פסקי דין על עמוס מימון | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב

85112/12 ערר     20/09/2015




ערר 85112/12 עמוס מימון נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב




מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה

בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר מיכאל גופר, אדריכל ומתכנן ערים
נציגת מתכננת המחוז: גב' רחל דוד

העורר: עמוס מימון

ע"י ב"כ עו"ד קרן אור פינקלשטיין

-נגד-
המשיבה: ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב

ע"י ב"כ עו"ד ניר בראונשטיין

החלטה
בפני
נו ערר על החלטת השמאי המכריע, מר ניקי פרימו, מיום 27.2.12 לגבי מקרקעין המהווים חלק מחלקות 463,465 בגוש 6632.
ההליך בפני
השמאי המכריע התנהל בעקבות מימוש בדרך של מכר.
השמאי המכריע קבע כי לא חלה השבחה במקרקעין עקב אישורן של התכניות הנושאיות הכלל עירוניות שהיו בפני
ו (שעניינן בגגות ומרתפים), שכן אלה לא היו ניתנות למימוש במועד הקובע לשומה. זאת, מאחר שעל הקרקע לא חלה תכנית מפורטת המאפשרת בניה וממילא לא ניתן לבנות בה גם את המותר בתכניות הנושאיות.
העורר אינו יוצא כנגד קביעתו זו של השמאי המכריע לפיה לא קם חיוב בהיטל השבחה בגין תכניות אלה למועד הקובע שלגביו נערכה השומה.
קביעת השמאי המכריע אותה התבקשה ועדת הערר לבטל היא הקביעה הנוספת לפיה:
"לכשיאושרו למקרקעין תכניות בהן יוגדרו ייעודי קרקע ברורים, וניתן יהיה לממש על פי הוראותיהן את זכויות הבניה כפי שיוגדרו, תחול בגין אישורן חבות בהיטל השבחה, ובאומדן השווי במצב הקודם לא יובאו בחשבון כל התכניות הנושאיות הכלל עירוניות".
הלכה למעשה מבקש העורר כי נקבע, חרף קביעתו של השמאי המכריע כי התכניות הנושאיות נשוא שומתו לא היו ניתנות למימוש למועד הקובע, כי גם אם בעתיד יאושרו תכניות מפורטות שיאפשרו את מימוש התכניות הנושאיות, הרי שלא ניתן יהיה לגבות בגינן היטל השבחה שכן "בעת המימוש "מנוקה" כל העבר ובמימוש לאחר מכן מצב הבסיס במצב הקודם הינו מועד המימוש בו העורר רכש את המקרקעין" (סעיף 9 לערר).
אנו מוצאים קושי להענות לבקשת העורר, שהינה הלכה למעשה בקשה כי נעניק לו "חסינות" מפני הטלת היטל השבחה בגין התכניות הנושאיות למועד בו יהפכו בנות מימוש. אם וכאשר יאושרו תכניות מפורטות, יהיה צורך לבדוק האם ובאיזו מידה הן יאפשרו מימושן של התכניות הנושאיות והאם ובאיזו מידה הן נושאות עימן השבחה למקרקעין בדמות מתן אפשרות של מימוש זכויות מכח התכניות הנושאיות. לטעמנו, השאלה מורכבת מעט יותר מהקביעה כי כל התכניות שאושרו במועד שקדם למכר "נבלעו" באחת בעת המימוש במכר, מאחר שקיימים מצבים מורכבים יותר. כך למשל כאשר קיים אקט תכנוני אשר יוצר אפשרות של מימוש תכניות קודמות שלא היתה אפשרית (או לא היתה אפשרית באותה מידה) עד לאותו אקט תכנוני, הכיר בית המשפט העליון בכך שהאקט התכנוני "מחולל השבחה" גם בגין האפשרות שיצר למימוש של התכניות שקדמו לו.
השוו:
בר"מ 2866/14 גוזלן נ' הועדה המקומית הרצליה (פורסם בנבו [7.12.14])
ודוק: איננו מבקשים לקבוע מסמרות בשאלת האפשרות לגבות היטל השבחה בגין הבניה מכוחן של התכניות הנושאיות לעת אישורן של תכניות מפורטות, עניין שעתיד עוד להתברר אם וכאשר יאושרו כאלה. לכשיאושרו תכניות כאלה ניתן יהיה לבחון האם הן מאפשרות מימושן של התכניות הנושאיות, באיזו מידה, והאם ניתן לגבות בגינן היטל השבחה בשל עניין זה. עם זאת אין בידינו לקבל את טענת "החסינות".
עיון בשומה המכרעת במלואה מעלה כי גם השמאי המכריע לא ביקש לקבוע כבר בנקודה זו חיוב עתידי. אכן הקביעה בסופה של השומה המכרעת עשויה ליצור רושם כזה, אך לטעמנו אין לנתק אותה ממכלול הקביעות בשומה. נבאר:
