונה לרכישת דירות הנתבעים אלא שמתוך תכתובת אשר הוצאה על ידי מנהלה מר סער – עולה כי לא סברה שמגיע לה תשלום כלשהו בגין מכירת זכויות דירות הנתבעים, התנהלות התומכת בכך שאף לדידה של התובעת בוטל הסכם השיתוף.

בהקשר זה, במסגרת מכתב אשר הוצא על ידי סער בתחילת 2005 כתב מר סער לעו"ד סניבר בין היתר:

"1. ירון פנה אלי טלפונית והסביר לי כי יש לו קונה רצינית איחלתי לו בהצלחה ושימכור.
2.
הוא אמר לי שברצונו לשלם לי תשלום כלשהוא בשביל היחסים הטובים.
3. לאור זאת הסכמתי לקבל ממנו סך "סמלי" של 5000$ בלבד כמחווה של רצון טוב . לא דרשתי את הסכום וגם היום אני מוותר עליו..."
דהיינו, מנהל התובעת מר סער מאשר כי התשלום אשר הוצע לו לא הוצע לו בגין חיוב כלשהו של הנתבעת אלא :"כמחווה של רצון טוב".

זאת ועוד, מתוך הראיות עולה כי סער ידע על דבר מכירת הזכויות בדירת הנתבע 1 כבר ביוני 2004 ולמרות זאת לא פנה ודרש תשלום כלשהו בגין מכירת כביטוי של זכות הסירוב הראשוני כפי שנטען על ידו במסגרת התביעה ויתרה מכך, עולה כי הוא אף סייע בידי הנתבע 1 למכור את דירתו.
כך, במכתב אשר הוצג בפני
בית המשפט במסגרת נ/10 כתב סער לירון:
"כמו שאורי מכר לפלג נקי בלי הבטחות ועזרתי לו במכירה (למרות ששם הפסדתי את כל השקעתי)"
דהיינו- התובעת ידעה על דבר המכירה, היא לא דרשה זכות סירוב ראשונית, סייעה במכירה ויתרה מכך, הסכימה לכך שבמכירה הפסידה את כל השקעתה ועל אף האמור – אין לה כל טענה בדבר.

לא זו אף זו, במכתב ב"כ התובעת
מיום 15/1/07(נ/2)
פנתה התובעת לנתבעים, בין היתר בהצעה ובהתאם לה :"לאור יחסי החברות אשר שררו בין מרשינו בעבר, הציע מנהל מרשתי למרשיך לברר את הטעון בירור ביניהם באמצעות בורר מוסכם" – פנייה זו בהצעה לבוררות לאור "יחסי החברות" ולא בהסתמך על הסכם השיתוף במסגרתו קיימת תנית בוררות, אף בה יש בכדי לתמוך בטענה ובהתאם לה התובעת עצמה סברה כי הסכם השיתוף בטל.

18.
זאת ועוד, בכל הנוגע לזכות הסירוב הראשונית, בבחינת למעלה מן הצורך, הנני סבורה כי דין התביעה הנסבה על זכות זו להידחות גם לגופה הן מפאת התיישנות והן מפאת ויתור התובעת על זכות זו.

כך, ראשית בכל הנוגע לטענת ההתיישנות- הרי שאין חולק כי זכויות הנתבע 1 בדירה נמכרו בחודש יוני 2004 ובמועד זה
צמחה לכאורה לתובעת העילה לתבוע סך 25,000$ הנטען על ידה בגין הפרת זכות הסירוב. אלא שהתובעת תבעה את הסכום כאמור רק בעת הגשת התביעה (9/10/12), דהיינו, בחלוף למעלה משבע שנים ממועד המכירה.

אציין כי על מנת להתגבר על טענת ההתיישנות טענה התובעת בתחילה,
במסגרת תצהיר אשר נמסר על ידי מר סער במענה לבקשה לסילוק על הסף מפאת התיישנות, כי נודע לסער
על דבר המכירה רק ביום 16/10/05 או במועד הסמוך לו בעוד שהתביעה הוגשה ביום 9/10/12 (ראו סעיף 8 לתצהירו זה של סער ).


אלא, שמטענה זו חזר בו מר סער במשתמע עת טען בתצהיר העדות הראשית מטעמו בסעיף 49 כדלקמן :
"מכיוון שירון הר צבי היה שותפי הראשון והותיק (התחלנו בעיסקאות משותפות שנים קודם לכן) ומכיוון שירון "הביא" לעיסקה את אורי שמכר ראשון בשנת 2004 את דירתו ה"משופצת" הוסכם שההתחשבנות הסופית והכוללת תהא כאשר גם ירון ימכור את דירתו (דירת "אימו") " –
דהיינו, מתוך תצהירו משתמע כי התובעת ידעה על דבר המכירה בזמן אמת ויתרה מכך, לטענתה באותו מועד אף סיכמה כי ההתחשבנות תבוצע במועד מאוחר יותר.
יתרה מכך, במסגרת עדותו העיד סער בעמוד 13 שורה 32 ועד לעמוד 14 שורה 1 כי :
"ש.אורי אמר לך שהוא מכר את הדירה הראשונה וזה היה בהכרח לפני אוקטובר 2005?
ת.
נכון."
וכן, העיד כאמור בעמוד שורות:
"ש.אמרת שידעת שפרופ' חייצי'ק מוכר את הדירה שלו, שאורי אמר לך לקראת המכירה?
ת.
כן."


