פסקי דין על חסן מועד | פסקי דין על תאופיק מועד | פסקי דין על לוטפי מועד | פסקי דין על רשות מקרקעי ישראל | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל .מחוז צפון |

44273-05/14 הפ     27/09/2015




הפ 44273-05/14 חסן מועד, תאופיק מועד, לוטפי מועד נ' רשות מקרקעי ישראל, מינהל מקרקעי ישראל .מחוז צפון








בית המשפט המחוזי בנצרת



ה"פ 44273-05-14 מועד ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל
ואח'


תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני



בפני

כב' השופט בנימין ארבל
, סגן נשיא


התובעים/מבקשים

1
.
חסן מועד

2
.
תאופיק מועד

3
.
לוטפי מועד


נגד


ה
משיבים/הנתבעים

1.רשות מקרקעי ישראל
2.מינהל מקרקעי ישראל .מחוז צפון




פסק דין



1.
תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין על בסיס הודעה שפורסמה עוד בשנת 1976.

2.
התובעים היו בעלי הזכויות בחלקים מן הנכס הידוע כחלקה 54 בגוש 16936, מאדמות הישוב עין אל מאהל. לתובעים 1 ו- 2 היו 1276/10158 חלקים מן הזכויות לכל אחד מהם, ולתובע 3 2536/10158 חלקים מן הזכויות ( להלן: "המקרקעין").

ביום 19.3.76 פרסמה המדינה הודעות על הפקעת המקרקעין, לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות [רכישה לצרכי ציבור] (להלן "הפקודה").

לפי תוכנית המתאר הגלילית
rp120/42/50
, יעוד המקרקעין היה חקלאי.

3.
תביעתם של התובעים הינה לפיצויים בהתאם להוראת סעיפים 12 ו- 13 לפקודת הקרקעות [רכישה לצרכי ציבור].

כיום, לאחר שהתנהלו ההליכים בתיק זה, מוסכם על הצדדים כי הפיצויים ישולמו לתובעים בהתאם להוראת סעיף 13 לפקודה. דהיינו פיצוי בגין "אבדן דמי חכירה".

4.
המחלוקת אשר נותרה להכרעתי בתיק זה צומצמה, בסופו של יום, באופן משמעי. זאת, לאחר שמונה שמאי מקרקעין – מר שאול אושרת – מומחה מטעם בית המשפט, ולאחר שהסתבר כי המדינה הגישה תביעת פינוי בשנת 1986 כנגד שותפיהם של התובעים בזכויות במקרקעין.

5.
כיום אין חולק למעשה על עיקרי חוות דעתו של שמאי בית המשפט, והנתונים שהובאו בה, פרט לקביעותיו הנוגעות לעניינים שבשולי הערכת דמי החכירה כדלקמן:
א
. שיעורי דמי החכירה משווי המקרקעין, האם יעמדו על 5 אחוז כטענת המדינה או 6 אחוז כטענת התובעים וכפי שקבע השמאי.
ב
. האם בהתייחסות לעסקאות ההשוואה הוערך שווי המקרקעין (לצורך חילוף דמי החכירה) היה מקום להוסיף, בגין גילום מס שבח, 10 אחוז לערכי העסקאות המוצהרות כעסקאות ההשוואה, כטענת המדינה, או 20 אחוז כקביעת השמאי.


שאלה נוספת השנויה במחלוקת, הינה שאלת מועד תחילת חישוב דמי החכירה. בסוגיה זו נחלקים בעלי הדין בשאלה האם מועד חישוב דמי החכירה הינו ממועד פרסום הודעה על פי סעיף 7 על ידי המדינה, כטענת התובעים, או האם ממועד מתן פסק הדין לפינוי כנגד השותפים. לעניין זה מסכים ב"כ התובעים כי הפיצויים יחושבו רק החל משנת 1986.


יש לציין כי נוכח העובדה שלשנים קודמות למועד הגשת התביעה, נקבעו ערכים נמוכים ביותר, אשר השפעתם על התוצאה הסופית זנוחה, לא עמדו התובעים על תביעתם כי דמי החכירה יחושבו משנת 1976 כנטען בתביעה.

