פסקי דין על אהרון פולק | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון רמת גן | פסקי דין על קרן פייר – שותפות מוגבלת |

95094/12 ערר     03/09/2015




ערר 95094/12 אהרון פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון רמת גן, קרן פייר – שותפות מוגבלת




מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה

בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר זהר עירון, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך
נציגת מתכננת המחוז: גב' מיכל מזוז

העורר: אהרון פולק

ע"י ב"כ עו"ד ניר אדרי

-נגד-
המשיבות: 1. הוועדה המקומית לתכנון רמת גן

ע"י ב"כ עו"ד עדינה פיבלביץ

2. קרן פייר – שותפות מוגבלת

ע"י ב"כ עו"ד משה רז כהן
החלטה
בפני
נו ערר על החלטת הוועדה המקומית מיום 06.05.12 לדחות את תביעת הפיצויים שהוגשה ע"י העורר מכוח סעיף 197, לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965. התביעה הוגשה בעקבות אישורה של תכנית רג / 949 / א.
דירתו של העורר מצויה בקומה 26 במגדל מגורים שנבנה על חלקה הגובלת בתכנית. לטענת העורר, כתוצאה מאישור התכנית נגרמו לדירתו נזקים רבים, בעיקר בשל חסימת נוף, פגיעה בכיווני אוויר ואור ופגיעה בפרטיות. במסגרת זו טוען העורר כי עד לאישור התכנית נהנתה דירתו מנתונים ייחודיים ובכלל זה נוף פתוח לכיוון מערב, כיוון אוויר ואור מצוין ממערב ופרטיות רבה בשל הקומה הגבוהה בה היא ממוקמת.
טענתו הראשונה של העורר הינה כנגד קביעת הוועדה המקומית לפיה לא הוכיח כי היה בעל הזכות בדירה במועד הקובע. קביעה זו התבססה על עמדת הוועדה המקומית כי לא ניתן להסתמך על אישור הזכויות שצירף העורר לתביעת הפיצויים מאת מוכרת הנכס אשר שימשה הלכה למעשה כחברה משכנת עד לרישום הזכויות. במהלך הדיון בפני
נו הודיע ב"כ המשיבה 2 כי הוא מסכים שדי בחוזה שהגיש העורר במועד מאוחר להגשת התביעה כדי לבסס את זכותו להגשת תביעה בהיבט זה. עם זאת, טען ב"כ המשיבה 2 כי החוזה מגביל את העורר מלהגיש את התביעה דנן, לנוכח התניה מפורשת שנכללה בו, כדלקמן:
"לקונה לא תהיה כל זכות התנגדות ביחס לתכנון של המקרקעין ו\או הבניין ו\או שימושם, ייעודם והחזקתם, ובלבד שהממכר ייבנה בהתאם למפרט. לקונה לא תהיה כל זכות לתבוע כל פיצוי, לרבות ע"פ חוק התכנון והבנייה, בעקבות שינוי תב"ע, מהחברה ו\או מאיזה ממוסדות התכנון ו\או מצד ג' כלשהו".
יצוין כי ב"כ המשיבה 2 לא הטיל את מלוא יהבו על טיעון זה, וטוב עשה. אין דבר בהסכם שצורף המעיד על כך כי התחייבות העורר במסגרת החוזה לרכישת דירתו חלה גם על המקרקעין הגובלים הכלולים בתחום התכנית הפוגעת, להבדיל מהמקרקעין שעליו בנוי הבניין שבו מצויה דירתו. די בכך לטעמנו על מנת לדחות טענה כי העורר ויתר במסגרת חוזית על זכות הפנייה לערכאות מבלי שנדרש מאיתנו לדון במשמעותו של ויתור שכזה, ודאי מקום שהוא נעשה "לטובת צד ג'".
טענתו השניה של העורר יוצאת כנגד הנימוק השני לדחיית התביעה לפיו העורר אינו זכאי לתבוע פיצויים מאחר שדירתו נרכשה שלושה חודשים בלבד לפני אישורה של התכנית, כאשר אין חולק כי ידע על כך שהתכנית הינה מופקדת. העורר טוען כי בעת רכישת הזכויות לא ידע כלל על קיומה של התכנית המופקדת, ומכל מקום מועד רכישת הזכויות על ידו אינו יכול לשמש לצורך דחייה על הסף של תביעתו, שכן המועד הקובע לבחינת הזכות להגשת תביעה הינו מועד אישורה של התכנית. בהקשר זה, הוסיף ב"כ המשיבה 2 כי רכישת הדירה נעשתה כ-3.5 חודשים לאחר החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית (וכאמור, כשלושה חודשים לפני פרסומה למתן תוקף).
המשיבה 2 טענה בפני
נו כי בחוות דעת שמאי העורר קיימת הלכה למעשה הודעת בעל דין להיעדר נזק. זאת מאחר ושמאי העורר קבע בעמ' 19 לחוות דעתו כי "ניתוח עסקאות שבוצעו ביח"ד הפונות לכיוונים צפון\דרום, מזרח וצפון מערב הביא אותי לכלל דעה כי המחיר ששולם בגין המקרקעין נשוא השומה הושפע מאישורה הצפוי של תכנית רג \ 949 \ א ולפיכך אינו מהווה מדד לשווי המקרקעין במצב הקודם ע"פ שומה זו".
כפי שניתן לראות, שמאי העורר אינו קובע באיזו מידה הושפע מחיר המקרקעין ששילם העורר מהתכנית ובוודאי שאינו קובע שהשפעה זו איינה את הפגיעה הנטענת מכוחה של התכנית. סבורים אנו לפיכך כי לא ניתן על בסיס אמירה זו לראות את העורר כמי שמודה בכך שהלכה למעשה לא פגעה התכנית במקרקעיו כלל. עם זאת, איננו קובעים בשלב זה כי למחיר ששולם עבור רכישת הנכס ע"י העורר, כמו גם לעיתוי הרכישה, לא תהיה כל משמעות לערר דנן, ואולם בשלב זה איננו רואים באמירה משום מחסום בפני