דהיינו, סער הודה מפורשות כי האמור בתצהיר הראשון אשר נמסר על ידו אינו אמת.

יתרה מכך, טענת התובעת בתצהירו הראשון של סער ובהתאם לה, ידעה על דבר המכירה רק באוקטובר 2005, עומדת בסתירה למכתב סער לירון (נ/10) במסגרתו כתב סער לירון כי עזר לאורי במכירה- דהיינו חזקה היא כי ידע על דבר המכירה בזמן אמת.

מן האמור עולה כי מתוך הראיות והעדויות התברר שבניגוד לטענת התובעת, הרי שהתובעת אישרה מפורשות כי נודע לה על דבר מכירת הזכויות עוד קודם לאוקטובר 2005.

19.
משהתחוור לתובעת כי טענתה העובדתית הנסבה על המועד בו נודע לה על מכירת הזכויות התבררה כשקרית, שינתה התובעת טענתה וטענה – במסגרת סעיף 49 לתצהיר העדותה ראשית מטעמה כי הוסכם בין הצדדים שההתחשבנות בגין מכירת דירת הנתבע 1 תבוצע בעת שימכרו הזכויות בדירת הנתבעת 2.
אלא שאין בידי לקבל טענתה זו של התובעת אשר נטענה על ידי התובעת בעלמא, יש בה בכדי לסתור את האמור במסמכים כפי שהוצגו בפני
ובכלל זה נ/10 אשר תוכנו הובא לעיל ואשר ממנו ניתן ללמוד כי התובעת ידעה על דבר המכירה והסכימה לה למרות ש"הפסידה את כל השקעתה" – דהיינו, לא נטען על ידה דבר בנוגע להתחשבנות עתידית – ההיפך וכן, הינה סותרת הטענה העובדתית הראשונית בדבר העדר ידיעה על המכירה .

20.
בנסיבות אלו, הרי שמלבד זאת שדין התביעה להידחות לאור ביטול הסכם השיתוף הרי שדין התביעה לתשלום בגין הפרת זכות הסירוב הראשונית בגין מכירת הנתבע 1 – להידחות מפאת התיישנות.

21.
יתרה מכך, הנני סבורה כי התובעת אף ויתרה על זכות הסירוב הראשונית אשר הוקנתה לה, ככל שאמנם נותרה לאחר הסכם הפירוק.
כך לעניין זה, במסגרת מכתב אשר נכתב על ידי סער, מנהלה של התובעת לעו"ד סניביר מטעם הנתבעת 1 בתחילת שנת 2005, מועד שבו התגבשה עסקה (אשר בסיכומו של דבר לא יצאה לפועל) למכירת דירת הנתבעת 1 (המכתב צורף כעמוד 30 לנספחי תצהיר עו"ד סניבר), כתב סער ,בין היתר:

"1. ירון פנה אלי טלפונית והסביר לי כי יש לו קונה רצינית איחלתי לו בהצלחה ושימכור.

2.
הוא אמר לי שברצונו לשלם לי תשלום כלש הוא בשביל היחסים הטובים.
3. לאור זאת הסכמתי לקבל ממנו סך "סמלי" של 5000$ בלבד כמחווה של רצון טוב . לא דרשתי את הסכום וגם היום אני מוותר עליו...
8. לכן אני פורש מהתהליך למרשתך יש דירה בבנין והיא יכולה למכור אותי מבלי שום מעורבות שלי מה עוד שאני אינני מעונין בשום קשר כלשהוא עם צד ג' כזה או אחר.
9. כל הסכם ו/או התחיבויות שאחתום עליה רק יסבכו אותי עם עוד גורם ועוד עו"ד שיציק לי מבלי שלי תצמח מכך כל תועלת אז אנא ממכם תמכרו מבלי לסבך אותי בפרשות החדשות. ...
11. בהצלחה במכירה"

עינינו הרואות - במסגרת מכתב זה – ככל שהייתה לתובעת זכות סירוב ראשונה – וספק בעיני באם היתה לה לאור תוכנו של מכתב זה- הרי שהתובעת ויתרה על הזכות כאמור ללא כל תנאי ו/או דרישה.