דיון:

6.
כעולה מתצהירו של התובע מספר 1, אשר הוא אף נחקר עליו בבית המשפט, שימשו המקרקעין את התובעים (בחלקים אשר היו בחזקתם) לגידולים עונתיים בלבד – עגבניות ומיני דגן בלבד. הם לא נטעו כל עצים בחלקה, חדלו לעבדה עם קבלת ההודעה על פי סעיף לפקודה.
כדבריו, המופיעים בתצהירו:
"5.הנני להצהיר כי קיבלנו מסמכי הפקעת המקרקעין הנ"ל וזאת בשנת 1976 על כן החלטנו אני יחד עם אחיי תאופיק ומחמוד [בינתיים נפטר בשנת 1982], שכיום בנו לוטפי ירש אותו, למסור את המקרקעין הנ"ל למדינה וכי מאז לא נכנסנו ולא עשינו כל שימוש במקרקעין הנ"ל.
6. הנני להצהיר כי מחצית החלקה הנ"ל שייכת לאחי אחמד [נפטר בחודש יוני 2006] שירשו אותו ילדיו מוחמד ח'ליל ואברהים החליטו להשתמש בחלקם במקרקעין הנ"ל והם נטעו בה עצי זית וזאת מלפני כ- 20 שנה.
7. הנני להצהיר כי זכור לי כי פעם קיבלנו מסמכי תביעה בכל הקשור לנטיעת עצים במקרקעין הנ"ל ואני הודעתי למינהל כי אני יחד עם אחי תאופיק ומוחמד לא טענו שום דבר ומאז הפקעתה לא השתמשנו במקרקעין הנ"ל, וכי מי שמשתמש בחלקו במקרקעין הנ"ל הוא אחי אחמד, שם הודיעו לי כי אין צורך בהופעתי בבית המשפט".
(סעיפים 5,6,7, לתצהיר).

העד נחקר בבית המשפט בישיבת יום 11.12.14, חזר על גרסתו האמורה בתצהירו, וציין מפורשות כי התובעים חדלו לעבד את חלקם במקרקעין בשנת 1976 ולא ראו בה עוד כאדמתם. מנגד אחמד (שאינו אחד התובעים) נהג בצורה שונה – ועל כן הוגשה נגדו תביעה. יצויין, כי גם עד ההגנה, המודד מר אשכנזי, ציין בעדותו כי חלקה 54 אינה מעובדת במלואה (ראה עמוד 7). הדברים אף עולים בבירור מן התצ"א שהומצאה – נ/1 ועדותו של עד התביעה הנוסף.

על כן, אין לי לקבוע אלא כי התובעים חדלו לעבד את המקרקעין ולהחזיק בהם, לאחר שקיבלו דרישה על פי סעיף 7. אין חולק כי זו נמסרה בשנת 1976.
הודעה על כך נמסרה למנהל, כאמור בתצהיר התובע 1. עובדה היא כי המנהל לא ניהל נגדו את תביעת הפינוי. עצם עובדת אי ניהול התביעה, תומכת בעדותו של העד, כמפורט בסעיף 7 לתצהירו. בכך יש הסבר גם לעובדה כי במינהל לא איתרו מלכתחילה מסמכים על שם התובעים.
ומכאן, אין לי אלא לקבל את גרסת התובעים, לפיה כאשר הוגשה התביעה בשנת 1986, הם כבר לא החזיקו במקרקעין. פסק הדין מיום 27.11.88 מתייחס רק לבעלים האחרים במקרקעין – עובדה התומכת במסקנתי דלעיל.

7.
בנסיבות אלה, מוצא אנוכי פטור מלדון בטענת המדינה, הנסמכת על דברי בית המשפט העליון ברע"א 837/15 אבו ליל נ' אבו ליל
[31.3.15], בהם הודגש כי מועד תשלום דמי החכירה, אינו בהכרח המועד בו נמסרה ההודעה על פי סעיף 7. שכן, באותו עניין קבע בית המשפט העליון כי לא די במסירת הודעה על פי סעיף 7 לפקודה, על מנת לקבוע את המועד הקובע לצורך הערכת דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודה. שכן, הוכח בפני
כי התובעים מנעו עצמם משימוש במקרקעין במקרה שלפנינו, לאחר קבלת ההודעה. עובדה היא כי המדינה לא הגישה תביעה לפינוי נגדם. אמנם, אין לדעת במדויק את המועד בו הועמדה החזקה לרשות המדינה עם קבלת הדרישה, אך שנתקבלה גרסת התובעים, כי זו הועמדה לרשות המדינה, יש לקבלה. עובדה זו נתמכת גם בראיות האחרות שהוצגו.


מכל מקום, המחלוקת נוגעת לסכום זניח, אשר בצדק בעלי הדין לא מצאו מקום להיכנס להוצאות מיותרות על מנת להביא לקביעתו.