העורר, כאמור.
הנימוק השלישי לדחיית התביעה התבסס על כך שדירתו של העורר מושכרת. בשים לב לכך שתביעה לפי סעיף 197 עניינה בפגיעה בתכונות המקרקעין כתוצאה מהנורמה התכנונית החדשה, והערכת הנזק הנגרם כתוצאה מפגיעה זו, בהערכת שווי השוק של הנכס לפני הפגיעה ולאחריה, אנו מתקשים לראות כיצד העובדה שהדירה מושכרת רלבנטית לעניין זכות התביעה של העורר.
החלטת הוועדה המקומית כללה גם נימוקים לדחיית תביעת העורר לגופה. בתוך כך נקבע כי לחוות הדעת של שמאי העורר לא צורפו תחשיבים הנדרשים לצורך בחינת היקף הפגיעה הנטענת במצבי התכנון השונים; כי בחוות דעת שמאי העורר לא צוינו עסקאות המבססות את טענתו בדבר ירידת הערך וכי חוות הדעת כוללת טענות לגבי חסימת אוויר, פגיעה בנוף ובפרטיות, המבוססות על השערות שאינן בתחום מומחיותו. לטענת העורר, חוות הדעת שהוגשה מטעמו, הינה מפורטת ועומדת בכל התנאים הדרושים להגשת תביעה לפי סעיף 197.
עיון בחוות דעת שמאי העורר מעלה כי היא מבססת את הפגיעה הנטענת על שלושה מרכיבים: פגיעה בנוף, פגיעה בכיוון אוויר ופגיעה בפרטיות. בכל הקשור לפגיעה בכיווני אוויר, וטענות לחסימה משמעותית של כיוון האוויר המערבי, ושינוי משטר הרוחות וההצללה, המדובר אכן בטענה המחייבת תימוכין בחוות דעת מומחה בנושאים אלה. אין חולק כי השמאי מטעם העורר אינו עונה לדרישה זו. לא ניתן לקבל טענה זו כאשר היא אינה מבוססת על חוות דעת מומחה ונטענת על דרך הסתם, לאמור "המבנה המתוכנן בפרויקט 'הדר על הפארק' עתיד לחסום באופן משמעותי את כיוון האוויר המערבי וכתוצאה מכך יביא לפגיעה בתכונות המקרקעיות של הנכס על-ידי שינוי משטר הרוחות וההצללה". מדובר בטענה כללית, לא מפורטת ונעדרת תימוכין מקצועיים, וכדין טוענות המשיבות כי העורר לא הרים את נטל הראייה להוכיח פגיעה בראש נזק זה.
השוו:
ערר רג/95001/07 משיח נ' הועדה המקומית רמת גן (פורסם בנבו [8.7.09]).
בכל הקשור לפגיעה בנוף ובפרטיות, שונים הם פני הדברים; קשה לומר, ודומה שגם המשיבות בפני
נו אינן טוענות, כי לסוגיית חסימת נוף ופגיעה בפרטיות נדרש השמאי לחוות דעת של מומחה אחר. גם אם הייתה נטענת טענה כזו, היה קושי רב לקבלה. אכן, גם הטענה לפגיעה בנוף ובפרטיות נטענה בחוות דעת שמאי העורר בתמציתיות רבה ולא פורטה כדבעי אך בהקשר זה סבורים אנו, לאחר עיון בחומר שלפנינו, כי מן הראוי שעניין זה ייבחן ע"י שמאי מייעץ. מסקנתנו בהקשר זה נסמכת גם על העובדה שאף השמאי אשר ערך חוות דעת עבור הוועדה המקומית קבע כי בשל אישורה של התכנית נוצרה בנכס פגיעה. אכן, שמאי הוועדה המקומית העמיד את הפגיעה על טווח שבין 2.5%-4% וסבר כי מדובר בפגיעה מזערית שאינה מחייבת פיצוי, ואולם דומה כי לאחר חוות דעת שמאית שכזו לא ניתן לומר שהעורר לא הרים את הנטל הראשוני המצדיק מינויו של שמאי מייעץ אשר יבחן את שאלת הפגיעה והיקפה. השוו: בר"מ 6641/13 קמינצקי נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע (פורסם בנבו [5.5.15]).
לנוכח כל האמור לעיל, אנו מורים על מינויו של שמאי מייעץ אשר יעריך וישום את הפגיעה בראשי הנזק של פגיעה בפרטיות ופגיעה בנוף. הצדדים יהיו רשאים להגיב במקביל על השומה המייעצת בתוך 30 ימים לאחר שתתקבל, וכן לטעון במסגרת פרק זמן זה טענות בהקשר לתחולתו של סעיף 200, ככל שיבקשו לעשות כן. מובהר כי היעדר תגובה כמוהו כהסכמה לחוות דעת השמאי המייעץ.
הצדדים העלו בפני
נו טענות בהקשר לתחולת סעיף 200 לחוק על התביעה דנן, בשים לב להחלטתנו להעביר את התיק לשמאי מייעץ. ממילא דומה כי ראוי לדון בטענות אלה רק לאחר שתתקבל חוות דעתו של השמאי המייעץ.
ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה התקבלה ביום: י"ט באלול, התשע"ה, 3 בספטמבר, 2015.
_______________________ ________________________
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב
ערר מס' : רג/95094/12
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 95094/12 אהרון פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון רמת גן, קרן פייר – שותפות מוגבלת (פורסם ב-ֽ 03/09/2015)