זאת אף זאת, במסגרת עדותו אישר סער שידע שהנתבע 2 מוכר את דירתו לקראת מועד המכירה (ראו עדותו בעמוד 29 שורות 21-22).
עוד העיד סער באותו עמוד בשורות 26-27, במענה לשאלה מדוע לא דרש לממש את זכות הסירוב כי:"לא רציתי להחריף איתו את היחסים או להצטייר כמי שעומד בדרכו במכירה" –הנני סבורה כי גם עדותו זו של סער מלמדת על כך שבזמן אמת לא העלתה התובעת כל טענה בדבר זכות הסירוב והינה מודה כי אמנם חדלה מלעשות כן, יש בה בכדי להוות נדבך נוסף בהודייתה בכך שאינה זכאית לזכות זו.

יתרה מכך, הוצגו בפני
מסמכים המעידים על כך שהתובעת ניסתה למכור בעצמה את דירות הנתבעים תוך שהיא ביקשה לקבל לרשותה כל סכום אשר ישולם מעבר לסכום שווין של הדירות כפי שנקבע על ידי השמאי אלקן וזאת, על מנת להוציא את השקעתה ולא משום שהינה זכאית לעשות כן. בהקשר זה, אציין כי בנ/8 – שהוא מכתב מאת סער לירון מיום 3/8/04 כותב סער לירון באשר לניסיונות המכירה:
"שינית את דעתך והחלטת למכור- זכותך המלאה זה הרכוש שלך וזכותך לעשות בו כל שתרצה. כתבתי לך שאני לא אעמוד כמובן בדרכך המינימום שציפית זה שכבן אדם תבוא ותאמר סליחה התחרטתי החלטתי למכור יש לך זכות להביא קונה עקב העובדה שבנית את דירתי והשקעת בה 25000$ מכספך ושנה עבודה מזמנך תביא קונה ותנסה לחלץ את השקעתך זו הטענה העיקרית..."
כלומר מתוך מכתב זה עולה כי לדידו של סער, לתובעת אין כל זכות סירוב ראשונה והאפשרות להביא קונה הינו מחווה אשר על הנתבעים לאפשר לו על מנת ל"הוציא את השקעתו" ותו
לא.

מן המרוכז עולה כי – ככל שהיתה בידי התובעת זכות סירוב ראשונה, הרי שזו ויתרה על זכותה זו מפורשות או מכללא.

22.
אציין כי לא נעלמה מעיני טענת התובעת ובהתאם לה, תימוכין לכך שהוקנתה לה זכות סירוב ראשונה, ניתן למצוא במכתב עו"ד בן סיניבר מטעם התובעת מיום 16/10/05, במסגרתו הוצע לתובעת, על ידי הנתבעת 1, לרכוש את דירת הנתבעת 1. אולם, לאחר ששקלתי הטענה, אין בידי לקבלה וזאת, הואיל הנני סבורה כי את המכתב האמור יש לקרוא ביחד עם כלל ההתנהלות וההתכתבות קודם להוצאתו ולא במנותק ממנה.


בהקשר זה, כפי שהובא לעיל בסעיף 21 לפסק הדין הרי שככל שהיתה לתובעת זכות סירוב ראשונית, התובעת ויתרה עליה בלא כחל וסרק.

יתרה מכך, מתוך ההתכתבות כפי שהובאה בפני
, עולה כי התעוררו קשיים במכירת הזכויות בדירת הנתבעת 1 הנובעים מכך שבהתאם להסכם הפירוק נטלה על עצמה התובעת לבצע שיפוץ בבניין וקונים פוטנציאליים דרשו לקבל מסמכים אשר נגעו לכך. עוד עולה מתוך ההתכתבות כי סער לא שיתף פעולה עם המצאת המסמכים האמורים, לטענתו על מנת שלא להסתבך אל מול עורכי דין של הקונים בהקשר לשיפוץ זה. תימוכין לאמור ניתן למצוא בסעיף 9 למכתב אשר תוכנו הובא לעיל בסעיף 21 לפסק הדין. זאת ועוד, במסגרת נ/10 ציין סער באשר לקונה פוטנציאלית אשר הופנתה על ידי הנתבעת :
"אין לי שום רצון בשרה מתוסכלת בבניין שתחפש איך להזיק לי בעתיד בגלל שמי שהוא הבטיח לה הרים וגבעות ועוד בשמי".

זאת ועוד, לתצהיר עו"ד סיניבר צורף מסמך התחייבות (עמוד 19 לנספחי תצהיר עו"ד סיניבר) אשר הוצא על ידי סער ואשר נדרש על ידי סער כי קונים פוטנציאליים יחתמו עליו, במסגרתו נדרש קונה כאמור לשלם עבור הוצאות השיפוץ סך של 25,000$ בתוספת מע"מ וזאת, למרות שלכאורה החובה לבצע את השיפוץ בבניין חלה על התובעת בהתאם להסכם הפירוק.