השמאי המכריע בחן את התכניות נשוא השומה שלגביהן התבקשה הכרעתו, ועמד, באופן מפורט, על כך שהתכניות המדוברות, שהינן תכניות נושאיות כלל עירוניות, אינן ניתנות עדיין למימוש מאחר ולא ניתן עדיין על הקרקע בהעדר תכנית מפורטת:
"מרבית התכניות נשוא שומתי נופלות תחת ההגדרה של תכניות מתאר נושאיות כלל עירוניות ואפרט:
...
מתי ניתן יהיה לממש, אם בכלל, את זכויות ו/או הוראות הבנייה שנקבעו באותן תכניות נושאיות? רק בהתקיים התנאי המוקדם שניתן לבנות על הקרקע. התכניות הנושאיות אינן עומדות בפני
עצמן, אלא הן "רוכבות" על תכניות המאפשרות בנייה מכוחן.
כל עוד לא ניתן לבנות על הקרקע (ובמקרה זה דירות מגורים) הרי שבנייה של חדרים על הגג (לדוגמא) אינה אפשרית שכן התנאי המוקדם של בניית הדירות אינו מתקיים. החדרים על הגג נוספים לדירות ואינם במקומן, בהיותן חלק בלתי נפרד מהן.
אותם דברים נכונים בכל הנוגע למרתפים, אותם ניתן לבנות אם הם ישמשו את שאמור להבנות מעל הקרקע.
משמע, קיימות זכויות בניה בסיסיות שהן תנאי מוקדם, וקיימות זכויות בנייה נלוות היכולות להתקיים רק אם התנאי המוקדם מתקיים"
(שם בעמ' 6)
ובהמשך:
"בשנת 1969 אושרה תכנית 1111, ובהוראותיה נקבע שהבנייה תהיה רק על פי תכנית מפורטת, שתוכן במתכונת איחוד וחלוקה חדשה. תכנית שכזאת לא אושרה עד היום. יותר מארבעה עשורים חלפו ועדיין לא ניתן לבנות דבר על החלקות נשוא שומתי המכרעת. הלכה למעשה הן מוקפאות לבנייה ואסורה בהם כל בנייה. דירות מגורים בוודאי שלא ניתן לבנות עליהן. ואם דירות איין, היכן ייבנו את חדרי היציאה לגג? האם במנותר מהדיות שאינן קיימות? והיכן ולשם מה ייבנה המרתף?"
(שם בעמ' 7)
כפועל יוצא מכך קבע השמאי המכריע כי לא חלה השבחה במקרקעין עקב אישורן של התכניות הנושאיות הכלל עירוניות.
בהמשך ציין השמאי המכריע:
"אין להתעלם מהאפשרות כי לאחר שתאושר תכנית מפורטת, כנדרש, שימושי וייעודי הקרקע שיוגדרו לחלקות נשוא שומתי יהיו כאלה שבניית מרתפים או חדרי יציאה לגג לא יהיו רלוונטיים כלל ועיקר, ו/או שלא יידרשו כלל, ו/או יהיו שונים לחלוטין מאלה המוגדרים בתכניות הנושאיות הכלל עירוניות, כפי המוכרות לנו ביום כתיבת שומתי המכרעת".
הנה כי כן השמאי המכריע לא קבע קביעה פוזיטיבית לפיה תחול השבחה עתידית. הוא הותיר שאלה זו פתוחה. קביעתו של השמאי המכריע בסיום השומה המכרעת, בגינה הגישו העוררים את הערר דנן, אינה מנותקת מאמירה זו, ויש לראות את השומה המכרעת כמכלול – השמאי המכריע סבר כי למועד הקובע (מכר) שנדון בפני
ו התכניות הנושאיות אינן ניתנות למימוש בשל העדר תכניות מפורטות המאפשרות בניה במקרקעין, הוא סבר כי השאלה האם ניתן יהיה לממש את התכניות הנושאיות לכשיאושרו תכניות מפורטות תלויה בתוכנן של התכניות המפורטות ועוד מוקדם להכריע בה, וכהשלמה לכך הוא הבהיר כי לו יאושרו תכניות מפורטות שיאפשרו מימושן של התכניות הנושאיות, הרי שיש להביא את התכניות הנושאיות בחשבון.
איננו מוצאים לנכון להתערב בקביעתו זו של השמאי המכריע שהינה נכונה לגופה למצער במובן זה שהעורר אינו חסין בפני
חיוב בגין התכניות הנושאיות בעתיד ושאלת האפשרות לחייבו בשל תכניות אלה לכשיאושרו תכניות מפורטות, הינה שאלה פתוחה, שעוד תלויה במשתנים רבים.
על רקע זה אנו דוחים את הערר.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה התקבלה ביום: ז' תשרי, תשע"ו, 20 ספטמבר, 2015.
_______________________ _______________________
אילנית מלניק-דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב
ערר מס' 85112/12
1








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85112/12 עמוס מימון נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב (פורסם ב-ֽ 20/09/2015)