מועד מתן פסק הדין אינו נוגע כלל לתובעים שלפנינו.

8.
על כן, אני קובע כי דמי החכירה יקבעו על פי סעיף 13, החל מתחילת שנת 1986, כמפורט בחוות דעת השמאי.

9.
ובאשר לשומה עצמה, השמאי לא נחקר על חוות דעתו. המדובר בשמאי שמונה על ידי בית המשפט, וככזה, לא יטה בית המשפט להתערב בה. (ראה ע"א 3015/06 פינקלשטיין נ' מדינת ישראל [9.12.08]). לו אכן היו קביעותיו של השמאי בלתי סבירות, היה על הצדדים לחקרו על כך. קביעותיו נשענות על מסד הנתונים שהונח נגד עיניו, כפי שנותח על ידו על פי שיקול דעתו המקצועי.


באשר לתוספת 20% לסכום העסקאות בגין גילום מס השבח, הרי המדינה אינה חולקת על עצם הצורך בתוספת גילום כאמור, לאור אופיין של עסקאות ההשוואה. נותרה רק קביעת שיעור התוספת. לשם כך קיים צורך בהערכה מקצועית, הנשענת על ניסיונו של המומחה, הידע שרכש, וראייתו את העסקאות הקונקרטיות. העסקאות הקונקרטיות עמדו מול עיני המומחה, והוא שבחנן בעיניים מקצועיות. העובדה כי המדינה נוהגת להקפיא 10 אחוז מכל עסקה לצורך מס שבח, כטענת ב"כ הנתבעת, אין בה כשלעצמה כדי ללמד על קביעות הנשענות על עסקאות ההשוואה שלפנינו.

10.
הוא הדין באשר לפסיקת דמי חכירה על בסיס 5 אחוז משווי הנכס. העובדה כי מנהל מקרקעי ישראל גובה דמי חכירה בשיעור
5 אחוז בעסקאות מרצון, אין בה כדי ללמד על קביעה לצורך סעיף 13 לפקודה. כאן מדובר על שלילת השימוש מבעלי הקרקע, ומניעת יכולתו להשיג קרקע חליפית, ולהפיק ממנה פירות, שעה שטרם קיבל את הפיצוי המגיע לו (ראה רע"א 837/15 אבו ליל נ' אבו ליל [31.3.15] וכן ע"א 3079/12 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב היטנר [4.7.12]).


השמאי שלפנינו קבע את ערך הפיצוי בשיעור של שישה אחוזים משווי המקרקעין. שיעור זה הינו שיעור המקובל דרך כלל בפסיקה (ראה למשל ע"א 3079/08 בעניין היטנר לעיל). נפסק כי קביעת שיעור אחר, כגון חמישה אחוזים, אפשרית בהתבסס על עובדות מיוחדות לנכס, כגון חוסר ביקוש למקרקעין באזור (ראה ע"א 254/68 עיריית פתח תקווה נ' מנטל [30.12.68]).


נתתי דעתי לעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט ד"ר רניאל) בה"פ 45926-01-11, עבאס נגד רשות הפיתוח [5.3.12]. ברם, באותו עניין נדון מסד נתונים קונקרטי שעמד מול עיני השמאי, אשר נגע אך ורק לעסקאות שנעשו על ידי מנהל מקרקעי ישראל ויש בהם כדי לבסס את חוות דעתו הקונקרטית לאותו עניין.

על כן, לטעמי קביעת השמאי באשר להערכת ערך דמי החכירה על בסיס שישה אחוזים, לא נסתרה ויש לקבלה כבסיס לקביעת גובה הפיצויים המגיעים לתובעים.

סוף דבר:

11.
לאור האמור ב

פסק דין
זה לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 990,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.15 (המועד האחרון גביו חושבו הפיצויים על ידי השמאי), ועד למועד התשלום בפועל.


כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עורך דין בסך 80,000 ₪. בנוסף תישא הנתבעת בהוצאות המשפט שנשאו בהן התובעים, הכוללות את אגרת המשפט ששילמו ושכ"ט השמאי אושרת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומן של ההוצאות.



ניתן היום,
י"ד תשרי תשע"ו, 27 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.














הפ בית משפט מחוזי 44273-05/14 חסן מועד, תאופיק מועד, לוטפי מועד נ' רשות מקרקעי ישראל, מינהל מקרקעי ישראל .מחוז צפון (פורסם ב-ֽ 27/09/2015)