זאת אף זאת, במכתב מיום 20/2/05 אשר סער אישר כי כתב לעו"ד מטעם קונה פוטנציאלית, נדרשה הקונה לאשר כי :"אין ולא יהיו לה כל טענות כלפי שיפוץ הפנים של הדירה וכי אין ולא יהיה לה כל דרישות באשר לשיפוץ החוץ של הבנין שכן היא אינה משלמת ולא נדרשת לשלם כל תמורה בגין שיפוץ החוץ והמעלית אם וככל שיבוצעו בעתיד"- דהיינו, הגם שהתובעת ביצעה ו/או עתידה היתה לבצע שיפוצים אלו, היא סירבה לקחת כל אחריות לאיכותם. אציין כי עו"ד סיניבר העיד ועדותו היתה מהימנה בעיני כי לאור קשיים אלו, לא יצאה בסיכומו של דבר העסקה למכירת דירתה של הנתבעת 1 בתחילת שנת 2005 אל הפועל. אציין כי עדותו זו של עו"ד סניבר אף נתמכה במכתב ב"כ הקונה הפוטנציאלית אשר סירב להתקשרות בעסקה, בין היתר בשל התנאים האמורים אשר הועלו על ידי התובעת (ראו עמוד 25 לנספחי תצהיר עו"ד סיניבר).

יתרה מכך, הוצגו בפני
מסמכים המעידים על כך שהתובעת ניסתה למכור בעצמה את דירות הנתבעים תוך שהיא ביקשה לקבל לרשותה כל סכום אשר ישולם מעבר לסכום שווין של הדירות כפי שנקבע על ידי השמאי אלקן (לעניין זה ראו נ/8 וכן, ראו עדותו המפורשת של סער בעמוד 31 שורות 15-16).

מן האמור נובע כי התובעת הרימה התובעת קשיים על מכירת הדירה וכן, פעלה לשם מכירתה בעצמה ומשכך, בנסיבות אלו, סביר בעיני כי – על מנת למנוע קשיים כאמור מצד התובעת, לפנים משורת הדין ולא מתוך מחוייבות הנובעת מהסכם השיתוף אשר כאמור בוטל לטעמי- הוצעה לתובעת, הצעה אחרונה לרכישת הזכויות בדירת הנתבעת.

הנני מוצאת לציין כי חיזוק לאמור ניתן אף למצוא בתגובה לפנייתו זו של עו"ד סיניבר.
כך, לטענת התובעת, על מכתבו של עו"ד סיניבר השיב מר סער בהודעת פקס בכתב יד (אשר צורפה כנספח 6 לכתב התביעה) ובמסגרתה רשם כי ההסכם הועבר בלי תנאי תשלום, דרש כי יועבר אליו הסכם מסודר, כי אין לו די ימי עבודה עד ה – 19/10/05 וכי לא ברור איך סוכם על חתימה בלי ליידע אותו. אלא, שהתובעת לא הציגה כל אסמכתא לכך שהמכתב בכתב יד כאמור אמנם הועבר לעו"ד סיניבר, אשר הכחיש קבלתו. יתרה מכך עיון במכתב ועליו התוספות בכתב יד מעלה כי ברישא למסמך זה כתוב :"לידי עו"ד בורנשטיין"- דהיינו, לכאורה עולה ממנו כי ההערות נשלחו לעו"ד בורנשטיין ולא לעו"ד סיניבר.
זאת אף זאת, אין חולק כי ביום 19/10/05 העביר עו"ד בורנשטיין לעו"ד סניבר, את המכתב אשר תוכנו הובא בסעיף 11 לפסק הדין לעיל, ממנו עולה כי אמנם מכתב סער הועבר לעו"ד בורנשטיין אשר אישר קבלת ההסכם מאת סער – עובדה התומכת בכך שלכאורה הערות סער הועברו לעו"ד בורנשטיין וספק באם הועברו לעו"ד סיניבר. יתרה מכך, כפי שעולה מתוכן מכתבו של עו"ד בורנשטיין לעו"ד סיניבר, במסגרת המכתב לא נדרשה הנתבעת 1 לקיים את זכות הסירוב הראשונה לטובת התובעת, אלא היא התבקשה להעביר יפוי כח מאת הקונה- דהיינו, הוכרה זכותה של הנתבעת 1 למכירת הזכויות בלא כל תנאי.

לאור כל האמור, הנני קובעת כי אין במכתב מיום 16/10/05 בכדי לשלול מסקנתי ובהתאם לה לא הוקנתה לתובעת זכות סירוב ראשונה לרכישת דירת הנתבעת 1 בעת מכירתה.

23.
הנני מוצאת להוסיף ולציין כי לא מצאתי להתייחס באופן מפורט לטענת התובעת, אשר הובאה לראשונה במסגרת סיכומיה ובהתאם לה הינה זכאית לתשלום בסך 25,000$ בין אם תממש את זכות הסירוב הראשונית ובין אם לאו (סעיפים 38-41 לסיכומיה) וזאת, הן הואיל ולאור האמור והמפורט לעיל, הנני סבורה כי לתובעת אין זכות סירוב ראשונה בכל אופן שהוא ויתרה מכך- הואיל וטענה זו (הגם שהינה עובדתית) הועלתה לראשונה במסגרת סיכומיה ומשכך, לא זו בלבד שהיא מהווה הרחבת חזית אלא שלא נתמכה בראייה כלשהי.

24.
יתרה מכך, למעלה מן הצורך ובבחינת אוביטר – הנני מוצאת לציין כי בכל הנוגע לזכות הסירוב הראשונית הנני סבורה כי בעצם חתימה על הסכם הפירוק יש בכדי לבטל חלק מרכזי מהעומד בבסיס הקניית זכות סירוב ראשונית. כך, מקום בו מדובר בשיתוף בין צדדים המתקיים במושע ואשר במסגרתו לאחד הצדדים הסמכות לנהל, הרי ששיתוף כאמור יוצר חשיבות לזהות השותפים ובהחלט קיים בסיס הגיוני, לאור שיתוף משמעותי זה, במתן אפשרות לכל אחד מן הצדדים להשפיע על שותפיו העתידיים באופן שלמעשה תינתן לו האפשרות שלא להיכנס לשותפות עם מי שאינו מעוניין בו על ידי רכישת הזכויות במקומו. בנסיבות אלו, הקניית זכות הסירוב הראשונית מקום בו מדובר בשותפות פעילה, יש בה משום היגיון רב. בסיס זה לזכות הסירוב הראשוני, אינו קיים עוד מקום בו מיוחדות לכל אחד מן הצדדים זכויות ביחידה מוגדרת והשיתוף בינהם מצטמצם. בנסיבות אלו, הנני סבורה כאמור כי עצם החתימה על הסכם הפירוק מהווה נדבך וטיעון התומך בביטול זכות הסירוב ואולם, יודגש מדובר בטיעון
אחד ולא טיעון העומד בפני
עצמו שכן, קיימים שיקולים נוספים העומדים בבסיס זכות הסירוב הראשוני כגון שיקולים כלכליים ומסחריים בפרט מקום בו ניתן לממש את הזכות לרכישה בתמורה מופחתת.

25.
זאת אף זאת, בכל הנוגע לשיתוף התובעת בעסקאות עתידיות
, הרי שכפי שצויין לעיל ומבלי לגרוע מקביעתי שזכות זו בוטלה עת בוטל הסכם השיתוף, ממילא הנני סבורה כי דין תביעה זו להידחות כלפי הנתבעים בפני
מפאת העדר עילה.

בהקשר זה עיון בתצהיר אשר הוגש מטעם התובעת מעלה כי טענות התובעת אינן כלפי הנתבעים בפני
אלא כלפי ילדיהם באופן השולל כל עילה ויריבות כלפי הנתבעים בפני
.
כך, במסגרת סעיף 18 לתצהיר התובעת מצהיר סער כי:
"הנקודה העקרית מבחינתי בחתימת ההסכם היתה ההתחייבות שניתנה לי על ידי הנתבעים ( ובעצם ההתחייבות שייכת מהותית לאורי וירון) כי הנתבעים מתחייבים להציע לתובעת עסקאות גומלין נדלניות ככל שיתקבלו על ידם...."
(ההדגשה שלי ל.ב.)
בסעיף 61 לתצהירו טען סער כי הנתבעים הינם "אנשי קש" של ילדיהם.
בסעיף 62 הצהיר כי :"אם יוכח כי כך הדברים הרי שאוכל לדרוש את הסעדים המתבקשים גם מאורי וירון לצורך מילוי התחיבויותיהם הכספיות ולענין עיסקאות הגומלין שאליהן התחייבו בהסכם השותפות"
בסעיף 66 הצהיר סער: "הנתבעים או מי מהם ואף ילדיהם (שהם השותפים המקוריים העומדים "מאחורי הקלעים" למעשה ועושים בנתבעים שימוש לצרכיהם)..." (ההדגשה שלי ל.ב.)
דהיינו- במסגרת התצהיר מצהיר סער מפורשות כי עילת התביעה קיימת כנגד ילדי הנתבעים ולא כנגד הנתבעים.

יתרה מכך, גם במסגרת עדותו העיד סער בעמוד 33 שורות 2-8 כי:
"ש.
מכוח מה אתה תובע את הנתבעים כאן על כך?
ת.
מכוח ההסכם שחתמנו בשנת 1996. אבל אני קורא את ההסכם שההתחייבות לעסקאות גומלין היו התחייבות של אורי וירון ולא של הנתבעים. לשאלת ביהמ"ש האם אין לי עילת תביעה כלפי הנתבעים דכאן אני משיב שנאלצתי לתבוע את הנתבעים דכאן כי ירון ואורי גלגלו את התחייבותם להורים. לא ציפיתי. נאלצתי לתבוע נתבעים אלו כי הם חתומים מולי בהסכם. אני חושב שיש להם חבות כלפיי, ביקשתי שיצהירו מה העסקאות שביצעו הנתבעים דכאן ועובדה שהם מסרבים לענות."
(ההדגשה שלי ל.ב.)

מן האמור נובע כי התובעת עצמה מודה שאין לה כל טענה ו/או דרישה כלפי הנתבעים בפני
, אלא שטענותיה הינה כלפי ילדי הנתבעים ומשכך, היה עליה לתבוע את ילדי הנתבעים ולא את הנתבעים.

בנסיבות אלו, הנני סבורה כי ממילא דין התביעה הנסבה על עסקאות עתידיות להידחות מפאת העדר עילה והעדר יריבות.

26.
לאור כל האמור והמפורט הנני קובעת כי הסכם השיתוף בוטל עת נחתם הסכם הפירוק ומשכך, בוטלו כלל ההתחייבויות ההדדיות אשר הצדדים נטלו על עצמם במסגרת הסכם זה. בנסיבות אלו, הנני קובעת כי דין הסעדים הנובעים מהסכם השיתוף ובכלל זה הדרישה לתשלום בגין דמי הסירוב כמו גם הדרישה למתן חשבונות הנוגעים לעסקאות אשר בוצעו על ידי הנתבעים – להידחות.

כפי שפורט על ידי בהרחבה ומבלי לגרוע מן האמור, הנני סבורה כי דין תביעות אלו אף להידחות לגופן וזאת, הואיל והתביעה לתשלום נזקי התובעת בגין הפרת זכות הסירוב התיישנה בחלקה ובחלקה ממילא ויתרה עליה התובעת. זאת ועוד, דין התביעה הנסבה על עסקאות עתידיות להידחות מפאת העדר עילה והעדר יריבות.

התביעה לתשלום בגין הוצאות השיפוץ:
27.
לאחר ששקלתי, הנני סבורה כי גם דין התביעה לתשלום בגין הוצאות שיפוץ להידחות וזאת, הן הואיל והתובעת נטלה על עצמה לבצע את השיפוץ על חשבונה והן הואיל וממילא לא הוכיחה התובעת כדבעי תביעה זו.

28.
כך, ראשית, מתוך הראיות עולה ברורות כי התובעת לקחה על עצמה לבצע את השיפוץ.

לעניין זה אפתח ואציין כי מסגרת תצהיריה ניסתה התובעת להציג מצג ולפיו בהתאם להסכם הפירוק קיבלו הנתבעים שלוש דירות אשר רק לאחריו נהרסו והפכו על ידה לשתי דירות ובכך, לתמוך טענתה ולפיה לא היה כל היגיון בכך שהתובעת תיקח על עצמה ביצוע השיפוץ על חשבונה בנסיבות בהן נערך שנים רבות לאחר שנחתם הסכם הפירוק.

כך, בסעיף 30 לתצהירו הצהיר סער כי בהתאם להסכם הפירוק קיבלו הנתבעים שלוש דירות. בנוסף, בפסקה שתיים לסעיף 36 לתצהירו הינו מצהיר: "ואכן בפועל בשנת 2004 התובעת הרסה לחלוטין ( על חשבונה הבלעדי ובמימונה העצמי) את 3 הדירות אשר יוחדו לנתבעים בבנין ובמקביל ניבנו מן המסד אל הטפחות שתי דירות חדישות וגדולות יותר". עוד מצהיר סער בעמוד 39 כי :מדוע שהנתבעת תממן על חשבונה שיפוצן של דירות כלשהן שכבר יוחדו לנתבעים שנים קודם לכן?"

אלא, שעיון בהסכם הפירוק מעלה כי כבר במסגרת הסכם הפירוק הוקנו לנתבעים בסך הכל שתי דירות ולא שלוש דירות – דהיינו, בניגוד לטענת התובעת, הסכם הפירוק נחתם כבר בשעה שהשיפוץ של הדירות הסתיים או לכל הפחות הסתיים חלקו הארי באופן שכבר בשלב זה
הפכו הדירות לשתיים במקום שלוש.

אציין כי מר סער העיד לעניין זה בעמוד 24 שורות 6-9 :
"ש.
כלומר מה שכתוב בחוו"ד הוא נכון, בשנת 2000 היו שתי דירות?
ת.
נכון ולא נכון. היו שלוש דירות. עשו שיפוץ, שבירת קירות, על מנת להכשיר את חוו"ד. בפועל בשנת 2000 אני לא יודע איך לקרוא למה שהיה. אם הפתח הופך את זה לדירה אחת אז כן."
דהיינו- כבר בשלב עריכת חוות הדעת, היו שתי דירות ולא שלוש ומשכך, אין חולק כי חלק מהשיפוץ כבר הושלם באותו מועד – באופן שיש בו בכדי לשלול טענת התובעת ובהתאם לה לא היה כל היגיון בביצוע שיפוץ שנים לאחר הסכם הפירוק על חשבונה. יתרה מכך, ניתן ללמוד מכללא על הסכמת התובעת לבצע השיפוץ על חשבונה מתוך שתיקת הסכם הפירוק בכל הנוגע לנשיאה בהוצאות השיפוץ וזאת, הגם שבמועד כריתתו של הסכם הפירוק הסתיים חלק מהשיפוץ.

יתרה מכך, מתוך התכתובת עולה כי התובעת לא סברה כי מגיע לה דבר עבור השיפוץ – כך במכתבו של סער לעו"ד סיניבר, אשר הובא בסעיף 21 לפסק הדין לעיל (עמוד 30 לנספחי תצהיר עו"ד סיניבר) כתב סער כי ירון הציע לו תשלום כל שהוא: "בשביל יחסים טובים" ולא משום שלתובעת מגיע דבר מה. בנוסף, בהמשך המכתב אשר תוכנו הובא לעיל, ציין סער כי הוא מוותר גם על הסכום אשר הוצע לו - (5,000$) וכי הנתבעת רשאית למכור את הדירה למי שתרצה. דהיינו, מתוך המכתב עולה כי התובעת לא זכאית לסכום כלשהו ובנוסף,גם על הסכום אשר הוצע לה ויתרה.

זאת ועוד, בהודעת דואר אלקטרוני אשר כתב סער לירון ביום 3/8/04 (נ/8) נכתב על ידו:
"לא טענתי לרגע שה – 50,000$ של השיפוץ זו לא טעות שלי טעיתי בהסכם ושילמתי את המחיר במלואו בניכוי 10,000$"- דהיינו, סער מודה כי עלות השיפוץ הינה על חשבון התובעת.
אציין כי עת נחקר סער, במסגרת חקירתו הנגדית באשר לאמירתו זו במייל, הוא העיד ואישר מפורשות בעמוד 29 שורות 16-19:
"
במייל זה אפשר להבין ממנו שאני כאילו משלים עם ההפסד, עם זה שלא אוכל לגבות את הכספים כי היתה מערכת יחסי גומלין ציפיתי לעסקאות נוספות ולהמשך הקשר העסקי ולכן יכול להשתמע ממייל זה כאילו שאני משלים עם ההפסד הכספי אבל עובדה שאני לא משלים איתו."

יתרה מכך, גם התנהלות התובעת במחדלה משמירה על קבלות או אסמכתאות לביצוע השיפוץ יש בכדי ללמד כך שלא סברה כי יש לה זכות לתבוע מאת הנתבעים את עלויות השיפוץ וזאת,
הואיל וחזקה על מי שמשפץ על מנת לקבל בחזרה הוצאות השיפוץ מאת אחר כי יתעד בזמן אמת את הוצאותיו.

מן האמור נובע כי לא זו בלבד שלא הוכח כי התובעת זכאית לתשלום בגין השיפוץ אלא שיש בראיות בכדי לתמוך בהודייתה המפורשת של התובעת ובהתאם לה אינה זכאית לתשלום כלשהו.

29.
זאת ועוד, מבלי לגרוע מן האמור, הרי שדין התביעה בעילה זו להידחות גם הואיל ועלות השיפוץ לא הוכחה כדבעי.
בהקשר זה, התובעת לא צירפה חוות דעת התומכת בעלויות השיפוץ ויתרה מכך, כאמור לא צירפה
כל קבלה או אסמכתא לעלויות השיפוץ.

אציין שבמסגרת סיכומיה, ניסתה התובעת להיבנות מתוך חוות דעת אשר הוגשה על ידי הנתבעים באשר לשווי הבניין במועד עריכת הסכם הפירוק ולטעון כי מתוך חוות דעת זו ניתן לחלץ תימוכין לעלויות השיפוץ. אלא, שבטענה זו אין ממש באשר הפוך והפוך בחוות דעת הנתבעים אין במסגרתה כל קביעה לעניין שווי שיפוץ של דירה, אלא שזו נסבה על עלויות בנייה של דירה חדשה מהיסוד ותו לא.

30.
יתרה מכך, הנני מוצאת כי התובעת עצמה לא הציגה גרסה מהימנה ועקבית באשר לעלויות השיפוץ.
כך, במסגרת התביעה טענה התובעת לעלות בסך 130,000$ בגין עלות השיפוץ לשתי הדירות.

בניגוד לתביעה זו הרי שבמסגרת מכתב (נ/8) אשר נכתב מאת סער לירון ביום 3/8/04, טוען סער כי עלות ההשקעה בכל אחת מהדירות עומדת על סך של 25,000$ ובסך הכל 50,000$ לשתי הדירות.

זאת ועוד, במסגרת מכתב סער מתחילת ינואר 2005 (עמוד 30 לתצהיר עו"ד סיניבר ) אשר הובא בחלקו לעיל, טוען סער: "אתה צריך להבין ש 5,000$ זה אפילו לא קצה קצהו של העלויות שהיו לי בדירה הזו אם נוסיף לכך ההוצאות הכבדות הצפויות לשיפוץ החוץ של הבניין הכוללות גם הרבה הוצאות מסביב כמו למשל מעלית זו פשוט בדיחה.
7. רק ההוצאות של רישום הבית אם ננכה 1500$ עבור כך נראה שבעצם אני מקבל רק 3500$ בגין הוצאות שהיו ויהיו לי בהיקף של פי 10 מהסך הנ"ל".
ממכתב זה עולה תחילה כי אף לדידה של התובעת, עלות כל השיפוץ (כולל חוץ הבניין ולא רק פנים הדירה) עומדת על 35,000$ ולא כפי שנטען על ידה. זאת ועוד, במסגרת מכתב זה, כפי שהובא מספר פעמים לעיל - הסכימה התובעת לקבל סך כולל של 5,000$ ותו לא ואף על סכום זה ויתרה.

אף בנסיבות אלו - בהן גם גירסתה של התובעת בדבר גובה עלויות השיפוץ אינה קוהרנטית באשר הוצגו על ידי התובעת לא פחות משלוש עלויות שונות לחלוטין זו מזו -
יש בכדי לתמוך בכך שתביעת התובעת בראש זה לא הוכחה לא מיני ולא מקצתי.

31.
למעלה מן הצורך אציין כי לכאורה תביעת השיפוץ התיישנה וזאת, בנסיבות בהן התובעת הודתה כי אף לדידה השיפוץ בוצע בשנת 2004 והסתיים לאחר שנה (טענה אשר אף היא לא הוכחה) – ואילו התביעה הוגשה רק באוקטובר 2012.

לעניין זה, במסגרת תצהיריה טענה התובעת בסעיף 36 כי השיפוץ וההריסה של הדירות בוצעו בשנת 2004. אלא, שלא זו בלבד שטענתה זו של התובעת לא הוכחה ויתרה מכך, מצאתי את עדותו של סער בנושא כבלתי קוהרנטית באופן אשר יש בו בכדי לפגוע במהימנות אשר ניתן לייחס לה.
כך ראשית, כפי שפורט לעיל בסעיף 27 לפסק הדין התחוור כי טענתה של התובעת ולפיה נמסרו לנתבעים במסגרת הסכם הפירוק שלוש דירות וכי השיפוץ אשר הפך אותן לשתי דירות התקיים רק בשנת 2004 – עמדה בסתירה לחוות דעת אלקן ממנה עולה כי כבר בשלב חוות הדעת נמסרו לנתבעים רק שתי דירות וכן, לעדותו של סער ממנה התחוור כי בכל הנוגע לשינוי זה אין חולק כי בוצע לפחות בחלקו בשנת 2000(ראו עדותו בעמוד 24 שורות 6-9)

זאת ועוד, בעמוד 25 לפרוטוקול העיד סער תחילה כי השיפוץ החל בשנת 2004 ונמשך שנה ואולם, עת עומת עם כך שעדותו זו אינה מתיישבת עם כך שהנתבע 2 מכר דירתו ביוני 2004 ובהכרח באותו מועד הסתיים השיפוץ שינה גרסתו והעיד כי יכול להיות שהשיפוץ החל בדצמבר 2003 ונמשך עד יוני 2004.

מן האמור נובע כי גם טענת התובעת ובהתאם לה השיפוץ נערך בשנת 2004 לא הוכחה.

אציין כי התובעת טוענת שהוסכם בין הצדדים כי ההתחשבנות תערך רק בעת שתמכר דירת הנתבעת 1 ומתוך טענתה זו משתמעת כביכול תשובה גם לטענת ההתיישנות של עלויות השיפוץ. אלא שטענתה זו של התובעת לא הוכחה ולא נתמכה אלא בעדותו של סער המהווה עדות יחידה של בעל דין בהתאם לסעיף 54 לפקודת הראיות.

32.
לאור האמור הנני דוחה גם תביעתה של התובעת בגין הוצאות השיפוץ.

סוף דבר -
33.
אשר על כן, התביעה נדחית. התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בסך של 40,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

34.
שהמזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.


ניתן היום,
ט"ו אלול תשע"ה, 30 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 6083-10/12 ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ נ' לאה הר צבי, סמריו חייציק, ממשרד עו"ד ליפא מאיר ושות' (פורסם ב-ֽ 30/08/2015)